1、12/5/202311、资产评估的含义2、资产评估的对象3、资产评估的价值类型4、资产评估的假设5、资产评估的原则6、资产评估的程序12/5/2023212/5/20233资产评估含义：资产评估含义：是指由是指由专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，专门机构和人员，依据国家法律和有关资料，遵循评估原遵循评估原则则，选择适当价值类型选择适当价值类型，依照法定程序，依照法定程序，运用科学方法运用科学方法，对资产价对资产价值进行评定和估算的过程。（值进行评定和估算的过程。（重点掌握资产评估组成重点掌握资产评估组成）（）（P1），1、评估主体、评估主体即谁承担评估工作即谁承担评估工作受托方（评估机构
2、、评估受托方（评估机构、评估人员人员）2、评估客体、评估客体即对什么对象进项评估即对什么对象进项评估评估对象（机器设备、评估对象（机器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的、评估目的即委托方即委托方基于什么目的委托评估机构评估基于什么目的委托评估机构评估，如转，如转让房地产、收购企业等；让房地产、收购企业等；12/5/20234例题、资产评估主体是指（例题、资产评估主体是指（）（）（2011年年4月）月）A、被评估资产占有人、被评估资产占有人B、被评估资产、被评估资产C、资产评估委托人、资产评估委托人D、从事资产评估的机
3、构和人员、从事资产评估的机构和人员4、评估价值类型：、评估价值类型：市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等市场价值、在用价值（使用价值）、投资价值等（13页）（后面讲）页）（后面讲）5、评估程序、评估程序6、评估方法方法：、评估方法方法：依据评估规程，依据法定程序，选择依据评估规程，依据法定程序，选择评估方法评估方法：成本法、市场法、收益法等；：成本法、市场法、收益法等；资产评估含义：资产评估含义：重点掌握资产评估组成重点掌握资产评估组成（续）（续）12/5/20235资产评估的特点（重点）(P2)1、现实性、现实性即即评估价值对应于评估基准日评估价值对应于评估基准日，即评估价值是在基准日
4、、，即评估价值是在基准日、资产实际状况下的价值；资产实际状况下的价值；形式：时点，形式：时点，年年月月日日；说明说明：（：（1）资产评估价值是针对具体时间而言资产评估价值是针对具体时间而言！（！（2）评估基准日可以：）评估基准日可以：过去过去（如保险赔偿资产价值评估）、（如保险赔偿资产价值评估）、现在现在、未来未来（如股票价值评估）！（如股票价值评估）！2、市场性、市场性强调强调评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作评估价值客观性、准确性，能以市场价值（价格）作为目标和判断为目标和判断；这里强调：这里强调：评估价值能够得到市场检验！评估价值能够得到市场检验！3 3、预测性；这主要、预测
5、性；这主要指未来价值类型的功能指未来价值类型的功能；例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（例题：资产评估强调确定评估基准日，其体现了资产评估的特点是（）A预测性预测性B公正性公正性C咨询性咨询性D现实性现实性（2009.7真题）真题）例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（例题：一般说来，资产评估是指对资产在某一（）价值的估算。）价值的估算。A、时期、时期B、时点、时点C、时段、时段D、时间、时间（2010.4）12/5/20236资产评估的特点（重点）(P2)4、公正性：、公正性：评估应根据法律规定和估价规程，评估应根据法律规定和估价规程，不同估价机构（人员）都不同估
6、价机构（人员）都按上述规定进行评估按上述规定进行评估；即对同一资产即对同一资产同一类型价值同一类型价值，不同评估机构、评估人员评估结果相差不大不同评估机构、评估人员评估结果相差不大5、咨询性：、咨询性：即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；即委托人委托评估机构评估资产价值，以帮助其决策；即即评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责评估结论仅作委托人决策参考，评估机构并不对其决策结果负责，只，只对评估价值客观性、准确定负责！对评估价值客观性、准确定负责！例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的例题：资产评估的独立性原则保障了资产评估的()（2011.7）A.现实性特点
