1、绥中县项目可行性研究报告辽宁省葫芦岛市绥中县项目可行性研究报告武汉零度地产顾问有限公司 2010年6月葫芦岛市绥中县介绍一、葫芦岛市区域位置介绍 （1）、 葫芦岛市位于辽宁省西南沿海处，东邻锦州，西接秦皇岛，北枕燕山余脉，南临渤海辽东湾，与大连、营口、秦皇岛、青岛等市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，素有“关外第一市”之称。1989年6月建立地级市，是辽宁最年轻的城市，也是一座新兴的工业城市、港口城市和旅游城市。（2）、葫芦岛原名锦西（1994年10月更名为现名），是京沈线上重要的城市之一。葫芦岛是半岛，伸向辽东湾内，因头小尾大，中部稍狭，状如葫芦而得名。葫芦岛市地处辽宁省
2、西南部，矿产资源颇丰富，拥有铅、锌、铜、钼等矿产。同时是一个工业城市，有化工厂，锌厂和造船厂。此地的渤海造船厂生产了中国的第一艘核潜艇，所以，它也是重要的潜艇基地。国共内战时，辽沈战役中的塔山阻击战于此地展开。抗日战争结束后，东北约百万日本侨民在此地被遣返回国。市下所辖县级市绥中是中国第一位宇航员杨利伟的出生地。（3）、葫芦岛地区地处沿海，海岸线达261公里，居辽宁省第二位。在新一轮城市规划中葫芦岛市被辽宁省省政府部署建设成为辽宁西部城市群区域性金融城市和重要港口城市。迅速推进辽西沿海经济区新的增长点，构建“锦葫都市圈”。建设成“港市联动”的新型城市。近几年来中石油、中冶、中航工业、西门子、特
3、易购、大润发等14家世界500强企业纷纷落户葫芦岛，为地区经济发展做出重要贡献。投资金额预计367亿元的龙湾海滨中央商务区，后劲十足。青山水库工程获得国家环评批准，已经开工建设，这里也是2013年中华人民共和国第十二届全国运动会协办城市。二、葫芦岛行政划分 葫芦岛市辖兴城市、绥中县、建昌县、连山区、龙港区、南票区6个县(市)区和两个省级开发区，总面积为1.04万平方公里。全市有27个民族，划分35个街道、34个镇、59个乡（含22个民族乡），207个社区居委会、1064个村民委员会。全市人口为280.4万人，城市人口68万人，其中93.4%是汉族。三、自然环境和产业优势 （一）区位优势明显1、
4、连接两大经济圈位于环渤海经济圈的中间位置，是东北和华北两大经济区域的“节点”城市，是东北入关的门户和“踏板”。 2、交通便利。葫芦岛交通四通八达，102国道、306国道、京沈高速公路、辽宁滨海公路架构了陆上运输的框坐汽车到北京5个小时，到沈阳2个半小时。境内二级以上公路984公里，黑色路面1633公里，晴雨通车里程2712公里，221条客运线路通向四面八方。全市客运车辆拥有量 5150辆，其中出租车3987辆；货运车辆拥有量9617辆。全市级以上客运站3个，县级客运站2个，货运场站7个，跨省客运线路达20条。全年公路客运量3382万人，客运周转量13.5亿人公里；公路货运量2712万吨，货运周
5、转量13.7亿吨公里。辖区覆盖整个“辽西走廊”，京哈铁路、京沈高速公路、秦沈电气化铁路、102国道4条交通干线和正在建设的滨海大通道贯穿全境。距沈阳240公里、2个小时车程，距北京420公里、3个半小时车程。东距锦州机场50公里，西距山海关机场20公里。 3、港口城市。葫芦岛市海岸线全长258公里，居辽宁省第2位。宜港岸线16.5公里，港口、码头10座，葫芦岛港为天然深水不冻良港，国家一类口岸。目前，港口吞吐能力1000万吨，“十一五”期间吞吐能力将达到5000万吨，远期目标是建成亿吨大港。葫芦岛港位于葫芦岛市龙港区。它背靠京哈铁路和公路， 有铁路专用线直达港口，东北西三面环山，是天然避风港，
6、也是中外著名的不淤不冻良港。葫芦岛港港深水阔，现为军商两用。商用设有两个5千吨级泊位和三个万吨级泊位，年货物吞吐能力可达三百万吨。（二）物产资源丰富 1、矿藏资源。是国家重要的有色金属基地，现探明矿藏50余种，已开发利用31种，钼、锰为优势矿种，连山钼矿、建昌锰矿、铅锌矿闻名全国，地质储量分别占全国三分之一以上，为全国第二大钼精产地。年产煤炭500万吨，铁矿200万吨。 2、海底油气资源。已探明近海石油储量3亿吨，天然气储量135亿立方米。渤海石油勘探局9个钻井平台有5个在我市海域作业，已依托开采出的天然气，建成了一个现代化大型化肥厂锦天化。 3、沿海滩涂资源。有500万亩近海水面，相当于耕地
