1、老字号品牌营销企业与经济1482023 年 11 月（上）张瑞/信阳市南湾湖风景区规划管理局 南湾湖风景区土地利用及房屋征收办公室（信阳 464000）张瑞房地产开发企业融资问题及管理策略摘要：房地产开发项目的主要特征为资金周转时间长、周转率低，尤其对于开发初期，会投入巨额资金，因此房地产开发企业十分注重融资管理问题。但从目前实际情况来看，部分房地产开发企业在开展融资过程中，会面临融资压力大、渠道单一等问题，对房地产开发企业的融资与未来发展形成阻碍。综上所述，本文将结合实际案例，分析房地产开发企业融资中存在的问题，之后提出相应解决与管理对策，希望进一步提高房地产开发企业的融资水平。关键词：房地
2、产开发企业；融资管理；存在问题；解决对策前言房地产开发企业在运营发展过程中，若想确保各项业务顺利进行，需要投入大量资金，但这种发展模式会给房地产开发企业带来巨大的资金压力，甚至可能发生资金链断裂问题，进而导致房地产开发项目无法正常运行，还会对房地产开发企业持续发展形成制约。因此，房地产开发企业应深入分析融资问题，积极开展融资管理，才可解决问题，提高融资管理水平。一、房地产开发企业融资面临的主要问题（一）企业简介 A 房地产开发企业于 2005 年成立，注册资本为5000 万元。A 房地产开发企业的经营范围包含房地产开发、工程建设、销售、建材等。（二）企业融资现状1.资金运行资金作为任何企业的经
3、营核心，对企业发展产生直接影响。通过对 A 房地产开发企业资金运行流程进行分析，可对各项目经费源头与开支充分掌握，详情如图1 所示。图 1A 企业项目建设资金运行流程示意图2.融资方式A 房地产开发企业融资方式如图 2 所示。图 2A 企业主要融资方式示意图（三）融资存在的问题1.渠道单一、缺乏合理的融资结构对于房地产开发企业来说，核心融资渠道为银行贷款。A 企业近期开发的房地产项目，投资金额较大，因此 A 企业除使用内部自筹资金、自有资金外，通过银行借贷方式进行融资，但为 A 企业带来极大的安全隐患。A 企业内部缺乏合理的融资结构，导致其较为依赖银行贷款，使企业面临较大的负债压力，利率较高，
4、偿债水平持续下降。尤其是在市场环境经常变化的背景下，如果政策发生改变，将会对 A 企业未来发展形成阻碍1，还会导致项目停工、延期。此外，从A企业经营现状来看，其盲目追求内部自筹资金与自有资金，无法获得较高利益，且在某项目外部融资过程中，均使用银行贷款方式，对项目未来发展、企业未来发展产生不利影响。2.融资成本高A 企业无法使用债券融资方式，通过大规模银行借贷，会让 A 企业支付高额利息，进而提高融资成本。这种情况还会直接导致企业债务性融资过多，降低企业偿债水平，同时还极易受到宏观政策环境变化影响，使A 企业面临更为严重的融资风险。3.长期资金来源不稳定通过对 A 企业融资现状进行分析可以看出，
5、其计划筹资中内部自筹资金占比极高，可以看出 A 企业具有极强的自我融资能力，但其他融资渠道比较单一，致使 A 企业无法获得长期稳定的资金来源，使融资频频受阻，具有极大的风险与不确定性。二、房地产开发企业出现融资问题的主要原因（一）内部原因1.规模小、信用低造成 A 房地产开发企业融资问题的主要原因为企业资产有限、规模较小、融资水平较低，无法获取大型项目，进而无法保障企业盈利效果，对企业发展形成阻碍。与此同时，A 企业信用等级较低，由于其融资渠道主要为商业银行，银行对其持谨慎、保守态度，无法为A 企业授予高信用额度。虽然 A 企业也可从银行获取一定贷款资金，但银行会密切关注企业资金动向，甚至会老
