1、啊阿埃挨哎唉哀皑癌蔼矮艾碍爱隘鞍氨安俺按暗岸胺案肮昂盎凹敖熬翱袄傲奥懊澳芭捌扒叭吧笆八疤巴拔跋靶把耙坝霸罢爸白柏百摆佰败拜稗斑班搬扳般颁板版扮拌伴瓣半办绊邦帮梆榜膀绑棒磅蚌镑傍谤苞胞包褒剥薄雹保堡饱宝抱报暴豹鲍爆杯碑悲卑北辈背贝钡倍狈备惫焙被奔苯本笨崩绷甭泵蹦迸逼鼻比鄙笔彼碧蓖蔽毕毙毖币庇痹闭敝弊必辟壁臂避陛鞭边编贬扁便变卞辨辩辫遍标彪膘表鳖憋别瘪彬斌濒滨宾摈兵冰柄丙秉饼炳病并玻菠播拨钵波博勃搏铂箔伯帛舶脖膊渤泊驳捕卜哺补埠不布步簿部怖擦猜裁材才财睬踩采彩菜蔡餐参蚕残惭惨灿苍舱仓沧藏操糙槽曹草厕策侧册测层蹭插叉茬茶查碴搽察岔差诧拆柴豺搀掺蝉馋谗缠铲产阐颤昌猖场尝常长偿肠厂敞畅唱倡超抄钞朝嘲潮巢
2、吵炒车扯撤掣彻澈郴臣辰尘晨忱沉陈趁衬撑称城橙成呈乘程惩澄诚承逞骋秤吃痴持匙池迟弛驰耻齿侈尺赤翅斥炽充冲虫崇宠抽酬畴踌稠愁筹仇绸瞅丑臭初出橱厨躇锄雏滁除楚础储矗搐触处揣川穿椽传船喘串疮窗幢床闯创吹炊捶锤垂春椿醇唇淳纯蠢戳绰疵茨磁雌辞慈瓷词此刺赐次聪葱囱匆从丛凑粗醋簇促蹿篡窜摧崔催脆瘁粹淬翠村存寸磋撮搓措挫错搭达答瘩打大呆歹傣戴带殆代贷袋待逮怠耽担丹单郸掸胆旦氮但惮淡诞弹蛋当挡党荡档刀捣蹈倒岛祷导到稻悼道盗德得的蹬灯登等瞪凳邓堤低滴迪敌笛狄涤翟嫡抵底地蒂第帝弟递缔颠掂滇碘点典靛垫电佃甸店惦奠淀殿碉叼雕凋刁掉吊钓调跌爹碟蝶迭谍叠丁盯叮钉顶鼎锭定订丢东冬董懂动栋侗恫冻洞兜抖斗陡豆逗痘都督毒犊独读堵睹赌
3、杜镀肚度渡妒端短锻段断缎堆兑队对墩吨蹲敦顿囤钝盾遁掇哆多夺垛躲朵跺舵剁惰堕蛾峨鹅俄额讹娥恶厄扼遏鄂饿恩而儿耳尔饵洱二贰发罚筏伐乏阀法珐藩帆番翻樊矾钒繁凡烦反返范贩犯饭泛坊芳方肪房防妨仿访纺放菲非啡飞肥匪诽吠肺废沸费芬酚吩氛分纷坟焚汾粉奋份忿愤粪丰封枫蜂峰锋风疯烽逢冯缝讽奉凤佛否夫敷肤孵扶拂辐幅氟符伏俘服浮涪福袱弗甫抚辅俯釜斧脯腑府腐赴副覆赋复傅付阜父腹负富讣附妇缚咐噶嘎该改概钙盖溉干甘杆柑竿肝赶感秆敢赣冈刚钢缸肛纲岗港杠篙皋高膏羔糕搞镐稿告哥歌搁戈鸽胳疙割革葛格蛤阁隔铬个各给根跟耕更庚羹埂耿梗工攻功恭龚供躬公宫弓巩汞拱贡共钩勾沟苟狗垢构购够辜菇咕箍估沽孤姑鼓古蛊骨谷股故顾固雇刮瓜剐寡挂褂乖拐怪
4、棺关官冠观管馆罐惯灌贯光广逛瑰规圭硅归龟闺轨鬼诡癸桂柜跪贵刽辊滚棍锅郭国果裹过哈骸孩海氦亥害骇酣憨邯韩含涵寒函喊罕翰撼捍旱憾悍焊汗汉夯杭航壕嚎豪毫郝好耗号浩呵喝荷菏核禾和何合盒貉阂河涸赫褐鹤贺嘿黑痕很狠恨哼亨横衡恒轰哄烘虹鸿洪宏弘红喉侯猴吼厚候后呼乎忽瑚壶葫胡蝴狐糊湖弧虎唬护互沪户花哗华猾滑画划化话槐徊怀淮坏欢环桓还缓换患唤痪豢焕涣宦幻荒慌黄磺蝗簧皇凰惶煌晃幌恍谎灰挥辉徽恢蛔回毁悔慧卉惠晦贿秽会烩汇讳诲绘荤昏婚魂浑混豁活伙火获或惑霍货祸击圾基机畸稽积箕肌饥迹激讥鸡姬绩缉吉极棘辑籍集及急疾汲即嫉级挤几脊己蓟技冀季伎祭剂悸济寄寂计记既忌际妓继纪嘉枷夹佳家加荚颊贾甲钾假稼价架驾嫁歼监坚尖笺间煎兼肩艰
5、奸缄茧检柬碱碱拣捡简俭剪减荐槛鉴践贱见键箭件健舰剑饯渐溅涧建僵姜将浆江疆蒋桨奖讲匠酱降蕉椒礁焦胶交郊浇骄娇嚼搅铰矫侥脚狡角饺缴绞剿教酵轿较叫窖揭接皆秸街阶截劫节桔杰捷睫竭洁结解姐戒藉芥界借介疥诫届巾筋斤金今津襟紧锦仅谨进靳晋禁近烬浸尽劲荆兢茎睛晶鲸京惊精粳经井警景颈静境敬镜径痉靖竟竞净炯窘揪究纠玖韭久灸九酒厩救旧臼舅咎就疚鞠拘狙疽居驹菊局咀矩举沮聚拒据巨具距踞锯俱句惧炬剧捐鹃娟倦眷卷绢撅攫抉掘倔爵觉决诀绝均菌钧军君峻俊竣浚郡骏喀咖卡咯开揩楷凯慨刊堪勘坎砍看康慷糠扛抗亢炕考拷烤靠坷苛柯棵磕颗科壳咳可渴克刻客课肯啃垦恳坑吭空恐孔控抠口扣寇枯哭窟苦酷库裤夸垮挎跨胯块筷侩快宽款匡筐狂框矿眶旷况亏盔岿窥
6、葵奎魁傀馈愧溃坤昆捆困括扩廓阔垃拉喇蜡腊辣啦莱来赖蓝婪栏拦篮阑兰澜谰揽览懒缆烂滥琅榔狼廊郎朗浪捞劳牢老佬姥酪烙涝勒乐雷镭蕾磊累儡垒擂肋类泪棱楞冷厘梨犁黎篱狸离漓理李里鲤礼莉荔吏栗丽厉励砾历利僳例俐痢立粒沥隶力璃哩俩联莲连镰廉怜涟帘敛脸链恋炼练粮凉梁粱良两辆量晾亮谅撩聊僚疗燎寥辽潦了撂镣廖料列裂烈劣猎琳林磷霖临邻鳞淋凛赁吝拎玲菱零龄铃伶羚凌灵陵岭领另令溜琉榴硫馏留刘瘤流柳六龙聋咙笼窿隆垄拢陇楼娄搂篓漏陋芦卢颅庐炉掳卤虏鲁麓碌露路赂鹿潞禄录陆戮驴吕铝侣旅履屡缕虑氯律率滤绿峦挛孪滦卵乱掠略抡轮伦仑沦纶论萝螺罗逻锣箩骡裸落洛骆络妈麻玛码蚂马骂嘛吗埋买麦卖迈脉瞒馒蛮满蔓曼慢漫谩芒茫盲氓忙莽猫茅锚毛矛铆卯
7、茂冒帽貌贸么玫枚梅酶霉煤没眉媒镁每美昧寐妹媚门闷们萌蒙檬盟锰猛梦孟眯醚靡糜迷谜弥米秘觅泌蜜密幂棉眠绵冕免勉娩缅面苗描瞄藐秒渺庙妙蔑灭民抿皿敏悯闽明螟鸣铭名命谬摸摹蘑模膜磨摩魔抹末莫墨默沫漠寞陌谋牟某拇牡亩姆母墓暮幕募慕木目睦牧穆拿哪呐钠那娜纳氖乃奶耐奈南男难囊挠脑恼闹淖呢馁内嫩能妮霓倪泥尼拟你匿腻逆溺蔫拈年碾撵捻念娘酿鸟尿捏聂孽啮镊镍涅您柠狞凝宁拧泞牛扭钮纽脓浓农弄奴努怒女暖虐疟挪懦糯诺哦欧鸥殴藕呕偶沤啪趴爬帕怕琶拍排牌徘湃派攀潘盘磐盼畔判叛乓庞旁耪胖抛咆刨炮袍跑泡呸胚培裴赔陪配佩沛喷盆砰抨烹澎彭蓬棚硼篷膨朋鹏捧碰坯砒霹批披劈琵毗啤脾疲皮匹痞僻屁譬篇偏片骗飘漂瓢票撇瞥拼频贫品聘乒坪苹萍平凭瓶评
