1、.一、机器设备评估（一）某企业1990年底从国外进口了一条生产线，进口合同中的FOB价格是l5万美元，2000年底对该生产线进行评估。评估人员在询价过程中，了解到该型号的生产线已不再生产，取代它的是新型号的同类生产线，新生产线的报价是20万美元。但评估人员了解到最近国内有一家企业刚购得该新型号生产线。成交价为16万美元。评估人员又了解到旧型号生产线的生产能力仅为新型号生产线的80。评估基准日人民币对美元的汇率为8.31。境外运杂费按FOB价格的5计，保险费按FOB的0.5计，关税税率为10，增值税税率为17。银行手续费按CIF价格的0.8计算，国内运杂费按(CIF价格+银行手续费)的3计算。安
2、装调试费已包含在价格中，由厂方派人安装调试，不另付。评估人员还了解到以下情况：(1)经技术检测，该设备尚可使用5年；(2)由于企业的产品在市场上长期供大于求，因此生产线利用率仅为80，此种状况在评估基准日后将一直延续下去；(3)该企业的所得税率为33，企业所在行业的投资报酬率为10，规模经济效益指数为0.7。要求：(1)根据上述资料计算该生产线的重置成本；(2)计算该生产线的实体性贬值额；(3)计算该生产线的经济性贬值额；(4)计算该生产线的评估值。(计算结果以万元为单位)解：FOB=1680%=12.8（万美元）国外运杂费=12.85%=0.64（万美元）保险费=12.80.5%=0.064
3、（万美元）CIF=（12.8+0.64+0.064）8.3=112.08（万元）关税=112.0810%=11.21增值税=（112.08+11.21）17%=20.96银行手续费=112.080.8%=0.09国内运费=（112.08+0.09）3%=3.39重置成本=112.08+11.21+20.96+0.9+3.39=148.54（万元）实际已用年限=1080%=8（年）实体性贬值率=61.54%实质性贬值=148.5461.54%=91.41（万元）经济性贬值率=（1-0.80.7）100%=14.46%经济性贬值=（148.54-91.41）14.46%=8.26（万元）评估值=1
4、48.54-91.41-8.26=48.87（万元）（二）被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102、105、103、106、108；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60，评估基准日后，预计利用率
5、可达80；(5)经检测该设备尚可使用8年。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。解：重置成本=120+15=142.79（万元）加权投资年限=3.78（年）实际已用年限=3.7860%=2.27（年）成新率=100%=77.90%实体贬值=142.79（1-77.9%）=31.56（万元）功能性增值=0.512（1-25%）-8 =24（万元）经济性贬值率=（1-0.80.7）100%=14.46%贬值额=（142.79-31.56+24）14.46%=19.55（万元
6、）评估值=142.79-31.56+24-19.55=115.68（万元）（三）2006年12月，评估人员对A设备评估时，了解到以下情况：(1)A设备购建于1996年12月，其账面价值20万元，2001年12月和2004年12月进行过两次技术改造，添置自动控制设施，分别支出5万和3万元。(2)A设备经鉴定，尚可使用7年。经调查，A设备购建以来，其每年的价格上升率为10%左右，评估基准日前A设备的实际利用率为90%。要求计算：(1)A设备的重置成本；(2)A设备的加权更新成本； (3)A设备的加权投资年限；(4)A设备的成新率。(复利系数保留两位小数，年限保留一位小数)解：重置成本=20（1+1
7、0%）10 +5（1+10%）5+3（1+10%）2 =202.59+51.61+31.21 =51.8+8.05+3.63=63.48(万元)加权更新成本=51.810+8.055+3.632=565.51(万元)加权投资年限=565.5163.48=8.9（年）或：=8.9年实际年限 =8.990%=8（年）成新率=46.67%（四）被评估成套设备购建于1992年12月，帐面价值100万元，1997年对设备进行技术改造，追加投资20万元，2002年12月对该设备进行评估。经评估人员调查分析得到如下数据：（1）从1992年到1997年，每年该类设备价格上升率为10%，而从1997年至2002
8、年设备价格维持不变；（2）该设备的月人工成本比其替代设备超支2000元；（3）被估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模经济效益指数为0.7，所得税率为33%；（4）该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的80%，经技术检测该设备尚可使用5年，在未来5年中设备利用率能达到设计要求。要求：（1）计算被估设备的重置成本及各项损耗；（2）计算该设备的评估值（以万元为单位，计算结果保留两位小数）。解：重置成本=100（1+10%）5+20 =1001.61+20=181(万元)加权投资年限 = =9.45（年）实际使用年限=9.4580%=7.56（年）成新率=39.81%实体性贬值=1
