1、October 2023 2我国住宅与房地产业持续保持了 20 多年的快速发展，在拉动消费、促进经济增长、改善人民居住环境等方面发挥了重大的作用。我国已经进入高质量发展阶段，住房消费发生了重大变化，住宅与房地产业的传统发展模式已经不适应经济社会发展要求，推动房地产业向新的发展模式转变将是住房与房地产业的新课题和新任务。一、住宅与房地产业支柱产业地位支柱产业是指在国民经济中生产发展速度较快，对整个经济起引导和推动作用的先导性产业。我国把国民经济的行业分成 20 大门类，一般认为增加值占国内生产总值的比重超过 5%的行业，即为支柱产业。目前有 6 大行业超过 5%，其中包括房地产业。支柱产业的量化
2、指标出自原国家计委政策研究室中国支柱产业振兴方略一书，书中提出 9 项指标。发达国家房地产业增加值占 GDP 比重都超过 5%，都是国民经济支柱产业。2022 年新加坡为6.2%，德国为 10.0%。2021 年美国为 12.6%，日本为11.9%，英国为 12.9%。2003 年，我国房地产业被确立为国民经济的支柱产业。国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（国发200318 号）指出：房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。住宅与房地产业在国民经济发展中占据重要的地位，在投资、消费、改善人民居住环境等方面发挥了重要的作用。20 多年来，住宅与房地产业保持了持续快速健康发
3、展势头，房地产开发投资快速增长，房地产业增加值占 GDP比重明显加大，住房建设规模持续扩大。2012 年，全国房地产业发展新模式 摘要 我国住房市场化促进住宅与房地产业持续快速发展，取得了举世瞩目的成就。随着生活水平的提高、住房消费的变化和国民经济高质量发展要求的出台，房地产业的发展模式也要调整和转变。本文从住宅与房地产业的支柱产业地位、住房市场发展趋势、房地产业发展新模式等角度出发，分析我国住房需求变化趋势、房地产开发管理及房地产开发企业转型发展方向，为探索我国房地产业发展新模式提供借鉴。关键词 房地产;住房需求;发展模式文/田灵江房地视野房地产开发投资约为 7.2 万亿元，比 2002 年
4、增长 8.2 倍，房地产业增加值占 GDP 比重达到 5.7%。2012-2021 年近10 年房地产业增加值占 GDP 的比重持续保持增长态势。2021 年房地产业增加值占 GDP 的 6.8%，比 2012 年增长19%，投资占 GDP 的 12.9%，比 2012 年增长 1 倍多。住房与房地产业的产业链长、关联度大，住宅的建造和使用涉及土地、水资源、能源、建材、冶金、化工、环保、林工等多个行业，住房消费的影响力系数为 1.3-1.5，住房建设及管理服务还能新增大量就业岗位。同时，与房地产相关的信贷占银行信贷的比重接近 40%，房地产业相关收入占地方综合财力的 50%，房地产占城镇居民资
5、产的60%。我国仍处在城镇化快速发展时期，每年城镇化率持续保持 1%左右的增长速度，经济不断发展，人民生活水平逐步提升，住房需求空间还很大，住宅与房地产业的支柱产业地位也不会动摇，仍将继续带动国民经济社会发展。(见表 1、表 2、图 1)表 1 支柱产业指标序号指标内容1工业增加值在 GNP 中的比重达到 5%左右，产值占工业总产值 8%左右。2出口创汇稳定增长，国际市场占有份额上升，行业外贸进出口由净进口变为净出口。3就业人员占全国就业人员总数的比重有所提高，同时在紧密相关的工业部门和服务行业就业人员大量增加。4行业关联度高，影响力系数和感应度系数均大于 1。5较高的产业集中度和骨干企业的市
6、场占有率，集约化、社会化的大生产方式，配套协作的企业组织网络。6与国际同行业比较，技术比较成熟；7需求收入弹性高于 1，大体在 1.5 左右。8经济效益好，附加价值率一般在 25%-40%。9具有高于国民经济总增长率的、持续的、较高的部门增长率。October 20233表 2 房地产业增加值占 GDP 比重年份GDP（亿元）房地产投资额（亿元）房地产业增加值房地产业 GDP 占比201253858071804307525.7%201359296386013353406.0%201464354395306380865.9%201568885895979425746.2%201674639510