7、现实性特点B.咨询性特点咨询性特点C.预测性特点预测性特点D.公正性特点公正性特点例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业例题：评估者只对评估结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责，这表明评估结论具有（务定价决策负责，这表明评估结论具有（）（）（2009.7）A市场性市场性B咨询性咨询性C公正性公正性D现实性现实性12/5/20237资产评估对象（各种资产）的特点（重点）1、资产是一种权利、资产是一种权利所有、占有、使用、收益、处分权利；所有、占有、使用、收益、处分权利；各各种权利是有价值的，且各种权利的价值大小不同；种权利是有价值的，且各种权利的价值大
8、小不同；2、资产价值的体现：是一种获利能力；、资产价值的体现：是一种获利能力；资产价值可以资产价值可以通过交换价通过交换价值体现值体现；3、资产必须为某一主体所拥有和支配、资产必须为某一主体所拥有和支配即物权；即物权；补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！补充：物权包括所有权和用益物权；前者为完全物权、绝对物权！后者为有限物权、部分物权（后者为有限物权、部分物权（如土地使用权、房屋租赁权等如土地使用权、房屋租赁权等）！）！说明：说明：资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样资产评估中的资产与会计要素中资产并非完全一样，如资产，如资产评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会
9、计中不属于资产，在评评估中：商誉属于无形资产；企业价值在会计中不属于资产，在评估中则属于！估中则属于！12/5/20238资产评估对象（资产）的分类1、分为有形资产（房屋等不动产、机器设备等动产）、无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注商誉也属此列）；2、分为单项资产、整体资产（分类标准：获利能力）（重点）单项资产：单台机器设备、一栋厂房等；（单独获利）整体资产：如一个企业、一个车间等；（综合获利）3、分为可确指资产、不可确指资产（、分为可确指资产、不可确指资产（分类标准：是否独立存在，分类标准：是否独立存在，即能够进行分离即能够进行分离）；（重点）；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依
10、附特定企业，不能独立企业存商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产！区别与转让商标权等无形资产！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；形资产、整体资产、不可确指资产；12/5/20239资产评估对象（资产）的分类例题：下列选项中，属于不可确指资产的是例题：下列选项中，属于不可确指资产的是()（2011.7）A.商标商标B.商誉商誉C.专有技术专有技术D.计算机软件计算机软件12/5/202310资产评估价值类型（重点）一、资
11、产评估目的（了解）一、资产评估目的（了解）1、资产转让；出售、转让等、资产转让；出售、转让等2、企业兼并；、企业兼并；兼并买价、卖价等兼并买价、卖价等3、企业出售；卖价、企业出售；卖价4、企业联营；投资者出资验资（价值评估）、企业联营；投资者出资验资（价值评估）5、企业清算等；确定企业净资产价值等；、企业清算等；确定企业净资产价值等；6、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）；、抵押；确定抵押价值（如抵押贷款中）；7、租赁；确定租赁价格（即租金）、租赁；确定租赁价格（即租金）等等等等12/5/202311资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型二、资产评估的价值类型（一）（一）市
12、场价值市场价值是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资是在公开和公平市场条件下，理性双方进行资产交易的产交易的客观、公平、公允价值客观、公平、公允价值；（重点）；（重点）正确理解市场价值正确理解市场价值：（：（重点重点）（）（P12）（1）公开市场条件公开市场条件：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，：即公开和公平市场条件（充分竞争市场，众多买家（卖家）；（众多买家（卖家）；（2）交易双方都是理性经济人交易双方都是理性经济人；（；（3）市市场价值是价值估计数额场价值是价值估计数额；（；（4）市场价值是最为理想价值类型）市场价值是最为理想价值类型（资产最大价值）资产最大价值）；（二）市场价值以外
13、的价值类型（二）市场价值以外的价值类型后后2类类7类价值类型统称为类价值类型统称为“市场价值以外的价值市场价值以外的价值”，属于属于特定特定条件、或特定目的下的价值类型条件、或特定目的下的价值类型！（即不能完全满足公开市场条即不能完全满足公开市场条件下价值类型件下价值类型）12/5/202312资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点二、资产评估的价值类型（重点3种）种）2、在用价值、在用价值指某资产指某资产在特定用途下、对特定使用者的价值在特定用途下、对特定使用者的价值，其其实就是该资产对该使用者的使用价值实就是该资产对该使用者的使用价值；（个别价值）；（个别价值）3