7、的1.5倍；沿海滩涂21万亩，盛产鱼、虾、蟹、贝类等海产品，海产品年产量35万吨。设施化养殖已经达到36万平方米，其中兴城现代渔业园区是全省唯一的农业产业化渔业园区。 4、山区粮果资源。拥有耕地340万亩、果园250万亩，果树总株数居辽宁省第1位，年产水果65万吨。绥中白梨、虹螺岘豆制品、建昌绿色小杂粮深受消费者喜爱。（三）新兴工业城市 1、工业基础雄厚。是辽宁省重要的工业城市，现有规模以上工业企业214家，其中，大中型企业43家，国有大中型企业资产总计434亿元，形成了石油化工、有色金属、船舶机械、能源电力四大支柱产业。 2、重点企业。锦西石化分公司是国家特大型石化企业，年原油加工能力650
8、万吨；葫芦岛锌厂是中国最大的锌冶炼基地，有色金属年产量70万吨，精锌产量居亚洲第1位；锦化化工（集团）是特大型化工企业，环氧丙烷（13万吨）、聚醚（11万吨）烧碱（30万吨）生产能力居亚洲前列；锦天化是全国重点化肥生产基地之一，年产30万吨合成氨、52万吨尿素；渤船重工是国家大型船舶企业，年造船能力250万吨；绥中发电有限责任公司拥有280万千瓦的发电机组，是亚洲单机容量最大的火力发电厂、我国重要的能源基地；绥中海上361油田年产原油500万吨，是我国已开发的最大海上油气田。 （四）优秀旅游城市 1、众多的风景名胜。是中国优秀旅游城市，有景区景点55处，文物保护单位127处。兴城是集“城、泉、
9、山、海、岛”于一体的旅游疗养度假区。兴城古城已有580年历史，是我国现存最完整的明代古城；兴城海滨温泉出水温度70，建有70多个温泉疗养院；兴城首山是国家森林公园；兴城海滨浴场是国家著名风景名胜区；菊花岛总面积13.5平方公里，离岸10公里，是辽东湾最大的岛屿，岛内菩提掩映、香烟缭绕，号称“北方佛岛”。绥中九门口长城是万里长城上仅有的一段水上长城，“城在河上过，水在城下流”，蔚为壮观，是中国东北地区首个世界文化遗产地；碣石宫遗址闻名中外，秦始皇、汉武帝曾东巡到此，曹操曾在此吟下了“东临碣石，以观沧海”的壮丽诗篇。2、适宜的居住环境。是国家园林城市，森林覆盖率35%，城区绿化覆盖率57%，居全省
10、第1位，城市依托森林，具有“山在城中，城在海边”的特色；四季分明，冬无严寒，夏无酷暑，海洋性气候明显；有天然浴场14处，年降水量600毫米、平均气温9；城市基础设施完善，街市繁华、商业发达；有73座水库，绥中电厂、南票坑口电厂、热电公司发电装机总容量190万千瓦；两个省级经济开发区初具规模，葫芦岛是一个宜居、旅游、创业、发展的城市。（五）前景展望。 1、国家重要的有色金属基地。主要是依托现有资源和重点骨干企业，全力打造锌、铜、钼、铝、铅、锰等国家重要的有色金属基地，使有色金属总量由目前的70万吨提高到160万吨。 2、国家重要的能源电力基地。主要是继续扩大火力发展规模，同时开发核电、风力发电等
11、清洁能源。总装机容量由目前的190万千瓦提高到400万千瓦。 3、环渤海重要的石油化工基地。充分发挥石化产业优势，以重点石化企业为龙头，以重大石化项目、精细化工项目为核心，建设石化工业产业园区。 4、环渤海重要的船舶机械制造基地。渤船重工具备制造VLCC级超大型油轮和8000标箱超大集装箱船的能力，造船能力达到250万吨，并形成船舶配套工业园区。5、葫芦岛高新技术产业开发区（国家三个重点开发的专利园之一，也是东北唯一一个国家专利技术园区。） 6、葫芦岛北港工业区 （省重点支持工业区，辽宁“五点一线”的先导工业区。） 7、葫芦岛杨家杖子经济开发区 （国家发改委指定转型乡镇之一，省市重点支持工作单