7、2581499696.7%2017832036109799570866.9%2018919281120264646237.0%2019990865132194696327.0%20201013567141443134257.2%20211149237147602772166.8%20221210207132895738216.1%图1 房地产业增加值占GDP比重（亿元）二、住房市场发展趋势2020 年第七次人口普查结果显示，我国每户住房平均间数为 3.2 间，人均住房间数为 1.2 间，人均住房建筑面积为 41.76 平方米，平均每户住房建筑面积达到111.18 平方米，城市家庭人均居住面积为
8、 36.52 平方米，平均每户居住面积达到 92.17 平方米。据有关机构测算，全国城镇住房套数从 1978 年 3100 万套增加到 2020 年的3.62 亿套，房屋套数与家庭户数之比从 0.8 上升到 1.09，高于法国、英国的 1.03，住房供求总体已基本平衡。我国住房发展已经从总量短缺转向结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展新时期，住房市场将呈现新的特点和趋势。一是住房问题将由“有没有”转向“好不好”，改善性住房将是未来商品房市场的主流需求。有关机构研究发现，从目前北京住房交易的成交结构看，“卖旧买新”或“卖一买一”已经占到总成交比重的 55%左右。很多城市改善性住房的比重正
9、逐年增多，35 岁至 45 岁购房群体是改善性需求为主的核心人群。据有关数据，50 个重点城市改善性购房占比由 2020 年的 26%提高到 2022 年的 30%。2022 年底的中央经济工作会议提出，支持住房改善等消费，因城施策，支持刚性和改善性住房需求。全国建设工作会议提出，2023 年将大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策、精准施策。对购买第二套住房房地视野的，对以旧换新、以小换大、生育多子女的家庭都要给予政策支持。我国仍处于城镇化较快发展阶段，政策上将着力扩大内需，支持住房改善消费，巨大的需求潜力将为房地产业发展提供有力支撑。当前和今后一个时期，促进改善性住房需求的释放，将是助力房
10、地产市场健康发展的重要举措，也是商品住房市场的主流需求。二是住房市场从以增量为主转向增量与存量并重，提质增效将是住宅与房地产业发展的主题。过去 20 多年，我国房地产业主要以新建项目为主，忽略了既有项目的功能改造和提升，很多项目已经满足不了新时代生活需要。城市发展由大规模增量建设向存量提质改造和增量结构调整并重转变，进入城市更新的重要时期。据统计，我国 2000 年以前建成的居住小区有 65 亿多平方米，2000 年以后城乡住房以每年近10 亿多平方米的规模增长，这些小区不同程度存在质量、功能、环境及配套设施等方面的缺陷，亟待改造和提升。随着城市更新行动的持续推进，新建住房项目难以保持每年 1
11、8 亿平方米的销售规模，住房供给将呈现新建与既有改造并举的发展格局。绿色低碳高质量发展是完整准确全面贯彻新发展理念、做好碳达峰碳中和工作的必由之路。住宅与房地产业大拆大建、高耗高排、低质低效的建设方式仍未根本转变，提质增效、减排降耗将是住宅与房地产October 2023 4业发展的主题。三是住房市场从以商品房为主转向商品房与保障性住房并举，更好满足不同群体的住房需求将是住宅与房地产业主要任务。建立和完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度；加快建设以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，增强保障性住房适配性；加大长租房市场建设力度，增加市场租赁住房供应这是当前促进房