8、屏坡泼颇婆破魄迫粕剖扑铺仆莆葡菩蒲埔朴圃普浦谱曝瀑期欺栖戚妻七凄漆柒沏其棋奇歧畦崎脐齐旗祈祁骑起岂乞企启契砌器气迄弃汽泣讫掐洽牵扦钎铅千迁签仟谦乾黔钱钳前潜遣浅谴堑嵌欠歉枪呛腔羌墙蔷强抢橇锹敲悄桥瞧乔侨巧鞘撬翘峭俏窍切茄且怯窃钦侵亲秦琴勤芹擒禽寝沁青轻氢倾卿清擎晴氰情顷请庆琼穷秋丘邱球求囚酋泅趋区蛆曲躯屈驱渠取娶龋趣去圈颧权醛泉全痊拳犬券劝缺炔瘸却鹊榷确雀裙群然燃冉染瓤壤攘嚷让饶扰绕惹热壬仁人忍韧任认刃妊纫扔仍日戎茸蓉荣融熔溶容绒冗揉柔肉茹蠕儒孺如辱乳汝入褥软阮蕊瑞锐闰润若弱撒洒萨腮鳃塞赛三叁伞散桑嗓丧搔骚扫嫂瑟色涩森僧莎砂杀刹沙纱傻啥煞筛晒珊苫杉山删煽衫闪陕擅赡膳善汕扇缮墒伤商赏晌上尚裳梢捎
9、稍烧芍勺韶少哨邵绍奢赊蛇舌舍赦摄射慑涉社设砷申呻伸身深娠绅神沈审婶甚肾慎渗声生甥牲升绳省盛剩胜圣师失狮施湿诗尸虱十石拾时什食蚀实识史矢使屎驶始式示士世柿事拭誓逝势是嗜噬适仕侍释饰氏市恃室视试收手首守寿授售受瘦兽蔬枢梳殊抒输叔舒淑疏书赎孰熟薯暑曙署蜀黍鼠属术述树束戍竖墅庶数漱恕刷耍摔衰甩帅栓拴霜双爽谁水睡税吮瞬顺舜说硕朔烁斯撕嘶思私司丝死肆寺嗣四伺似饲巳松耸怂颂送宋讼诵搜艘擞嗽苏酥俗素速粟僳塑溯宿诉肃酸蒜算虽隋随绥髓碎岁穗遂隧祟孙损笋蓑梭唆缩琐索锁所塌他它她塔獭挞蹋踏胎苔抬台泰酞太态汰坍摊贪瘫滩坛檀痰潭谭谈坦毯袒碳探叹炭汤塘搪堂棠膛唐糖倘躺淌趟烫掏涛滔绦萄桃逃淘陶讨套特藤腾疼誊梯剔踢锑提题蹄啼体
10、替嚏惕涕剃屉天添填田甜恬舔腆挑条迢眺跳贴铁帖厅听烃汀廷停亭庭挺艇通桐酮瞳同铜彤童桶捅筒统痛偷投头透凸秃突图徒途涂屠土吐兔湍团推颓腿蜕褪退吞屯臀拖托脱鸵陀驮驼椭妥拓唾挖哇蛙洼娃瓦袜歪外豌弯湾玩顽丸烷完碗挽晚皖惋宛婉万腕汪王亡枉网往旺望忘妄威巍微危韦违桅围唯惟为潍维苇萎委伟伪尾纬未蔚味畏胃喂魏位渭谓尉慰卫瘟温蚊文闻纹吻稳紊问嗡翁瓮挝蜗涡窝我斡卧握沃巫呜钨乌污诬屋无芜梧吾吴毋武五捂午舞伍侮坞戊雾晤物勿务悟误昔熙析西硒矽晰嘻吸锡牺稀息希悉膝夕惜熄烯溪汐犀檄袭席习媳喜铣洗系隙戏细瞎虾匣霞辖暇峡侠狭下厦夏吓掀锨先仙鲜纤咸贤衔舷闲涎弦嫌显险现献县腺馅羡宪陷限线相厢镶香箱襄湘乡翔祥详想响享项巷橡像向象萧硝霄削
11、哮嚣销消宵淆晓小孝校肖啸笑效楔些歇蝎鞋协挟携邪斜胁谐写械卸蟹懈泄泻谢屑薪芯锌欣辛新忻心信衅星腥猩惺兴刑型形邢行醒幸杏性姓兄凶胸匈汹雄熊休修羞朽嗅锈秀袖绣墟戌需虚嘘须徐许蓄酗叙旭序畜恤絮婿绪续轩喧宣悬旋玄选癣眩绚靴薛学穴雪血勋熏循旬询寻驯巡殉汛训讯逊迅压押鸦鸭呀丫芽牙蚜崖衙涯雅哑亚讶焉咽阉烟淹盐严研蜒岩延言颜阎炎沿奄掩眼衍演艳堰燕厌砚雁唁彦焰宴谚验殃央鸯秧杨扬佯疡羊洋阳氧仰痒养样漾邀腰妖瑶摇尧遥窑谣姚咬舀药要耀椰噎耶爷野冶也页掖业叶曳腋夜液一壹医揖铱依伊衣颐夷遗移仪胰疑沂宜姨彝椅蚁倚已乙矣以艺抑易邑屹亿役臆逸肄疫亦裔意毅忆义益溢诣议谊译异翼翌绎茵荫因殷音阴姻吟银淫寅饮尹引隐印英樱婴鹰应缨莹萤营荧
12、蝇迎赢盈影颖硬映哟拥佣臃痈庸雍踊蛹咏泳涌永恿勇用幽优悠忧尤由邮铀犹油游酉有友右佑釉诱又幼迂淤于盂榆虞愚舆余俞逾鱼愉渝渔隅予娱雨与屿禹宇语羽玉域芋郁吁遇喻峪御愈欲狱育誉浴寓裕预豫驭鸳渊冤元垣袁原援辕园员圆猿源缘远苑愿怨院曰约越跃钥岳粤月悦阅耘云郧匀陨允运蕴酝晕韵孕匝砸杂栽哉灾宰载再在咱攒暂赞赃脏葬遭糟凿藻枣早澡蚤躁噪造皂灶燥责择则泽贼怎增憎曾赠扎喳渣札轧铡闸眨栅榨咋乍炸诈摘斋宅窄债寨瞻毡詹粘沾盏斩辗崭展蘸栈占战站湛绽樟章彰漳张掌涨杖丈帐账仗胀瘴障招昭找沼赵照罩兆肇召遮折哲蛰辙者锗蔗这浙珍斟真甄砧臻贞针侦枕疹诊震振镇阵蒸挣睁征狰争怔整拯正政帧症郑证芝枝支吱蜘知肢脂汁之织职直植殖执值侄址指止趾只旨纸
13、志挚掷至致置帜峙制智秩稚质炙痔滞治窒中盅忠钟衷终种肿重仲众舟周州洲诌粥轴肘帚咒皱宙昼骤珠株蛛朱猪诸诛逐竹烛煮拄瞩嘱主著柱助蛀贮铸筑住注祝驻抓爪拽专砖转撰赚篆桩庄装妆撞壮状椎锥追赘坠缀谆准捉拙卓桌琢茁酌啄着灼浊兹咨资姿滋淄孜紫仔籽滓子自渍字鬃棕踪宗综总纵邹走奏揍租足卒族祖诅阻组钻纂嘴醉最罪尊遵昨左佐柞做作坐座答：Singapore may be small, but packs in quite a punch. Only about 655 square kilometers in area, it is one of the most densely populated cities in
