1、截至2019年11月，全球央行黄金净购买量同比增长12%至547.3吨，是2010年以来各国 央行净买入的最高水平；黄金ETF投资需求不断扩大，加大了对实物黄金的需求；美元过去约占全球储备的70%，但现在已经 降至62%，随着逆全球化的发生，黄金有望对美元起替代作用。 风险事件：当前新冠疫情在全球大部分国家未达到拐点，且印度、南美、非洲爆发的可能性较大；原油价格短期内难以修 复，极有可能引发地缘摩擦，以及部分国家的政治、经济、债务危机等。 受长中短期因素共振的影响，黄金将进入估值抬升的“黄金时期”。 商品 原油压力重重，粮食危机难现 近年来，随着全球需求的逐渐下滑，原油价格震荡下行；3月6日举
2、行的 “OPEC+”会议减产协议谈判破裂，价格战随即开启，国际油价出现腰 斩，创下1991年来最大跌幅。新冠肺炎疫情爆发，加剧了原油需求的萎 缩，产油国大规模增产更加恶化了本就脆弱了全球供需平衡。 虽然近期OPEC+会议达成了史上最大规模的减产协议，但原油价格并未 出现明显反弹，主要原因包括： 自5月1日起，OPEC+减产970万桶/日，但减产协议是以2018年10 月份的产量为基数，而当前全球产量较2018年10月已经下降了375 万桶/日，因此实际减产规模只有不到600万桶/日，这较当前原油 的总需求下降1500万桶/日远远不够，短期来看，原油仍然面临严 峻的供过于求的局面。 全球的储油空
3、间已经面临枯竭，就算加上海上浮动原油的储存空 间，也难以吸收当前过剩的原油产量，加大了原油的储存成本，这 将对原油价格产生极大的压制；不管后续各产油国是主动减产还是 被动减产，去库存压力仍将在短期内压制原油价格。 0.3 0.4 0.5 0.6 0.7 0.8 0.9 1.0 1.1 2020-01-022020-02-022020-03-02 一季度主要商品价格走势一季度主要商品价格走势 布油 LME铜 LME铝 CBOT大豆 CBOT小麦 CBOT玉米 DCE铁矿石 商品（续） 原油压力重重，粮食危机难现 当前全球谷物供给量26.19亿吨，超过全球谷物26亿吨的需求量，2015年以来，谷物
4、产量持续超过需求量。当前，全球累计 库存谷物8.17亿吨，创千禧年来的新高。经过测算，就算在全球粮食产量锐减32%以后，剩余产量和库存仍能维持全球一年 的需求。全球玉米供应过剩率超过40%，小麦供应过剩率超过60%。 分地区来看，以主要粮食作物大米和玉米为例，当前大米的主要产区在亚洲（印度、泰国、越南），玉米的主要产区在美洲 （美国、巴西、阿根廷）。粮食主要出口国的出口禁令将会对粮食需求国产生巨大影响，越南的大米净出口量仅占全球总需 求的1.24%，且已取消出口禁令，影响较小，而真正造成前期粮食恐慌的主要原因是越南的示范效应，如果主要粮食出口国均 大幅限制粮食出口以应对本国需求，那么全球的供需
5、平衡将会被打破，以粮食进口为主的国家将会受到明显冲击。 仍需警惕在局部区域内爆发的沙漠蝗灾和草地贪夜蛾对于粮食产量的影响。我国当前粮食储备充足、自给率高，且具备完善 的粮食储备调控系统，在全局和局部均不易出现粮食紧缺。 02 二季度宏观经济展望 经济增长 经济政策 通货膨胀 经济增长-历次危机对中国经济产出的影响比较 GDP/% 分产业 三架马车 城镇 居民收入 /% 一产/% 二产/% 三产/% 投资/% 消费/% 出口/% 1998年1季 度同比/亚 洲金融危 机 7.3 3.5 7.5 7.9 10.3 6 13.2 数据空缺 2009年1季 度同比/全 球金融危 机 6.4 3.8 5
6、.8 7.2 28.6 15 -21.1 10.2 2020年1季 度同比/新 冠疫情 -6.8 -3.2 -9.6 -5.2 -16.1 -19 -11.4 0.5 数据来源：Wind，苏宁金融研究院整理 新冠疫情对我国经济的冲击超过历次危机 经济增长-新冠疫情对美国经济的影响分析 快速复苏：4月中旬迎来疫情拐点，5月部分复工。年度GDP：-3.6%。 夏天复苏（V型）：5月上旬迎来疫情拐点，三季度强劲复苏。年度GDP：-6.6%。 秋天复苏失败（W型）： 5月上旬迎来疫情拐点，9月疫情重现后采取严厉隔离措施。年度GDP：-7.4%。 秋天复苏：采取社交距离的温和措施压平疫情扩散曲线，兼顾健
