1、REPORT琼（2016）琼中县不动产权第0000016、0000018、 0000019号地块用地性质修改与指标确定论证报告（征求意见稿）琼中黎族苗族自治县自然资源和规划局 海南缔博工程设计有限公司2020-09CONTENTS目 录1chapterDESCRIPTION基本概况1.1 项目概述1.2 相关规划分析ANALYSIS2chapter论证分析2.1 论证必要性分析2.2 论证目的、范围与内容2.3 论证技术路线2.4 论证依据2.5 用地规划条件修改论证3chapterCONCLUSION论证影响分析3.1 城市设计方案3.2 建筑高度影响分析3.3 建筑退线影响分析3.4 日照
2、间距影响分析3.5 交通与消防影响分析3.6 公共设施影响分析3.7 市政基础设施影响分析3.8 生态环境影响分析4chapterIMPACT ANALYSIS论证结论与建议4.1 论证结论4.2 论证建议5chapterCONCLUSION附件5.1 附件一5.2 附件二5.6 附件六1chapter DESCRIPTION基本概况1.1 项目概述1.2 相关规划分析论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.1 项目概述1.1.1 项目历程本项目位于琼中县城营根镇环城东路和三月三大道东南侧，项目用地土地不动产权证编号为琼中县不动产权第0000016号（以
3、下简称C地块） 、0000018号（以下简称B地块） 、0000019号 （以下简称D地块） ，土地权利人为琼中县三江源国有资产投资有限公司，获证 时间为2016年11月，总用地面积140349.53平方米（详见附件一、附件二、附件三），其中 C地块用地面积为47596.81平方米， B地块用地面积为37410.52平方米， D地块用地面积为 55342.24平方米。由于县城控规为2007版，且07版控规并未纳入本项目， 2014年启动总规， 总规将本项目用地性质确定为居住以及少量商业用地， 2018年，县“多规合一”将本项目纳 入。由于项目取得土地证后时间较为久远， 土地权利人涉及更换， 在
4、加上规划与政策形势的 变化， 亟待启动本项目用地规划条件的确定论证报告， 推动项目建设，助推海南中部地区现代服务业发展。具体项目历程如下：2007年，县城控规批复， 但未将本项目区域纳入控规编制范围。2014年4月15日，琼中县人民政府办公室同意琼中县2014年度第一批次城市建设用地规 划指标， 本项目规划用地性质为居住用地兼10%商业金融用地， 规划指标为： 1.0容积率1.2，建筑密度35%，绿地率35%，建筑限高100米（详见附件四） 。2014年，启动县总规编制，县城总规将本项目确定为居住与部分商业用地。2016年3月1日琼中县三江源国有资产投资有限公司取得三块地的土地不动产权证，用途
5、为城镇住宅用地、普通商品住房用地，使用期限为70年（详见附件一、附件二、附件三）。2018年12月1日， 海南省人民政府正式批复琼中黎族苗族自治县总体规划（空间类2015-2030年）（以下简称“多规合一”）， 并将本项目纳入城镇建设用地范畴。2019年，县委县政府启动县城控规编制，项目正处于在编阶段。2020年9月，为尽快推动宗地资产评估工作，推进项目建设，县政府同意启动该用地的指标确定论证程序（详见附件五）。2020年9月26日，该论证通过专家评审会（详见附件六）。1 51 6论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.1. 项目概述1.1.2 区位条件
6、分析n 本项目位于琼中县城的北部新区，环城东路和三月三大道东南侧，是城市重要发展区域。n 项目距离琼中互通约5公里， 仅需10分钟车程； 距离三月三广场、琼中汽车站均不足1公 里，交通条件优越，项目区位优势明显。琼中互通C地块琼中汽车站三月三广场D地块B地块环城东路B地块 C地块D地块论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.1. 项目概述1.1.3 用地现状n 本项目用地总面积约为14.03公顷，其中B地块用地面积为3.74公顷，C地块用地面积为4.76公顷， D地块用地面积为5.53公顷，现状用地主要为林地。n 本项目主要通过三月三大道和龙溪路进行对外