12、位。）8、葫芦岛龙湾海滨CBD （又称葫芦岛龙湾中央商务区，是省政府重点招商项目，辽宁省唯一一个海滨中央商务区，是省政府即沈抚同城化、营口亿吨港口建设之后的又一项重要改革。包括新奥海滨游乐场和新奥高尔夫球场，首创商业住宅，首创龙湾论坛会展中心，特易购商业住宅，国际连锁五星级酒店，260米的飞天大厦，国贸大楼等，其中，“龙眼岛”体育场和龙眼岛游泳馆确定为2013年全国运动会比赛分赛场所在地）。9、沙后所经济区。规划面积20平方公里，其中起步区10平方公里。该经济区依托菊花岛30万吨原油码头、现代渔业园区等，重点发展石化、仓储、冶金、制药、现代农业等产业。 10、绥中滨海经济新区（万家经济新区）。
13、绥中滨海经济新区 （省重点开发区域，也是辽西唯一的数字化经济区，联合北京中关村各大IT集团，全力打造：“海岸中关村，生态新城区”。）规划面积20平方公里，其此地连结河北省秦皇岛市，目前，两市正在共同建设滨海经济开发区。四、绥中县介绍绥中县-是葫芦岛市辖区的一大特色县，离葫芦岛市约为1小时车程。她地处关内外咽喉地带，交通便利。京哈公路、沈山线铁路、秦沈铁路客运专线贯全境西东，绥在克公路穿越县境东北往兴城、建昌及河北省。此外，县乡公路把县内各乡镇连接起来。绥中港是绥中地产货水运码头，规模为3000吨级泊位，年吞吐量55万吨，为葫芦岛市海上货运、振兴经济起了重要作用。绥中1902年建县，原名瑞州，是
14、环渤海经济圈最重要的起点城市，东邻兴城，西接山海关，南临辽东湾，与大连、营口、丹东、盘锦、锦州、秦皇岛、唐山、天津、青岛等城市构成环渤海经济圈，扼关内外之咽喉，是中国东北的西大门，为山海关外第一县。是东北与华北经济连接城市。是中华人民共和国国务院首批对外开放县。地处东经11934-12031，北纬3959-4037之间。现辖14个镇，11个乡。面积2764.9平方千米，总人口63万人（2008年）。有汉、满、蒙、回、朝鲜等民族。是中国第一位航天员杨利伟的故乡。是中国农业第一大县。是中国最大的火力发电厂所在地。是中国最大的海上油田所在地。辽宁旅游十强县。（1） 、行政区划分绥中县辖14个镇、5个
15、乡、6个民族乡：绥中镇、宽帮镇、大王庙镇、万家镇、前所镇、高岭镇、前卫镇、荒地镇、塔山屯镇、高台镇、王宝镇、沙河镇、小庄子镇、西庙子镇、西平坡满族乡、葛家满族乡、高甸子满族乡、范家满族乡、明水满族乡、秋子沟乡、加碑岩乡、永安堡乡、李家堡乡、网户满族乡、城郊乡。（2） 、资源优势自古以来，绥中就有“拉不败的中后所”之美誉。作为农业大县，农产品资源丰富。全县拥有75公里海岸线，83万亩耕地，1,600 万株果树。“两水一畜一菜”四业发达，水果业尤为突出，年产量达35万吨以上，被命名为全国水果生产十强县之一。亚洲最大的果树带、最大的果树农场王凤台果树农场座落在这里，盛产的富士、国光苹果质量上乘。绥中
16、白梨独一无二，享誉中外。绥中是白梨生产基地县，水果优质果生产基地县，水果标准化、产业化生产示范县，瘦肉型猪生产基地县，现已建成水果、水产、畜牧、蔬菜四大基地。上的矿产资源也很丰富，有铜、铜、金等30多种金属矿藏和花岗岩、硅石、长石、河沙等非金属矿藏，其中花岗岩的储量大、品质好，开采前景广阔。（3） 、风景名胜绥中县山川秀丽，名胜古迹颇多，自然景观独具风采。位于李家乡境内的京东首关“九门口”，建于明洪武14年，是明代长城中的重要关隘之一。它飞跨河谷，险峻雄奇，号称“水上长城”，是中国古长城中的一绝。位于渤海岸边的秦汉宫遗址，已被国务院列为重点文物保护对象。深山峡谷中的妙峰寺双塔、蔚为奇观的前卫歪
17、塔、水光潋滟的将军湖、以及老虎汀、下屯、新庄子、汤口等四大温泉等，构成了著名的游览胜地。绥中海域宽阔，是理想的天然浴场。浅海中矗立着碣石奇景，曹操在此留下了“东临碣石，以观沧海”的千古名句，绥中县可谓历史悠久，物华天宝，是旅游度假的理想之地。（4） 、历史背景绥中历史悠久，全县文物古迹多达114处，有九门口水上长城、秦汉遗址碣石宫、前所古城、永安长城等4处国家级保护单位，朱梅墓、妙峰寺双塔、三台子烽火台等3处省级保护单位，其中九门口长城还是东北首家世界文化遗产挂牌地。（5）、交通优势京哈铁哈、102国道、京沈高速公路和秦沈客运专线贯穿东西，306国道北连内蒙，距京、沈均只有2个小时左右的车程。
