1、琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划A4-03街区(升坡农户安置区)局部调整论证报告Qiongzhong lizu miaozu zizhiqian zhongqinchenggu kongzhixing xiangai guihuaA4-03 jiequ(shengpo nonghu anzhigu)jubu tiaozheng lunzheng buogau 现状及控规分析 01区位分析：本次论证地块位于琼中县城老城区，在营根镇玉锦大道与营河北路交叉口处。项目在琼中县的位置项目在中心城区的位置区位分析 1.02琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划A4-03街区(升坡农户安置区)局部
2、调整论证报告规划修改必要性及修改内容 02Qiongzhong lizu miaosu zizhigan zhongqinchengqu kongzhiang qiangci guihuaA4-03 jiequ(shengpo nonghu amzhigu) jubu tiaozheng lanzheng baogao修改内容：为了满足建设“升坡第一二经济合作社农户宅基地”的要求，达到合理的建设规模、建设高度及满足建设项目合理密度需要，拟确定用地性质、容积率等相关规划控制指标，规划指标具体如下。(1)用地性质：农村宅基地。(2)容积率指标的确定主要考虑村民安置的合理规模要求，结合概念规划设计确
3、定为1.5。(3)建筑高度的确定按农村宅基地的管控要求，控制为3层，建筑高度12米。确定内容控规指标调整后指标用地性质公共交通场站用地公园绿地农村宅基地用地代码12080214010703用地面积2000 m5336 m7336 m容积率0.61.5建筑密度25%50%建筑限高12米12米(3层)绿地率40%20%2.03琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划A4-03街区(升坡农户安置区)局部调整论证报告Qiongshong Eiau miaosu zizhigian zhonygxinchenggqu kongzhiginy xiangxi guihuaA4-03 jiequ(sheng
4、po nonghu anzfigu)jubu tiaozheng Eunzheng buogao规划论证分析 03用地布局调整分析：1、本次控规局部调整属于遵循上位规划，结合实际安置需求调整用地布局。重视规划的连续性和可操作性，用地布局遵循琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划用地布局，从实际出发，合理修改用地性质及指标，使片区具有更好的社会效益和环境效益。2、局部用地布局调整依据琼中县政府的选址意见，结合区域安置项目实际建设需求，拟对中心城区控规A4-03 地块进行局部调整，主要是用地布局的调整：(1)项目选址范围涉及公共交通场站用地和公园绿地的调整，其中占用交通场站用地2000m, 公园
5、绿地5336m。(2)由于调整公共交通场站用地和公园绿地属于公共利益的占用，因此按“占一补一”的原则，本次调整将交通场站安排至道路斜对面，即在A4-02-11地块范围内，用地规模不变，开发强度不变；公园绿地安排布置在北侧约340米处的道路交叉口处，用地规模不变。(3)交通场站用地调整后，升坡农户安置地顺延原交通场站的地块编码，即A4-03-06地块，用地边界按升坡安置范围线修正。用地调整范围线A4-02-07用地调整范围线A4-02- A4-03-06A4-02- 11调整前控规局部放大图调整后控规局部放大图用地布局调整分析 3.03-1 琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划A4-03街区
6、(升坡农户安置区)局部调整论证报告规划论证分析 03Qiongzhong lizu miaosu zizhigian zhongrinchengqu kongzhiing xiangai guihuaA4-03 jiequ( shengpo ronghu anzhiqu)jubu tinoshing lanzhing bunggo用地布局调整分析：3、用地性质的确定调整为公园绿地本项目为农村宅基地安置项目，因此安置地的用地性质确定为农村宅基地用地， 用地代码为0703;本项目属于民生工程，用地性质的修改确定符合省里相关规范的要求。A4-03-074、可行性分析(1)公园绿地：将较调整前减少的公
7、园绿地调整至万泉路加油站的交口处作为街 头绿地，调整至此处主要考虑到该处为异形交叉口，用地局促，现状为待开发用地，无 权属单位。因此由居住用地调整为公园绿地(街头绿地),既能减少该路口的交通量，A4-0813同时保障公园绿地总量不减少，位置的调整有助于公园绿地的提升打造，提升周边居 民生活品质，项目调整选址可行。调整为农村宅基地调整为公共交通场站用地用地性质的修改符合海南省城乡规划条例(2018年修正)第五十九条第三 款的情形。A4-03-06A4-03-11(2)公共交通场站： 将公交场站调整至道路斜对面的A4-02- 11地块范围内，由商 业用地修改为公共交通场站用地，交通场站用地面积和开