14、、投资价值、投资价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值是指某资产对特定投资者、在特定目的下的价值；（属个别价值）（属个别价值）例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺例如，上例中某投资者欲购买上述厂房用于建设商场，获得商铺出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；出租（或出售）收入，该价值就属于该投资者投资价值；（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点2、3、5）例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资例如：在市区中某企业正在使用中的厂房，对该企业来说，该资产在用价值就是生产产品；产在用价值就是生产产品；但其并不一定就
15、是最佳用途、也并非但其并不一定就是最佳用途、也并非是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）是最大价值（实际上其最佳用途、最大价值是商业用途）12/5/202313资产评估价值类型（重点）(P12-)二、资产评估的价值类型（重点二、资产评估的价值类型（重点3种）种）4、持续经营价值、持续经营价值指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），指企业持续经营条件下（不会出售转让企业），给企业带来的经济利益给企业带来的经济利益；比如现金流量、利润等；比如现金流量、利润等；5、清算价值、清算价值是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；是指企业在面临破产清算条件下，变现其资产的价值；由于清算
16、条件下，由于清算条件下，往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所往往采用拍卖等，拍卖底价较低、要求快速变现，所以，清算价格往往低于市场价值！以，清算价格往往低于市场价值！（二）市场价值以外的价值类型（重点（二）市场价值以外的价值类型（重点2、3、5）（续）（续）6、保险价值、保险价值指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以指企业为其某资产投保，保险公司对其价值作的评估，以确定保险费、赔偿额等；确定保险费、赔偿额等；一般由保险公司委托评估机构来评定一般由保险公司委托评估机构来评定！7、课税价值、课税价值指税务机关为指税务机关为确定计税基础而对资产所作的评估确定计税基础而对资产所作
17、的评估；一般由税务机关委托评估机构来评定！一般由税务机关委托评估机构来评定！12/5/202314资产评估价值类型（重点）(P12-)例题例题.价值类型主要有以下哪几种（价值类型主要有以下哪几种（）A.投资价值投资价值B.最低成本价最低成本价C.市场价值市场价值D.持续经营价值持续经营价值E.清算价格清算价格（2011年年10）例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是例题：下列各项中，不符合公开和公平的市场条件的是()（2009.7真题）真题）A交易双方都是经济人交易双方都是经济人B市场存在一定程度的垄断市场存在一定程度的垄断C交易双方拥有较充裕的时间了解信息交易双方拥有较充裕的时间了
18、解信息D交易双方地位平等交易双方地位平等例题：评估资产的例题：评估资产的“在用价值在用价值”依据的是资产评估的依据的是资产评估的()（2011.4）A、供求原则、供求原则B、替代原则、替代原则C、贡献原则、贡献原则D、最佳使用原则、最佳使用原则12/5/202315资产评估价值类型（续）三、三、评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）评估资产价值类型决定因素（注意三种因素的关系）（重点）1、评估目的（、评估目的（是评估的核心问题是评估的核心问题）；）；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；评估目的：资产转让、投资、清算等目的；2、评估基准日市场条件；、评估基准日市场条件；评估价值
