1、2014年一季度中国房地产企业销售TOP50排行榜发布 城 市：全国 发布时间：2014-04-01 报告类型：企业监测分析 发布机构：克而瑞 关 键 词： 销售排行榜,TOP50,楼市 报告内容今年尤其是春节以来房市行情回落，局部城市出现降价风潮。尽管从一季度TOP50数据看，大型房企业绩依然良好，但中型及以下房企业绩增幅普遍下滑，部分房企业绩甚至不如去年同期。如果挤干部分企业留存业绩的水分，今年一季度TOP50房企成交总量和各档次门槛与去年同期相当甚至略低。所幸的是，门槛降低后，我们看到榜单中出现了众多新面孔。这也反映了行业竞争的“新”局面：随着行业体量接近“天花板”，规模企业主动放缓扩张
2、，纷纷多元化转型，而中小成长性房企依然通过高杠杠、快周转追求高增长，力求在行业占据一席之地，因此会更多地进入TOP50榜单。尽管一季度数据有点差强人意，但我们认为实际情况可能好于数据表现，因为一季度房企业绩下滑并不完全是行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。可看到，受春节影响，众房企一季度推盘力度普遍不大。而去年大量拿的地根据开盘周期，预计今年二季度开始形成集中推案，并于今年下半年形成高峰。更为关键的是，我们相信，不管行情如何变化，众多上榜房企采取随行就市促进去化的策略不变，因此行业集中度仍将进一步提升，榜单门槛也将进一步上调。1、门槛： TOP50企业金额、面积门槛双双下滑总体来看，今年
3、一季度市场环境较为低迷，从房贷利率上调全国铺开，到降价风波持续发酵，楼市成交呈下滑趋势，市场低迷拖累房企销售。反映到入榜门槛方面，TOP50企业金额、面积门槛均有明显下滑。金额门槛方面，TOP20及TOP50企业均有20%以上幅度下滑。其中，TOP20企业入榜门槛为53亿元，较2013年一季度的66亿元门槛相比，同比下滑20%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年的32亿元减少至今年的24亿元，下滑幅度达25%。但TOP10企业入榜门槛较去年同期继续提升，增加5亿元。相比金额榜门槛的大幅下滑，面积榜门槛与去年同期基本持平。可以看到，TOP10企业入榜门槛101万平方米，与去年同期100万平方
4、米相比，小幅增加。TOP20企业入榜门槛从55万平方米增加至58万平方米，同比增长5%。而TOP50企业入榜门槛则较去年一季度减少1.5万平方米，降幅为6%。2、集中度：龙头房企规模致胜，TOP50企业集中度稳步提升尽管受信贷收紧等因素影响，2014年一季度房地产市场总体表现不及去年同期，但我们看到上榜的龙头房企整体表现要明显强于大市，TOP50企业金额、面积集中度实现稳步提升。万科、绿地及碧桂园等企业销售规模再上新台阶，同比增幅均在30%以上。金额集中度方面，2014年一季度，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从16.38%上升至19.69%，增加了3.31个百分点
5、，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加3.41个百分点及2.93个百分点。备注：集中度=入榜企业销售金额/统计局公布的全国商品房销售金额。其中，今年3月全国商品房销售金额是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得相比于去年同期，2014年一季度，TOP20企业面积集中度提升力度最为明显，增加幅度在1.67个百分点。其次为TOP10企业，同比增长1.59个百分点，TOP50企业则增加了1.53个百分点。备注：集中度=入榜企业销售面积/统计局公布的全国商品房销售面积。其中，今年3月全国商品房销售面积是根据前两月累计同比增幅推算3月同比增幅所得3、格局：第一梯队持续扩容，百亿级企业规模锐减2