18、不仅公路、铁路交通发达，水路、航空也十分便利，西距山海关国际机场仅12公里，距秦皇岛港22公里，距葫芦岛港、锦州港也在百公里以内。（6）、绥中县-万家镇滨海经济区介绍绥中县-万家镇是辽宁省五点一线环渤海经济带起点，正在建设中的辽宁绥中滨海经济区是辽宁省五点一线战略重点支持区域。全力打造“海岸中关村 生态新城区”绥中滨海经济区是辽宁沿海经济带的起点，规划面积100平方公里。规划以高新技术产业为支撑，集旅游、休闲于一体的现代化生态宜居新城。绥中-县万家滨海经济区规划面积105平方公里，是辽宁省“五点一线”经济发展战略重点支持区域，享受省级开发区的政策和权限。绥中滨海经济区到2020年，将建成一座可
19、容纳20万人口居住，年产值实现1000亿元的滨海新城经济带。经济区主要规划三个功能区域：一是海岸中关村生态新城区、二是滨海新城区、三是装备制造业园区。海岸中关村生态新城区位于滨海经济区西端，与秦皇岛经济技术开发区（东区）接壤，规划面积37.88平方公里。区域内以IT产业为主要发展方向。包括软件生产和开发、计算机、电子产品配件生产、软件服务外包、数据产业等。区域规划建设以海景生态休闲区、科技研发展示区、高等教育园区为主，建设成为连接东北与华北，以及承接京津冀经济区辐射的最直接的生态新城区。万家滨海新城位于滨海经济区中心，规划面积31平方公里。原生态海滨的自然条件充分展示了海洋、沙滩、空气、阳光、
20、绿色当今世界最适合人类居住的五大要素。规划区以商业旅游服务区、尚品生活社区、高档居住社区、金融贸易区为主，力争打造辽宁第二大连，北方第二青岛，进而建设成为绥中经济、政治、文化中心，东北和华北两大经济区连接点上的中等发达城市。东部-绥中装备制造业园区规划面积为36.12平方公里。目前园区内有投资200亿元总装机容量360万千瓦的绥中电厂，投资70亿元的渤海36-1油田陆上终端处理厂目前已入驻。为实现产业集聚发展，尽快形成区域经济发展带，园区将重点发展高新技术、新能源电力、石油化工、装备制造业、临港工业等优势产业连，力争将绥中发展成辽宁省新一代的制造业基地，将产业优势做强做大。随着辽宁沿海经济带发
21、展规划上升为国家战略，绥中滨海经济区以其诸多优势成为环渤海经济区域最具投资潜力的热土。 （7）、优势地理、黄金产业区。绥中-万家滨海经济区地处东北与华北两大经济圈结合部，具有承接两大经济圈双向辐射的先天优势。距北京298公里、沈阳350公里，3个小时左右车程；到山海关国际机场12公里，10分钟车程；辽宁滨海公路从这里起步，沿途可达葫芦岛、营口、大连、丹东等六个沿海城市。零度观点：绥中县正在以她独有的资源优势和区域位优势，吸引着广大投资者，如一块天然的璞玉等待着智者的雕琢。虽然她曾有着尴尬的城市区位，归辽宁，但远离辽宁，而近河北，甚至与河北-秦皇岛相融。但在政府建设滨海经济带的影响下，这座历史悠
22、久的城市正在苏醒。城市的发展需要政府政策的扶持，合理的招商引资、适当的优惠鼓励将更加有效的推动城市的经济建设。绥中县在滨海经济区的规划引导下，目前区域整个招商平台、当地政府已经搭建完成，其辐射力以延伸至整个环渤海经济区，这里将成为未来辽宁省内最具发展潜力的经济带，这里将是辽宁的第二个“大连”。在政府有效的引导下，以及政策扶持下，绥中将是连接东北与华北经济的桥头堡。这里有着比北戴河还要美的海滩和海岸线，以及历史旅游名胜，这里是北方的三亚。但这一切目前还没有开发出来，目前处于原生态阶段。这为区域的经济发展和房地产市场注入了良好的基础和价值点。五、区域在售项目研究分析 一、区域竞争在售项目对比分析1
23、、在售竞争项目列举项目名称建筑建筑容积率绿化率销售均价开盘时间销售率形态面积假日蓝湾多层、独栋、联排总9.2万1.1940.00%公寓精装均价6500元/平米，联排均价8000元/平米。别墅均价15000元/平米2007年9月27日尾盘合生天戴河独栋别墅、联排别墅、高层总76万0.467%预计一期推出精装联排别墅，均价为12000-16000之间2010年未开盘山海同湾多层、独栋、联排、高层总100万1.8535%目前高层精装均价5800元/平方米2010-6-16未开盘从上表可以看出：区域市场在售项目产品类型分布较广，基本都以倚海独栋别墅、海景连排别墅、假日迷你公寓和观海精装公寓等四种产品为