6、字号品牌营销企业与经济1492023 年 11 月（上）上调利率，使企业面临更大的负债压力。2.缺乏完善的财务制度A 房地产开发企业内部缺乏完善的财务制度，导致融资规划不科学、不合理，无法对资金合理进行统筹与调度。与此同时，由于 A 企业缺乏长远目光，盲目追求利润、提高盈利水平，融资过程常发生问题。3.缺乏长期融资规划从目前 A 房地产开发企业运行经营情况来看，内部缺乏融资人才，直接导致缺乏长期融资规划，若发生政策、市场经济变化，将会对企业正常运营与未来发展形成不利影响。与此同时，这种原因也会提高企业融资成本。4.缺乏创新融资工具A 房地产开发企业在发展经营过程中，一直采用传统融资工具与融资方
7、式，导致资金利用效率低，增加了企业负债压力。（二）外部原因对于外部原因方面，主要表现为以下几点：第一，部分金融机构无法公平对待房地产开发企业。尤其对于中小型房地产开发企业来说，部分金融机构为其提供融资门槛较高，使房地产开发企业融资难度持续提升。第二，缺乏完善的房地产开发企业金融机制、市场。从行业与市场发展情况来看，房地产开发企业若想进入资本市场获取融资难度较高，不仅要满足各类苛刻条件，还需办理复杂手续，消耗大量时间2。造成这种现象的主要原因为缺乏完善的房地产开发企业金融管理机制。三、房地产开发企业融资问题解决对策与管理方法（一）积极开展信用建设，提高融资能力1.优化、完善管理制度通过上文分析可
8、以看出，A 房地产开发企业管理水平较低，为解决融资问题，A 企业应从内部积极开展优化，使企业管理制度更加完善，提高运营机制成熟性、稳定性，提升企业综合实力，满足时代发展需求，从激烈的市场竞争中脱颖而出。通过这种方式，A 企业才可持续增强盈利能力，进一步扩大企业规模，促进自身得到全面发展。与此同时，A 企业还应使内部治理机制更加完善，制订科学的投资、融资计划，更好地面对市场经济发展带来的严峻挑战。我国时代、社会经济持续发展变化，市场条件愈发成熟，相较于之前，大部分银行开始更加关注盈利，加大风险防范力度。由此可以看出，银行会更加关注房地产开发企业的信誉与抵押物价值，基于这种背景，A 企业为彻底解决
9、融资问题，也开始塑造市场口碑，树立信誉形象，提高信用等级，以获取更多金融机构认可。例如，A 企业向银行申请借贷时，会将期限、借贷额度作为基础，对借贷进行综合分析，防止盲目追求更高数额，以最低代价获取最高回报，达到减轻偿债压力的效果。与此同时，A 企业还积极与银行间建立紧密合作关系，使自身公信力得到提升，获取更多客户、投资方信任。从 A 企业采取的相应措施来看，除房地产开发企业自身努力外，相关机构也应积极完善房地产开发企业信用机制，为其资金获取稳定性提供保障。尤其是基于现代信用社会发展背景，房地产开发企业应严格遵循诚信经营原则，加大自身市场信誉维护力度，才可从根本上解决融资难问题。2.灵活调整融
10、资结构A 房地产开发企业的融资主要问题为整体负债水平较高，严重缺乏中短期负债占比，而长期负债还会在一定时期内保持较高水平。从客观方面来看，影响房地产开发企业偿债能力的因素众多，如速动比率、流动比率，两项数值的理想状态应为 1 2。通过 A 企业数据分析结果得出：其 2020 年流动比例数值为 1.66，资产负债率为 78%3，高于 2019 年的 68%；对于速动比率方面，2020 年为 1.5，2021 年为 1.29，2022 年为 1.9。通过这些数据可以看出，A 企业在负债增长方面的偿债水平较为稳定，但并未科学利用负债开展经营活动。因此A 企业应提高短期借款频率，使开发资金更加稳定、充
