1、2023年8月（上）/总第338期 7市场监管引 言近年来，国家各项房地产政策陆续出台,市场行情变化波动，相应地也增加了房地产业的开发项目风险因素。只有提高财务风险意识，优化企业财务管理活动，采取有效措施控制财务风险，加快资金周转效率，避免资产流失，完善风险管理机制，才能增强企业的抗风险能力，使企业在竞争激励的市场环境中得以长期生存和健康稳步发展2。1房地产业的财务风险管控重要性财务风险管控是指企业主体对其财务风险的认识与辨别、分析与测评、衡量与估算，并运用一系列科学有效的方法进行风险管理与控制，保障企业财务活动的安全正常开展，避免企业经济利益产生损失的管理过程。1.1 为企业生产经营活动提供
2、良好的运行环境房地产企业在投入大量建设资金后，在较为漫长的建设开发进程中，会面临着来自原材料的成本费用上涨、利率的不断上升，人工费用的增涨，以及市场环境的不断变化的因素影响，使其经营发展呈现出不稳定状态，风险程度不断提升。企业只有通过建立风险管理机制，加强财务风险管控措施，调整改善不良资本结构，降低企业经营和财务杠杆，提高资金的周转效率，才能保障企业的生产经营正常开展运作，有效避免企业流动性风险，为企业的安全生产经营提供安全保障。1.2 促进了企业经营决策的科学性和合理性企业财务风险管理有效保障了企业的资金安全和完整，通过财务数据的测算，建立风险评估模型，深入分析风险类型，实现风险预警功能，提
3、前预知财务风险。当企业的内外部因素发生超常变化时，企业的财务风险预警机制能够提前预测，并及时运用一系列应对措施规避、转移、分散、降低风险。房地产开发项目投资存在着较大的财务风险，企业在项目的投资决策中必须注意风险的预估，做好各种投资风险的应对预案，一旦发生风险事件，可以及时通过预案来处理风险事故，降低和化解投资风险，减少风险损害。只有建立企业财务风险管理体系，才能全面地提升企业各项经营决策的科学性，才能使企业的投资建设稳健运行，给企业创造更多的投资效益，使企业得以发展扩张。2房地产企业的财务风险分析2.1 投资风险房地产企业开发项目需要投入大量资金，建设回收期较长，涉及取得土地、报批报建、规划
4、设计、工程建设、产品预售、竣工验收、产品交付、销售回款等诸多环节，过程较为繁杂，不确定性大，风险程度高。财务风险关联的成本利润等因素主要包括以下各方面：购置土地成本、前期开发成本、建安工程成本、筹资资本成本、项目运营费用、产品销售价格等，这些因素的变动将导致投资资金房地产企业财务风险管控探讨 张韶美（湖南天城置业发展有限公司）摘要：近年来，国家一直提倡“房住不炒”的政策理念，发布了多项稳定房价的调控政策，房地产价格逐步高价回落，加之特殊因素对市场经济的冲击，房地产市场一度出现低迷状态。1在外部环境诸如政策、经济、社会等环境的影响以及企业内部管理的投资、筹资、预算、资金、监控等各类因素的交错作用
5、下，房地产企业处于资产负债率高、开发产品周转率低、资金回笼慢的困难状态，使企业的财务风险不断升高。本文论述了财务风险的产生原因，深入分析了房地产企业在投资、融资、运营、税务等各环节的风险因素，并由此提出了相关建议和改进措施，促使企业加强内部治理，促进房地产企业平稳健康发展。关键词：房地产企业；财务风险；成因；管控张韶美：房地产企业财务风险管控探讨8 2023年8月（上）/总第338期的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性、资产管理的保值增值性等方面形成投资风险。另外国家对房地产业层层的调控政策，趋严的信贷政策，市场供求关系的不平衡，使项目在投资周期内，项目的营运周转出现不稳定状态，实际发