14、the world, with about 6430 people per square kilometer. Although it is one of the 20 smallest countries in the world, its economy is a world leader, and has the worlds busiest port in terms of tonnage handled. Today the financial and technological hub of South East Asia, Singapore was once a sleepy
15、Malay fishing village, which came into its own as a British trading colony in the 1800s. The population is a mix of Malays, Chinese and Indians with a smattering of other ethnic nationalities. There are four official languages in Singapore - Mandarin, Tamil, Malay and English. The Chinese ethnic pop
16、ulation is originally from South-east China from the provinces of Fukian and Guangdong. Immigrants from the Malaysian peninsula, Sumatra, Java and other islands of the Malay Archipelago have thronged the state. About two-thirds of the Indians are Tamil, with a smattering of Malayalis, Punjabis and G
17、ujratis. Singapore consists of one main island, and 58 smaller ones. The terrain is flat lowland, the highest point being Bukit Tima Hills, standing at 164 meters. Its climate is hot (ranging between 22 and 30 degrees centigrade) and muggy (humidity remains at 75%). The rainy season is from November
18、 to January, although being near the equator, intermittent rains occur throughout the year. Although about 50% of the land is occupied by vertical urban settlements in modern skyscrapers, Singapore has a thriving agricultural economy specializing in rubber, copra, fruit, orchids, vegetables, poultry
19、, eggs and fish. It is the worlds largest exporter of ornamental fish. It has thriving industries of electronics, chemicals, financial services, oil drilling equipment, rubber processing, food processing, ship repair and other industries, with the economy heavily dependant on its electronics and man
20、ufacturing exports. With typical Singapore control and determination, the government has made up for its lack of natural flora and fauna by building gardens and zoos, waterfalls and underwater parks. Singapore has one of the best zoos in the world, and has the worlds highest man made waterfall in Ju
