1、(密)万科房地产成本(软件应用)本文由yufu2011贡献成本管理软件交流天津万科成本管理部 2009年 2009年3月提纲： 提纲：一、万科集团成本管理简介 二、成本管理软件的开发与应用 三、成本管理软件的基本思想 四、成本管理软件的功能简介 五、讨论与交流万科 企业股份有限公司简介1984年成立于深圳，1991年开展房地产业务； 年成立于深圳， 年开展房地产业务； 年成立于深圳 年开展房地产业务 1988年公开发行股票，1990年深交所上市 年公开发行股票， 年公开发行股票 年深交所上市 个城市开发房地产； 在全国15个城市开发房地产； 全国 个城市开发房地产 以住宅开发为主； 以住宅开发
2、为主； 累计竣工600万平米； 累计竣工 万平米； 万平米 目前年开发量150万平米 万平米 目前年开发量 目前总资产： 目前总资产： 110亿元人民币 亿元人民币 目前净资产： 目前净资产： 45亿元人民币 亿元人民币佛山 广州 中山 深圳 成都 南京 武汉 南昌 上海 长春 沈阳 鞍山 北京 大连 天津一、万科集团成本管理简介1、集团成本管理架构集团成本管理 委员会集团成本管理决策层； 集团成本管理决策层；财务部 成本审算中心各地公司 成本委员会 招标领导组规范、引导、监督、支持； 规范、引导、监督、支持； 各地公司成本管理决策层； 各地公司成本管理决策层；各地公司 成本管理部各地公司 其
3、他业务部门各地公司成本管理部负责对 项目全成本进行管理和控制； 项目全成本进行管理和控制； 其他各业务部门配合； 其他各业务部门配合； 成本对各业务环节产生约束。 成本对各业务环节产生约束。一、万科集团成本管理简介2、成本管理模式：目标成本管理 成本管理模式： 成本的计划管理 成本的过程管理实施过程： 实施过程：项 目 决 策 规 划 设 计 扩 初 设 计 施 工 图 设 计 招 投 标 阶 段 实 施 阶 段 竣 工 阶 段目标成本形成 动态成本控制目标成本形成动态成本控制结算 分析2) 目标成本管理基本概念： 基本概念：目标成本：目标成本是企业预先确定的、 目标成本：目标成本是企业预先确
4、定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标； 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。 本的控制线。 动态成本： 动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果。 结果。管理原则： 管理原则：体现目标成本的先进性目标成本的严肃性(纳入绩效考核)管理工具： 管理工具：动态成本反映系统平台成本指标数据库一、万科集团成本管理简介3、成本管理方法：责任成本管理 成本管理方法： 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门， 责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 通过确定责任主体和评价部门 技术经济指标的目标设定、执行和考核， 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体
5、成本的合理性和先进性。 体成本的合理性和先进性。 4、管理工具：信息系统 、管理工具：目标成本形成 动态成本控制 结算分析 目标成本测算表 成本管理软件 成本数据库软件一、万科集团成本管理简介5、成本管理的相关制度新项目发展可行性评审体系 规划设计工作流程与评审制度 万科集团目标成本实施细则 万科集团工程招标管理办法 万科集团材料采购管理办法 万科工程合同管理办法 万科设计变更、现场签证管理办法 万科工程预结算管理办法 工程结算复核实施细则 万科销售宣传管理办法一、万科集团成本管理简介6、集团成本管理目标创立成本优势 规模优势、管理优势、 规模优势、管理优势、技术优势规模经济优势 规模经济优势
6、 集团材料采购、战略供应商管理； 成本管理优势 成本管理优势 信息分享与专业协作； 创新技术优势 创新技术优势 方案优化与标准化住宅。一、万科集团成本管理简介7、集团成本管理的方向二、成本管理软件的开发与应用1、开发的背景 四年前： 四年前： 利润是多少不准确 不准确 利润是多少 项目间成本不可比 不可比 项目间成本 基础资料管理不统一 不统一 基础资料管理房地产企业基本数据平台二、成本管理软件的开发与应用2、软件开发商的选择金 蝶 软件开发商的选择 金成本数据与财务数据能方便的进行转换； 成本数据与财务数据能方便的进行转换； 金蝶软件的数据安全性较高； 金蝶软件的数据安全性较高； 金蝶软件的