19、对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；评估价值对应于评估时点对应市场条件：公开市场、非公开市场；如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家如转让不动产，其市场价格就与当地房地产市场成熟程度、国家宏观调控政策等相关；宏观调控政策等相关；3、评估资产功能及状态；、评估资产功能及状态；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；包括资产功能充分、过剩、不足，新旧程度等；例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）例题：决定和影响价值类型的因素主要有（）A市场条件市场条件B评估的特定目的评估的特定目的C资产的功能资产的功能D评估方法的选择评估方法的选择E资产的状态资产的状态（200
20、9.4真题）真题）12/5/202316资产评估的假设（P15-）（重点）一、继续使用假设一、继续使用假设即即评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、评估资产对委托人现在及以后（剩余寿命期），具有有用性、有价值性有价值性；这样，评估才有必要性；这样，评估才有必要性；如几近报废的资产就不符合如几近报废的资产就不符合本假设！本假设！二、公开市场假设二、公开市场假设是指在评估时，资产市场完善，是指在评估时，资产市场完善，不存在影响评估资产价值公允的不存在影响评估资产价值公允的干扰因素；如垄断，卖方急于出售等干扰因素；如垄断，卖方急于出售等；三、清算（清偿）假设三、清算（清偿）假设针对清
21、算价值针对清算价值指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式指企业在破产清算时特定条件下，假设（法院主持）以拍卖方式在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；在公开市场出售其资产而评定的价值（清算价值）；但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往但这种情况下，由于属于清算处置资产、快速变现等原因等，往往使清算价值要低于公开市场下评估价值！往使清算价值要低于公开市场下评估价值！12/5/202317资产评估评估的原则（重点经济原则P19）一、贡献原则：一、贡献原则：资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性资产的各组成部分，对资产整体价值的贡献性；例如，；例如，一写
22、字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，一写字楼，其物业管理、装修、配套家电等对其价值都有不同的影响，共同决定写字楼价值；共同决定写字楼价值；二、替代原则：二、替代原则：不同资产在功效上可相互替代的特征不同资产在功效上可相互替代的特征；例如，生产产品，；例如，生产产品，既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；既可以使用甲设备，也可以使用乙设备，甲乙设备可以相互替代；三、预期（收益）原则：三、预期（收益）原则：即资产价值有否、价值大小即资产价值有否、价值大小，取决于该资产预，取决于该资产预期未来获利能力及获利的有效期限期未来获利能力及获利的有效期限；如投资商铺
23、就是基于未来收租等收；如投资商铺就是基于未来收租等收入预期等；入预期等；例题：例题：下下列不属于资产评估假设列不属于资产评估假设的是（的是（）（）（2011.10）A.继续使用假设继续使用假设B.清算假设清算假设C.公开市场假设公开市场假设D.企业主体假设企业主体假设例题：下列各项中，属于资产例题：下列各项中，属于资产评估经济原则评估经济原则的有（的有（）（）（2009.7）A贡献原则贡献原则B替代原则替代原则C客观性原则客观性原则D预期原则预期原则E科学性原则科学性原则12/5/202318资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）一、明确资产评估程序（了解）一、明确资产评估程序（了解
24、）1、明确资产评估业务基本事项明确资产评估业务基本事项（重点重点）（见后详细）；）（见后详细）；2、签订资产、签订资产评估业务约定书评估业务约定书；3、编制、编制资产评估计划资产评估计划；4、资产、资产勘查与现场调查勘查与现场调查；5、收集资产评估资料；、收集资产评估资料；6、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；、评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7、编制和提交资产评估报告书编制和提交资产评估报告书；8、资产评估工作档案归档；、资产评估工作档案归档；12/5/202319资产评估评估程序（掌握重点内容）（P22-25）三、资产评估业务约定书（即合同）内容（见书）（了解）三、资产评估业务约