7、联系。其中，现状在建的三月三大道道路规划宽度30米，龙溪路道路规划宽度20米，道路通行条件良好。现状场地照片现状场地照片1 7环城258mB地块 223m250mC地块 /210mD地块247m206m城北二横路东路论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.1. 项目概述1.1.4 场地地形分析n 高程分析B地块整体地势呈北高南低，最高点高程为258m，最低点高程为223m；C地块整体地势呈北高南低，最高点高程为250m，最低点高程为210m；D地块整体地势呈中间高四周低，最高点高程为247m， 最低点高程为206m。n 坡度分析环城东路论证项目B、C、D
8、地块地势均较为平缓，整体坡度在20%以内，可进行建设。B地块 C地块D地块8B地块C地块D地块论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.2 相关规划分析1.2.1琼中黎族苗族自治县总体规划（空间类20152030）（多规合一）n 项目用地已纳入 “一张蓝图”，用地性质为城镇建设用地。n 项目地块未涉及基本农田、生态公益林的占用，也未涉及生态敏感区域。项目位置“一张蓝图”9C地块B地块论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.2 相关规划分析1.2.2琼中黎族苗族自治县城市总体规划(2014-2030)n 人口预测旅游人
9、口： 2015年旅游人口为50万人次，2020年旅游人口150万人次，2030年旅游人口400万人次。城镇人口： 2020年琼中县城镇人口为10万人， 2030年琼中县城镇人口为15.6万人。n 本项目位于琼中县政治、经济、文化中心， 属于新城中心组团。规划在新城中心组团中布置 商业金融、购物中心、大型超市、特色商业街、品牌便利连锁店等设施，形成黎苗风情浓郁的商业街区。项目位置新城中心组团D地块1 10项目位置论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.2 相关规划分析1.2.2琼中黎族苗族自治县城市总体规划(2014-2030) B地块用地范围37410.
10、52平方米，在总规中居住用地36822.28平方米，商业用地588.24 平方米。 C地块用地范围47596.81平方米，在总规中居住用地44379.61平方米，商业用地3140.31 平方米，公园绿地76.90平方米。 D地块用地范围55342.24平方米，在总规中居住用地54846.93平方米，公园绿地23.72平 方米，农林用地471.59平方米。图 例二类居住用地商业用地公园绿地农林用地道路用地项目界线B地块C地块D地块1 11项目位置论证报告 Argument Report1.基本概况 Description1.2 相关规划分析1.3.2 琼中黎族苗族自治县中心城区控制性详细规划20
11、20年（在编）n 在编控规对本项目涉及地块用地性质要求：B地块：用地性质为商业用地（B1）C地块：用地性质为旅馆用地（B14）D地块：用地性质为商业用地（B1）B地块 C地块 D地块n 开发强度控制在编控规对本项目涉及地块容积率要求：B地块： 2.0容积率2.5C地块： 2.0容积率2.5D地块： 2.0容积率2.5B地块C地块 D地块 1 12容积率控制规划图2chapterANALYSIS论证分析2.1 论证必要性分析2.2 论证目的、范围与内容2.3 论证技术路线2.4 论证依据2.5 用地规划条件确定论证论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.1 论证
12、必要性分析2.1.1 契合现状，落实多规合一，对接在编控规， 优化用地布局，推进项目建设的需要总规道路与现状不相符，后续在编控规对其进行了更正， 本次论证结合现状实际，以及多规 合一建设用地情况，本着尊重现状、集约土地使用的原则，对用地布局进行了相应的调整， 调整后的用地布局与路网结构与现状以及“多规合一”更相契合。B地块 D地块环 城 东路C地块规划道路与现状对比道路已改线修建C地块B地块 环 城东路D地块B地块C地块路D地块环城东规划道路与多规合一对比B地块 环 城东路D地块C地块已建道路与总规对比 已建道路与在编控规对比1 14论证报告 Argument Report2.论证分析 Ana
13、lysis2.1 论证必要性分析2.1.2 响应海南省委办公厅、省政府办公厅关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知要求，鼓励存量商品住宅用地转型 本用地于2016年12月12日取得不动产权证，土地用途为城镇住宅用地、普通商品住房用地，受政策形势改变，主要土地用途向商业办公以及安居型商品住房转型，符合省委办公厅、省政府办公厅转型要求。15论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.1 论证必要性分析2.1.3 响应省政府土地宏观调控要求，推进房地产产业转型发展 落实琼府【2017】76号文精神，将城镇住宅不动产权证调整为商业商务办公以及安居房等 功能用地