7、康和经济，6月上旬迎来疫情拐点，经济缓慢稳 健复苏。年度GDP：-6.5%。 数据来源：The Conference Board 新冠疫情对美国经济的冲击超越二战以来的其它危机 经济增长-市场关注的主要风险已经切换 中国新冠感染人数对数图 美国新冠感染人数对数图 印度新冠感染人数对数图 对新冠疫情已得到有效控制的国家（例如中国）而言，当前处于评估疫情对经济的影响并有序推进复工复产的阶段。 对新冠疫情已得到基本控制的国家（例如美国）而言，当前的主要风险已从新冠疫情是否受控转向经济活动能否有序复苏。 对新冠疫情处于爬坡阶段的国家（例如印度）而言，当前的主要风险是新冠疫情是否受控。 经济增长-V型、
8、U型、L型 V型 U型 L型 疫情 全球疫情在5月底前得 到有效控制 在疫苗出来前，新冠疫 情只能在部分区域和国 家得到有效控制 在疫苗出来前，新冠疫 情无法得到有效控制 经济 在刺激政策的作用下， 经济快速反弹 失业增加、收入锐减， 新冠疫情对经济的冲击 沿着“消费大国制造 大国资源大国”的链 条传导，全球经济复苏 需要较长时间 新冠疫情加剧全球经济 和贸易纷争，逆全球化 上演；刺激政策加深而 不是抚平各经济体的结 构化问题 可能性 低 高 中 经济政策-持平VS加码 第一阶段 第二阶段 第三阶段 时间 1月下旬至2月中旬 2月中旬至3月中旬 3月中旬至今 疫情 局部爆发 全球扩散 全球爆发
9、 疫情影响 需求大幅下降、供给受到极大冲击、金融市场海啸、宏观经济指标恶化 政策应对 保民生、纾困企业、稳定金融、降低经济萧条风险、引导市场预期推动经济复苏 政策工具 货币政策（降准、降息、QE、放松银行业管制）、财政政策（提高赤字率、发行专项债、发行特别 国债）、产业政策（消费券、针对特定行业的扶持政策） 政策效果评 估 各国均面临疫情控制和复工复产之间的艰难平衡；在政策端面临放水程度、放水节奏（一步到位还 是跟随疫情节奏）和放水方式（大水漫灌和精准滴灌）等问题上的艰难考量 政策前瞻 根据上海高级金融研究院的估算，就美国而言，按照当前的失业率估算，目前的救助可维持失业人 员4个月的生活，一旦
10、失业率超过11.7%且失业时长超过4个月，那么救助势必会加码；就纾困企业 而言，目前的纾困规模，仅仅能维持目标企业80天的现金需求，且对企业的纾困面临规则、流程模 糊不清的问题，未来政策进一步加码的可能性更大；欧洲、新兴市场国家相对于美国而言，情况更 糟糕。 通货膨胀-通胀VS通缩 -10.00 0.00 10.00 20.00 30.00 2008-01 2008-11 2009-09 2010-07 2011-05 2012-03 2013-01 2013-11 2014-09 2015-07 2016-05 2017-03 2018-01 2018-11 2019-09 CPI:当月同比
11、 CPI:食品:当月同比 CPI:非食品:当月同比 -20.00 -10.00 0.00 10.00 20.00 2008-01 2008-11 2009-09 2010-07 2011-05 2012-03 2013-01 2013-11 2014-09 2015-07 2016-05 2017-03 2018-01 2018-11 2019-09 PPI:全部工业品:当月同比 PPI:生产资料:原材料工业:当月同比 PPI:生活资料:食品类:当月同比 -40.00 -20.00 0.00 20.00 40.00 2008-01 2008-12 2009-11 2010-10 2011-09