24、主。同时，所有项目都优先推出精装修小面积公寓和小面积成品房这一理念，这主要是因为区域有着良好的海景资源和旅游资源，这类产品总价低，方便实用，深受广大客户的喜爱。而这种面积的户型属于过度性产品，这是非常符合区域目前的现状的，说明区域缺乏刚性需求，主要是针对投资客和度假型客户而设计的产品。2、竞争项目地理位置分析项目名称假日蓝湾合生天戴河山海同湾所在位置秦皇岛老龙头风景区内，沿海大道中部。山海关老龙头景区与辽宁省绥中县交界处，滨海大道向东500米山海关老龙头景区与辽宁省绥中县交界处，滨海大道向东600米从上表可以看出：按照区域5公里范围的项目来对比本案，目前区域在售的项目有以上3个，基本都位于滨海
25、路上，都是以海景为卖点。3 、项目建筑形态对比分析项目名称假日蓝湾合生天戴河山海同湾建筑形态多层、独栋、联排独栋别墅、联排别墅、高层多层、独栋、联排、高层从上表可以看出：所有项目，产品类型分布较广，主要以多层、高层、独栋别墅、联排别墅为主，说明目前市场开发企业都比较注重销售风险，因此在产品的设计上走多元化发展路线，满足不同客户群体的需要，以便于项目产品的市场消化力。4、项目销售均价对比分析项目名称假日蓝湾合生天戴河山海同湾销售价格公寓均价6500元/平米，别墅起价8000元/平米，均价15000元/平米预计一期推出精装联排别墅，均价为12000-16000之间均价5800元/平方米从上表可以看
26、出： 在良好的滨海景观、旅游资源以及政府滨海经济区建设的带动与影响下，目前区域市场精装度假型公寓销售价格均维持在6000元/平米，别墅的均价维持在15000元/平米。项目名称假日蓝湾合生天戴河山海同湾主力户型目前在售少量多层精装公寓36116平米，以及少量别墅160-300目前主推高层精装公寓35-95目前主推高层精装公寓42-1025、项目主力户型对比分析从上表可以看出：目前区域在售项目基本都是以小面积度假型和投资型户型为主，这主要是受目前整个大区位发展滞后的影响，因此所有开发企业结合区位目前良好的度假和旅游资源，集中推出精装小面积户型，以此快速实现销售资金回笼，减少资金和销售的双重压力。零
27、度观点1、目前区域楼盘大部分集中在滨海路上，都在借助海景优势和旅游优势提升项目自身的卖点和品质，个项目为达到较好的观景效果，建筑形态基本为高层，多层及别墅为主。这说明，区域项目主要是借助海景优势来打造临海居住区，以海景营造舒适的居住环境为卖点吸引消费者。2、在万家滨海经济区的影响下和未来城市建设的需要下，使得市场后期土地出让情况呈现出多和大的特征，后期市场竞争将加大。3、从项目的建筑品质上看，区域内房地产项目非常注重小区硬件设施的建设，其绿化率基本在35%60%之间，容积率保持在2.0以内。说明，区域房地产项目都是以较高品质和高舒适度为发展方向，通过良好的建筑环境来提升项目的价值和卖点。4、从
28、户型上看，目前区域内各个项目主力推出的户型面积基本都在30-110之间。这主要是因为区域现今的购房客户需求比较单一，基本为满足度假和投资的目标客户为主。5、从销售价格上来看，目前市场在售项目的销售价格从5800-15000元/平方米不等，以“合生天戴河”为代表的标杆项目正在带动着区域房地产市场的发展。6、由于目前区域整个市场处于开发阶段，房地产开发项目基本处于刚起步发展阶段，在政府滨海经济区的带动下，区域房地产将得到快速发展。但后期市场产品同质化和竞争力，将加大。7、项目所在地虽然有较好的景观资源和政策带动，但由于城市发展滞后，整个市政配套基本为零的情况下，对于本项目的销售将有很大的干扰。同时