6、014年，在2013年硕果累累的房企，纷纷上调年度销售目标，绿地更是剑指2400亿元，展示了龙头房企信心在握。在一季度入榜企业格局中， 200亿以上房企数量再度扩容，从去年的4家增加至6家，同时销售均值增加5亿元。其中，万科于一季度达成销售额528亿元，已完成全年2000亿元销售目标的26%，继续领跑行业。然而，值得注意的是，销售规模处于百亿级别的房企，其数量则锐减。具体而言，2014年一季度，规模在100-200亿元的房企数量从去年同期的10家减少至6家，在数量减少同时，销售均值也略有下降。此外，规模处于50-100亿元的房企虽然销售均值有所增加，但数量减少了1家。我们认为，今年一季度市场有
7、其特殊性，3月份市场已有成交上扬迹象，随着房企推案力度加大，项目逐渐入市，二季度开始企业业绩增长前景仍然看好。4、领军：去年千亿房企销售继续快速增长，桂冠之争白热化一季度，领军房企业绩增长和目标完成率普遍良好。从业绩增长看，万科业绩同比增长21%，其后碧桂园、绿地、恒大、万达分别增长94%、31%、72%、36%。从目标完成率看，万科、碧桂园、中海、恒大完成率都超过25%，完成度领先其它TOP50房企。只有绿地、万达因今年目标高，完成率相对较低。总体来看，领军阵营对市场波动的免疫力较高，不管行情好坏，领军企业都走出了灿然前景。万科持续领衔金额榜，借互联网化和小股操盘实现轻资产化运作。今年1季度
8、，万科实现销售额528亿元，继续领衔金额榜。其业绩超第二名碧桂园178亿元，一、二名差距较去年同期116亿元明显扩大。今年以来，万科继续深化转型，最引人关注的是其积极引入互联网思维提升社区服务水平，借此挖掘几十万业户存量资源，并通过小股操盘模式迅速扩大业主增量资源，最终培育出第二利润增长点，实现轻资产化运作。绿地低开高走业绩增长后劲十足。由于绿地主要推案会在二季度之后，今年一季度销售情况并不理想，仅完成全年2400亿销售目标的14%。但是3月份158亿的销售额已经预示着，绿地真正的爆发才刚刚开始。既然提出了2400亿超高的销售目标，我们相信绿地今年的业绩会低开高走，年底与万科的老大争夺会非常胶
9、着。碧桂园连续两季领衔面积榜。碧桂园连续两季领衔面积榜。去年第4季度，碧桂园跃升千亿阵营，同时凭借低价优势荣登季度面积榜榜首。今年1季度销售额350亿元，同比大增94%，位居金额榜第二，年度目标完成率达27%；销售面积545.6万平米，继续领衔面积榜，超第二名恒大近22%。尽管碧桂园的扩张模式近期受到资本界的质疑，但是至少现在来看，这种模式还是能够延续。这从其一季度热销项目可以得到佐证，像三明碧桂园开盘当天销售22.6亿，南京高淳碧桂园、沈阳碧桂园银河城、南通碧桂园等大盘项目一季度也分别实现销售12.2亿元、7.5亿元、6.1亿元。受新型城镇化利好刺激，今年三四线需求仍会持续释放，预计今年碧桂
10、园持续领先年度面积榜榜首的可能性很大。此外，中海地产1季度完成销售275.8亿元，业绩同比下滑14%，但目标完成率达25%，全年目标预计能顺利完成。在财务稳健、盈利能力、成本控制方面，中海是行业翘楚，但在多元化方面，企业保持谨慎，力求保持以最小风险实现业绩稳定增长。恒大地产1季度完成销售305亿元，同比大增72%，目标完成率高达28%。企业提出“一个优化、一个降低、两个提高”计划：优化住宅地产项目区位布局，坚定不移降低负债率，努力提高现金总额和主营业务净利润率。未来，企业借助足球品牌，走一二线中高端路线，并加快绿色地产、教育、快销多元转型。万达1季度完成销售186亿元，同比快增36%，但由于年
11、度目标过高，目标完成仅8%。万达今年加快互联网化，欲借助万汇网挖掘“大会员”和“大数据”商机。表3：2014年一季度房地产企业销售业绩梯队格局表资料来源：CRIC，中国房地产测评中心5、亮点：富力挺进前十，招商加快标准化推升业绩当今年多家企业报出了500-700亿的销售目标后，预示着今年榜单第二梯队的争夺会异常激烈。一季度，这些企业中的富力和招商的表现可圈可点。富力地产今年一季度实现销售额152亿元，同比大增71%，完成全年销售目标的22%。富力地产今年的销售目标从去年年末设定的550亿元大幅调高至700亿元，较去年的销售目标提升67%。一季度，富力加大了住宅项目的营销力度，同时，加强了企业内