21、rong Park, standing at 30 meters. The Bird sanctuary in Jurong even has simulated tropical thunderstorms青岛市崂山区午山社区旧村改造项目可行性研究报告目 录第一部分 总 论- 4 -一、项目名称及项目承建单位- 4 -二、项目概况- 4 -三、可行性研究的范围和依据- 5 -第二部分 项目建设的背景和必要性- 7 -第三部分 市场分析- 8 -一、市场现状及发展趋势分析- 8 -二、2010年青岛市房地产市场形势展望- 12 -三、项目所在区域的市场调查与分析- 14 -四、项目定价- 21
22、 -第四部分项目建设地点及外部条件- 22 -一、项目建设地点- 22 -二、地质条件- 22 -三、抗震设计- 22 -四、外部配套条件- 22 -第五章 建设规模与内容- 24 -一、建设规模- 24 -二、建设内容- 24 -第六部分总体规划- 25 -一、总体规划的原则- 25 -二、总体规划- 25 -三、绿化工程- 27 -四、竖向及场地整治- 28 -第七部分 单体建筑建设方案- 29 -一、单体建筑内容- 29 -二、土建工程- 29 -三、建筑装饰- 30 -四、竖向交通- 30 -第八部分 公用工程- 31 -一、给水工程- 31 -二、排水- 32 -三、电气工程- 32
23、 -四、弱电工程- 34 -五、采暖工程- 35 -六、燃气工程- 35 -第九部分消防、环境保护- 36 -一、消防- 36 -二、环境保护- 38 -第十部分 能源消耗及节能措施- 40 -一、能源消耗- 40 -二、主要节能措施- 40 -第十一部分 组织机构与管理- 41 -一、组织机构- 41 -二、项目管理- 41 -第十二部分 招标、投标- 43 -一、项目概况- 43 -二、项目招标内容- 43 -第十三部分 建设进度计划- 44 -第十四部分 投资估算及资金筹措- 45 -一、投资估算- 45 -二、资金筹措- 46 -第十五部分 项目财务评价49一、财务评价的依据和范围49
24、二、销售收入及税金测算49三、利润计算51四、敏感性分析52第十六部分 可行性研究结论53附 件54第一部分 总 论一、项目名称及项目承建单位1、项目名称：青岛市崂山区午山社区改造项目。2、项目承建单位：青岛安信置业开发有限公司3、项目承建单位概况公司注册资本金为人民币3800万元，具备房地产开发三级资质，是以房地产开发、经营、管理为主的专业公司。公司技术力量雄厚，管理体系现代化，且拥有一支精通房地产资本运作、项目开发、建筑设计、营销策划、工程管理、商业物业管理等业务的高素质员工队伍。公司先后开发的澳门花园、瑞士花园、榉林美邸项目在岛城引起强烈反响，在改善人居环境的同时，为岛城创建了和谐温馨的
25、都市家园。二、项目概况1、项目建设地点本项目位于青岛市崂山区午山西麓，西临松岭路、南至青岛二中、北至翠岭路，项目占地面积55.38公顷。2、建设规模与内容本项目拟建设一处城市居住小区，总建设规模为725200平方米,其中商品住宅建筑面积249000平方米，海关住宅建筑面积70000平方米，安置住宅建筑面积230200平方米，公共建筑面积176000平方米。3、投资规模及资金筹措本项目建设总投资466073.77万元人民币，对外融资8亿元,其余部分由建设单位自筹。4、建设期本项目建设期为5年。三、可行性研究的范围和依据1、可行性研究的依据青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2006
26、276号） 青岛市规划局关于扩大崂山区午山社区整村改造控规用地范围的答复意见（青规业字200634号 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字200722号） 青岛市国土资源和房屋管理局崂山国土资源分局文件崂山国土资源分局关于午山片区旧村改造用地预审意见（青崂土预字200714号） 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字2007154号） 青岛市城中村（居）改造领导小组办公室关于午山社区旧村改造项目和四姜社区旧村改造项目初审意见的函（青建函字200735号） 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青规函业字 2007588号） 青岛市规划局建设工程规划审查函复意见书（青