7、控件中， 金蝶软件的控件中，已很好地实现分项目按数据进 行授权，查询方便且功能强大； 行授权，查询方便且功能强大； 金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。 金蝶可以实现数据远程同步复制，便于集团监控。二、成本管理软件的开发与应用3、软件对成本管理的作用： 软件对成本管理的作用：提高工作效率，加快信息流通，成本资料查询方便。 提高工作效率，加快信息流通，成本资料查询方便。 实现集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比。 实现集团内成本数据资源共享，项目间成本实时可比。 变更签证的费用及时反映，实现可控。 变更签证的费用及时反映，实现可控。 成本与财务之间数据相互调用，协调高效。 成本与财
8、务之间数据相互调用，协调高效。 项目动态成本及时反映，有利于领导决策。 项目动态成本及时反映，有利于领导决策。二、成本管理软件的开发与应用4、成本管理软件的应用： 成本管理软件的应用：成本管理部录入、分析成本，主要责任部门 录入、分析成本， 成本管理部 录入 财务管理部录入资金计划、查询项目成本信息 录入资金计划、 财务管理部 录入资金计划 工程管理部查询合同管理、合同执行情况 查询合同管理、 工程管理部 查询合同管理 项目经理部查询合同、变更签证、进度款信息 查询合同、变更签证、 项目经理部 查询合同 其他业务部门了解合同实施状况，合同款的支 了解合同实施状况， 其他业务部门 了解合同实施状
9、况 付等情况三、成本管理软件的基本思想1、系统模块结构图估 算 管 理 各 产 品 目 标 与 动 态 成 本 对 比 预 算 管 理 各产品目标成本 各产品动态成本分摊目 标 成 本调整 控制动 态 成 本合同管理 合同执行 非合同性成本 待发生成本 系 统 管 理资 金 计 划分摊非合同性成本引入 付款引入 生成付款凭证财务 自动对帐数据库导入/导出 接口管理 引出EXCEL等数据格式三、成本管理软件的基本思想2、目标成本目标成本录入归属 分摊目标成本修订归属 分摊确定后，除规 划条件变化或 政策变化等， 不得随意修订。各类产品目标成本公式为：各产品的目标成本=目标成本录入时的指定分摊+
10、公式为：各产品的目标成本=目标成本录入时的指定分摊+ 本科目总目标成本- 录入时指定分摊） （本科目总目标成本-录入时指定分摊）比例三、成本管理软件的基本思想3、动态成本的构成已发生成本 动态成本 待发生成本合同性成本 已结算成本 签约 金额 动态成本 : 变更 签证 结算 调整 签约 金额非合同性成本 未结算成本 变更 签证 结算 调整= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本举例： 举例：其中沥青路合同 临时路建设 动态成本： 动态成本： 280万 280万 金额为100 金额为100万； 100万 舒布洛克砖铺装 路面合同180 路面合同180万 180万 以上总价
11、包干此时动态成本 等于目标成本施工过程中，由于 赶工期支付非合同 性成本（赶工奖， 成本未考虑）3万此时动态成 本为291 本为291万 291万由于地质情况，产 生变更签证，发生 的成本为8万元三、成本管理软件的基本思想4、各产品类型的动态成本合 同 性 成 本 项 非 合 同 性 成 本各产品的动态成本 本 成本各 类 产 品 动 待 发 生 成 本 态 成 本 目 动 态 成 本三、成本管理软件的基本思想5、成本科目的统一设置（八大项费用） 成本科目的统一设置（八大项费用） 土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费楼
12、面地价主体造价园区造价 费用及资金成本三、成本管理软件的基本思想 成本费用的分配按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 按受益原则，在成本对象之间分配成本费用； 房地产成本分配的方法： 房地产成本分配的方法： 按土地面积分摊 按土地面积分摊 按建筑面积分摊 按建筑面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 最终按可售面积确定各产品的单位成本。 最终按可售面积确定各产品的单位成本。成本结算成本结算应尽量按实际成本结算； 成本结算应尽量按实际成本结算； 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润， 如结算成本低于实际成本、将虚增本期利润， 产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。 产生遗留问题，实际成本的来源由成本部提供。四、成本管理软件的功能介绍7 个 子 功 能 模 块38 个 明 细 功 能 模 块软件演示成本管理软件的应用流程五、讨论与交流