29、，本案处境较为尴尬，虽说是归辽宁省葫芦岛市和绥中县辖属，但都远离该区，车程都在1小时以上，区域认可度对于本地市场客户群来说目前很难认可，因此本地客户群难以成为本案的目标主要客户群体。反而临近的河北省秦皇岛市和北京市将是本案的主要客户群体，区域将依托秦皇岛经济开发区的产业优势和影响力，运用环渤海滨海经济区的宏观政策优势和景观优势吸引其投资置业。六、项目地块研究分析1、地块的自然价值分析本地块位于绥中县“万家镇”滨海经济区内的西南部，她处于滨海路起始处，紧邻河北秦皇岛经济开发区和山海关老龙头景区。地处河北省与辽宁省绥中县交界处，交通便利，至“山海关”天下第一关也仅3公里。该区域是未来万家滨海经济区
30、的经济、商务、高尚居住区的中心，后期发展趋势良好。2、地快现状 规划用地面积为400亩，容积率为1.75，总建筑面积约为：46万平方米。本地块地理位置优越，处于万家镇滨海经济区的主要交通干道之上，交通四通八达。地块目前基本平整，有少量民居需要拆迁。南面为规划中的秦汉遗址碣石公园。东面、北面临近规划路和规划用地，西面为规划用地，离渤海海岸大约为1公里，生活配套设施目前基本没有。3、地形价值分析 项目地块位于万家滨海经济区核心地段，东接葫芦岛市以及绥中县城，南临政府规划的海滨新城。未来区域为万家滨海区的经济、政治、文化中心，城市规划前景良好，发展潜力旺盛，是房地产开发较佳之处。 4、地貌价值分析就
31、地貌而言，本项目地块平整，无任何落差，对后期整体环境营造有一定的难度。地块内部无景观，周边均为空地，需等待后期整体开发和后期开发中自行营造，地貌价值一般。5、人文属性价值分析 地块正南面为碣石奇景和秦始皇行宫，临九门口水上长城和天下第一关-山海关只有3公里。周边为规划中的滨海新城和数字产业基地，属于未来新区的中心。未来文化气息和政治气息较为浓厚，有利于项目后期价值的提升。6、地块潜在价值表现内容与简要分析 1）、区域内市政规划良好，后期发展趋势良好。 2）、随着周边项目的开发建设以及企业的入驻，市政设施的建设将得到完善的配套。 3）、随着周边企业的入驻，滨海休闲区的建设以及周边项目的开发建设和
32、秦汉公园的建设完成，本案将是区域最有价值的项目。7、项目SWOT分析优势（strength） 1、地块平整，便于开发。2、城市规划的中心，产品升值潜力巨大。3、随着“万家”滨海经济区的形成将对地块价值提升影响较远。4、临近城市主干道，道路通达性好，辐射性强。5、地块面积适中，能较好的规划布局。6、地块临近多个风景区，有利于项目价值的提升。7、规划中的滨海新城、拥有良好的市政配套，市场后期发展前景可观。8、随着环渤海滨海经济区的运作，将吸引大量外地客户群体的投资和置业。劣势（weakness）1、地块三边临近城市主干道，噪音污染大。2、虽说位于滨海区，但本地块基本不能观海，没有任何景观优势。3、
33、现阶段周边环境较差，区域整体规划周期长，短期内难以达到理想的居住环境。4、地块周边无任何生活配套设施，生活设施不便。5、地块区位暂时没有获得消费者认同，远离城市中心。6、滨海经济区的建设在短期内难以形成，项目价值难以体现。7、区域房地产属于起步阶段，基础设施短期难以完成。机会（Opportunity）1、万家滨海经济区的建设与发展为项目后期城市前景奠定良好的基础和卖点，将吸引大量市场客户的关注。2、借助周边政府规划与发展，将提升地块潜在价值。3、临近旅游区，将大大提升项目周边区域人气。4、区域各部门及企业的不断入驻，为区域市场发展注入动力。5、滨海区良好的海岸环境，与老城区形成鲜明的差距，因此
34、将吸引更多人投资置业。6、依托河北秦皇岛经济开发区目前成熟的产业优势和本地良好的自然环境优势，将吸引此区域客户群体和外区域客户群的关注。随着区域产业发展的带动，为区域房地产发展注入坚实动力和市场。7、 项目南面的碣石公园及滨海休闲区的建设对本项目将是最大的，也是最有影响力的和最具竞争力的因子，将是本案最大的卖点。威胁（Threat）1、随着市场供应量加大，各项目竞争激烈。2、受国家房地产调控政策影响、加息、置业门槛的提高、二次、三次置业的调控等对楼市来说是一种打击和挑战。3、目前区域整个发展还未成熟，难以体现项目优势。 4、由于远离城市中心，配套缺乏，房地产开发难以在市场形成消费者认可。5、本