12、部管控，从企业内部提升了运作效率。今年富力激进的销售目标主要缘于去年较多的新增拿地，今年计划可售资源达1410亿元货值，即使按企业保守的50%左右的去化率计算，今年也能顺利完成700亿的销售目标。招商地产今年目标500亿，今年一季度，招商地产销售99亿元，同比增长11%，位列金额榜第13位。进入2014年，企业扩张和转型步伐显著加快：新增土储首次向三四线倾斜，全产品线战略加快；同时，将发力商业地产，涉足产业地产、互联网社区领域等。目前招商地产现已成功构建境外融资、商业运营、社区智慧服务三大平台，且全部运作良好。值得一提的是，企业为弥补快速扩张短板，近年来加大标准产品线建设力度，目前所有大盘首期
13、、新获取“短平快”住宅项目标准化产品应用率已达80%以上。在标准化产品线推动下，企业千亿目标有望提前实现。表5、2014年一季度招商、富力、融创销售业绩情况资料来源：CRIC，中国房地产测评中心6、聚焦：闽系阵营激增至9家，正荣、泰禾、融信、中骏首进TOP50一季度，闽系房企成为行业一道靓丽的风景线。TOP50榜上，闽系房企激增至9家，除了世茂、阳光城、旭辉、融侨、金辉等老面孔外，正荣、泰禾、融信、中骏4家新秀强势入围。对此，我们不觉意外。正如去年4季度排行榜所概括：闽系房企普遍“高增长、快周转、强扩张”，开发周期“短平快”，资金充裕。去年以来，泰禾、正荣、融信等闽系黑马娴熟运用前瞻拿地和快开
14、发策略，业绩增长气势如虹。在行情降温下，闽系房企表现出极强的逆周期抗风险能力，给春意料峭的行业带来暖风，提振了众房企的发展信心。正荣集团走高端多业态复合发展路线。企业一季度以42.7亿元跻身TOP50第33位。房产开发上，企业实行区域聚焦战略，进入上海、福州、长沙、苏州等12个城市。目前已开发近60个项目，总开发面积逾1800万平米。其中，162万海西最大高端综合体福州世欧王庄、140万江西首个百万超级大盘南昌正荣大湖之都，推出以来持续热销；莆田正荣财富中心在2013年5次推盘均售罄，缔造了莆田住宅销售奇迹。泰禾集团以高端住宅、商业双轮驱动跨越发展。企业一季度以41.2亿元跻身TOP50第36
15、名。企业立足福建、面向全国，坚持高品质、高周转驱动高成长，住宅、商业、旅游地产齐头并进，实现高端住宅和大型综合体双轨驱动跨越发展。企业是高端住宅领域的翘楚，北京“运河岸上的院子”与“泰禾红御”开创了中国别墅院落精装先河，成为国宅典范。今年一季度，北京的泰禾北京院子、泰禾1号街区以及福州的泰禾红悦销售分别达6.5亿元、1.8亿元、1.3亿元，成为企业业绩增长的中流砥柱。融信集团是以“高周转、高品质”为特征的黑马。企业一季度以40亿元销售额跻身TOP50第40名。企业在高速扩张时始终坚持高品质。旗下融信海上城、融信白宫多个新盘成为区域品质新标杆。2014年，所布局的上海、杭州、福州、厦门、漳州、平
16、潭6城发力，像平潭融信大卫城1月认筹创3000人抢房记录，2月再认筹，百套房源被抢空。7、展望：龙头企业理性对待当前市场，顺势而为将进一步提升集中度龙头房企对今年市场的判断趋于谨慎。这反映在年度销售目标制定上，房企普遍相对保守。典型的如世茂房地产和华润置地：世茂房地产去年销售670.7亿元、去化率68%。今年1500亿元的可售货值，不出意外，今年企业很有可能进阶千亿阵营。但世茂今年目标是800亿元，明显偏保守。华润置地今年可售货值高达1400亿元，但企业对今年整体行情预期比较审慎，将去化率目标从去年的60%下调至50%，相应地将年度销售目标定在700亿元，略高于去年实际销售额。其它房企如中海、
17、恒大、绿城、龙湖、招商、远洋、保利置业，其2014年销售目标制定大多贴近2013年实际销售额。值得一提的是，雅居乐年初制定了700亿元高目标，在1季度业绩远未达预期下，企业于3月底宣布将目标大幅下调至480亿元，目标提高率从原来的74%下调至19%，销售预期也从激进回归保守。我们认为，谨慎乐观更具行情穿透力，保守目标更易实现。更何况，1季度众房企业绩不理想并非完全由行情变冷所致，跟企业自身推案节奏也有关系。由于去年推案量过度释放，加上2月春节因素，今年1季度房企的推盘力度普遍不大，但3月份已有上扬迹象。可以推算，房企去年大量拿的地，根据开发周期今年二季度将形成集中推案，下半年进入高峰。随着推案