11、足，为企业现金流提供保障，提高综合盈利水平。经过问题分析可以看出，A 企业内部缺乏完善的融资结构、融资手段单一，使企业融资开销较高，缩小盈利范围，若发生政策变化，将会带来极大的风险隐患。为解决该问题，A 企业开展融资机制完善优化工作，基于客观条件背景，深入分析企业融资条件与偿债能力，以期实现理想综合收益目标。第一，A 企业依然可采用债务融资手段，加强比例控制，确保其处于合理范围内。例如，在市场运行状态稳定、业绩水平优异、现金流稳定的前提下，A 企业会适当增加债务融资比值；若与上述情况相反，则需减少此类融资比值，拓展其他融资渠道。第二，从目前情况来看，A 房地产开发企业资金量尚且充足，经费压力较
12、小，若在日后经营发展过程中，其他融资渠道发生政策收紧问题，A 企业应提升自有资金使用效率，才可增强融资风险防范、规避效果，同时严格控制融资额度，加快资金流转速度。3.降低融资成本，做好风险防范房地产开发企业的融资风险主要包含财务风险、经营风险，且会受到融资成本的直接影响。如果房地产开发企业面临融资风险，定会提高融资成本。通过对 A企业经营现状进行分析可以看出，其持有资产较少，资金有限，十分依赖银行。这种情况会对企业资本结构产生干扰，还会为企业带来更大的偿债压力。因此，A 企业应采用以下解决措施：第一，科学统筹、合理规划内部闲置资产，拓宽现金流，使融资规模缩小。第二，保持积极乐观心态，转换经营管
13、理理念，在企业内部营造稳定、可靠的运营环境，获得更多市场份额，提高市场竞争能力。通过这种方式，可有效提升 A 企业风险规避与防范能力，使融资压力得到缓解，逐步解决融资问题，提高管理水平。（二）制定科学的融资方案1.设计长期融资规划房地产开发企业属于资金密集型产业之一，若想获老字号品牌营销企业与经济1502023 年 11 月（上）得稳定发展，必须开展融资工作。从发展情况来看，房地产开发企业融资渠道主要为商业银行融资，为确保企业运营资金充足，其会向商业银行提交贷款申请。但部分房地产开发企业由于规模小或其他因素影响，无法取得预期贷款额度，进而造成资金无法落实，对房地产开发企业的决策、运营与发展形成
14、阻碍。因此，房地产开发企业应设置长期融资规划，利用其他融资渠道替代商业银行贷款。与此同时，房地产开发企业还应准确预测现金流，找寻资金缺口，使融资问题真正得到解决。为解决融资问题，A 企业应立足自身长期发展规划，制定战略融资管理方案，设置科学的融资目标，形成长期融资规划方案，取得良好效果。2.开展融资项目环境分析房地产开发企业在开展融资规划过程中，应先深入分析目前融资环境，如金融环境、各类投资项目进展情况。房地产开发企业还应具备长远的投资目光，将民用住宅投资逐渐延伸至商业街区、旅游、文化产业投资方面。但无论开展哪类项目，皆应注重融资条件。3.基于政策制定融资方案结合我国金融市场实际运行状态来看，
15、其会受到相关政策带来的直接影响，尤其是政府宏观调控方面。因此，A 企业应更加关注国家政策规律与走向，制定预测方案，降低融资过程面临政策风险的概率。A 企业为获得稳定发展，还应积极开展融资布局工作，保证任何项目、任何时期皆可具有稳定的资金流。若国家颁布相对较为宽松的货币政策，降低贷款利率，A 企业会适当提高银行贷款融资比例4；反之，则会降低银行贷款融资比例，拓展资金渠道，确保融资多元化。例如，可从房地产信托与房地产投资基金方面进行融资，这类机构并不会受到政策太大的影响，可使企业资金来源更加稳定。（三）拓展融资渠道1.制订投资信托计划为确保我国保障房项目建设顺利开展，政府颁布“金融三十条”等相关政