35、地块临海，但不能看海的局面对本项目将形成一定的制约，后期难以与其他项目形成有利的竞争力。6、由于整个万家滨海经济区目前属于起步建设阶段，预计开发区经济效益实现周期为5年。因此本项目如果近期动工后，产品变现率将较低，开发商后期资金压力较大。7、本项目虽然滨海，但与其他项目来比较，缺乏明显的优势，特别是对于目前地块所在地来说，没有任何景观卖点。同时万家镇为辽宁省目前发展最边缘的地段，整个区域基本处于原生态阶段，很难在客户群中形成价值认可。目前当地所开发项目基本为度假性需求为第一购买力，缺乏刚性需求的支持，因此大规模开发将导致项目销售风险加大。8、本地块南面规划的碣石主题公园和滨海休闲区是否建设，直
36、接影响本项目的卖点和价值点。（零度）综合点评：通过以上分析，我们认为本地块后期发展较好，在环渤海经济带-“万家”滨海经济区的影响下，项目所在地将是未来辽宁省内最具发展潜力的区域。但由于本区域属于辽宁省刚刚起步发展的西南部，又属于边远城区，整个市场需要培育。以及市政基础和生活配套需待完善，我们预计，这些将需要3年时间才能完成，这将直接影响项目目前的销售和价值的提升。同时本地块在景观资源上较为缺乏，对于目前区域市场以海景为第一卖点，以旅游度假为第一购买因素的市场群体和投资及消费群体来说，那是非常致命的，因此，本地块目前较难以实现价值最大化和利润最大化，且存在销售风险。 建议，对于本案的启动因采取伺
37、机而动，等待时机，以时间换取价值最大化为第一目标。 对于本案的操作，应采用分期开发，分阶段推出的形式进行，目前尽量不开启本案的实质性操作，等市场整体印象成熟后在启动，以此避免销售风险和压力。七、项目可行性财务分析一、项目基本情况分析本地位于滨海路，未来万家滨海经济区海滨新城内，地块总用地面积为400亩。容积率合计为1.75，总建筑面积约为466620平方米，地块整体成长方型，东面与北面均为未来城市规划路，南面为滨海路。二、地块综合数据【楼盘数据】各项指标单位数量占地面积266640占地面积亩400建筑面积万466620二、建筑类型配比建议根据我司的调查研究，我司通过对市场的调查及地块特征等各个
38、因素考虑建议本项目的建筑类型配比为：产品类型小高层多层花园洋房别墅所占比例25%15%30%30%三、项目销售收入的预测考虑到本项目在区域市场具有一定的特殊性，结合区域在售项目的价格以及项目最后面世的时间，对于本项目销售价格按中档售价来考虑，本项目拟订销售均价为：小高层均价：5000元/（精装）即：5000（46.725%）=58375万元多层、花园洋房均价：7000元/（精装）即：7000（46.745%）=147105万元联排别墅及独立别墅均价：10000元/即：10000（46.730%）=140100万元销售收入合计为： 345580万元，分摊到每平米均价为:7400元/。八、 可行性
39、分析结论及财务分析一、项目投资估算、资金筹措计划 由于项目所在地目前处于刚开发阶段，没有可参照物，因此对于本项目的成本我们将参照武汉现行的开发建筑成本进行计算。l 建设投资项目估算依据： 整个项目开发周期为5年 土地转让协议中的土地使用权费用和年利息 各种税费按当地收费标准来计算，大约为销售额的11%来计 参考武汉房地产市场在建以及完成典型项目的成本、费用水平 整个项目按中档水平计算 银行利率按5.94%计算 我司多年的评估经验1、开发成本估算：（1）土地使用权出让金：40400=16000万元（土地地价暂按40万元/亩计算）（2）土地转让费：A、国有土地出让金：400万元/亩30000元/亩