12、 2012-08 2013-07 2014-06 2015-05 2016-04 2017-03 2018-02 2019-01 2019-12 工业增加值:当月同比 社会消费品零售总额:当月同比 一季度CPI逐月下降，通胀有望逐步缓和。同时因为疫情影响， 食品和非食品CPI剪刀差明显，短期内难以改变。 因疫情影响，原本有微弱复苏迹象的PPI仍在水面以下。同时内 部分化现象也比较明显，生产资料明显弱于生活资料。 一季度工业生产复苏领先于消费复苏，二季度疫情有反复可能 叠加外需冲击，上述现象料仍会持续。 03 二季度大类资产配置 债券 权益 另类 二季度资产配置建议-守正待时 资产类别 配置建议
13、 配置细节 债券 超配 建议配置中短久期的利率债、高评级的信 用债，规避新兴市场债和有主权债务违约 风险的欧债 权益 标配 建议标配A股和港股，低配美股（美股自低 位已反弹接近25%，估值较高且与宏观经 济存在明显的背离，有二次探底的可能） 黄金 超配 美元流动性泛滥，美元信用价值受损，建 议配置黄金ETF，风险偏好高的投资者可配 置黄金股票 大宗商品 低配 疫情冲击供需两端，需求端的复苏明显慢 于供给端 T H A N K Y O U 谢 谢 观 看 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 证券研究报告 / 行业深度报告 当前时点再议新冠疫情当前时点再议新冠疫情对房地产对房
14、地产行业影响行业影响 报告摘要：报告摘要： 国内疫情缓解，行业缓慢修复。 国内疫情缓解，行业缓慢修复。进入 3 月以来，国内疫情逐步缓解， 但境外输入压力仍然较大。从目前房地产行业复工情况看，根据住 建部官方统计及我们的调研数据，售楼处复工率已达 90%以上，建 设工程复工率接近 90%，房企已实现全面复工。基本面数据方面， 1-2 月各项指标增速同比均出现大幅下滑，3 月降幅均有收窄，单月 开发投资和土地成交价款重回正增长，但行业景气度仍然较差，预 计随着行业复工率逐步提高和购房需求滞后释放未来将缓慢修复。 非典疫情短暂影响基本面， 股价波动亦受调控影响， 当前环境与非典疫情短暂影响基本面，
15、 股价波动亦受调控影响， 当前环境与2003 年差别较大。年差别较大。复盘 2003 年非典疫情的行业影响来看：基本面方面， 非典疫情仅造成了两个月左右短暂影响， 6 月后基本快速修复至疫情 前水平； 股价方面， 疫情对板块股价影响多源于大市共振影响， 2002 年 8 月开启的房地产调控是板块估值受压的更深层次原因，同时在 疫情中估值较低、 内生能力较强的优质房企彰显了更强的防御价值。 当前环境与 2003 年有较多不同，宏观层面经济下行压力更大，行业 层面需求空间更窄，政策环境更差，我们认为当前环境可能更接近 2008 年金融危机后，外需严重下滑，行业告别单边增长，彼时行业 增速受影响时间
16、一年有余，我们预计本轮行业修复时间或将更长。 长期行业竞争与需求格局将发生改变。长期行业竞争与需求格局将发生改变。短期来看，此次疫情对基本 面的冲击已经充分显现，房地产作为宏观经济压舱石，行业政策环 境在房住不炒的基调下将迎来地方层面因城施策的边际改善，未来 仍将持续。长期来看，行业集中度提升的趋势将进一步加速，在突 然事件面前龙头房企在管理端、资金端和拿地端的优势凸显，更多 中小房企将因现金流压力被迫退出市场。疫情以来长时间的居家隔 离也使购房者加深对居住体验的认识，更加关注产品力，非品牌房 企产品力较弱，市场竞争力较差，也将更加难以获得购房者的青睐。 推荐布局高能级城市的低杠杆房企：万科
17、A、金地集团、保利地产、 滨江集团和招商蛇口；建议关注高成长二线房企：中南建设、蓝光 发展、金科股份、荣盛发展和阳光城以及受益都市圈的华夏幸福； 建议积极布局受疫情影响较小的优质物业公司：招商积余、保利物 业、碧桂园服务和永升生活服务。 风险提示：风险提示：行业资金面超预期收紧；市场表现超预期下行 重点公司主要财务数据重点公司主要财务数据 重点公司重点公司 现价现价 EPS PE 评级评级 2019A 2020E 2021E 2019A 2020E 2021E 万科 A 26.86 3.44 4.11 4.88 7.81 6.54 5.50 买入 保利地产 16.51 2.34 2.58 2.