8、发强度指标均与调整前一 致，调整后位置与调整前位置相距仅隔玉锦大道，因此，在服务半径、服务水平等各项指标均与调整前一致，项目调整选址可行。公共交通场站属于公共服务设施，用地性质的修改符合海南省城乡规划条例(2018年修正)第五十九条第三款的情形。控规局部放大图街区位置图街区指标说明地块控制指标 览表海南省琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划修编街区图则(修改前)235.63王221.98210.98211.78王A4-03-07070102K4K4215.名A4-03-0020802名21719 21520988 图例 道路横断面示意图A4 01 街区编码街区边界线道路控制点坐标道路标高道
9、路宽度道路断面符号规划范围线二类城镇住宅用地 林地水系文化活动用地中小学用地社会福利用地老年人社会福利用地公共交通场站用地供电用地公共车站 敬老院3 14 320H1-H1 道路横断面4.57 4.516道路横断面K4-K44 8 416K-K 道路横断面3 7 313M-M 道路横断面街区代码A4-0308040160m居住建筑面积(万m)15.46绿地面积(ha)居住人口规模(人)街区代码街区主导用地属性街区面积 (ha)50.95建设用地 面积(ha)22.65建筑面积 (万m)33.38A4 03 居住/教育/文化3437 7.281、 在街区控制内容中：街区主导属性、街区面积、建设用
10、地面积、建筑面积、住宅建筑面积、绿地面积 属强制性指标(内容),居住人口规模属指导性指标(内容)。在地块控制内容中；用地性质、用地面积、 容积率、建筑面积、建筑限高、公共配套设施、地块独立占地绿地属强制性指标(内容),其余为指导性 指标(内容)。2、 表格中的建筑面积、容积率、建筑高度为上限控制值，绿地率为下限控制值。3、街道级以下公共配套设施按相关规范进行配套。4、 建议性道路不得取消或减少道路红线宽度，道路的道路线位、道路横断面可适当调整，如有调整必须报 城乡规划主管部门审批。5、 停车位配建要求按照文本中关于停车位的规定执行。6、 本图则坐标系为大地2000坐标系，高程为85国家高程基准
11、，图中单位尺寸为米。地块编码A4-03-01A4-03-02A4-03-03A4-03-04A4-03-05A4-03-06A4-03-07A4-03-08用地性质二类城镇住宅用地 中小学用地文化活动用地社会福利用地老年人社会福利用地 公共交通场站用地二类城镇住宅用地 供电用地地块面积(hm)1.4112.660.510.680.490.206.320.38建筑密度(%)2025302525253020容积率2.01.21.51.80.80.62.00.6绿地率 (%)4040404040404030建筑限高 (m)4524243012124512主要用途住宅小区华中师范大学琼中附属中学营根福
12、利中心住宅小区变电站规划编制单位 北京清华同衡规划设计研究院有限公司组织编制单位 琼中黎族苗族自治县自然资源与规划局74街区位置图街区指标说明地块控制指标 览表海南省琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划修编街区图则(修改后)235.63211.78210.98王221.98TA4-03-07070102K4 K454.46名217.19215.20988 图例道路横断面示意图A4 01 街区编码街区边界线道路控制点坐标道路标高道路宽度道路断面符号规划范围线二类城镇住宅用地 林地水系文化活动用地中小学用地社会福利用地老年人社会福利用地公共交通场站用地供电用地农村宅基地公共车站 敬老院4.57
13、 4.516道路横断面K4-K44 8 416K-K 道路横断面M-M 道路横断面街区代码A4-03居住建筑 面积(万m)16.56居住人口 规模(人)3557绿地面积(ha)6.75街区代码街区主导用地属性街区面积 (ha)50.95建设用地 面积(ha)23.18建筑面积 (万m)34.36A4 03 居住/教育/文化1、 在街区控制内容中：街区主导属性、街区面积、建设用地面积、建筑面积、住宅建筑面积、绿地面积 属强制性指标(内容),居住人口规模属指导性指标(内容)。在地块控制内容中；用地性质、用地面积、 容积率、建筑面积、建筑限高、公共配套设施、地块独立占地绿地属强制性指标(内容),其余
14、为指导性 指标(内容)。2、 表格中的建筑面积、容积率、建筑高度为上限控制值，绿地率为下限控制值。3、街道级以下公共配套设施按相关规范进行配套。4、 建议性道路不得取消或减少道路红线宽度，道路的道路线位、道路横断面可适当调整，如有调整必须报 城乡规划主管部门审批。5、 停车位配建要求按照文本中关于停车位的规定执行。6、 本图则坐标系为大地2000坐标系，高程为85国家高程基准，图中单位尺寸为米。地块编码A4-03-01A4-03-02A4-03-03A4-03-04A4-03-05A4-03-06A4-03-07A4-03-08用地性质二类城镇住宅用地 中小学用地文化活动用地社会福利用地老年人