25、定书（即合同）内容（见书）（了解）例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有()（2008年7月）A.资产评估目的、资产评估对象资产评估目的、资产评估对象 B.资产评估限制条件和重要假设 C.资产评估基准日资产评估基准日 D.资产评估报告使用范围资产评估报告使用范围 E.双方的权利、义务及违约责任双方的权利、义务及违约责任二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前二、明确资产评估业务的基本事项内容（重点前6个）个）1、委托方及相关当事人基本情况；委托方及相关当事人基本情况；2、评估目的；评估目的；3、估价对象基本情况；估价对象基本情况；4、评估价值类型及定义；评估价值类型及定义；5、评估基准日；
26、评估基准日；6、评估资产限制条件和重要评估假设；评估资产限制条件和重要评估假设；12/5/202320二章 资产评估的方法一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）一、市场法（或市场比较法）（或市场替代法）二、成本法（或重置成本法）二、成本法（或重置成本法）三、收益法（或收益还原法）三、收益法（或收益还原法）12/5/202321一、含义一、含义指通过比较指通过比较被评估资产（称为估价对象）与最近时期被评估资产（称为估价对象）与最近时期（一般（一般2年内）年内）成交类似资产成交类似资产（称为比较案例称为比较案例）异同，）异同，将比较案例的市场价值进将比较案例的市场价值进行调整（称为修正），以确
27、定估价对象价值的一种方法行调整（称为修正），以确定估价对象价值的一种方法；市场法（重点）1、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；、搜集比较案例，通过在市场上搜集与估价对象类似的比较案例；即选择与估价对象可比性强的比较案例即选择与估价对象可比性强的比较案例；2、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，、然后，将搜集的比较案例，根据估价对象的情况，将比较案例将比较案例修正成估价对象情况下的价值修正成估价对象情况下的价值；3、最后，、最后，将修正到估价对象情况下的比较案例价值将修正到估价对象情况下的比较案例价值，按照一定方按照一定方法计算得到估价对象评估价值法计算得到估价对象
28、评估价值。如算数平均、加权平均等；。如算数平均、加权平均等；市场法评估估价对象价值，其主要步骤：市场法评估估价对象价值，其主要步骤：12/5/202322市场法可见，市场法评估估价对象价值，可见，市场法评估估价对象价值，是根据替代原则是根据替代原则，即利用已经，即利用已经成交比较案例，成交比较案例，将比较案例价值修正到估价对象情况的价值将比较案例价值修正到估价对象情况的价值，再，再按算术平均等方法，得出估价对象价值：按算术平均等方法，得出估价对象价值：例题：例题：资产评估和市场的关系是（资产评估和市场的关系是（）（）（2011.7）A.以市场为基础但高于市场以市场为基础但高于市场B.模拟市场条
29、件有时接受市场检验模拟市场条件有时接受市场检验C.模拟市场条件但又必须接受市场检验模拟市场条件但又必须接受市场检验D.和市场无关和市场无关例题：例题：最大最佳效用是基于资产评估最大最佳效用是基于资产评估的的()（2010.4）A继续使用假设继续使用假设B持续经营假设持续经营假设C公开市场假设公开市场假设D清算清算(清偿清偿)假设假设12/5/202323例：要评估一商品房在例：要评估一商品房在2010年年9月月30日转让价值，在日转让价值，在选择案例上选择案例上，就要就要选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），选择与估价对象处在同一地段，用途相同，结构相同（似），面积相同（当），
30、建成年份相同（近）等成交案例面积相同（当），建成年份相同（近）等成交案例，然后再将选择，然后再将选择比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；比较案例，修正到估价对象情况下，最终计算估价对象价值；二、市场法应用的条件、方法及要求二、市场法应用的条件、方法及要求（选择可比性强的案例）（选择可比性强的案例）1 1、存在一个完善、充分的市场，、存在一个完善、充分的市场，可以搜集最近时期、与估价对象可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价比较案例类似的估价比较案例；（市场要求）（市场要求）2 2、比较案例的选择，、比较案例的选择，在交易时间上要接近估计基准日（时点），在交易时间上要接近估计基
31、准日（时点），这样，这样，才更准确；才更准确；（交易时间要求）（交易时间要求）3、比较案例的选择，、比较案例的选择，要尽量类似于估价对象，可比性强要尽量类似于估价对象，可比性强，这样，这样，修正后结果越接近估价对象价值；修正后结果越接近估价对象价值；这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！这里的类似、可比性，比如区位、功能、修旧程度等！市场法12/5/202324市场法例题：在资产评估中，市场法较适用于例题：在资产评估中，市场法较适用于()（2011.4）A、专用设备、专用设备B、大部分无形资产、大部分无形资产C、通用性较强的资产、通用性较强的资产D、受地域、环境等严格限制的资产、受地