27、规函业字2008138号）由崂山区城市化建设指挥部办公室编制的崂山区午山社区旧村改造实施方案2、可行性研究的范围本报告主要研究范围包括以下几方面：1、通过对青岛市房地产市场的现状和发展情况的调查研究和分析，以及对周边地区的消费情况的分析和趋势预测，论证本项目建设的必要性。2、通过对工程的经营情况的分析，并结合项目其它建设条件，确定项目建设规模。3、在拟定的建设规模的基础上对设计方案提出工程总体布局和平面布置构想，选定工程建筑结构方案，拟定公用工程建设方案。4、根据项目经营特点提出本项目管理体制、机构设置和人员编制方案。5、根据工程建设方案提出消防、环保、节能等专业设计方案。6、根据本项目的建设
28、标准，对项目的土建工程、公用工程等进行详细测算，提出项目的总投资额。7、依据国家关于建设项目的财务评价方法和有关规定，结合该项目的具体情况和特点，对项目进行财务评价。3、可行性研究结论1、项目的建设符合青岛市城市建设总体规划，对改善周边地区的城市面貌，改善午山社区居民居住条件及解决青岛海关职工的住房条件有着积极的推动作用。2、通过市场预测分析，项目市场前景良好，建设规模适宜。3、该项目外部配套条件好，方案可行。4、项目建设资金已基本落实，社会效益、经济效益良好。项目主要技术经济指标如表1-1。表1-1 项目主要经济技术指标表指标名称单位数量备注总用地面积公顷55.38总户数户4622总居住人口
29、人13866按每户3人计总建筑面积（地上）平方米725200其中：住宅平方米549200公建平方米176000容积率1.31最大建筑高度层18项目总投资万元466073.77投资利润率税前42.62%税后31.97%项目建设期年5第二部分 项目建设的背景和必要性改革开放以来，我国房地产业发展迅速，有力地推动了城乡建设飞速发展，城市面貌发生了翻天覆地的变化，人民群众的居住条件日益改善。青岛市的城市建设也有了迅速发展，城市面貌日新月异，城市的基础设施建设和居民生活水平稳步提高。1994年，随着青岛市行政区划的调整，建设“大青岛”的步伐正式启动。青岛市委、市政府决定，将城市的行政、经济、金融和文化中
30、心东移，在青岛东部建设现代化新城区，推动青岛市向现代化国际城市的目标迈进，从而拉开了青岛市城市建设新的一轮飞跃。随着十几年的建设，在东部已经形成了一个环境优美、设施完备的现代化新城区。为加快崂山区的城市化建设进程，认真贯彻市政府关于加快午山社区整村改造、解决青岛海关职工住房的指示精神，2005年青岛市政府在午山海关职工宿舍楼建设专题会议上就午山社区改造做专项批示，崂山区政府和区城市化建设指挥部对此非常重视，将午山旧村改造列入村庄改造建设计划，并结合午山旧村改造与解决青岛海关职工宿舍楼工作，会同有关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案，青岛市规划局据此下达了
31、建设工程规划审查函复意见书。根据青岛市基本建设程序，特编制本可行性研究报告。第三部分 市场分析一、市场现状及发展趋势分析1、全国房地产市场现状及发展趋势分析国家统计局19日公布的2009年全国房地产市场运行情况显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%。12月份,全国房地产开发景气指数达到103.66,以全年最高值收官。 值得注意的是,根据公布的数据,2009年全国商品房销售面积93713万平方米,比上年增长42.1%,全面超过了2007年7.6亿平方米的历史高点。其中,商品住宅销售面积增长43.9%。不过与此同时,2009年商品房销售额达到43995亿元,比
32、上年增长75.5%,其中商品住宅销售额增长80.0%。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出,销售额上涨的幅度几乎高出销售面积涨幅的一倍,房价大幅走高成为2009年中国房地产市场运行情况的主要特征。 另外,2009年房地产开发企业资金来源也显示出不一样的变化。根据公布的数据,2009年房地产开发企业本年资金来源达到57128亿元,比上年增长了44.2%。其中,国内贷款达到11293亿元,增长了48.5%。同时,在房地产开发企业的其他资金来源中,定金及预收款达到15914亿元,增长幅度高达63.1%;个人按揭贷款达到8403亿元,大幅增长了116.2%。贷款比例以及个人信贷规模的大幅度增长反