12、地产市场平稳健康发展的主导思想。2022 年全国建设工作会议明确提出，促进房地产市场平稳运行将是一项长期任务，要以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，保持房地产市场供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。要防范金融风险，帮助风险企业自救，做好保交楼工作，通过落实金融支持政策满足房企合理融资需求，增加开发贷、并购贷和购房人的按揭贷。2023 年计划新开工建设、筹集保障性租赁住房、公租房和棚改安置住房 360 万套，合力整治房地产市场秩序，严打房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域违法违规行为，通过稳市场（稳地价、稳房价、稳预期）、振房企（防风险、保交楼、增信贷）、增信心
13、（购房人、新市民、青年人）等一系列组合举措，促进商品住房、保障性住房和租房市场健康发展，让人民群众享有满意的住房。三、房地产业发展新模式传统的房地产业发展借鉴了境外模式，引入了商品房预售和按揭制度，的确支持了房地产业的快速发展，快速解决了住房短缺问题，但也形成了“高负债、高杠杆、高周转”发展模式，带来了“高利润、高风险、高泡沫”等弊端，难以适应新阶段新发展要求。自 2021 年以来，党中央、国务院非常重视探索房地产业新的发展模式，提出了一系列意见和要求。表 3 党中央、国务院对“房地产业新模式”的重要表述时间来源主要内容2021 年 12 月 2021 年中央经济工作会议要坚持房子是用来住的，
14、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式。2022 年 3 月 政府工作报告探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展出租房市场，推进保障性住房建设。2022 年 3 月国务院金融委会议及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。2022 年 12 月 2022 年中央经济工作会议要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。2023 年 3 月 政府工作报告有效防范化解优质头部企业风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。202
15、3 年 4 月28 号中共中央政治局会议要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策，支持刚性和改善性住房需求，做好保交楼、保民生、保稳定工作，促进房地产市场平稳健康发展，推动建立房地产业发展新模式。2022 年中央工作会议对房地产发展提出了明确的方向：要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作；有效防范化解重大经济金融风险，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设；要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。坚持“住有所居、房住不炒”是我国住宅与房地产业发展的基本定位。“稳预期、防风险、促
16、转型”是住宅与房地产业发展新模式的基本方向。“让人民群众住上更好的房子”是住宅与房地产业新模式的最终目标。新模式的核心是要从解决“有没有”问题转向解决“好不好”问题，要从多渠道保障、提质增效、转型升级、多元经营等角度满足新阶段多元化住房新需求，探索适应我国国情的房地产业发展新模式。（一）租购并举，发展长租房市场租赁住房是经济发达国家住房市场的重要供给力量。2021 年租赁住房占比如下：瑞士 57.8%，德国50.9%，奥地利 45.8%，美国 34.2%，日本 36.0%，韩国 44.8%。根据第七次人口普查数据，2020 年底全国城镇家庭租房比例达 21.1%，经济较发达的省市更高，北京、上
17、海、广东、浙江城镇家庭租房比例分别为 35.8%、36.7%、50.4%、39.8%。采取市场与保障并行的住房供给模式是解决住房结构性供给不足矛盾的主要举措。加快构建以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，结合城镇棚户区改造和老旧小区改造，有效增加保障性住房供给。长租房市场等将成为大城市尤其是特大城市解决新市民、青年人等住房问题的有效途径。以解决新市民住房困难为出发点，大力发展租赁住房，完善长租房政策，扩大中小户型、低租金的保障性租赁住房供给，探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房。房地产开发企业要从单一的开发卖房向开发卖房与房产经营并举转变。据了解，万科、碧桂园、越