32、域、环境等严格限制的资产例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是例题：下列资产中，最适宜采用市场法评估的是()（2011.7）A.专有技术专有技术B.商业用房商业用房C.专用设备专用设备D.公益性用地公益性用地12/5/202325三、市场法三、市场法比较案例修正因素的选择比较案例修正因素的选择1、时间因素（比较案例、评估基准日）、时间因素（比较案例、评估基准日）比较案例交易时间，应尽可能接近估价时点；以消除价格波动影响；2、区域因素（区位因素）、区域因素（区位因素）比较案例选择上，应尽可能选择与估价对象处于同一区域里、同一区段案例，以提高其可比性；如商铺价值评估，应选择同一条街相邻商铺同一
33、条街相邻商铺作为比较案例；3、功能因素、功能因素比较案例的选择，比较案例的选择，在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相在功能、用途等方面，应尽可能与估价对象相同同，提高可比性提高可比性；如商铺价值评估！；如商铺价值评估！市场法就是就是比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估比较评估对象与比较案例之间差异因素，将其调整为评估对象的情况对象的情况！12/5/202326例题：在采用市场法时，例题：在采用市场法时，一方面是选择确定参照物，另一方一方面是选择确定参照物，另一方面则是分析确定参照物的差异调整因素面则是分析确定参照物的差异调整因素。下列下列不包括在参照物调整主要因素不包括在参照
34、物调整主要因素中的是（中的是（）（2010.7）A、时间因素、时间因素B、资产的型号、规格因素、资产的型号、规格因素C、地域因素、地域因素D、功能因素功能因素市场法12/5/202327一、成本法含义（一、成本法含义（P33-）在评估时，按被评估资产（评估对象）的在评估时，按被评估资产（评估对象）的现时重置成本现时重置成本，扣减其扣减其各项损耗价值，其余额即为评估对象价值各项损耗价值，其余额即为评估对象价值。成本法2、成本法评估价值，时点也是评估基准日；、成本法评估价值，时点也是评估基准日；对概念的理解（掌握）：对概念的理解（掌握）：1、评估资产价值、评估资产价值=评估时点重置成本评估时点重置
35、成本各种损耗（即贬值）各种损耗（即贬值）3、成本法评估价值是、成本法评估价值是在估价时点、资产现状下的价值在估价时点、资产现状下的价值（即（即非全非全新资产新资产）；）；4、成本法评估价值，用、成本法评估价值，用估价时点的估价时点的“重置成本重置成本”减去其已使用期限减去其已使用期限的损耗的损耗（即类似折旧，本书称（即类似折旧，本书称“贬值贬值”）；）；12/5/202328一、成本法含义（续）一、成本法含义（续）成本法5、重置成本、贬值的含义、重置成本、贬值的含义（1）重置成本）重置成本是指在估价时点是指在估价时点，重新购买（建造）全新资产重新购买（建造）全新资产所耗费的价值所耗费的价值；它
36、是资产全新状态下的价值；它是资产全新状态下的价值；（2）贬值）贬值指资产指资产从取得到时点从取得到时点（全新）到（全新）到评估时点评估时点期间发生期间发生的有形、无形损耗的有形、无形损耗，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性，如磨损、落后等。资产评估中分为：实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；贬值、功能性贬值、经济性贬值三种贬值；二、成本法适用的条件（了解）二、成本法适用的条件（了解）1、估价对象历史资料完善、估价对象历史资料完善因需以此确定重置价值；因需以此确定重置价值；2、估价对象损耗可以确定、估价对象损耗可以确定即能确定折旧额；即能确定折旧额；12/5/202329例题：成本法
37、应用的前提条件有()(2011.4)A、应当具备可利用的历史资料、应当具备可利用的历史资料B、需要一个充分发育、活跃的资本市场C、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的资产D、形成资产价值的耗费是必需的、形成资产价值的耗费是必需的E、资产所有者所承担的风险也必须是能用货币衡量的成本法12/5/202330三、成本法评估资产价值方法（三、成本法评估资产价值方法（P34-）具体方法有两种：具体方法有两种：方法一方法一：估价对象评估价值估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本评估基准日估价对象重置成本-（已）贬值额（已）贬值额=重置成本重置成本-实体性贬值实体性贬值-功能性贬值功能性贬值-