18、88 7.06 6.40 5.73 买入 金科股份 7.93 1.06 1.34 1.68 7.48 5.92 4.72 买入 荣盛发展 8.08 2.10 2.59 3.03 3.85 3.12 2.67 买入 蓝光发展 5.61 1.15 1.66 2.23 4.88 3.38 2.52 买入 优于大势优于大势 上次评级： 优于大势 历史收益率曲线 涨跌幅（%） 1M 3M 12M 绝对收益 0.66% -6.26% -15.48% 相对收益 -3.09% -2.40% -14.44% 行业数据 成分股数量（只） 134 总市值（亿） 20482 流通市值（亿） 18251 市盈率（倍）
19、7.82 市净率（倍） 1.77 成分股总营收（亿） 25409 成分股总净利润（亿） 2333 成分股资产负债率（%） 79.13 相关报告 东北证券房地产周报：基金地产配臵比例 环比下降，LPR下调 2020-04-27 东北证券房地产周报：3 月房地产数据全 面回暖，政治局会议重申房住不炒 2020-04-19 2020 年 3 月房地产数据点评：行业指标全 面回暖 2020-04-18 证券分析师：张云凯证券分析师：张云凯 执业证书编号： S0550519080009 13917726696 zhangyk 研究助理：沈路遥研究助理：沈路遥 执业证书编号： S0550118070032
20、 18616639299 shenly 联系人：吴胤翔联系人：吴胤翔 执业证书编号：S0550119080063 18117166023 wuyx 证券分析师：吴胤翔证券分析师：吴胤翔 0 0 /房地产房地产 发布时间：发布时间：2020-04-30 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 2 / 47 行业深度报告行业深度报告 目目 录录 1. 新冠疫情下房地产行业现状分析新冠疫情下房地产行业现状分析 5 1.1. 疫情发展现状. 5 1.2. 行业复工情况分析. 7 1.2.1. 售楼处复工情况：截至 4 月 1 日，全国售楼处复工率达 92.73% 7 1.2.2. 建
21、设工程复工情况：截至 4 月 1 日，全国房屋建筑工程开复工率为 85.06% 12 1.2.3. 房企复工情况：根据克而瑞调研数据，3 月样本房企基本实现全面复工 .15 1.3. 行业基本面数据分析. 17 1.3.1. 开发投资：1-2 月跌幅明显，3 月单月增速重回正增长 .17 1.3.2. 土地：1-2 月土地市场低迷，3 月单月土地成交价款重回正增长 .19 1.3.3. 销售：1-2 月基本陷入停滞，3 月明显回暖，西部提供超预期表现 20 1.3.4. 资金：资金端降幅小于销售，流动性宽松助力到位资金改善 22 2. 复盘非典疫情看行业影响复盘非典疫情看行业影响 . 23 2
22、.1. 非典疫情简介. 23 2.2. 非典疫情对行业基本面的影响：短暂影响，快速修复. 24 2.3. 非典疫情对板块股价的影响：疫情叠加政策调控周期下的估值双重压制. 26 2.4. 当前环境与 2003 年有何不同：更差的宏观形势，更弱的行业空间，更强的调控 韧性. 30 3. 新冠疫情短中长期影响分析新冠疫情短中长期影响分析 . 33 3.1. 短期影响：基本面下滑，行业政策空间改善，房企资金链吃紧. 33 3.2. 中长期影响：行业集中度加速提升，改善性购房需求提升. 43 4. 投资建议投资建议 . 45 nQrNnPvNuM9PdN9PpNpPnPmMkPpPnRkPsRpP6M
23、qRsMuOqQqRwMrQyQ 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 3 / 47 行业深度报告行业深度报告 图图表表目录目录 图图 1 ：新冠肺炎疫情发展进程：新冠肺炎疫情发展进程 5 图图 2 ：世界各国累计新冠确诊病例个数（截至：世界各国累计新冠确诊病例个数（截至 2020 年年 4 月月 26 日）日） 6 图图 3 ：世界各国单日新增冠确诊病例个数（截至：世界各国单日新增冠确诊病例个数（截至 2020 年年 4 月月 26 日）日） 7 图图 4 ：房企最早复工时间占比（截至：房企最早复工时间占比（截至 3 月月 12 日）日） .16 图图 5 ：房企当前复工