40、=1200万元B、当地市政配套费：200元/：200（400666.6）=5332万元 合计： 22532万元，分摊至每平米均价为：482.48元/。 （3）、建安工程费。 小高层建安工程费包括桩基础及检测、建筑工程、安装工程、工程监理费、施工许可证等费用平均楼面分摊单价综合取1500元/平方米， 共计约46.7万平方米25%1500=17512.5万元。 多层、花园洋房、别墅建安工程费包括桩基础及检测、建筑工程、安装工程、工程监理费、施工许可证等费用平均楼面分摊单价综合取900元/平方米， 多层：46.7万平方米15%900=6304.5万元。 花园洋房：46.7万平方米30%900=126
41、09万元。别墅：46.7万平方米30%900=12609万元。 多层、小高层精装修费多层：46.7万平方米15%1000=7005万元。小高层：46.7万平方米25%1000=11675万元。本项目总体建安成本为：17512.5+6304.5+12609+12609+7005+11675=67715万元（3）本项目前期工程费估算参见下表：前期工程估算表序号项目内容计算依据计价（万元）1规划设计费10元/46.7万4672三通一平费13元/46.7万6073地质勘探费3元/46.7万1404筹建开办费建安工程费1.5%1015合计2229前期工程费平均楼面分摊单价后得：47.7元/（4）基础设施
42、费 参考我司对于当地市场以及武汉基础建设所需的相关费用结算资料，结合项目的实际情况，基础设施配套费用包括供电、道路、给排水、园林绿化工程、休闲设施工程、幼儿游乐设施和公共设施配套等。根据项目情况，平均基础设施配套费用楼面分摊单价综合取50元/平方米。总投资约为：46.750=2335万元（5）代收代交费用各种规费包括城市基础设施配套费、生活垃圾服务费、公共消防设施配套费等。各种规费楼面分摊单价综合取30元/平方米，共计约46.730=1401万元。（6）不可预见费按前期建安费、工程费、基础设施配套费用等投资的3%估计。综合取（67715+2229+2335）1.5% =1084万元，折合楼面分
43、摊单价为1084/46.7=23元/平方米。2、开发费用估算（1）管理费用取【开发成本估算】中前期工程费用、基础设施配套费用、建筑安装工程费用等投资的3%估计，（67715+2229+2335）3% =2168万元；按楼面平均单价为：2168/46.7=46元/（2）销售费用（营销、推广、包装、广告、可研费等）我司认为销售费用可把握在销售收入的3%范围。销售费用=销售收入3% =3455803%=10367万元按楼面平均单价为：10367/46.7=222元（3）财务费用由于建设资金成本（财务费用）将由收支差额所需的银行贷款决定，即银行贷款又取决于收支差额，而收支差额又与即商品价格有关，在此，
44、以最不利的可能，先用建设成本的3%作为建设资金成本（即财务费用）。财务费用=（前期工程+建安工程+基础设施）3%=（67715+2229+2335）3%=2168万元折合楼面分摊单价为46元/平方米。3、总成本费用汇总表本项目总成本汇总详见表A3投资与成本费用估算汇总表单方成本成本合计（元/）（万元）1、开发成本（1）土地使用权出让金482.4822532（2）建安工程费145067715（3）前期工程费47.732229（4）基础设施费502335（5）代收代交费301401（6）不可预见费231084合 计2083.21972962、开发费用及税费（1）管理费用462168（2）销售费用2
45、2210367（3）财务费用462168 合 计31414703 4、项目财务评价1、损益表及静态盈利分析（1）销售税金 按现行税费标准，按扣除代收代交费用后的5.8% 计算 。 销售税金=（销售收入代收费用）5.8% =（3455801401） 5.8% =19962万元 （2）项目成本统计计算表序号项目计算依据交纳金额（万元）1销售收入3455802扣除项目金额以下4项之和1119992.1开发成本972962.2开发费用2.3销售税金147032.4其他扣除项目3盈利额（1）（2）2335814增值率（3）/（2）200%（3）损益表 序号项目名称计算依据金额（万元）1销售收入3455802总成本费用1119993销售税金4利润