14、，促进房地产产业转型发展。 落实琼府【2018】3号文要求， 启动法定程序调整控规，将商品住宅用地调整为其他产业用 地。 16论证项目 论证报告 Argument Report2.论证必要性 Necessity2.1 项目实施可行性2.1.4 本项目建设符合上位总体规划对县城重要周轴线的发展功能要求本项目位于三月三大道重要城镇景观轴，总体规划确定该轴线将重点打造颇具山水黎苗人文风情的景观轴线，并重点布局商业、商务、酒店等功能。本项目集山地黎苗特色文化商业街、商务办公、酒店接待等功能为一体，符合上位规划对重要功能轴线功能要求。综上所述，项目建设既符合上位总体规划要求，其建设有利于提升琼中县商业品
15、质， 完善城市功能。1 17C地块论证报告 Argument Report2.论证必要性 Necessity2.1 用地规划条件修改必要性分析2.1.5 项目建设有利于完善琼中县城城市功能，提升居民生活品质，建设需求迫切。 随着城市的发展，人们对城市功能空间的需求逐步发生变化，特别是新型城镇空间功能集成 化，因此，无论是单一的办公、商务、酒店均很难满足人们的需求，而单一的商业形式也难 以凝聚人气。 县城现阶段商业多以零散型商业为主，仅有少量以超市类型存在的较为高端商业形式，因此 ,本项目建设有利于提升整个县城商业品质与氛围，并为城市发展带来新活力。B地块D地块中心城区用地使用现状1 18论证报
16、告 Argument Report2.论证必要性 Necessity2.1 用地规划条件确定必要性分析2.1.6 提升琼中县城区三月三大道功能轴线重要节点的需要 基地位于三月三大道与环城东路交叉口西南侧，未来琼中新城商业商务中心以及凸显城市门 户形象的重要入口区域。 基地建筑高度的提高有利于与西南侧星级酒店综合体联动构建琼中县城新区标志性区域，打 造县城商业商务酒店中心。海星级酒店 商业商务综 合体项目中交文旅商 业综合体商业商务中心节点琼中文体演艺中心琼中文化博物馆项目位置三月三广场文化中心1 19论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.2 论证目的、范围与
17、内容2.2.1 论证目的落实总体规划对本项目的定位与要求，结合综合体发展特点，在总体规划框架结构下，对 接在编控规，合理优化用地布局与道路交通体系， 并对本项目各地块的用地性质与规划控 制指标进行研究与确定，为在编控规提供技术支撑与指标参照。2.2.2 论证范围以琼（2016）琼中县不动产权第0000016号（C地块）、0000018 月 大道号（B地块）、0000019号（D地 B地块 C地块 块）不动产权证确定的用地范围 环 B-01 C-01为依据，不动产权证总面积为城 C-02 C-03140349.57平方米，其中B地块用 B-02地面积37410.52，C地块用地 东面积47596
18、.81，D地块用地面 路D-03积为55342.24。 D-02 D地块 将其细分为八个单独地块，其对D-01应编码对应面积具体如图。2.2.3 论证原则（1）符合相关政策要求：论证过程严格遵守各层面法律、法规和相关政策要求。（2）集约利用土地：节约利用土地，提高土地利用率， 更好的提升项目价值。（3）可操作性：用地规划及指标为项目开发预留必要弹性空间，具有可操作性。（4）合理利用资源：充分发挥商业综合体综合优势，结合其发展特点与实际发展需求， 对总体规划确定的框架结构进行优化与细分。（5）区域统筹协调：协调、衔接周边路网与基础设施布局，为商业综合体建设提供发展 支撑。1 20论证报告 Arg
19、ument Report2.论证分析 Analysis2.2 论证目的、范围与内容2.2.4 论证内容n 论证内容： 参考在编控规，结合城北新区商业商务区建筑功能要求，对拟确定用地规划条 件的用地性质、容积率、建筑密度等重要内容进行相关论证，并将其规划条件纳入后对已 批控规影响展开相关分析，论证拟确认的用地规划条件是否可行。n 拟确定出让用地规划条件：综合县委县政府2014年确定指标以及在编控规确定指标，结合 区域特点，对项目用地进行细分后，在对细分地块用地规划条件进行重新确定。B地块项目原规划条件用地性质: R2，住宅用地（兼容商务金融用地10%），容积率1.2，建筑密度30%，绿地率30%