9、81（1-39.81%）=108.94(万元)功能性贬值=0.212（1-33%）-5=1.6083.7908 =6.10(万元)经济性贬值率=（1-0.80.7）100%=14.46%经济性贬值额=（181-108.94-6.1）14.46% =65.9614.46%=9.54（万元）设备评估值=181-108.94-6.1-9.54=56.42（万元）（五）B设备5年前购置，账面价值为30万元。评估时该型号的设备已不再生产，被新型设备所取代。经调查了解，评估时，其他公司购置新型设备的价格为40万元。评估人员从功能上鉴定：B设备与新型设备生产能力之比约为0.8；B设备剩余使用年限为8年。要求
10、：（1）估算B设备的重置成本。（2）估算B设备的成新率。（3）估算B设备的评估价值。解：重置成本=400.8=32(万元)成新率=61.54%评估值 = 3261.54%=19.69（万元）（六）评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10。（3）操作人员年均工资26000元；企业适用的所得税率为25。要求：请帮助评估人员计算：（1）该设备的年超额运营成本；（2）该设备的年净超额运营成本；（3）该设备的功能性贬值。（计算
11、结果以万元为单位，保留两位小数）解：(1)年超额运营成本：226000+4000=56000元 (2)年超额运营成本净额=56000(1-25)=42000元（3）功能性贬值=42000（P/A,10%,3）=420002.487=104454元（七）评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若
12、每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。估计调控政策对企业的影响会持续3年。要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。（计算结果以元为单位，取整数）解：1）经济性贬值率=1-（8001000）0。6100%=12.53%（4分）（2)年收益净损失额=1001000（1-25%）75000元（3分）经济性贬值额75000（PA，10%，3）=186518元（3分）（八）被评估设备购置于1998年4月，购置价为200万元，在不停产的情况下，于2000年4月对该设备做了一定的技术改造，投资15万元给设备增添了一个深加工配套装置。2008年4月进行评估，2
13、008年4月该设备由于操作上的原因设备传动齿轮严重受损，经有关技术人员检测，认定该设备更换传动齿轮后仍能继续使用10年，损坏的传动齿轮的价值约占设备重置成本的2，传动齿轮的现行购买价格为5万元，调换费用(包括因调换而造成的停产损失)约2万元。评估人员经调查得知该类设备1998年的定基物价指数为106，2000年的定基物价指数为108，2008年的定基物价指数为118。要求：(1)计算被评估设备的重置成本；(2)计算该设备的有形损耗(或成新率)及评估值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解：重置成本=200118%106%+15118%108%=222.64+16.39=239.03(万
14、元)加权投资年限=(10222.64+816.39)239.03=9.86(年)可修复的实体性贬值=7(万元)不可修复的实体性贬值=239.03（1-2%）9.86（9.86+10）=116.299（万元）实体性贬值率=（7+116.299）239.03100%=51.58%设备评估值=239.03（1-51.58%）=115.74（万元）(九)被评估设备是于2004年1月1日进口的大型设备，账面原值为人民币2219.38万元，其中以美元支付的设备购置款(离岸价)折合人民币1500万元，境外运输及保险费占离岸价的1.5，设备进口时的关税税率为17，增值税率为17，银行手续费为到岸价的1，国内运
15、杂费为人民币20万元，安装及配套费用共计人民币100万元，进口时美元与人民币的汇率为18.2，评估基准日为2008年1月1日。评估人员在评估中了解到，设备生产国同类设备在4年中价格上升了5，境外运输及保险费仍为离岸价的1.5，评估基准日该设备的进口关税税率下降至10，增值税率仍为17，银行手续费率也未发生变化。对国内调查得知，4年中各种费用物价指数均发生了较大变化，其中安装配套费用2004年1月1日的定基物价指数为108，2008年1月1目的定基物价指数为116，运杂费用价格指数自2004年起均在上一年的基础上递增1。经对设备情况调查鉴定得知，该设备与现有同类新设备相比，每年增加运营成本20万