33、映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域,适度宽松的货币政策对2009年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。 根据数据,2009年全国新建商品住宅市场显著供不应求,商品住宅销售面积增长43.9%,但住宅竣工面积仅增长6.2%。从未来供应规模来看,2009年全国完成商品住宅投资增长14.2%,房屋新开工面积增长12.5%,但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了18.9%。 这预示着2010年商品住宅供应量将比2009年增大一些,但增量不会过多。只有在需求出现明显萎缩的情况下,才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言,2010年新建商品住宅供应依然会偏少,这将影响房价的回调。因此,
34、“国11条”当中第一项措施“增加保障性住房和普通商品住房有效供给”对于遏制房价的进一步上涨将会起重要的作用。 2、青岛房地产市场行业现状及发展趋势分析市场成交：全年住宅销售面积同比增幅超过130%，12月中高端住宅占比超过40%。2009年3月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过130% 数据来源：中国指数研究院数据信息中心、中国房地产指数系统（注：2009年统计口径不包括胶州市，2008年统计口径不包括胶州市和即墨市）为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，2008年11月，青岛市政府出台关于支持居民购买住房的意见，从公积金贷款、个人购房税费、子女购房等五个方面
35、支持市民购房。2009年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，青岛市房地产市场快速回暖，住宅销售面积从3月份开始环比大幅增长，6月单月销售面积达到90.5万平方米；下半年销售面积依旧保持在月均89万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面积达866万平方米，达到历史最高水平，较2008年增长138%。市场供给：出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充足出清周期由年初的历史高位19个月大幅下降至年末的5个月 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在2009年住宅销售面积同比增长138%的市场环境下，住宅
36、可售面积由09年5月的历史高位（619万平方米）下降到12月的482万平方米，降幅为22.2%。不过住宅出清周期仍由2月的最高位（19个月）锐减到年末的5个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到2010年上半年。价格表现：房价显著上升，中心城区涨幅高于5个县级市数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：销售均价数据为住宅项目报价）随着房地产市场快速回暖，2008年供过于求的市场关系在2009年上半年得到缓解，在下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。2009年10月青岛住宅价格较去年同期上涨19.4%，其中中心城区涨幅高于5个县级市。
37、从区域价格水平来看，市南、崂山和市北区位居前三位，分别为19143元/平方米、11900元/平方米和11760元/平方米；平度市和莱西市位居最后两位，分别为3125元/平方米和2800元/平方米。中国指数研究院中国房地产指数系统（CREIS）显示，青岛市住宅价格指数自2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。住宅价格指数2009年5月以来呈上升趋势，涨幅较为显著 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统土地市场：住宅土地成交面积较2008年增长3倍，部分单幅住宅地块总价和楼面地价较上年有显著提高住宅用地成交面积较2008年增长3倍，成交楼面地价小幅下降5.2% 数据来源：中国