18、力度加大，龙头房企采取随行就市策略促进去化，全年业绩增长依然可期，中小房企的差距将进一步拉大。表6：重点房企2014年销售目标及一季度完成情况(单位：亿元，%)资料来源：企业公布，CRIC，中国房地产测评中心在市场环境进入调整的时候，部分企业已适时调整战略方向，不能再将规模的扩张作为衡量企业成长性的唯一标准，更关注规模扩张的质量问题。在业绩大幅增长的同时，部分企业的内部管控能力已经跟不上其规模扩张，导致盈利能力持续下滑。因此，有龙头企业已开始调整策略更偏向于有质量的增长，包括企业利润、产品品质、成本控制、内部管控等方面的优化。此外，企业也开始尝试一些新的探索，就像去年以来，行业的标杆万科，涉足
19、金融地产、并积极引入互联网思维提升社区服务水平，通过小股操盘的理念扩大客户基数，在行业去利润化的背景下，借此提升企业的利润水平。市场调整之时，正是企业变革之际，我们欣喜的看到，越来越多的企业已经开始谋划多元化的发展，苦练内功的同时，尝试新的探索，是最重要的结果。今年是调整年，也是夯实年。附件一、2014年一季度中国房地产企业销售金额TOP50榜单排名简称销售金额(亿元)1万科地产528.12碧桂园350.03绿地集团340.04恒大地产305.05保利地产279.06中海地产275.87万达集团186.48富力地产152.09世茂房地产120.310绿城中国119.511华夏幸福110.012
20、华润置地103.713招商地产99.014雅居乐95.015融创中国93.416龙湖地产90.717金地集团78.518保利置业62.419越秀地产53.020世纪金源52.821旭辉集团52.722远洋地产52.023阳光城51.524敏捷地产51.025金科集团50.626中国中铁46.327首开股份46.028融侨集团45.829荣盛发展45.730新城控股45.231中信地产45.032合景泰富43.033正荣集团42.734中国铁建42.335佳兆业42.036泰禾集团41.237华侨城41.038蓝光实业40.2中南建设40融信集团40.041方兴地产37.742复地集团35.04
21、3九龙仓32.344路劲基建32.045雨润集团31.046金辉集团30.047中粮集团28.048中骏置业27.049宏立城26.150升龙集团23.9资料来源：CRIC，中国房地产测评中心附件二、2014年一季度中国房地产企业销售面积TOP50榜单排名简称销售面积(万平方米)1碧桂园545.62恒大地产447.23万科地产389.94绿地集团335.95保利地产248.66中海地产197.57万达集团147.08富力地产121.59世茂房地产103.310华润置地100.711世纪金源92.912龙湖地产89.313华夏幸福89.214雅居乐78.615招商地产76.916荣盛发展75.0
22、17保利置业62.018金地集团59.319金科集团57.820宏立城57.621中国中铁52.822蓝光实业51.723敏捷地产51.524绿城中国50.225中信地产48.826中南建设46.927越秀地产44.728雨润集团42.429旭辉集团40.830佳兆业40.031融创中国39.5新城控股39.533中国铁建39.334阳光城37.935远洋地产37.336金辉集团37.037首开股份36.038五矿地产31.939中骏置业30.440融侨集团29.941海亮集团29.542合景泰富29.0路劲基建29.044复地集团28.845中天城投27.146正荣集团26.847中渝置地2
23、3.448恒基兆业22.949九龙仓22.850建业地产22.5资料来源：CRIC，中国房地产测评中心数据说明：1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。2、项目属性：本榜单成交数据为商品房数据。3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。4、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2014年1月至2014年3月。声明：来源中房网的所有文字、图片和音视频资料，版权均属中房网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发布/发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明“稿件来源：中房网”，违者本网将依法追究责