16、元，今后该设备若保持100的利用率，则尚可使用12年。评估基准日美元对人民币的汇率为17，企业所在行业的正常投资回报率为10，企业所得税率为25。要求：(1)计算该设备的重置成本；(2) 计算该设备的评估值。(计算结果以“万元为单位，保留两位小数)：(十).某塑料制品生产线建于2006年1月，月生产能力30吨，总投资200万元，其中主机120万元，建筑安装工程费用40万元，其他设备费用30万元，其他各项费用10万元。2010年1月进行评估。当时主机价格上涨20，建筑安装工程费上涨30，其他设备价格上涨15，其他费用水平上涨10。由于市场原因，过去四年月产量平均为20吨，不过市场已好转，将来可以
17、满负荷生产。该设备尚可使用5年。由于能耗高，污染重，与同类设备相比，每年需多耗能5万元，另需支付环境补偿费用8万元，且后者不可税前列支。企业所得税率25，折现率10。要求：评估该生产线价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解：（1）重置成本=120(1+20%)+40(1+30%)+30(1+15%)+10(1+10%)144+52+34.5+11=241.5(万元) （2分） （2）实际已使用年限4=2.67（年） （1分）成新率=100%=65.19% （1分）（3）功能性贬值=5（1-25%）（P/A.10%.5）=50.753.7908=14.22（万元） （2分）（4）经济
18、性贬值=8（P/A.10%.5）=83.7908=30.33（万元） （2分）（5）评估值=241.5665.19%-14.22-30.33=112.88（万元）（2分）（十一）某设备构建于2003年1月，账面原值20万元；2006年1月追加投资5万元，2010年1月评估，从2003年至2010年，该类设备每年价格上涨10%，该设备由于技术落后，每年生产成本比替代设备超支1万元，该设备过去的资产利用率仅为70%，尚可使用5年。企业所得税率25%，折现率10%。要求：评估该设备价值。解：重置成本=20（1+10%）7+5（1+10%）4=38.97+7.32=46.29万元 （2分） 加权平均年
19、限=70%=4.57年 （2分）成新率=100%=52.25% （2分） 功能性贬值=1（1-25%）(P/A.10%.5)=2.84（万元） （2分） 评估值=46.2952.25%-2.84=21.35（万元） (2分)(十二)、某设备购置于2006年l2月，历史成本为200万元；2007年12月进行了技术改造，投入费用15万元，2010年12月评估，评估人员获得以下资料： (1)20062010年，该类设备定基价格指数分别为105、120、125、130、140； (2)该设备技术领先于同类设备，在同样产量情况下，每年节约人工成本6万元，节约 原材料1O万元； (3)该设备过去的利用率为
20、80，尚可使用5年，评估基准日后，利用率可达100； (4)折现率为10，企业所得税率为25。要求：请评估该设备公允价值。(计算结果以“万元”为单位，保留两位小数)解:重置成本=200=266.67+17.5=284.17万元 (2分)加权投资使用年限=年 (2分)实际已使用年限=3.9480%=3.15年 (1分)成新率=61.35% (1分)功能性增值=(6+10)(1-25%)(P/A,10%,5)=123.7908=45.49万元(2分)评估值=284.1761.35%+45.49=219.83万元 (2分)二、房地产评估（一）某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为40
21、0平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。（计算结果以元为单位，取整）解：总收入 4400012=528000（元）总费用： 税金=52800018%=95040（元） 管理费=5280002.5%=13200（元） 租金损失=440002=22000（元）维持费=5280005%=264
22、00（元）保险费=12000（元）合计=168640（元）总收益=528000-168640=359360（元）土地纯收益=38005008%=152000（元）房屋纯收益=359360-152000=207360（元）i=10%+=12.5%房屋价值 = 207360= 1646252（元）（二）某房地产的土地面积1000平方米，建筑面积3500平方米。该房地产的土地部分于1998年12月1日通过出让方式取得，价格为每平方米1100元，土地使用权年限为50年；建筑物于2000年12月1日建成使用，每平方米的建筑造价为700元，经济使用年限为60年。现在要评估该房地产2003年12月1日的价值
23、。经过调查，2003年12月1日与该房地产所处区域、用途相同，且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米1200元；同类建筑的造价为每平方米750元。假定建筑物的残值为零，土地资产的折现率为8%，试估算该房地产2003年12月1日的价值。（以万元为单位，小数点后保留两位）解：建筑物重置成本=7503500=2625000（元）成新率=93.75%建筑物评估值= 262500093.75%=2460938（元）土地年限修正系数= =0.9787土地价值=120010000.9787=1174440（元）房地产价值=24609381174440=3635378（元）（三）有一待估宗地，总面积为4
