1、全国物业管理师执业资格考试命题预测10套卷物业经营管理（一）一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1下列有关物业经营管理概念的说法，错误的是( )。 A现代的物业管理，要求从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业资产价值管理方向拓展 B物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动 C在我国有统一的写字楼分类管理，如同国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级 D物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、设施管理、房地产资产管理
2、和房地产组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果2下列选项中，物业管理是其物业经营管理全部内容的是( )。 A居住物业 B. 收益性物业 C. 大型非房产物业 D非房产物业3下列说法中，银行将所持有的个人住房抵押贷款债权出售给专门设立的特殊目的公司是( )。 ASPS B. SPC CCPS DCPC4下列选项中，不属于房地产投资中的系统风险的是( )。 A. 通货膨胀风险 B. 周期风险 C变现风险 D资本价值风险5房地产开发投资企业所得税税率一般为( )。 A11% B. 22% C33% D44%6年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，以1年1次复利计息，则一
3、年后的本利和为 ( )元。 A. 1000. 00 B. 1200. 00 C. 1125. 51 D. 1126. 837某笔贷款的年利率为15%，借贷双方约定按季计息，则该笔贷款的实际利率是( )。 A. 14. 37% B. 15. 57% C. 15. 87% D. 13. 17%8下列关于设备磨损补偿的说法，错误的是( )。 A. 设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿 B. 设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造 C. 有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备 D. 不进行设备磨损补偿，企业再生产也能正常运行9表示当期资金来
4、源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期债务的偿债备付率指标( )。 A. 1.0 B. 1.2 D. 1.210有关财务内部收益率的计算公式(CI-CO)。(1+IRR)1 =o)中的表述，不正确的是( )。 ACI-现金流入量 B. CO-现金流出量 C. n_项目开始进行的时间点 D(CI-CO) -项目在第t年的净现金流量11下列关于物业价格的说法，不正确的是( )。 A. 物业价格是获得他人的物业所必须付出的代价 B. 物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价 C. 物业价格通常用货币来表示，惯例上也是用货币形式来偿付，但也可以用实物、劳务等其他形式来偿付D以物业作价
5、入股换取设备、技术等是合法的12现有住房一套，建筑面积100m2，每平方米3000元，总价30万元，若在成交日期一次付清，则给予5%的优惠，那么实际总价为( )万元。 A. 30. 00 B. 28. 50 C. 29. 28 D. 28. 5713. 下列选项中，能反应物业价格水平高低的是( )。 A. 成交价格 B. 市场价格 C. 总价格 D单位价格14有一期房还有1年才能投入使用，与其类似的现房价格为3300元m2，出租的年末净收益为330元,假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，则该期房目前的价格为( )元 A. 3300 B. 3000 C. 2965 D. 29341
6、5. 关于物业价格与一般物价的关系，说法错误的是( )。 A通常，物价的普遍波动表明货币购买力的变动，即币值发生变动。此时，物价变动物业价格也随之变动，若其他条件不变，那么物价变动的百分比就相当于物业价格变动的百分比而且两者动向也一致，则表示物业价格与一般物价之间的实质关系未变 B不论一般物价总水平是否变动，其中，某些物价的变动也可能会引起物业价格的变动，例上涨 C. 从较长时期来看，国内外统计资料表明，物业价格的上涨率略低于一般物价的上涨率和国民收入的增长率 D土地价格、建筑价格和房地价格，或者不同类型物业的价格，其变动幅度不是完全同步的，有时甚至是不同方向的16有一旧住宅，测算其重置价格为