24、任。2014上半年中国房地产企业销售TOP50排行榜发布2014年07月02日 09:45字号：大 中 小2014年上半年TOP50房企销售去化率排行榜 （附件查看）今年上半年，国内房市行情并未延续强劲走势。冷酷的行情加剧了企业竞争，行业进入了全新的大整合时期。上半年入榜TOP50中，集中度持续上升，从各梯队表现看，第一梯队业绩持续攀升，第二、三梯队业绩增长剧烈分化。冷峻的行情中，还是有三类房企实现了业绩快增：一类是聚焦三四线城镇化的房企，如碧桂园、华夏幸福、恒大；一类是降价促销力度较大的房企，如万科、雅居乐；一类是“短平快”的快周转房企，如旭辉、阳光城、正荣、泰禾。这些房企为什么能穿透行情？
25、或许值得众房企思考借鉴。展望下半年，企业间预计将加剧竞争，行业或加快整合。在此背景下，房企应多管齐下加快去化，深化转型，以应对全新的市场环境。1、门槛： TOP50企业金额门槛继续提升，面积门槛有所下降2014年上半年，市场环境的低迷状况持续，降价的范围、幅度进一步扩大。第二季度，企业在半年报的压力下加大了推盘量和折扣的力度，在市场依旧低迷的情况下，创造出不少佳绩。相对来说，TOP50企业的销售状况强于大市，销售门槛相比去年有所提升。金额门槛方面，TOP10企业的入榜门槛从238亿元增加到了258亿元，同比上涨8.4%。与此同时，TOP50企业金额门槛从去年上半年的56亿元提升至今年的63亿元
26、，提升了12.5%。而在面积门槛方面，TOP10和TOP20企业有较大程度的下滑。TOP10企业的成交面积门槛为187万平方米，相比去年同期下降了56万平方米，幅度达23%。TOP20企业入榜门槛从132万平方米减少至120万平方米，同比下降9.1%。2014年上半年房地产企业销售入榜门槛(单位：亿元、万平方米)2、集中度：龙头房企优势扩大，TOP50企业集中度不断攀升在低迷市场上，上榜龙头房企的表现强于中小房企，2014年上半年，TOP50企业金额、面积集中度继续提升。金额集中度方面，2014年上半年，上榜房企金额集中度较去年同期进一步提升。其中，TOP10企业从去年的14.6%上升至18.
27、6%，增加了4个百分点，同时TOP20及TOP50企业同比分别增加4个百分点及4.7个百分点。从2012年至今的金额集中度数据中可以看出，TOP50企业的总体提升趋势明显，从2012上半年的27.7%增加至了2014年上半年的33.2%。2014年上半年上榜企业销售金额集中度相比于去年同期，2014年上半年，上榜企业面积集中度同样稳步提升，其中TOP10和TOP20企业均增长了2.3个百分点；TOP50企业则增长了3.1个百分点。同样，从2012年到2014年的上半年，TOP50的面积集中度呈提升趋势，共增加了4.1%。3、价格：华侨城、金融街领衔销售均价榜，近6成房企售价上涨2014年上半年
28、，50强房企的销售均价为10604元/平方米，较2013年50强房企全年销售均价略有上浮，涨幅为3%。从均价分布上看，销售均价大于15000元/平米的上榜企业有7家。华侨城、金融街领衔销售均价榜，均价分别高达33722元/平米和33000元/平米。从定位看，高售价房企分三类：第一类是高端旅游、商办类比较多，以华侨城、金融街最为典型；第二类是综合商办和高端住宅协同发展的房企，如融信、泰禾；第三类是专注高端品质住宅的房企，如融创、绿城、方兴等。销售均价在8000-15000元/平米之间的有38家，占比近八成。落入该价格区间的房企定位以刚需和首改为主。其中，定位偏高端的九龙仓、富力、招商价格超过14