24、形式占比（截至：房企当前复工形式占比（截至 3 月月 12 日）日） .16 图图 6 ：房地产开发投资完成额累计同比：房地产开发投资完成额累计同比 .17 图图 7 ：住宅开发投资完成额及累计同比：住宅开发投资完成额及累计同比 .17 图图 8 ：各地区房地开发投资额及同比各地区房地开发投资额及同比.18 图图 9 ：国房景气指数国房景气指数 .18 图图 10 ：房屋新开工面积及累计同比房屋新开工面积及累计同比 18 图图 11 ：住宅新开工面积及累计同比住宅新开工面积及累计同比.18 图图 12 ：房屋施工面积及累计同比房屋施工面积及累计同比 19 图图 13 ：住宅施工面积及累计同比住
25、宅施工面积及累计同比 19 图图 14 ：房屋竣工面积及累计同比房屋竣工面积及累计同比 19 图图 15 ：住宅竣工面积及累计同比住宅竣工面积及累计同比 19 图图 16 ：土地成交价款及累计同比土地成交价款及累计同比 19 图图 17 ：购臵土地面积及累计同比购臵土地面积及累计同比 19 图图 18 ：商品房销售面积及累计同比：商品房销售面积及累计同比 20 图图 19 ：住宅销售面积及累计同比：住宅销售面积及累计同比 20 图图 20 ：30 大中城市商品房当月大中城市商品房当月成交面积成交面积 20 图图 21 ：一、二、三线城市当月成交占比：一、二、三线城市当月成交占比 .20 图图
26、22 ：各地区房地产销售金额及同比各地区房地产销售金额及同比 .21 图图 23 ：各地区房地产销售面积及同比各地区房地产销售面积及同比 .21 图图 24 ：商品房待售面积及同比商品房待售面积及同比 .22 图图 25 ：住宅待售面积及同比住宅待售面积及同比 .22 图图 26 ：办公楼待售面积及同比办公楼待售面积及同比 .22 图图 27 ：商业营业用房待售面积及同比商业营业用房待售面积及同比 .22 图图 28 ：房地产开发资金来源累计同比：房地产开发资金来源累计同比 .23 图图 29 ：国内贷款资金来源及累计同比：国内贷款资金来源及累计同比 .23 图图 30 ：自筹资金及累计同比自
27、筹资金及累计同比 .23 图图 31 ：定金及预收款累计同比定金及预收款累计同比 .23 图图 32 ：非典疫情发展进程：非典疫情发展进程 24 图图 33 ：非典疫情前后房地产开发投资情况：非典疫情前后房地产开发投资情况 25 图图 34 ：非典疫情前后房地产新开工面积情况：非典疫情前后房地产新开工面积情况 25 图图 35 ：非典疫情前后房地产竣工面积情况：非典疫情前后房地产竣工面积情况 25 图图 36 ：非典疫情前后房地产销售面积情况：非典疫情前后房地产销售面积情况 25 图图 37 ：房改至今历年房地产开发投资增速情况：房改至今历年房地产开发投资增速情况 .26 图图 38 ：房改至
28、今历年新开工面积增速情况：房改至今历年新开工面积增速情况 26 图图 39 ：房改至今历年竣工面积增速情况：房改至今历年竣工面积增速情况 .26 图图 40 ：房改至今历年销售面积增速情况：房改至今历年销售面积增速情况 .26 图图 41 ：非典疫情前后申万地产板块与沪深：非典疫情前后申万地产板块与沪深 300 走势对比（以走势对比（以 2002 年年 1 月月 4 日为基点）日为基点） .27 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 4 / 47 行业深度报告行业深度报告 图图 42 ：非典疫情前后申万地产板块与主流地产股股价走势对比（以：非典疫情前后申万地产板块与主流地产
29、股股价走势对比（以 2002 年年 1 月月 4 日为基点）日为基点） .29 图图 43 ：非典疫情前后申万地产板块与主流地产股：非典疫情前后申万地产板块与主流地产股 PE-TTM 走势对比（以走势对比（以 2002 年年 1 月月 4 日为基点）日为基点） 29 图图 44 ：房改至今历年：房改至今历年 GDP 增速情况（增速情况（%）30 图图 45 ：房改至今历年：房改至今历年 GDP 三大需求拉动情况（三大需求拉动情况（%）30 图图 46 ：2008 年金融危机前后房地产投资增速（年金融危机前后房地产投资增速（%） .31 图图 47 ：2008 年金年金融危机前后新开工面积增速（