7、40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为2万元，因户型设计不好，没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为5万元，因其位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元，则该旧住宅的折旧总额为( )万元。 A5 B10 C30 D4017某宗物业的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年，每年的净收益将稳定在35万元左右，该类物业的报酬率为10%，则该宗物业的收益价格为( )万元。 A. 104.12 B. 200. 36 C. 300. 86 D. 401. 2218. 下列( )不是构成一个完整的房地产系统的因素
8、。 A. 社会环境 B. 市场主体 C. 客体 D价格19. 需求曲线是一条具有( )。 A. 负斜率的向左下方倾斜的曲线 B. 负斜率的向右下方倾斜的曲线 C正斜率的向左上方倾斜的曲线 D正斜率的向右上方倾斜的曲线20根据投资者参与市场的不同投资目的和投资方式，具体分析不同投资方式的适用空间以及彼此之间的动态协调关系，这属于房地产市场结构中的( )。 A总量结构 B. 区域结构 C. 供求结构 D投资结构21. 我国城市住宅的供给住房，不能进入市场流通的是( )。 A. 廉租房 B. 经济适用房 C市场价商品住宅 D以上全是22房地产市场状况分析是介于宏观和微观分析的分析，其中供给分析的内容
9、包括( )。 A. 调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括：相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等；短期新增供给数量的估计 B. 分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划 C分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况，分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异D以上全是23. 物业管理的中短期计划通常以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )。 A13年 B. 24年 C. 35年 D46年24. 物业租赁指房屋租赁是一种特定的商品交易的经济活动形式，下列选项不是其
10、特征的是( )。 A租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 B房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 C. 房屋租赁转移房屋的所有权 D房屋租赁关系是一种经济要式契约关系25. 在租约签订前，租赁管理的主要工作有( )。 A租金的确定 B. 收取租金 C. 租金调整 D租金结算26租赁管理的核心内容是( )。 A. 租户选择 B. 租金确定与调整 C租赁管理中的市场营销 D租约谈判与签约管理27. 租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前( )个月提出。 A1 8. 2 C. 3 D. 428. 租赁管理不仅仅限于设定租金、吸引和选择租户、谈判和签订租约，当租约开始实施
11、之后，如何在租赁期内保持与租户的良好关系，进行充分的交流沟通，这是客户关系管理在经营性物业租赁管理中的实际应用，其中客户关系管理是( )。 AGRM B. CRM C. GRN D. CRN29. 下列选项中，不是营业成本的是( )。 A直接人工费 B直接材料费 C管理费用 D间接费用30. 福利基金按工资总额的( )计算。 A. 0% B. 2% C. 1.5% D. 14%31物业管理企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出是( )。 A管理费用 B. 营业成本 C财务费用 D人员费用32. 物业管理成本控制具有的含义是( )。 A对目标成本本身的控制 B. 对目标成本完成的控制和过程的
12、监督 C. 在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向 D以上全部正确33. 下列关于合同的概念，说法正确的是( )。 A合同又称契约，是指平等主体的自然人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 B. 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人之间，设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 C. 合同又称契约，是指平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议 D以上全部错误34. 前期物业服务合同的签订是由( )签订的。 A建设单位和物业管理企业 B. 建设单位和业主委员会C业主委员会和物业管理企业 D以上提到的三方一起35. 物业管理实行招投标，其