29、000元/平米；定位中档的中海、万科、保利地产、阳光城、旭辉落在12000元/平米到13000元/平米之间；聚焦三四线的雅居乐和绿地、新城控股销售均价在万元左右。销售均价低于8000元/平米的有5家。主要是专注于三四线城市和新型城镇化的房企，如恒大地产、碧桂园、世纪金源、荣盛发展。从销售均价增幅来看，近6成房企的销售均价较去年上涨。其中，销售均价涨幅高于20%的有5家。涨幅最高的华侨城同比上升58%，其后华夏幸福、泰禾、方兴、旭辉涨幅都超过2成。这些房企涨幅较高的主要原因是城市结构和产品结构的调整。比如，今年上半年，泰禾的高端产品北京院子入市，并获得热销，带动企业销售均价上升。销售均价涨幅在5
30、至20%之间的房企有17家，包括中海、绿城、保利及万科等企业。值得一提的是，上半年这些企业都有大幅降价行为，售价上升更多是因为商办销售比重上升。销售均价升降在-5%至5%之间的房企有14家，说明多数企业的销售价格较去年的变化不大。越秀地产、保利置业和碧桂园等企业的销售均价与去年年底基本持平。降幅在5%以上的企业比较少。4、去化率：首月去化率基本在40%以上2014年上半年，行业进入深度调整，房企销售面临严峻考验，谁能在淡市背景下实现销售突围，谁便增加了胜算的砝码。去化率是衡量一个项目是否热销的重要标准。首先，去化率在60%以上的房企有14家之多，从类型来看，可分为两种：其一，是高周转类型的企业
31、，这类企业普遍对销售率的要求较高，如升龙和阳光城，上半年的去化率分别为61%和62%；其二，是对开盘率有严格要求的企业，比如万达和恒大。万达的产品主打小商铺和SOHO，总体续销能力较差，开盘必须一炮而红，项目往往不计销售成本。营销操作上，一方面加大前期投入，开展各类活动，造势力足；一方面，灵活安排入市房源，推案量由蓄客情况决定，由此促成项目入市即遭抢，实现高去化率。在去化率方面，恒大不仅提出开盘销售60%才达到及格线，而且对单项目总推案货值和总销金额均有一定要求，由此在淡市中依然达成新推项目65%的去化率。典型项目如重庆恒大照母山，项目首开便推出近1500套房源，当日去化超8成，揽金7个亿。方
32、兴、金融街亦有抢眼表现。前者结合 “三轮装户”内部系统，统计有效意向客户，然后拿出低于预期的房源入市，以小盘操作模式出击市场，实现85%的去化率；而后者则因为旗下项目7成为商业，在办公楼整售的同时，新推住宅产品北京金融街融汇去化率高达98%，特殊产品结构及销售模式促成金融街以92%的高去化率领跑。其次，去化率处于50%-60%之间的房企，以老牌企业万科、保利地产为代表。这类企业新盘去化率都能保证在70%以上，老盘新推的项目在40%-50%左右，在当前市场环境下，这样的去化率还是很不错的。此外，去化率在40%-50%的房企数量多达19家。在逆势环境中，企业销售可保证40%及以上的去化率实属不易，
33、虽然表现不及以上涉及的房企，但依然值得肯定。值得一提的是，由于推案量依据预售许可证来安排，没有分期实施，融创所推房源往往体量较大，在这种情况下，企业在算新推房源一个月内去化率的时候显然比较吃亏。5、领军：万科上半年度首破千亿，恒大、中海、万科完成率过半上半年，去年7家千亿阵营领军房企的业绩均突破400亿元。相比之下，去年同期超400亿元的只有5家，第一梯队门槛又有显著提高。7家领军房企中，有5家实现业绩快增：最快的是碧桂园，业绩同比增长74%，其次是恒大58%，万达37%，排名第四、五的绿地和万科分别为27%、22%；目标完成率也较好：恒大以64%完成率领衔TOP50榜，中海、万科都过半，碧桂
34、园、保利地产也超过4成。龙头万科达成销售额1018亿元，在上半年就突破千亿。企业销售金额同比增长22%，目标完成率51%。依赖品牌品质、刚需定位和大幅降价，上半年万科业绩继续攀升。今年以来，万科聚焦互联网思维进行战略转型，在项目运营方式和管理组织架构方面进行了大胆尝试，积极引入事业合伙人制度、项目跟投、小股操盘，并与百度建立战略合作，开启了商业地产运营大数据智能平台。恒大销售997万平米，重夺面积榜桂冠。企业销售金额714亿元，同比增长60%，排名第三，目标完成率65%，是TOP50中完成度最高的房企。通过一线和三四线双保险布局，恒大经受住了冷行情考验，实现了业绩快增。上半年，除了房地产主业，