18、秀等 20 多家百强房企启动了长租公寓中长期发展战略。如；万科泊寓产品，分布全国 33 个城市，累计开业 13 万间。泊寓是万科旗下的长租公寓品牌，旨在为城市租住人群提供中长期公寓租赁及服务，已经进入北京、上海、广州、深圳、厦门、西安等 30 个城市，为城市年轻奋斗者提供高品质居住空间与创意时尚的智慧生活，为实现“居者有其屋”作出了积极贡献。万科北京成寿寺泊寓项目是万科集团与成寿寺村，利用集体土地合作建设的租赁住房项目，也是北京市首个利用集体土地建设的租赁房项目。该项目位于丰台区方庄桥西南角，区位条件优越，总占地面积约 1.03公顷，地上规划总建筑规模约 2.88 万平方米，可提供租房地视野O
19、ctober 20235赁房源 901 套。项目按照公寓标准进行设计，均为一居室的开间，面积 25 平方米，配有独立的厨房、卫生间，并配备沙发、床等家具，租客可拎包入住。项目商业配套齐全，底层配有商店、咖啡馆、书吧、健身房等设施。项目的东北角有一个 500 平方米的“城市客厅”，作为公共活动空间，供租客会客、聊天。项目于 2020 年 7 月正式运营以来，深受广大居住者喜爱，产生了良好的社会经济效益。（二）改革预售制度，防范化解金融风险。防风险、保安全、稳发展是房地产业发展的基本要求，建设成品房，改革预售制度是开发方式转型的治本之策。住房作为商品必须是完整的产品，传统的毛坯房配套不全、功能缺失
20、、品质低劣，已经无法满足新的市场要求。取消房屋预售，提高房企的门槛将成为新模式下房地产开发管理改革的重点。上世纪 90 年代，我国内地停止住房实物分配，实行商品住房制度。为了解决商品房建设资金不足的问题，学习境外做法引进预售制，允许开发企业销售期房。预售制对促进住宅与房地产业快速发展起到积极的作用，但也带来了很多问题。它是“高负债、高杠杆、高泡沫”的根源，存在巨大金融风险，同时还会引发一系列社会问题，如工程质量、交房时间、房屋面积、配套设施等与承诺有差异，市场预期与现实存在差异，会引发开发企业与业主之间的纠纷，更为严重的是，开发企业资金链断裂会引起一系列金融风险，更有不良开发商卷走预售款，造成
21、严重社会问题。目前，对房地产开发企业从业条件及资质的要求偏低，应以建设高品质房屋为基点，提高开发企业从业门槛和资质管理条件。成品现房销售必将成为新的趋势，从而改变“高负债、高杠杆、高周转”发展模式，改变房地产企业靠数量规模、地段优势、土地增值赢利的粗放型模式，防范化解金融风险，促进房地产市场平稳健康发展。（三）提质增效，建设绿色健康高品质住房推动建筑业工业化、数字化、绿色化改造和提升，大力发展智能建造、智慧管理是促进产业转型升级和提质增效的重要抓手。通过设计创新、技术创新、管理创新，推广应用先进适用的成套技术和绿色建材，建设舒适健康品质优、功能齐全环境美、安全耐久寿命长、管理到位服务好的绿色健
22、康高品质住房是房地产业新模式的主要目标。其一，大力发展工业化建筑。通过多年的探索实践，我国工业化建筑技术日趋成熟，大力发展工业化建筑是高质量发展、绿色发展、低碳发展的有效举措。尤其是装配式装修技术有了长足发展，装配式装修能做到“全标准化设计、全工业化生产、全装配化施工、全信息化管理”和“零缺陷、零污染、零垃圾”的高精细化水平，保证装修工程高质量、高效率、均质化、个性化，具有绿色健康舒适的工程品质。其二，积极推广立体园林住宅。立体园林住宅又称“城市森林花园住宅”，是指以每户拥有面积不小于套内建筑面积的 40%、高度不低于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅，主要分为空中户属庭院住宅和空
23、中共享园林住宅两种类型（T/CECS 855-2021）。立体园林住宅的突出特点：一是作为一种建筑新形态，将别墅、四合院、胡同街巷、电梯房、垂直绿化、空中园林等优势相融合，创造性地应用到城市高层建筑中，整合出一种新的建筑形式。其立面增加了绿色生命元素，造型丰富、美观，让建筑有了活力和温度。二是作为一种居住新模式，“层层有街巷，户户有庭院”是其突出特点。家家户户都有前院后院，感受仿佛居住在四合院和别墅一样的房子里，创建出高品质的居住环境。层层共享空间为邻里之间情感沟通、思想交流、志趣互动等创造了条件，改变了传统鸟笼式居住形态，使生活更加美满与和谐。三是作为一种减排新理念，将绿化从地面景观变成立体