13、意义在于( )。 A引导业主树立正确的物业管理观念，提高自治能力B. 推动物业管理企业不断提高管理水平，增强市场竞争力 C. 全面促进物业管理行业的发展 D以上全部正确36. 从管理角度来说，所谓“风险”，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和，下列选项中不属于风险的特征的是( )。 A正面性，即风险突如其来，使之受到侵害 B. 负面性，即风险是与损失或不利事件相联系的，没有损失就没有风险和风险管理注册执业资格考试辅导教材系列C不确定性，风险是与偶然事件相联系的，即发生不利事件或损失是不确定的，是可能发生也可能不发生 D可测性，凡是风险都是与特定的时间和空间条件相联系，因此，风险事故的发
14、生是可以测定的37. 保险费是按赔偿限额选择适用的费率计算，其中，有累计赔偿限额的计算公式是( )。 A. 保险费=累计赔偿限额适用费率 B. 保险费一每次事故赔偿限额适用费率 C. 保险费一场地占有面积适用费率 D保险费一赔偿时限适用费率38. 在雇主责任保险中，若雇员发生事故，雇员的月工资是按事故发生之日或经医生发现疾病之日该雇员前( )。 A. 3个月的平均工资 B. 6个月的平均工资 C. 12个月的平均工资 D18个月的平均工资39. 企业的资金运动有静态和动态两种表现形式，下列选项中，属于静态形式的是( )。 A经营性现金流动 B. 投资性现金流动 C筹资性现金流动 D流动资产40
15、. 下列选项中，不属于会计报表的主表内容的是( )。 A资产负债表 B利润表 C利润分配表 D现金流量表41. 资金筹集是指( )。A物业管理企业为了持续从事物业管理、经营与服务活动而必须筹集所需资金的过程B. 物业管理企业将所筹集到的资金，按照一定的原则与目标投入到物业管理、经营、服务中去的过程C物业管理企业在筹资和开展物业管理、经营、服务过程中，所发生的各种成本费用D物业管理企业所取得的各种收入，如物业管理报酬、开展物业经营以及多层次服务所取得的收入等42. 评价物业管理绩效的最重要、最基础的指标是( )。 A基本指标 B. 修正指标 C评议指标 D总况指标43下列关于物业管理绩效评价的特
16、点，说法错误的是( )。 A以物业管理企业作为具体评价对象 B以物业管理企业的盈利能力、资产运营水平和后续发展能力等方面作为评价重点 C以能准确反映上述方面的各项定量和定性指标作为主要评价依据 D将各项指标与本地区甚至全国各行业的相关指标和水平进行对比，以期得到对某个物业管理企业公正、客观的评价结果44. 物业管理绩效评价的主要方法是( )。 A. 综合分析判断法 B. 功效系数法 C定性分析判断法 D基本指标计分方法45下列选项中，不是按照写字楼物业所具备的功能差异分类的是( )。 A单纯型写字楼 B商住型写字楼 C综合型写字楼 D自用型写字楼46. 当所有的经营费用均由租户直接分担时，则称
17、这种出租方式叫( )。 A益租 B. 净租 C毛租 D利租47. 写字楼物业治安要定期检查办公楼的安全设施，监控室要( )小时有人监控。 A8 B. 12 C24 D. 4848. 写字楼物业经营管理绩效评价的第一项指标是( )。 A物业经济指标 B. 服务满意度 C. 物业品牌化 D以上都是49. 建国后我国政府兴建的第一座百货商店是( )。 A北京丰联广场 B. 北京赛特购物中心 C北京百货大楼 D北京华联商厦50零售商业物业在选址和规划时主要应考虑( )。 A. 市场容量 B. 进出交通 C. 地点显著 D以上都是51. 选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素是( )。 A声誉
18、 B. 财务能力 C租户组合与位置分配 D租户需要的服务52. 公共能耗费是指商厦内非某一具体承租户使用的能源消耗，约占总费用的( )。 A. 3% B. 5% C40% D35%53投资商成功开发零售商业项目后，对项目的处置方式有( )。A完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东的身份B. 将大部分产权出售，成为小股东C. 全部出售套现D以上都正确54投资者为了降低投资风险并实现收益最大化的目标，进行( )。 A. 组合投资 B. 搭配投资 C. 分期投资 D贷款投资55企业物业资产是指( )。 A企业为了生产和持续发展而拥有的房地产 B. 企业为了生产而拥有或租用的房地产 C
19、. 企业为生产和持续发展而拥有或租用的房地产 D企业维持正常经营管理的必要而重要的条件之一56. 生命周期成本的英文简写是( )。A. LCG B. LGC C. LGG D. LCC57. 下列选项中，不属于以应收账款形式表现的不良资产的是( )。 A. 逾期的应收账款 B. 呆滞的应收账款 C. 坏账、死账形式的应收账款 D证券投资的应收账款58. 1987年4月，提出“可持续发展”的组织是( )。A. WECD B. WCED C. WDCE DWEDC59. ( )已成为衡量物业管理企业实力和竞争力的重要标准之一。 A信息系统应用水平 B. 可持续发展战略 C. 智能化小区 D电子商务