35、恒大冰泉、恒大足球经营也臻入佳境，前者今年预计将销售100亿元，后者于6月牵手阿里巴巴，未来双方或进一步合作打造智能化社区电商。碧桂园一二季度倒挂，持续增长能力堪忧。上半年，企业销售904万平米、588亿元，分别位居面积榜和金额榜的第2位和第5位，同比增长74%，业绩快增主要是因为去年同期基数较低。与绝大部分房企二季度开始发力相反，碧桂园一、二季度业绩比为1：0.7，一季度中1月份比重占半。显然，随着业绩增速明显减弱，下半年能否持续发力仍待检验。6、中坚：第二梯队房企业绩普遍下滑，富力表现可圈可点上半年，去年销售规模300-700亿元的第二阵营房企增长明显分化：大部分房企业绩出现下滑，个别房企
36、甚至跌出TOP50排行榜。业绩下滑主要是因为产品定位偏高端，在供过于求的城市布局过于集中。在整个行业不景气下，市场观望情绪较重，业绩下滑是一个正常现象。部分房企业绩继续攀升：富力地产同比增长39%，领涨第二梯队；其后华夏幸福、雅居乐同比分别增长26%和22%，目标完成率也均超过40%。富力业绩快增归因于商业地产发力。上半年实现销售额258亿元，位列金额榜第9位，完成目标37%。近年来企业加大商业地产转向，上半年业绩快增很大程度上受益于广州商办项目的热销。今年企业可售货值高达1410亿元，企业原计划上、下半年分别销售300亿、400亿。在上半年实际销售低于计划进度下，下半年企业将加大推案和营销力
37、度。7、潜力：“短平快”中型房企维持明星增长，闽企持续发力第三梯队中，“高增长、快周转、强扩张”、开发周期“短平快”中型房企，如阳光城、旭辉集团、泰禾集团、敏捷地产、正荣集团、融信集团在上半年保持明显增长态势。旭辉追求均衡发展，拿地积极。上半年以111亿元跻身TOP50第21名，同比快增55%。近三年，企业平均复合增长率超40%，是成长型明星企业。企业追求均衡发展，即以更低的稳健负债率，实现更好的盈利能力、更高的产品品质和服务。上市以来，企业拿地积极，实现了以长三角为核心的全国化布局。泰禾、正荣、融信等3家闽系新秀持续强劲增长，稳居TOP50榜，表明在不景气的行情中，闽企并没有把高周转变成高库
38、存，但由于闽企去年大量拿地，今年可能仍要承受一定的财务压力。闽系新秀的逆行情快增能力源于“短平快”的扩张模式，也与有效多元化带来的资金优势和销售优势有关。以最典型的泰禾集团为例，通过高端住宅、商业双轮驱动，上半年以90.1亿元跻身TOP50第37名。通过坚持高品质、高周转驱动高成长，住宅、商业、旅游地产齐头并进，实现高端住宅和大型综合体双轨驱动跨越发展。正荣集团走高端多业态复合发展路线，上半年以87.5亿元跻身TOP50第39名，福州正荣财富中心，莆田正荣财富中心，5月中旬开盘去化率分别为85%和90%。再比如融信集团，在高速扩张时始终坚持高品质，上半年以73.9亿元销售额跻身TOP50第43
39、名。旗下融信海上城、融信白宫多个新盘成为区域品质新标杆。2014年，所布局的上海、杭州、福州、厦门、漳州、平潭6城发力，像平潭融信大卫城1月认筹创3000人抢房记录，2月再认筹，百套房源被抢空。2014年上半年第三梯队潜力房企业绩增速及完成率情况(单位：亿元)8：关注：区域型房企表现亮眼，推盘首月去化率高今年上半年，区域型房企表现亮眼，推盘首月去化率很高。由于区域型房企在大本营及周边城市树立品牌，能够锁住本地客户需求，因此能取得较高的去化率。代表企业包括建业地产、蓝光实业和文一地产。作为一家河南本土化房企，建业地产将区域深耕做到极致，2014年的上半年销售面积95.7万方，位列销售面积榜29位
40、。近年来，企业凭借一省之力提升行业排名，且在外界唱空三四线城市房地产时依然保证省内项目较高的去化率。2014年上半年，建业新推案项目首月去化率达到70%，尤其在缺乏知名房企进驻的县级城市，建业一旦落户即树立标杆效应，开盘当日普遍热销7成以上，去化效果好。我们认为，河南省内较为旺盛的客户购买力是维系建业区域深耕的关键因素，而且企业在土地方面占据成本优势，项目以平价策略入市即可保证不错的利润。成都起家的蓝光实业同样注重区域内的深入布局，在成都当地占据龙头地位以外，形成了以成、渝、昆为核心的西南经济圈发展为核心，拓展北、上、广等一线城市的战略，2014年上半年的业绩为90.5亿元。除了“进驻一座城，