24、0000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价(元/M2)交易时间交易情况区域因素个别因素容积率剩余年限待估宗地2006年2月0001.750年A51502005年2月00-1%1.645年B67002005年8月0+2%01.950年C55502005年12月-2%0-1%1.645年表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。试根据上述条件评估
25、待估宗地在2006年2月的价格。(计算结果以元为单位，取整)解：A修正值=5150（1+1%）12=51501.12681.0198=6327元/B修正值=6700（1+1%）6=67001.0615=6279元/C修正值=5550(1+1%)2=5550(1+1%)21.0198=6299元/宗地单价=（6327+6279+6299）3=6302元/宗地总价=400006302=252080000（元）（四）某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60
26、年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10，每年需支付的管理费为年租金的2.5，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的18，保险费为重置价的0.2，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8。试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解：1总收入= 80009012（110%）=7776000(万元)2总费用管理费 = 77760002.5% =194400(万元)维修费=800045001.5% =540000(元)税金=7776000
27、18% =1399680(元)保险费 =800045000.2% =72000(元)折旧费= =750000(元)合计=2956080(元)总收益 =7776000-2956080=4819920(元)房屋纯收益=（80004500-7500002）8% =2760000(元)土地纯收益=4819920-2760000=2059920(元)地价=2059920-46 =205992015.517=31963779(元)（五）有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7，现收集到A、B、C三个宗地交易实例，具体情况见下表：宗地成交价（元/M2）交易时间交易情况区域因素个别 因素容积率剩余
28、年限待估宗地2004年1月0001.745年A21502003年1月-1%0-1%1.640年B24002003年1月0+2%01.845年C21002002年1月-2%0-1%1.640年表中交易情况、区域因素和个别因素都是参照物与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值，容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1.5时增加3，该城市从2000年到2004年每年地价上升1，试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)解：A修正值=2150=21501.011.011.011.031.02=2326元/B修正值=2400=2311元/C修正值=2100=210
29、01.021.021.011.031.02=2318元/宗地评估值=(2326+2311+2318)3=2318/（六）某房地产公司于2002年12月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为6000平方米，并于2004年12月在此地块上建成一座钢混结构的写字楼，建筑面积24000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为2800万元，该写字楼的经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重置价格为每平方米4800元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米120元，空置率在8左右，每年需支付的管理费为年租金的2.5，维修费为重置价的1.5，税金为年租金的18，保险费为重