38、经济性贬值经济性贬值方法二方法二：估价对象评估价值估价对象评估价值=评估基准日估价对象重置成本评估基准日估价对象重置成本成新率成新率可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：可见，成本法评估资产价值，关键是要确定以下参数：重置成本、重置成本、三种贬值额或者成新率！三种贬值额或者成新率！成本法12/5/202331三、成本法运用三、成本法运用（一）重置成本（含义、分类）（一）重置成本（含义、分类）1、含义：、含义：在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置在评估基准日，在现行市场条件下，重新购建（购置或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；或建造）全新评估资产，所耗费的全部成本；2、重
39、置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；、重置成本分类：复原重置成本、更新重置成本；（1）复原重置成本：）复原重置成本：在评估基准日，在现行市场条件下在评估基准日，在现行市场条件下，采用原采用原来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等来相同的材料、建筑、制造标准、设计方案、技术等，复原购建复原购建全新资产全新资产，所发生的全部耗费成本所发生的全部耗费成本；即完全复制全新评估资产即完全复制全新评估资产；这种重置成本这种重置成本强调原样复制全新资产强调原样复制全新资产！如古建筑！如古建筑！成本法（2）更新重置成本：）更新重置成本：在评估基准日，在现有技术条件下在评估基准日，在现有技术条件下，
40、重新购重新购建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本建与估价对象相同功能的全新资产，所耗费的全部成本；（材料；（材料不同、工艺不同、功能同地重置）。不同、工艺不同、功能同地重置）。这种重置成本强调功能相同这种重置成本强调功能相同下的重置！下的重置！12/5/2023323、复原重置成本、更新重置成本区别；、复原重置成本、更新重置成本区别；（1）两种方法确定的重置成本，）两种方法确定的重置成本，都是全新状态下资产价值都是全新状态下资产价值；（2）复原重置成本：）复原重置成本：强调用强调用“复制复制”（包括材料、设计、工艺等完（包括材料、设计、工艺等完全相同）；全相同）；更新重置成本：更新
41、重置成本：强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的强调功能相同下，现行技术条件下，购建资产的成本；成本；（3）一般来说，）一般来说，复原重置成本要大于更新重置成本复原重置成本要大于更新重置成本。因为前者没。因为前者没有考虑市场变化、技术进步等有考虑市场变化、技术进步等使复原重置成本较高使复原重置成本较高；如电脑重置！；如电脑重置！（4）一般优先选择更新重置成本一般优先选择更新重置成本；体现技术进步等，节约成本；体现技术进步等，节约成本；（一）重置成本（含义、分类）（一）重置成本（含义、分类）成本法例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上的关系为例题：复原重置成本与更新重置成本在金额大小上
42、的关系为(2009.7）A前者大于后者前者大于后者B前者小于后者前者小于后者C前者等于后者前者等于后者D前者与后者在金额大小上关系不确定前者与后者在金额大小上关系不确定12/5/202333成本法三、成本法运用三、成本法运用1、重置核算法、重置核算法（较少考较少考）指指以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产以评估基准日现行市场价格计算（重新）购建全新评估资产的全部支出的全部支出。这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；这里的全部支出包括：直接成本和间接成本；（一）重置成本的计算（一）重置成本的计算（P35-）（1）直接成本）直接成本一般一般包括资产的购建实体的各种支出；包括资产的
43、购建实体的各种支出；（2）间接成本）间接成本主要指与购建资产相关的管理费、设计费等主要指与购建资产相关的管理费、设计费等；说明：间接费计算如下页！说明：间接费计算如下页！重置成本重置成本=直接成本直接成本+间接成本；间接成本；12/5/202334重置核算法中重置核算法中“间接成本间接成本”的计算（的计算（4种方法）种方法）（1）人工成本比例法）人工成本比例法说明：说明：人工成本一般指工资薪酬；人工成本一般指工资薪酬；，成本分配率为比率；，成本分配率为比率；成本法（2）单位价格法说明：工作量与单位价格，单位应统一；（例题见书36页）（3）直接成本百分比法即用“间接成本占直接成本百分比率”说明：