24、景观，增加绿量，美化环境，丰富小区园林绿化的空间结构层次和立体景观艺术效果，减少热岛效应，滞留雨水，吸尘，减少噪音和有害气体等，营造绿色健康生态环境，是节约房地视野October 2023 6资源、减碳减排的新理念新路径。同时，为改善城市生态环境、丰富城市绿化景观和创造城市宜居环境提供了较高的生态经济价值，对土地资源进行高效利用，实现了“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”这一住房和城乡建设事业的新目标。其三，建设超低能耗建筑。超低能耗建筑是适应建筑当地气候特征和场地条件，通过被动式建筑设计最大幅度减少建筑供暖、空调、照明需求，通过主动技术措施最大幅度提高能源设备与系统效率，
25、充分利用可再生能源，以最少的能源消耗提供舒适的室内环境，其建筑能耗降低 60%-75%以上（近零能耗建筑技术标准，GB/T5151350）。零能耗建筑，指的是不消耗常规能源，完全依靠太阳能或者其他可再生能源的建筑。在建筑迈向零能耗目标的过程中，根据其能耗目标实现的难易程度，将其分为三种类型，即超低能耗建筑、近零能耗建筑以及零能耗建筑。超低能耗建筑不仅能减少能源需求，提高能源利用率，还能创造舒适的居住环境，是节能减排、实现碳达峰碳中和目标的有效途径。立体园林建筑是壳，装配式建筑、超低能耗建筑、绿色建筑等是核，以新的建造方式、建筑形态、内在品质全面建设绿色健康高品质住房。（四）多元化经营，促进房地
26、产业健康发展住宅与房地产业已经从传统的增量开发模式向增量开发与存量运营并存模式转变，房地产开发企业走多元化经营之路成为必然趋势。一是城市更新。我国城市发展由大规模增量建设进入存量提质增效和增量结构调整并重的新阶段。党的二十大提出，实施城市更新行动，加强城市基础设施建设，打造宜居、韧性、智慧城市。城市更新工作的总体目标是既要补短板，又要提品质，建设宜居、绿色、韧性、智慧、人文城市，提升人居环境质量。城市更新将是未来城市建设的主要工作，城市更新工作包括老旧小区改造、老厂区改造、老街区改造、城市基础设施改造、既有建筑改造、城市生态修复等。二是物业服务。拓展物业服务范围，促进以居住为核心的生活服务消费
27、，满足人民日益增长的生活需求。发展养老、家政、助餐、电商、健身、文化、教育、医疗保健等服务。运用互联网、物联网、大数据、人工智能等技术，搭建社区综合管理和服务平台，对接公共管理和服务资源，推动线上线下业务融合发展。三是健康养老。党的二十大提出,实施积极应对人口老龄化国家战略，发展养老事业和养老产业。美国经济学家保罗.皮尔泽预言保健产业将成为世界“财富第五波”。保健产业与房地产业的相关领域包括健康颐养和老年养老。健康颐养应做到“预防、治疗、修复、康养”相结合，实现“医、养、居、游”相融合，打造“宜居、宜养、宜游、宜康、宜乐”的设施和环境。养老产业空间很大，截至 2021 年底，我国 60 岁以上
28、人口已经达到 2.67亿，占总人口的 18.9%；65 岁及以上老年人口达 2 亿以上，占总人口的 14.2%，我国已经步入人口老龄化阶段，养老产业将迎来新的发展机遇。四是住房租赁。我国人口向大城市集聚的趋势比较明显，由于大城市住房价格高，新市民、青年人等购房能力不足，租赁成为解决住房问题的现实选择。大力发展住房租赁市场，提供针对不同需求的租赁住房将是解决大城市住房突出问题的有效途径。为鼓励房地产开发企业建设租赁住房、把存量资源改造成租赁住房并加以经营和管理，2023 年 2 月 24 日中国人民银行、银保监会发布了关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿），围绕住房租赁供给侧结构性改革方向，以商业可持续为基本前提，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。住房租赁将成为一个新型行业，以满足市场需求、扩大就业、促进房地产业协调健康发展。（作者单位：住房和城乡建设部科技与产业化发展中心）房地视野