16、策，可帮助房地产开发企业解决项目内资金问题。保障房投入运营后，房地产开发企业会获得更加稳定的资金流入，因此开展前期投资时，房地产开发企业可利用信托基金保证融资。为解决融资问题，提高融资管理水平，A 企业开展信托基金融资过程中，仅针对特定项目。通过这种方式，可将信托基金当作项目基础资产，使资金获取方式转换为资本市场收益平整，进而在项目运营过程中充分发挥这部分资金的优势。A 企业这种新型融资方式，也为其他房地产开发企业带来一定的融资管理思路，重点内容包含以下几点：第一，从目前我国经济市场运行情况来看，房地产开发企业融资渠道比较单一，主要融资方式为银行贷款。若将融资模式转换为基金信托融资，便可拓展融
17、资渠道。第二，通过这种方式完成融资，可提升资金流动性，凭证持有人可利用凭证转让获取资金。第三，信托基金可促进房地产开发企业获得进一步发展，帮助其尽快实现高盈利、低负债目标，使资金流更加充裕。从另一方面来看，虽然这种方式可为房地产开发企业带来巨额资金，但其在降低企业表内资产负债率时，还会使企业付出较高成本。因此，为解决房地产开发企业的融资问题，提高企业融资管理水平，应对信托融资规模进行科学筹划，才可满足房地产开发企业项目运营资金需求，解决缺乏短期资金的问题，增强企业风险防范能力，促进房地产开发企业获得持续发展。2.推行房地产开发项目融资项目融资实施过程中，房地产开发企业可将项目未来盈利当作融资偿
18、债资金。例如，某大型房地产开发企业率先使用这种方式，与民生、平安银行开展合作。实施项目融资过程中，若项目融资含有追索权，房地产开发企业还可利用三方机构为自身担保。通常来说，存在追索权的项目融资的主要特点为时间短、金额少、有特定对象。因此结合实际情况来看，A 企业经济状况较为稳定，可合理应用这种融资方式。3.提高管理水平、资金利用率为解决融资问题、提高自身融资管理水平，A 企业主要开展以下工作：第一，确保资金流通顺畅，缩短资金使用周期。A 企业通过科学规划资金管理流程，使资金利用、管理各环节得到严格管控。与此同时，A 企业更加注重财务人员技能、素养培养，定期开展融资技能培训，确保资金管理流程细化
19、，加强细节控制。第二，A 企业严格控制房地产开发项目费用支出成本，制定成本费用管控制度、审批制度，确保项目各项开支有章可循，避免资金浪费，提高企业综合效益。第三，对预支项目进行严格控制，防止发生过度预支问题。由于 A企业原本的运营模式为借贷、负债经营，若发生债务危机，将会对企业发展形成严重危害。因此，A 企业应结合自身实际情况，制定严格的预支方案，设定预支范围，确保预支处于安全范围内。通过对 A 企业的融资问题、原因、解决与管理办法进行分析，可以得出结论：若想解决房地产开发企业的融资问题，提高管理水平，企业首先应优化内部融资机制，降低融资开销，提高盈利水平。作为房地产开发企业管理者，应注重信誉
20、塑造，在市场、社会中树立良好口碑，建立科学、合理的管理机制，获取投资方信任。与此同时，房地产开发企业还应灵活调整融资结构，提高融资能力，拓展融资渠道，才可有效解决融资问题，防范融资风险，促进企业稳定发展。参考文献：1 童锋.房地产开发企业融资问题及管理策略研究 J.中小企业管理与科技，2022（22）：175-177.2 蒋亿雯.房地产开发企业融资问题及管理策略分析 J.时代金融，2018（30）：266-267.3 李远.RH 房地产公司融资的问题及对策研究D.天津：天津财经大学，2016.4 郑美敏.试论房地产企业融资存在的问题及解决对策 J.企业研究，2012（14）：138.作者简介：张瑞，男，汉族，1987 年 7 月生，河南潢川人，中级经济师，本科学历，研究方向：建筑与房地产。