44、上述“间接成本直接成本”称为“间接成本占直接成本百分比”；12/5/202335成本法三、成本法运用三、成本法运用（一）重置成本的计算（掌握）（一）重置成本的计算（掌握）2、物价指数法（即价格指数法）、物价指数法（即价格指数法）（P77-）指指在评估资产历史成本（购建时成本）基础上在评估资产历史成本（购建时成本）基础上，考虑价格指数变化因考虑价格指数变化因素素，将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法将历史成本调整为评估估价基准日成本的重置成本计算方法；t1表示估价对象购建年份，t1+1表示购建的下一年；t2表示评估年份；注意注意：上述：上述“物价指数物价指数”：（：（1）定基物价
45、指数定基物价指数，（，（2）环比物价指数环比物价指数；（3）物价变动指数物价变动指数；12/5/202336成本法注意注意区分上述三种物价指数：（区分上述三种物价指数：（1）定基物价指数，（）定基物价指数，（2）环比物价指数；）环比物价指数；（3）物价变动指数；）物价变动指数；（1）定基物价指数：）定基物价指数：指以固定时期（时点）（指以固定时期（时点）（固定基准日固定基准日）为基期的）为基期的指数指数，通常用百分数表示；也可用绝对数，如通常用百分数表示；也可用绝对数，如100等等；如基期物价指数为如基期物价指数为100%，目标期相对于基期的物价指数，即为目标期定，目标期相对于基期的物价指数，
46、即为目标期定基物价指数；（基物价指数；（P77表表3-1）（2）环比物价指数：）环比物价指数：是以上一期为基期的指数；是以上一期为基期的指数；即每期物价指数都是相即每期物价指数都是相对与其上一期而言的物价指数对与其上一期而言的物价指数；（；（P78表表3-2）（3）物价变动指数：指）物价变动指数：指目标期物价指数相对于基准物价指数的变动目标期物价指数相对于基准物价指数的变动；说明：说明：上述物价指数应该选择上述物价指数应该选择资产的类别（同类别）或者个别物价指资产的类别（同类别）或者个别物价指数！（数！（P36）12/5/202337例题：某资产购置于于2005年底，历史成本为年底，历史成本为
47、100万元万元。2007年底进行评年底进行评估估，该类资产在2005、2007年底定基指数年底定基指数110、171.6%，则评估时该资产的重置成本为()（根据09.4真题改编）A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元因此，重置成本=100*（171.6%/110%）=156万；成本法例题：某被评估资产建于产建于2002年，账面原值为年，账面原值为200000元元，2005年进行评年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为：2003年20，2004年25，2005年27，该资产的重置成本为()（2011.7）A.254
48、000元 B.300000元 C.317500元 D.381000元分析：评估对象购置时间2002年，t+1年为2003年环比物价指数120%，2004年环比物价指数125%，2005年环比物价指数127%，则评估基准日2005年重置成本：2000000*120%*125%*127%=3810000元；12/5/202338例题：某资产购置于2005年底，历史成本为100万元。2007年底进行评估，该类资产在2005年、2006年、2007年的环比物价指数分别为10、20、30，则评估时该资产的重置成本为(09.4真题 )A118.2万元 B132.0万元 C156.0万元 D171.6万元
49、评估对象购置时间2005年，t+1年为2006年，环比物价指数120%，即（1+20%），评估基准日2007年，环比物价指数130%；重置成本=100*120%*130%=156万元；成本法例题：某设备于1990年12月购进，账面价值为200万元，购进时的定基物价指数为102，2008年12月31日为评估基准日，评估时该类设备的定基物价指数为120，则该设备的重置成本最接近于()A.235万元 B.240万元 C.295万元 D.350万元因此，重置成本=200*（120%/102%）=235.29万；12/5/2023393、功能价值法（掌握）（、功能价值法（掌握）（P37）根据根据资产生产
50、能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产为资产生产能力，以一个与估价资产相同或相似生产能力的资产为参照物（参照案例），参照物（参照案例），以参照物的单位生产能力为标准，计算估价资产以参照物的单位生产能力为标准，计算估价资产重置成本重置成本；（一）重置成本的计算（续）（一）重置成本的计算（续）说明；上述公式适用条件：说明；上述公式适用条件：资产的重置成本与与其生产能力存在线性关资产的重置成本与与其生产能力存在线性关系。系。线性关系的含义？（生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）线性关系的含义？（生产能力越大其成本也就越高，反之亦然）（Y=a+b*x）（可以理解为线性函数关系）。反之，为非线