20、平台60. 编写物业管理报告时，不应该( )。 A. 报告清楚 B. 文字简练 C真实可靠 D长篇大论二、多项选择题（共20题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）61物业经营管理，是指为了满足业主的目标，综合运用下列( )技术、手段和模式，为业主提供综合性管理服务。 A. 物业管理 B. 设施管理 C. 房地产资产管理 D房地产投资管理E房地产组合投资管理62. 房地产投资的特性有( )。 A位置固定不可移动性 B .寿命周期长 C. 政策影响性 D专业管理依赖性 E资金流动性63. 我国房地产投资经营过程中企
21、业纳税的主要税种有( )。 A. 经营税金及附加 B. 城镇土地使用和房产税 C企业所得税 D员工所得税 E. 保险税64. 在复利计算和考虑资金时间的计算中，常用的符号表示正确的有( )。 A. 计算周期数 B. P-现值C. F-终值（未来值） DG-每一时间间隔收入或支出的等比变化值EB-每一时间间隔收入或支出的等差变化值65. 物业价格与一般物品的价格共同之处在于( )。 A. 都是价格，用货币来表示 B. 都有波动，受供求因素的影响 C都是按质论价：优质高价，劣质低价 D都是受区位的影响很大 E都是形成的时间较长66. 选取的可比实例应符合( )。 A可比实例物业应是估价对象物业的类
22、似物业 B. 可比实例的成交日期应与估价时点接近 C可比实例的交易类型应与估价目的吻合 D可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常的市场价格 E可比实例应同实际完全相符67. 影响房地产市场发展的社会因素有( )。 A. 家庭收入水平及分布 B. 传统观念及消费心理 C社会福利 D家庭户数与规模 E家庭生命周期68. 下列关于表达式Qnd=f(Pn，Pn-1，y，G，)的说法，正确的有( )。 A此公式表示消费对某种商品的需求数量与不同影响因素之间的关系 B该公式的含义是：对某种商品挖的需求数量(Qnd)是该商品本身的价格(Y)，其他商品的价格 (Pn-1)，收入(Pn)，政府政策(
23、G)以及其他因素()的函数 C. 该公式的含义是：对某种商品咒的需求数量（Qnd）是该商品本身的价格(Pn)，其他商品的价格(Pn-1)，收入(Pn)，政府政策(G)以及其他因素()的函数 D对应某种具体的商品来说，其他因素也是不可以确定的 E对应某种具体的商品来说，其他因素也是可以确定的69. 房屋租赁登记备案的一般程序包括( )。 A 签订 B申请 C审查 D颁证 E变更70. 房屋租赁合同的法律特征有( )。 A. 房屋租赁合同是双务合同 B. 房屋租赁合同是无偿合同 C房屋租赁合同是诺成合同 D房屋租赁合同是要式合同 E房屋租赁合同是继续性合同71在营业成本中，直接人工费用包括( )。
24、 A. 人员的工资 B. 人员的奖金 C人员福利费 D办公费 E差旅费72. 在编制成本预算时，必须遵循( )。 A成本预算必须同其他预算相协调 B. 成本预算要以各项定额为基础 C成本预算应有相应的技术经济措施保证 D成本预算要全面权衡，提高资金使用效益 E. 成本预算要符合实际，不要留余地73. 物业管理活动中存在着大量的主体，根据合同的作用以及合同主体的不同，可将合同归为( )。 A物业建设单位在开发过程中所订立的合同 B前期物业服务合同与物业服务合同 C业主所签订的与物业管理活动有关的合同 D物业管理企业与专营公司订立的有关物业管理活动的专项服务合同 E后期物业管理合同74. 物业服务
25、合同具有( )特征。 A物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提，任何一方通过利诱、欺诈、蒙骗等手段签订的合同，一经查实，可依法起诉 B. 物业服务合同是有偿合同 C. 物业服务合同具有过渡性 D物业服务合同既是诺成性合同又是双务合同 E物业服务合同是劳务合同75. 企业财务活动是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括（ ）。 A. 资金筹集 B. 资金运用C. 资金耗费 D. 资金转收E. 自尽收回和分配76. 写字楼物业的特点，主要体现在（ ）。A. 所处区位好 B. 多为现代化的高层建筑C. 功能齐全，配套设施完善 D. 全部由专业物业管理企业管理E. 保持产权的完整性是写字楼物业保
26、值增值的关键77. 北京市写字楼等级划分有特定的参考标准（硬件部分）。下列有关甲级写字楼的描述，错误的是（）。 A. 位置十分优越，一般属于城市商务中心（CBD），交通十分便利B. 停车位数量：每90120m2出租面积提供1个机动车位C. 办公空间在一定程度上具有灵活分隔适应性，室内净高2.5mD. 全面设置消防自动报警系统和消防自动灭火系统E. 中央空调系统，温湿可由中央系统控制78. 零售商业物业的经营管理工作，主要包括（）。A. 招商及承租户组合 B. 零售技术及营销C. 零售技术 D. 物业维护E. 运行管理79. 组合投资管理包含的要素有（）。 A. 管理对象 B. 管理规则C. 管理者 D. 管理方法E. 管理目的80. 物业管理企业运用计算机技术参与具体事务的管理需要综合考虑（）。 A. 管理的范围、深度和想要达到的管理效果B. 现有管理流程的规范化程序C. 管理人员综合应用计算机的水平D. 资金的投入E. 资金的流出