41、深耕一座城”的理念，蓝光实业的产品也十分符合其刚需、民生的定位，在所有住宅项目中，90平米以下的房屋占比超过85%，使其项目在西南市场开盘后均能获得较好的反响，首月去化率达63%。我们认为，蓝光实业以大本营为核心，逐步外扩至周边省市，在西南地区确立了品牌地位，保障了其业绩的稳健增长。于2004年成立于合肥的文一地产历史不长，其项目也大多集中于安徽省内，但深耕合肥的战略也使其2014年上半年取得了63.5亿元的销售业绩，首次进入TOP50榜单。文一地产的布局并不广阔，包括合肥市内和周围的新站、政务、庐阳、肥东、肥西、滁州、六安等城市和县城，但在安徽省内尤其是肥西，其品牌受到购房者的认可，2014
42、上半年项目的首月去化率高达71%，在房企中位列第四。9、展望：下半年行情预计改观，三大举措增强风险抵抗力随着下半年更多房企集中推案，微刺激下银根松动和更多城市限购放松，下半年市场形势或有所好转。但预计行业加快调整的态势不会改变，考验期仍在持续，房企应调节好产品结构，掌控推案节奏，采取更大力度的价格策略。下半年销售进度加快，部分房企完成全年目标较难。今年下半年，典型房企销售进度有望加快。今年典型房企的可售货量非常充足，像万科、碧桂园分别高达3000亿元、2500亿元；第二梯队的富力、华润、世茂、绿城、融创可售货值均超过1000亿元，龙湖、雅居乐也接近千亿。其实，上半年典型房企推案还没有发力，影响
43、了业绩完成度。而根据房企年初公布的计划，大部分房企下半年推案比例都在6成以上，随着新推案加快，下半年的销售进度有望加快。典型房企基本能完成全年目标，但部分企业很困难。上半年，恒大、中海、万科、旭辉、越秀的目标完成率均过半，预期全年会超额完成目标。华夏幸福如果计入一级土地开发40亿元收入，上半年销售额将达240亿元，目标完成率也将近半。此外，合景泰富、碧桂园、新城控股、保利置业、保利地产、雅居乐、世茂、金科、融创完成度都在4成以上，这些房企预计能顺利完成目标。但个别远低于40%的房企，下半年销售压力较大，完成全年目标估计很困难，需要加把力。典型房企基本能完成全年目标，但部分企业很困难。2014年
44、典型房企可售货值及上半年目标完成率情况对房企而言，下半年仍将处于考验期，为了增强自身的风险抵抗能力，至少可从三方面入手：产品上，适当提升刚需、首改产品比重，这有助更快去化。行情越是低迷，刚需和首改产品越是受到市场欢迎。下半年，企业应该加大这两类产品的配比，积极把握下半年去化窗口期，快速收割各个区域的刚性和首改需求。推案上，以销定产、控制节奏，四季度集中入市较佳。当前市场环境下，房企不要为完成目标而盲目加大推案，一旦卖不掉就会积压库存，影响资金周转。最好的策略是“以销定产”控制推案节奏。定价上，降价走量是上策，多管齐下加快去化。三季度开始，是房企降价销售回笼资金的大好时机。如要降价，房企应讲究策
45、略：如果是在比较平稳的城市，争取率先降价的效果较好；降价要一步到位；前期去化较大的楼盘不宜直接降价，可采用暗折/特价房形式促销。在冷行情的刺激下，今年房企转型节奏明显加快。尤其是行业龙头万科，不遗余力借助互联网思维推动新型城市运营商转型，实践小股操盘、事业合伙人制度。当市场加快调整的时候，越来越多的房企不止步于削价促销被动适应，而是主动寻求战略转型，积极探索新蓝海，迎接全新的竞争格局。2014年上半年中国房地产企业销售金额TOP50榜单排名简称金额1万科地产1018.02绿地集团830.03恒大地产714.04保利地产627.25碧桂园588.06中海地产575.07万达集团507.08世茂房地产320.09富力地产258.0融创中国258.011华润置地249.012龙湖地产202.013华夏幸福200.014绿城中国198.315雅居乐197.516招商地产171.917金地集团165.018保利置业122.019佳兆业112.020金科集团111.221旭辉集团110.822越秀地产110.323中国铁建110.024远洋地产108.725金融街108.426中信地产106.027新城控股105.228阳光城104.729荣盛发展104.630融侨集团104.1中国中铁104.132中南