15、社会福利用地 农村宅基地二类城镇住宅用地 供电用地地块面积(hm)1.4112.660.510.680.490.736.320.38建筑密度(%)2025302525503020容积率2.01.21.51.80.81.52.00.6绿地率 (%)4040404040204030建筑限高(m)452424301212(3层)4512主要用途住宅小区华中师范大学琼中附属中学营根福利中心住宅小区变电站组织编制单位 琼中黎族苗族自治县自然资源与规划局海南省琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划修编街区图则(修改前)63225.30针222.10223.24到A4-022A4-02-070701029
16、519A4-02-070102A4-02-247.02209381216.9%图例 道路横断面示意图A4 01 街区编码街区边界线道路控制点坐标道路标高道路宽度AA 道路断面符号规划范围线二类城镇住宅用地 商业用地体育场馆用地林地幼儿园用地公用设施用地水系文化活动用地油 加 油 站体 体育馆 416K1-K1 道路横断面H1-H1 道路横断面M-M 道路横断面4 1220H2-H2 道路横断面E1-E1 道路横断面说明街区指标街区位置图街区控制指标 览表街区代码A4-02街区代码A4-02街区主导用地属性居住/体育街区面积 (ha)39.44建设用地 面积(ha)20.66建筑面积居住建筑 (
17、万m) 面积(万m)35.39 27.31绿地面积(ha)居住人口规模(人)5638 8.841、 在街区控制内容中：街区主导属性、街区面积、建设用地面积、建筑面积、住宅建筑面积、绿地面积 属强制性指标(内容),居住人口规模属指导性指标(内容)。在地块控制内容中；用地性质、用地面积、 容积率、建筑面积、建筑限高、公共配套设施、地块独立占地绿地属强制性指标(内容),其余为指导性 指标(内容)。2、 表格中的建筑面积、容积率、建筑高度为上限控制值，绿地率为下限控制值。3、 街道级以下公共配套设施按相关规范进行配套。4、 建议性道路不得取消或减少道路红线宽度，道路的道路线位、道路横断面可适当调整，如
18、有调整必须报 城乡规划主管部门审批。5、 停车位配建要求按照文本中关于停车位的规定执行。6、 本图则坐标系为大地2000坐标系，高程为85国家高程基准，图中单位尺寸为米。地块编码A4-02-01A4-02-02A4-02-03A4-02-04A4-02-05A4-02-06A4-02-07A4-02-08A4-02-09A4-02- 10A4-02- 11A4-02- 12用地性质商业用地二类城镇住宅用地文化活动用地文化活动用地二类城镇住宅用地体育场馆用地二类城镇住宅用地幼儿园用地公用设施营业网点用地 二类城镇住宅用地商业用地二类城镇住宅用地地块面积 (hm)0.360.380.180.340
19、.120.7510.830.550.241.304.312.50建筑密度(%)252535352525302530304030容积率1.51.21.81.81.20.82.01.20.62.01.22.0绿地率 (%)304035354040404030402540建筑限高(m)242424244515451212453645主要用途沿街商业住宅小区县职工服务中心 琼中文体演艺中心民族体育中心 住宅小区老城东片区幼儿园加油站住宅小区沿街商业住宅小区规划编制单位 北京清华同衡规划设计研究院有限公司组织编制单位 琼中黎族苗族自治县自然资源与规划局街区位置图街区指标说明街区控制指标 览表居住建筑 居
20、住人口 绿地面积面积(万m) 规模(人) (ha)28.8 5518 9.37海南省琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划修编街区图则(修改后)63225.30针222.10223.24到A4-G22A4-02-070701029519A4-02-070102A4-02-217.022093812 6.98图例 道路横断面示意图A4 01 街区编码街区边界线道路控制点坐标道路标高道路宽度AA 道路断面符号规划范围线二类城镇住宅用地 商业用地体育场馆用地林地幼儿园用地公用设施用地水系文化活动用地公共交通场站用地油 加油站体 体育馆公共车站87722F-F 道路横断面48 416K1-K1 道路
21、横断面H1-H1 道路横断面M-M 道路横断面4 1220H2-H2 道路横断面E1-E1 道路横断面街区代码A4-02街区代码A4-02街区主导用地属性居住/体育街区面积 (ha)39.44建设用地 面积(ha)21.33建筑面积 (万m)36.731、 在街区控制内容中：街区主导属性、街区面积、建设用地面积、建筑面积、住宅建筑面积、绿地面积 属强制性指标(内容),居住人口规模属指导性指标(内容)。在地块控制内容中；用地性质、用地面积、 容积率、建筑面积、建筑限高、公共配套设施、地块独立占地绿地属强制性指标(内容),其余为指导性 指标(内容)。2、 表格中的建筑面积、容积率、建筑高度为上限控
22、制值，绿地率为下限控制值。3、 街道级以下公共配套设施按相关规范进行配套。4、 建议性道路不得取消或减少道路红线宽度，道路的道路线位、道路横断面可适当调整，如有调整必须报 城乡规划主管部门审批。5、 停车位配建要求按照文本中关于停车位的规定执行。6、 本图则坐标系为大地2000坐标系，高程为85国家高程基准，图中单位尺寸为米。地块编码A4-02-01A4-02-02A4-02-03A4-02-04A4-02-05A4-02-06A4-02-07A4-02-08A4-02-09A4-02- 10A4-02- 11A4-02- 12A4-02- 13用地性质商业用地二类城镇住宅用地文化活动用地文化