30、融危机前后新开工面积增速（%） .31 图图 48 ：2008 年金融危机前后销售面积增速（年金融危机前后销售面积增速（%） 31 图图 49 ：2008 年金融危机前后销售金额增速（年金融危机前后销售金额增速（%） 31 图图 50 ：我国城镇化率变化情况（：我国城镇化率变化情况（%） .31 图图 51 ：我国人口出生率变化情况（：我国人口出生率变化情况（%） .31 图图 52 ：2019 年销售年销售 TOP30 房企净负债率情况房企净负债率情况41 图图 53 ：2019 年销售年销售 TOP30 房企货币资金房企货币资金/短期有息负债情况短期有息负债情况41 图图 54 ：2019
31、 年销售年销售 TOP30 房企财务杠杆情况（财务杠杆房企财务杠杆情况（财务杠杆=有息负债有息负债/净资产）净资产） .42 图图 55 ：2019 年销售年销售 TOP30 房企经营杠杆情况（经营杠杆房企经营杠杆情况（经营杠杆=（总资产（总资产-有息负债）有息负债）/净资产）净资产） 42 图图 56 ：2019 年销售年销售 TOP30 房企经营杠杆占比情况对比房企经营杠杆占比情况对比42 图图 57 ：2019 年销售年销售 TOP30 房企长期有息负债占比情况对比房企长期有息负债占比情况对比.43 图图 58 ：房企销售金额集中度变化情况：房企销售金额集中度变化情况 .44 图图 59
32、 ：房企销售面积集中度变化情况：房企销售面积集中度变化情况 .44 图图 60 ：房企销售金额集中度变化情况：房企销售金额集中度变化情况 .44 图图 61 ：房企销售面积集中度变化情况：房企销售面积集中度变化情况 .44 表表 1 ：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理 . 5 表表 2 ：疫情影响下各省市房地产销售限制政策：疫情影响下各省市房地产销售限制政策 7 表表 3 ：各省市售楼处复工政策梳理：各省市售楼处复工政策梳理 . 9 表表 4 ：各省市售楼处复工情况新闻调研数据：各省市售楼处复工情况新闻调研数据 10 表表 5 ：各省市房地产建设工程复工政策梳
33、理：各省市房地产建设工程复工政策梳理 12 表表 6 ：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据 .14 表表 7 ：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据：各省市房地产建设工程实际复工情况新闻调研数据 .16 表表 8 ：非典疫情发展历程重大事件梳理：非典疫情发展历程重大事件梳理 .24 表表 9 ：非典疫情前后中央房地产政策梳理：非典疫情前后中央房地产政策梳理27 表表 10 ：近四年中央经济会议有关房地产会议内容：近四年中央经济会议有关房地产会议内容 .32 表表 11 ：近三年中央政治局会议有关房地产会议内容：近三年中央政治局会议
34、有关房地产会议内容 32 表表 12 ：2018 年以来中年以来中央关于落户的宽松政策央关于落户的宽松政策 .33 表表 13 ：疫情爆发以来各省市地产边际放松政策梳理（截至：疫情爆发以来各省市地产边际放松政策梳理（截至 4 月月 26 日）日） 34 表表 14 ：2019 年销售规模年销售规模 top30 房企杠杆指标分析房企杠杆指标分析 .40 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 5 / 47 行业深度报告行业深度报告 1. 新冠疫情下房地产行业现状分析新冠疫情下房地产行业现状分析 1.1. 疫情发展现状疫情发展现状 整体来看，新冠疫情爆发至今，大致可以分为三个阶段
35、：第一阶段为 2019 年 12 月 到 2020 年 1 月下旬，这一阶段为认知期，具体事件来看，2019 年 12 月 1 日出现首 例新冠肺炎患者发病，2020 年 1 月 20 日中国多地（上海、北京、广东）出现确诊 病例，终南山院士表示新冠病毒存在人传人；第二阶段为 2020 年 1 月下旬至 2020 年 2 月中旬，这一阶段为爆发期，1 月 23 日至 29 日，中国大陆 31 个省份相继启动 突发公共卫生事件一级响应，各地新冠肺炎确诊病例出现快速增长，1 月 30 日世卫 组织（WHO）将新冠疫情列为国际关注的突发公共卫生事件；第三阶段为 2020 年 2 月下旬至今，这一阶段