30、置价的0.2，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10。试根据上述资料评估该宗地2006年12月的价格（包括总价和单价）（计算结果以元为单位，取整）解：(1)年总收入=1201224000(1-8)=31,795,2007元(2)年总费用=31,795,200(25+18)+480024000(1.5%+0.2%) =8,476,416元(3)年总收益=31,795,200-8,476,416=23,318,784元(4)建筑物年折旧费=48002400048=2,400,000元/年(5)建筑物现值=480024000-2,400,0002=110,400,000元(6)建筑物纯收益=110,
31、400,000(10+146)=13,440,000元(7)土地纯收益=31,795,200-13,440,000=18,355,200元(8)土地总价=18,355,2001-1(1+8)468=222,784,566元(9)土地单价=222,784,5666000=37,131元/平方米(10)土地单价(楼面价)=222,784,56624000=9,283元平方米（七）待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元，竣工于2000年底，耐用年限60年。2006年底对该建筑物进行评估。假定2000年的价格指数为100%，从2001年到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、
32、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%，经评估人员现场勘察打分，结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1。要求：（1）估算该建筑物的重置成本；（2）采用年限法和打分法估算成新率，权重分别为50%和50%；（3）估算该建筑物2006年底的价格。（计算结果以万元为单位，小数点后保留两位小数）解：（1）综合价格指数（1+1.7%）(1+0.7%)(1-1.2%)（1 +0.8%) (1+1.2%)(1+0.5%)1.037（2分）重置成本=5001.037=518.5万元(1分)(2)年限成新率=(60-6)60100%=90%(2分)
33、打分法成新率=(900.8+800.1+800.1)100100%=88%(2分)成新率（90%+88%) 2=89%（1分）（3）评估值=518.589%=461.47万元（2分）（八）待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50，土地使用年限50年。2009年8月出售，求取公平市场价格。估价方法采用假设开发法。设计建筑面积为14000平方米，共14层，12层为商用房，共2000平方米，34层共12000平方米用于住宅。预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60的总建筑费，第二年投入40的总建筑费。总建筑
34、费1000万元，专业费为总建筑费的6，利润率为20，租售费用及税金综合为售楼价的5。假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元平方米，住宅楼2000元平方米，折现率10。要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。(计算结果以“元”为单位，取整)(提示公式：地价=楼价建筑费专业费利润税费)解：专业费用=91876006%=551256(元)税费=264448005%=1322240(元)利润=(地价+建筑费用+专业费用)20% =(地价20%)+(91
35、87600+551276)20% =(地价20%)+1947771地价=2644480091876005512761322240(地价20%)1947771地价=134359131.2=11196594(元)单位地价=111965942000=5598.3(元)利润=1947771+0.2地价=1947771+0.211196594=4187090（元）(九)、某企业占用一块土地，面积为15000平方米，土地使用权年限为50年，已达到三通一平(通水、通路、通电和土地平整)，由于该地区土地交易较少，决定采用成本法估价。相关资料如下：(1)土地取得费包括征地补偿费和土地管理费在内为500元平方米，
36、其中土地补偿费已包括地上附着物补偿费、青苗补偿费、安置补偿费等；(2)土地开发费为80元平方米，土地开发期2年，开发费均匀投入；(3)税费主要为耕地占用税，按5元平方米计征，其他税费不计；(4)二年期贷款利息为10；(5)利润率为20；(6)土地所有权的增值收益为土地取得费、土地开发费、税费、利息、利润之和的25。(要求：估算以下两种情况的土地单价和总价（1)无限年期土地使用权价格；(2)50年期土地使用权价格(假设折现率为10)。(计算结果以“元”为单位，保留两位小数)第四章房地产评估P134-138答：（1）土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益 土地取得费=50