20、，建筑高度60米。修改后用地规划条件：B-01：B29 其他商务用地，容积率2.5，建筑密度35%，建筑限高80米，绿地率30%。B-02：B29 其他商务用地，容积率2.5，建筑密度35%，建筑限高80米，绿地率30%。与原规划条件确 定对 比指标合计B地块总指标合计：容积率2.5，建筑密度35% 绿地率30%.备注：B-01、B-02可兼容不超过所在地块总建筑量15%的零售商业功能建筑。 21论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.2 论证目的、范围与内容2.2.4 论证内容C地块项目原规划条件用地性质: R2，住宅用地（兼容商务金融用地10%），容积率1
21、.2，建筑密度35%，绿地率35%，建筑高度60米。修改后用地规划条件：C-01：B29 其他商务用地，容积率2.3，建筑密度35%，建筑限高80米，绿地率30%。C-02： R21B29 二类住宅其他商务混合用地，容积率2.5，建筑密度35%，建筑限高80米（其中安居型商品住房建筑限高45米），绿地率30%。C-03：B11 零售商业用地，容积率0.5，建筑密度35%，建筑限高20米，绿地率30%。与原规划条件确 定对 比指标合计C地块总指标合计：容积率1.7，建筑密度35% 绿地率30%.备注：1、C-02地块安居房功能建筑量为总建筑量的75%，商务功能建筑量为总建筑量的25%。 2、C-
22、01、C-02可兼容不超过所在地块总建筑量15%的零售商业功能建筑。 22论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.2 论证目的、范围与内容2.2.4 论证内容D地块项目原规划条件用地性质: R2，住宅用地（兼容商务金融用地10%），容积率1.2，建筑密度35%，绿地率35%，建筑高度100米。修改后用地规划条件：D-01：R21B29 二类住宅其他商务混合用地，容积率1.4，建筑密度25%，建筑限高45米，绿地率35%。D-02： B29 其他商务用地，容积率2.3，建筑密度35%，建筑限高80米，绿地率30%。D-03： B29 其他商务用地，容积率2.5，
23、建筑密度35%，建筑限高80米，绿地率30%。与原规划条件确 定对 比指标合计D地块总指标合计：容积率2.0，建筑密度32% 绿地率30%.备注：1、D-01地块安居房功能建筑量为总建筑量的75%，商务功能建筑量为总建筑量的25%。2、D-01地块为R21B29混合用地，其混合建筑比例R21功能中包含配建幼儿园建筑功能，配建幼儿园设施建筑面积不少于2000。3、D-01、D-02、D-03可兼容不超过所在地块总建筑量15%的零售商业功能建筑。 23依据支撑寻 找用地性质建筑密度确定建筑限高确定指标确定后指标确定可行性分析周边影响分析区域交通影响公共设施影响基础设施影响用地规划性质修改合理性用地
24、指标确定容积率确定论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.3 论证技术路线论证必要性分析论证必要性分析分 析分析（影响分析）结论与建议结论与建议 24论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.4 论证依据（1）中华人民共和国土地管理法（1998年）（2）城市规划编制办法（2006年）（3）中华人民共和国城乡规划法（2019修正）（4）海南省城乡规划条例（2018年修订）第五十九条：有下列情形之一的，组织编制机关方可对控制性详细规划进行修改。（一）因城市、镇、乡、旅游度假区、产业园区总体规划发生变化，需要修改的； （二）实施国家、
25、省重点工程需要修改的；（三）实施市、县、自治县重点基础设施和公共服务设施、防灾减灾工程等民生工程建设需 要修改的。解读：1.受省“两个暂停”政策影响，琼中县永久停滞开发新建外销房地产项目， 存量商品住宅 用地难以进行开发，亟待通过本次论证进行用地功能的转型。2.07版控规编制时间久远，控规难以适应新的发展形势要求，上位总体规划发生较大变化， 确需进行修改。3.“多规合一”编制完成后，至2030年海南建设用地指标不再增加，由此现有用地更需 “集约高效利用”，希望对此用地进行相关调整。4.为推进土地资产评估工作，进一步推进项目建设，提升县城区域城市城市品质， 其用地 规划性质修改符合该条例第五十九