38、指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统（注：住宅土地统计包括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同）住宅用地上市面积同比增长72.3%，起始楼面地价较2008年提高21.7% 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统二、2010年青岛市房地产市场形势展望1.市场成交：预计2010年青岛市房地产市场仍将保持平稳发展，年成交量将保持在较高水平2010年1月，青岛市政府表示，为推动当地房地产业平稳有序发展，在2010年青岛市将继续执行既支持居民购房又抑制房价过快上涨的政策，除税收政策执行国务院规定外，其余优惠税收政策保持不变，执行期限顺延至2010年12月31日。预计2010年
39、在地方政府的大力支持下，青岛市房地产市场仍将会保持平稳发展，成交量仍将保持较高水平。从中长期来看，青岛市作为国内外知名的旅游城市，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，以及“拥湾发展”城市空间发展战略的大力实施，将成为青岛市房地产市场快速发展的主要推动力。青岛市作为国内外知名旅游城市，将吸引更多外地人前来置业著名旅游度假城市，游客人数年均增长13.5% 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统青岛市作为中国首批优秀旅游城市，凭借着优美的海滨风景和特殊的历史积淀，吸引着越来越多的国内外游客前来观光旅游。2008年，全市共接待国内外游客超过3470万人次，其中海外游客80万人次。
40、2001年以来，游客人数增速年均达到13.5%。作为全国著名的旅游度假城市，青岛市近年来不断加大对旅游设施的建设，与国内外其他地区的联系和交流将不断增强，这将吸引越来越多外地人前来投资置业、购房安家，成为当地房地产市场长期向好的重要驱动力。“拥湾发展”空间发展战略将增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，提升购房需求环胶州湾组团功能定位示意图 来源：青岛市规划局，中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统青岛市总体规划（20062020）确定了“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的空间发展战略。其中重点强化环胶州湾地区老港区到团岛等中心组团的分工合作与协调发展。这些举措预计在中
41、长期将会切实增强环胶州湾地区的综合竞争实力和对外辐射能力，促进青岛市经济的快速发展，为当地房地产市场发展提供坚实基础。2.市场供给：2010年上半年市场供应仍将偏紧，下半年供应将较为充足虽然2009年开发企业加快项目的竣工和推盘节奏，但预计2010年上半年青岛市房地产市场供给仍将偏紧。不过，随着企业加大投资力度，住宅施工面积、新开工面积同比增速仍将继续保持上升趋势，2010年下半年市场供给将较为充足。3.房价：2010年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡基于以下原因，青岛市房价在2010年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括：2009年青岛市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整
42、一般发生在成交量持续下跌约半年以后；2009年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中心城区住宅市场供应结构较为集中。而在2010年下半年，青岛房价或将随着当地住宅成交量的波动而高位震荡。三、项目所在区域的市场调查与分析1、项目所处环境调查与分析项目所在区域位于青岛市崂山区。崂山区位于青岛市区东部，与老市区相邻，东南濒临黄海，总面积389.34平方公里，人口19.14万，2008年全区实现生产总值（GDP）262.90亿元，同比增长7.2%。2008年全区实现地方财政一般预算收入(区市两级)38.77亿元，增长16.2%，占GDP总量的14.75%，比上年占比提升1.4