37、0元/平方米 土地开发费=80元/平方米 税费=5元/平方米 利息=（500+5）10%2+8010%250%=109元/平方米 利润=（500+80+5）20%=117元/平方米 土地增值收益=（500+80+5+109+117）20%=81120%=162.2元/平方米 1）无限年期土地单价=500+80+5+109+117+162.2=973.2元/平方米 2）无限年期土地总价=973.215，000=14，598，000元(十) 某宗地面积为54000平方米，工业用途，已具备工业用地条件。经调查了解取得下列资料：该宗地所在区域征地补偿费为460元平方米，征地管理费按规定以征地补偿费的2
38、计算，土地开发费为300元平方米，税费按15元平方米计取，土地开发周期为1年，土地开发费在开发期内均匀投入，银行贷款利率为5.4，土地开发投资回报率为15，土地增值收益率为25，土地还原利率为6，土地使用权剩余年限为45年。要求：试评估该宗地的价格。(计算结果以“万元”为单位，小数点后保留两位)解：（1）土地取得费=460（1+2%）=469.2（元/平方米） （1分） （2）土地开发费=300（元/平方米） （1分） （3）税费=15（元/平方米） (1分) (4) 利息=(469.2+15) 5.4%+3005.4%0.5=34.25（元/平方米） (2分) (5) 利润=(469.2+3
39、00+15) 15%=117.63(元/平方米) (1分) (6) 土地增值收益=(469.2+300+15+34.25+117.63) 25%=234.02(元/平方米) (1分)(7) 无限期土地价格=469.2+300+15+34.25+117.63+234.02=1170.10(元/平方米) (1分) (8) 45年期土地价格=1170.101-=1085.09(元/平方米) (1分) (9) 土地评估价格=1085.095.4=5859.49(万元) (1分)（十一）某厂房建筑面积5000平方米，占地面积6000平方米。该厂房所占土地于2002年12月1日通过出让方式取得，价格每平方
40、米1200元，土地使用权年限为50年；建筑物于2003年12月1日建成使用，每平方米建筑造价1500元，经济使用年限为60。经过调查，2009年12月1日与该厂房所处区域用途相同且土地使用权年限为50年的土地价格为每平方米2100元，土地的还原利率为8%；从2004年至2009年的建筑业产值价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.2%、0.8%、-1.2%、0.8%、1.2%和0.5%，经评估人员现场勘查打分，该厂房结构、装修及设备三部分的得分分别为90、80和80分，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1，假定建筑物残值为0。要求：评估该厂房房地产于2009年12月1日的价值。（计算结果以万
41、元为单位，保留两位小数）解：（1）计算年限修正系数 =0.9844 （2分） （2）求土地价值 0.2160000.9844=1240.34 （2分） （3）计算综合价格指数 （1+1.2%）（1+0.8%）（1-1.2%）（1+0.8%）（1+1.2%）（1+0.5%）=1.0332 （4分） （4）求建筑物的重置成本 0.151.03325000=774.9（万元） （2分） （5）计算成新率 年限法成新率=（60-6）60100%=90% （2分） 打分法成新率=（900.8+800.1+800.1）100100%=88% （2分） 成新率=90%50%+88%50%=89% （2分）
42、建筑物评估值=774.989%=689.66（万元） （2分） 房地产评估值=1240.34+689.66=1930（万元） （2分）(十二)某房地产公司于2005年1 2月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为5000平方米，并于2007年1 2月在此地块上建成一座钢混结构的办公楼，建筑面积为20000平方米，全部用于出租，每年实收租金约为1 800万元，该办公楼的经济耐用年限为60年，残值率为O，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米3000元。据调查，当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率在5左右，每年需支付的管理费为年租金的25，维修费为重置价的15，税金为年租金的18，保险费为重置价的O2，土地资本化率为8，建筑物资本化率为10。 要求：试根据上述资料评估该宗地2009年12月的价格(包括总价和单价)。(计算结果以“元”为单位，取整)解:(1)总收入=901220000(1-5%)=20520000元 (1分)(2) 总费用：管理费=2025200002.5%=513000 税金=20252000018%=3693600 维修费=3000200001.5%=900000 保险费=3000200000.2%=120000 折旧费=元/年总费用=513000+3693600+900000+120000+1250000=6476600元 （2分