36、为恢复期，2 月 19 日，全国新增确诊病例 394 例，为春节 以来最低，22 日全国 23 个省份当日新增确诊病例清零，全国多个省份开始下调新 冠肺炎防控响应级别，2 月 25 日 27 个省份新增确诊清零，3 月以来国内疫情基本 得到控制，新增病例多为境外输入型病例。 图图 1：新冠肺炎疫情发展进程：新冠肺炎疫情发展进程 2020 1 2020 1 2019 12 2019 12 2020 3 2020 2 2020 2 2020 1 2019.12.31 2020.1.29 31 2020.2.19 394 2020.1.202020.1.30 2019.12.01 2020.2.25
37、 27 3 数据来源：东北证券，公开资料整理 表表 1：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理：新冠肺炎疫情发展历程重大事件梳理 阶段 时间点 关键事件 认知期 2019.12.01 首例新冠肺炎患者发病 2019.12.31 武汉市卫健委首次公开通报已有病例，但声称未发现明显人传人 2020.1.9 武汉出现首例新冠死亡病例 2020.1.20 中国多地（上海、北京、广东）出现确诊病例 2020.1.20 钟南山表示，新冠病毒肯定存在人传人 爆发期 2020.1.23 浙江、湖南、广东相继启动重大突发公共卫生事件一级响应 2020.1.24 湖北省启动重大突发卫生事件一级响应 2020.1.29
38、中国大陆 31 个省份全部启动突发公共卫生事件一级响应 2020.1.30 世卫组织（WHO）将新冠疫情列为国际关注的突发公共卫生事件 2020.2.2 武汉火神山医院交付使用 2020.2.8 武汉雷神山医院交付使用 2020.2.11 WHO正式将新冠肺炎命名为 COVID-19 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 6 / 47 行业深度报告行业深度报告 恢复期 2020.2.19 全国新增确诊病例 394 例，为春节以来最低 2020.2.22 全国 23 个省份当日新增确诊病例清零 2020.2.23 全国多个省份开始下调新冠肺炎防控响应级别 2020.2.25
39、全国 27 个省份新增确诊清零 3 月上旬 国内疫情基本得到控制，新增病例多为境外输入型病例 数据来源：东北证券，公开资料整理 进入 3 月以来，国内疫情基本得到控制。截至 2020 年 4 月 26 日，现有确诊病例仅 存 723 例，新增病例基本均为境外输入病例，单日新增个数维持在两位数水平。但 目前境外疫情局势依然十分严峻，截至 4 月 26 日全球累计确诊人数近 300 万例， 现有确诊病例超 7 万例， 从各国单日新增病例个数来看， 仍然处于快速增长状态中。 这其中，美国、英国、西班牙、意大利、加拿大等国家疫情局势尤为严峻，美国、 西班牙、意大利、法国、德国、英国等国家的确诊病例已经
40、超过国内。因此，尽管 国内疫情初步控制，但境外输入风险仍然较大，尤其北京、上海、香港、台湾、广 东等与海外联系密切的区域输入风险更大。 图图 2：世界各国累计新冠确诊病例个数（截至：世界各国累计新冠确诊病例个数（截至 2020 年年 4 月月 26 日）日） 数据来源：东北证券，Wind 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 7 / 47 行业深度报告行业深度报告 图图 3：世界各国单日新增冠确诊病例个数（截至：世界各国单日新增冠确诊病例个数（截至 2020 年年 4 月月 26 日）日） 数据来源：东北证券，Wind 1.2. 行业复工情况分析行业复工情况分析 1.2.1
41、. 售楼处复工情况：截至售楼处复工情况：截至 4 月月 1 日，全国售楼处复工率达日，全国售楼处复工率达 92.73% 受疫情影响，国内房地产市场的销售与施工行为均受到了明显限制。 销售方面，1 月 26 日，中国房地产业协会倡议“房企暂停售楼处销售，待疫情过后 再恢复”，受此影响，各省市均陆续出台了针对售楼处的限制政策，我们整理了内地 所有省份及直辖市的相关政策，除少数省市官方未查到公开政策文件以外，一共有 15 个省份及 8 个省份的部分省市明确出台了限制政策。从政策力度上来看，大多数 省市均选择了直接关闭售楼处的强力约束，部分省市如广东、海南、四川、南京等 地未完全关停售楼处，但是暂停举