43、9个百分点；国、地税实现税收收入91.61亿元，增长16.9%，占GDP总量的34.85%，比上年占比提升3.7个百分点；税收占地方财政收入的91.69%，比上年占比提升3.59个百分点。全区规模以上工业企业实现利税（不含青岛卷烟厂）34.73亿元，增长5.2%。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和城阳区，地理位置非常通畅，具有良好的区位优势。项目地块位于午山西麓、松岭路以东，三面环山，其周边地区是青岛市的主要高档住宅群。在其周边由青岛二中、高职校等。项目建设地点见附图。2、项目地块SWOT分析S优势人气项目所在区域是青岛市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场、青岛二中、青岛海洋大学，位置优
44、越。环境项目地处崂山区午山西麓、三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环境良好。土地项目承担单位已获得该地块的旧村改造开发权。交通项目紧临青岛市的滨海大道（松岭路），通过滨海大道与青银高速、杭鞍快速及城市主干道相接，交通十分便利。W劣势商业、服务周围缺少大型的商业和居民生活服务设施，O机会交通随着崂山区基础设施的不断完善，道路交通将更加便利。T威胁竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生一定的威胁。 总平面图3、项目市场定位市场细分不同的消费者由于年龄、收入、家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同的要求，从不同的角度出发可以将青岛的商品住宅消费者进行如下划分：消费能力经济富裕
45、人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量的社会财富，购买了几倍于其人数的住宅，是高档楼盘的消费主体。他们消费房产的目的，更多地是为保值、增值或以投资为目的的。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体的市场需求一般是地段优越、设施完善、景观优美的高档楼盘，尤其强调楼盘的品质和稀缺性，以大房型为多；选择的楼盘多具有地段不可替代性。新兴的中产阶层，主体是有一定经济基础的白领、小私营企业主、国家干部等。他们具有较强的经济实力，是中高档楼盘的消费主力；该类消费群体的市场需求注重楼盘的整体品质，比较在意地段区位，但不强求最佳；却强调整体环境、服务配套、出行方便；在房型选择上涵盖面较广，根据实
46、际需求情况，从小房型的单身公寓到中大房型都有需求。外地投资客户。需求量大，已占青岛高端房产投资客源的四分之一。工作需要、生活方式等。奔波于居住与工作地之间的消费者，选择靠近交通枢纽的楼盘，比较重视交通条件；自由职业者、工作时间、地点较为随意的SOHO一族，选择房型设计有利于其工作或个性的住宅；有更换工作意向的消费者，这类消费者则在购买住宅是就做好了两手准备，不仅关注住宅的居住条件。由年龄、生活习惯等产生的行为差异导致消费者产生不同的购买偏好。年轻人向往市区的繁华热闹，老年人则希望有舒适、安逸的生活环境和良好的医疗保障。家庭居住结构。随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。年轻人应该照顾老人，在
47、日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助；但生活节奏的加快和生理、观念、行为方式的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变；开始有更多的子女和老人选择分开独住。这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况：多代同堂或毗邻而居；近距离的分居；完全的独居。居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型组合和配比，要能体现并适应于这种变化。第一类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足老中青三代人的需要。住宅面积和房型可能较大；或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单独有自己的居所。第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。父母、子女同在一个物业内，彼此居住有一定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。第三类则反映社会需求老年公寓。让老人们生活在一起，有适合老人居住的空间，并提供相应的专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模