26、条第（一）款规定。（5）海南省自然资源和规划厅关于规范住宅用地管理有关问题的通知（琼自然资规【2020】5号）五：规范土地用途变更管理。土地使用权人应严格按照土地合同约定的用途开发利用土地 鼓励利用已供未用的存量商品住宅用地建设市场化租赁住房、安居型商品住房，或将存量商品住宅转型为市场化租赁住房、安居型商品住房。解读：本项目于2016年取得不动产权证，产权证用途为普通商品住房用地，但一直未开发， 属于已供未用的存量商品住宅用地， 其局部用地向安居型商品住房转型，符合本通知的五 条要求。1 2526论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.4 论证依据（6）海南省
27、人民政府关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见（琼府【2017】76号）二：继续深化“两个暂停”政策，实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理。（三）加大存量商品住宅用地分类引导力度。鼓励市县特别是四个中部生态核心区市县通过 依法调整土地用途，引导已供应的存量商品住宅用地用于发展旅游、文化、教育、医疗、养 生、商业等经营性房地产，促进房地产业转型发展。对因规划调整等因素，不能继续用于商 品住宅开发的存量商品住宅用地，市县政府可以通过依法收回土地使用权、置换、延长动工 开发期限、安排临时使用等方式处置。但属于依法应当无偿收回的闲置土地， 应当依法进行 处置。解读：受两个暂
28、停政策影响，本次居住用地向商务办公以及商业等经营性地产转型， 其调 整符合琼府【2017】76号文第二条第三款的要求。（7）海南省人民政府关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见（琼府【2018】3号）七、强化供后监管，促进土地利用提质增效（二十）严控土地用途变更。土地使用权人应严格按照土地有偿使用合同确定的用途开发利 用土地。禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发。商品住宅用地可以按照规划及法定程序改为其他用途的土地。 （8）建设用地容积率管理办法（2012年）第七条：国有土地使用权一经出让或划拨， 任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。 符合下列情形之一的，方可进行调整
29、：(一)因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；(二)因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相 关建设条件发生变化的； (三)国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的；(四)法律、法规规定的其他条件。解读：项目地块2016年取得普通商品住宅不动产权证后，省政策形式发生很大变化，原有 商品住宅需向民生类安居型商品住宅转型， 故安居型商品房容积率的提高符合该条例第七 条第二款、第三款规定。论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.4 论证依据（9）城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011）（10）琼中黎族苗族
30、自治县城市总体规划（2014-2030）（11）琼中黎族苗族自治县总体规划（空间类2015-2030年）（12）琼中黎族苗族自治县营根洋地块棚改项目控规修改论证报告（13）海口市城市规划管理技术规定（试行稿）（14） 国家、省、市其他相关法律法规和规划标准1 27琼中壹号广场 FAR2.5鼎隆酒店FAR2.0商业商务综合体FAR2.2项目位置三永凤凰汇FAR2.0工会周边片区棚户区改造项目FAR2.5论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.5 用地指标确定论证2.5.2 容积率确定 技术管理规定要求分析参考海口市城市规划管理技术规定要求，大型零售商业和步行商业
31、街容积率控制为2.0，城市酒店、金融办公容积率不超过2.5，住宅小区不超过2.0。 周边类似项目分析综合琼中县已批商业综合体容积率情况， 一般综合体地块容积率控制在2.0-2.5之间。商业综合体用地面积 （）业态内容总建筑量 （万平方米）平均容积率县城壹号广 场二期项目 地块16583集办公、商业于 一体的商业综合 体4.152.5鼎隆酒店37670集商业购物、办 公、星级酒店为 一体的商业综合 体7.532.0商业商务综 合体项目63312.21集商业、商务、 居住为一体的综 合体项目13.932.2工会周边片 区棚户区改 造项目33852集商业、娱乐、 酒店、休闲、商 务、购物、居住 为一