42、办人员聚集的营销活动如开盘促销或集中摇号 等。 表表 2：疫情影响下各省市房地产销售限制政策：疫情影响下各省市房地产销售限制政策 省市 政策表态方 政策内容 停止时间 政策形式 北京 住建委 即日起，包括各房地产开发企业在 2月 9日 24 时前暂停售楼处 的一切销售活动、严格执行北京市建筑施工开复工要求。 1 月 30 日 关闭售楼部 重庆 房协 建议各房企近期关闭售楼部现场，时限至正月十五。 1 月 25 日 关闭售楼部 山西 房协 房地产开发企业暂停项目售楼处销售，包括暂停举办项目发布、 产品展示、商品房认购认筹等各种形式的群体活动，待疫情过后 再行恢复。 1 月 27 日 关闭售楼部
43、吉林 房协 房地产开发企业暂停开放项目销售中心和会所。 1 月 26 日 关闭售楼部 江西 房协 从即日起，各房地产开发企业应暂停商品房售楼部（案场）销售 活动，各房产中介机构暂停门店营业，疫情解除后再行恢复。 1 月 27 日 关闭售楼部 山东 住建厅 各级各有关部门和房地产开发企业、 经纪机构暂停商品房集中销 售活动，暂停售楼处销售活动，房产中介门店暂停营业，待疫情 过后再行恢复。 1 月 29 日 关闭售楼部 请务必阅读正文后的声明及说明请务必阅读正文后的声明及说明 8 / 47 行业深度报告行业深度报告 河南 住建厅 房地产开发企业及营销策划机构暂停开放商品房销售场所以及 各类产品展示
44、中心、旅游文化地产项目（如会所、游园、小镇、 餐饮等）。 2 月 4 日 关闭售楼部 湖南 房协 湖南房地产开发企业应暂时停止售楼处销售活动， 房产中介机构 暂停门店营业。 1 月 27 日 关闭售楼部 贵州 房协 各房地产开发企业暂停售楼处销售活动。 1 月 28 日 关闭售楼部 云南 房协 房地产开发企业应暂时关闭售楼处及门店，待疫情过后再行恢 复。 1 月 26 日 关闭售楼部 广西 房协 各开发企业暂停开放商品房售楼部，做好现场消毒和卫生防疫。 1 月 26 日 关闭售楼部 黑龙江 房协 建议房屋中介机构暂时停止各门店营业，待疫情过后再恢复正 常。 1 月 27 日 关闭售楼部 广东
45、房协 在疫情得到有效控制之前，各房企近期内暂停举办人员聚集的营 销活动。 1 月 27 日 暂停聚集性 营销活动 海南 房协 房地产企业、中介机构不得组织营销、现场看房等活动，减少人 员聚集。 1 月 26 日 暂停聚集性 营销活动 四川 住建厅 从即日起，停止房地产开发企业对外开放商品房销售现场（售楼 部）促销等活动。 1 月 27 日 暂停聚集性 营销活动 河北 石家庄 住建局 2 月 8 日（正月十五）前，全市所有在售楼盘前不得进行房产销 售、咨询、展示等活动，房地产经纪机构门店不得开门营业。 1 月 29 日 关闭售楼部 唐山 住建局 商品房销售市场、房地产中介机构暂停营业。 1 月
46、30 日 关闭售楼部 廊坊 房管局 房地产生意业务场合 2月 8 日前暂停营业。 2 月 1 日 关闭售楼部 邢台 房协 全市所有房地产开发企业项目销售案场、接待中心、中介门店等 经营场所应停止举办各类大型活动，减少人员聚集。 1 月 27 日 暂停聚集性 营销活动 辽宁 沈阳 房协 全市所有在售楼盘售楼处、房产中介机构全部暂停对外营业，恢 复时间另行通知。 1 月 27 日 关闭售楼部 大连 住建局 建议全市房企、经纪机构严格线下销售活动管理、暂停举办集中 式营销、培训等人群聚集性活动。 1 月 27 日 暂停聚集性 营销活动 江苏 南京 住房局 全市所有商品房项目及房地产开发企业暂停举办发
47、布会、答谢 会，以及开放、登记报名、认购、 开盘等各种形式的群体性活动， 恢复时间另行通知。 1 月 26 日 暂停聚集性 营销活动 无锡 住建局 2 月 20 日前全市房企暂停举办任何形式的营销和集中交房等群 体性活动，各房地产经纪机构也暂停对外开放经纪门店。 1 月 29 日 暂停聚集性 营销活动 苏州 住建局 2 月 20 日前所有楼盘、中介停止活动。 1 月 27 日 关闭售楼部 浙江 杭州 住房局 即日起全市各房地产开发项目售楼现场、房产经纪机构门店、房 产估价机构经营场所，在 2 月 8日（正月十五）之前一律暂停营 业 1 月 27 日 关闭售楼部 台州 住建局 停止辖区内所有建筑业的复工复查和房地产开发企业的楼盘营 销。 1 月 29 日 关闭售楼部 安徽 芜湖 住建局 全市范围所有房地产开发企业暂停举办会议、聚餐、联谊等公众 聚会活动。减少人员聚集，提倡房屋线上销售活动。 1 月 28 日 暂停聚集性 营销活动 合肥 住房局 要求房企暂停组织新楼盘现场开盘促销和集中摇号等群众性聚 集活动， 1 月 27 日 暂停聚