23、活动用地二类城镇住宅用地体育场馆用地二类城镇住宅用地幼儿园用地公用设施营业网点用地 二类城镇住宅用地商业用地二类城镇住宅用地公共交通场站用地地块面积 (hm)0.360.380.180.340.120.7510.300.550.241.304.112.500.20建筑密度(%)25253535252530253030403025容积率1.51.21.81.81.20.82.01.20.62.01.22.00.6绿地率 (%)30403535404040403040254040建筑限高(m)24242424451545121245364512主要用途沿街商业住宅小区县职工服务中心 琼中文体演艺中
24、心民族体育中心 住宅小区老城东片区幼儿园加油站住宅小区沿街商业住宅小区组织编制单位 琼中黎族苗族自治县自然资源与规划局血位置图道路断面宅基地用地管控城市设计指引备注图例211.98212.02 槟榔212.036.0212.03A4-03-06+212.45212.83211.80) 0122044血6021215.89塘业血212.99 -212.3血丑212.73业a12.56血血血业-212.3艹血212.22212.75血血211.751业212173JJ业o血J J-210.68210.00 JJ北 210.40J0210.31JJ0L20927009.99J209.730o210.
25、37oo槟榔00209.71020O海南省琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划(升坡经济合作社安置地块)214.99片区 代码A4A4-03216.08X=2106079.614-215.80214.77Y=378876.545X=2106067.407Y=378853.397212.98-216.02X=2106090.628212.73Y=378897.435工本15.96214.84212.6713锦212.19塘212.44216.74212.49O1:1000212.16212.40O211.84212.0212.30地块指标控制表地块编码用地性质用地性质 代码用地面积 (m)容
26、积率 ()建筑密度 (%)绿地率 (%)建筑限高 (m)备注A4-03-06农村宅基地070373361.5502012m(3层)62山25.01o0213.39I0218.05216.21 216.376.53215.62 216.74216.10217.X=2105944.730Y=378945.36129.22H2-H2 道路横断面1、宅基地用地管控按照海南省村庄规划编制技术导则(试行)要求，参考海口市农村 宅基地建房管理办法,规定一户一处宅基地，用地面积175平方米，建筑面积400平方 米，建筑密度70%,院落空间30%,高度3层(12米)。2、个人建房不得超过土地使用权范围，土地使用
27、权边界不规则或者压占城镇道路规划红线、 消防通道的，经城乡规划行政主管部门和土地行政主管部门批准，可以适当调整原土地使用 权边界，但不得扩大原土地使用面积。3、单户建筑容积率控制为3.0;建筑限高12米，各层按首层4.8米，二、三层3.6米执行。216.69212.610213.603.88X=2105939.933Y=378894.580426X=2105931.992Y=378907.025 213.6421营。 河 北217.17心路舌20.0口75建筑尺度：强调以人为本，建筑立面丰富，建筑布局错落有致，充分利用土地和结合地形；建筑以低层为主，体量适中。建筑风格：以琼中民居建筑为主调，兼
28、具现代建筑，线条简明流畅，功能齐全实用；体现黎族、苗族特殊的文化氛围。建筑色彩：宜淡雅、明快，突出琼中地域特色及黎苗风情特色。景观设计：因地制宜，尽量利用当地植物资源，强调生态性，营造舒适优美的景观环境；突出体现本土特色的、具有黎苗风情的景观环境设计。节能环保：鼓励建筑节能，生态节能，建筑设备智能化。o208.41O207.610210.67 O207.04X=2105914.848杂树Y=378889.549槟榔212.2807.33JJ208.51J J1、用地分类执行国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南(试行)的规定。2、图中坐标为2000国家大地坐标系，高程为国家85高程。图中尺寸以米为单位。3、本地块图则未涉及的其他规划要求按文本和规划部门根据有关规定来确定执行。4、建筑后退是低限，具体建设项目的退线距离应根据有关规定由规划部门核定。5、本地块配建停车位按0.5车位/户。B4-2- 16地块编码地块界线建筑最小后退线道路侧石线建筑最小后退道路距离(米)禁止开口路段道路控制点坐标、道路平曲线半径地块控制坐标、控制半径 水系控制线坐标、水系控制线、控制半径 绿化控制线坐标、绿化控制线、控制半径右进右出机动车出入口 无限制机动车出入口道路标高5.800.6 道路坡长、坡向、坡度