32、体的商业综 合体8.462.5三永凤凰汇项目38230集酒店、办 公、商业于 一体的商业 综合体3.52.0 28C地块29论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.5 用地指标确定论证2.5.2 容积率确定 参照在编控规用地指标控制根据在编控规土地开发建设强度控制表，商住混合用地容积率为2.2-2.8，商业商务混合用地容积 率为2.5-3.5，则在编控规混合用地容积率一般控制为2.2-3.5，本地块容积率控制为2.3-2.5。土地开发建设强度控制表B地块D地块容积率控制规划图参考海口技术管理规定，综合琼中县县城已批综合体地块容积率，参照在编控规混合用地容积率控
33、制指标，取中间值，确定项目容积率不超过2.5。结合现状地势及项目建设需求，各地块容积率指标控制如下表：地块分类地块编码用地性质容积率B地块B-01其他商务用地2.5B-02其他商务用地2.5总计2.5C地块C-01其他商务用地2.3C-02二类住宅其他商务混合用地2.5C-03零售商业用地0.5总计1.7D地块D-01二类住宅其他商务混合用地1.4D-02其他商务用地2.3D-03其他商务用地2.5总计2.0论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.5 用地指标确定论证2.5.3 建筑密度确定 类比分析商业综合体用地面积 （）业态内容总建筑量 （万平方米）建筑密
34、度 （%）海口万国大都会25312集居住、办公、商业于一体的商业 综合体10.7844.9%鼎隆酒店37670集商业购物、办公、星级酒店为一 体的商业综合体7.5343%儋州夏日国际商 业广场143333集商业、娱乐、休闲、商务、购物、 居住为一体的商业综合体4537.89%宁波滨江国际广 场35000集酒店、数字化办公、酒店式soho 与loft情景商业街于一体的全能商务 综合体13.738.74%综合省内外商业综合体建筑密度情况，一般商业综合体建筑密度均控制在35%-45%。 技术管理规定要求分析参考海口市城市规划管理技术规定要求，大型零售商业和步行商业街一般建筑密度40%， 城 市酒店、
35、金融办公不超过35%， 高层住宅小区不超过16%。 3031论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.5 用地指标确定论证2.5.3 建筑密度确定 参照在编控规用地指标控制根据在编控规土地开发建设强度控制表，高层住宅建筑密度为30%，商住混合用地建筑密度为 35%-45%，商业商务混合用地建筑密度为40%-50% ，则在编控规高层住宅、混合用地建筑密 度一般控制为30%-50%。参考海口技术管理规定， 混合用地占比情况，结合 琼中县县城发展实际，在 编控规混合用地建筑密度 控制指标，取中间值，确定项目建筑密度不超过35%。结合现状地势及项目建设需求，各地块建筑密
36、度指标控制如下表：地块分类地块编码用地性质建筑密度（%）B地块B-01其他商务用地35B-02其他商务用地35合计35C地块C-01其他商务用地35C-02二类住宅其他商务混合用地35C-03零售商业用地35合计35D地块D-01二类住宅其他商务混合用地25D-02其他商务用地35D-03其他商务用地35合计32论证报告 Argument Report2.论证分析 Analysis2.5 用地指标确定论证2.5.4 绿地率确定 技术管理规定要求分析参考海口市城市规划管理技术规定要求，高层住宅绿地率不低于40%，大型零售商业和步行商业街绿地率不低于20%，城市酒店、金融办公绿地率不低于30%。
37、海南省城镇园林绿化条例要求根据海南省海南省城镇园林绿化条例， 第十五条商业中心等项目的绿地率不得低于百分之二 十五。参考海口技术管理规定，结合海南省城镇园林绿化条例分析，确定本项目绿地率不低于30%。结合现状地势及项目建设需求，根据海口技术管理规定， 各地块绿地率指标控制如下表：地块分类地块编码用地性质绿地率（%）B地块B-01其他商务用地30B-02其他商务用地30C地块C-01其他商务用地30C-02二类住宅其他商务混合用地30C-03零售商业用地30D地块D-01二类住宅其他商务混合用地35D-02其他商务用地30D-03其他商务用地30 32加鑫广场H24米琼中壹号广场 H60米鼎泰水晶绿岛 小