6、生与投资预算产生差距，项目的净现金流量低于预期流量，致使项目的投资回报率达不到必要报酬率，形成较大的投资风险。一些风险意识不强的企业，由于前期可行性研究分析不充分不深入，对国家经济政策的理解不全面，使项目投资预测偏离实际，导致项目的决策失误与回报低下，产生了较大的投资风险3。同时，在企业日常财务管理过程中，由于无法有效控制项目的经营风险，也会给企业带来投资风险。2.2 融资风险房地产企业资产负债率高。融资风险是企业筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。房地产项目体量大，资金需求量高，大部分企业必须利用杠杆资金来开发建设。而定期归还的债务本金和利息给企业资金营运带来了沉重的负担。而近年
7、国家实施“房住不炒”的政策措施，销售增长缓慢，部分三四线城市的销售数据呈下行趋势，市场曾一度低迷，使资金回款不能及时到位，导致资金周转出现障碍，不能按期偿还债务资金，形成债务违约，给企业带来经营损失与信用损害，甚至资金链断裂、停工停产、不能交楼，造成极大的社会负面影响，企业生存出现危机。部分房地产企业通过信托，基金公司等私募渠道等进行外部融资，但资金成本却远高于银行借贷的利率成本，大量的融资费用成为企业经营成本中的一项巨额支出，一旦市场呈现不利走向，产品销售阻滞，经营业绩下滑，销售资金不能回笼，收支出现不平衡，企业将无法承受得起高额的资金成本支付，导致企业经营走向困境4。2.3 运营风险房地产
8、企业开发周期较长，在漫长的开发过程中，由于地方政策的时常变化，以及项目本身的一些特殊状况等因素，常使项目的规划建设等一些建设指标发生调整变动，因而影响项目的开发进度与项目运营流程，一些重大的调整变动甚至会造成项目的停工停滞，给项目带来较大的营运风险5。另一方面，由于项目规模大，历时时间长，而房地产企业上游供应商的市场行情瞬息万变，钢材、水泥、人工等成本费用价格近年来不断上涨，大大提高了房地产项目的建设成本支出。如果企业没有良好的工程管理能力和财务运营水平，则也会影响到项目的工程质量与进度以及资金的周转效率，产生运营风险，阻碍企业发展。2.4 税收风险房地产企业征收的税种复杂繁多，如增值税，企业
9、所得税、土地增值税等，部分房地产企业的管理者和股东存在一定的侥幸心理，采取各种手段和方法，少缴税或晚交税，为企业税收活动带来一定的风险隐患。另一方面，由于企业的办税人员或财务人员专业素质不高，不能深刻认识和正确运用税法条款，错误处理了一些财税事项，即使主观上没有偷漏税的意向，但却造成了偷漏税的事实，也给企业带来了税务风险。企业内控制度的不完善和缺失，内部财税管理活动控制不严格，企业主客观的涉税违法行为就很容易发生。一些管理者希望通过调整财务数据和税收筹划来片面地降低企业税负，往往这些活动已经违反了国家的税收法律法规，导致了更严重的风险。税务风险会导致企业承受经济损失、行政处罚和信誉损失，也是企
10、业财务风险管控的重要组成部分。3房地产企业财务风险产生的原因房地产企业财务风险产生的原因，主要是受到外部因素和内部机制的制约与相关6。3.1 外部因素房地产财务风险涉及的外部环境复杂多变，主要有政策环境、经济环境、社会环境等多方面，外部环境是否稳定平衡，发展变化会不断产生财务风险。宏观政策方面，国家为稳房价，积极推行“刚需”市场，坚持“房住不炒”的原则，大力开展保障性住房的开发建设。为防止市场行情过热以及房价泡沫，长期施行“限购限贷”的控制措施，对稳定房地产市场与保护购房者利益起到了积极的作用，但同时也给房地产企业的投资营运、经济回报、资金运行带来一定的风险因素。经济环境方面，近年来，经济下行
11、压力增大，产品需求与产品供应收缩，缺乏有力的经济增长点，经济发展动力不足，消费、投资等恢复较慢，加上原材料、物流、人工成本的不断上涨，现金支出流量加大，也增加了企业的财务风险。社会环境方面，由于近年人口增长缓慢，人口红利减少，社会呈现老龄化趋向，促使较长时期内的购房需求较前期都出现下降。人口的流动也逐渐放缓，一些人口净流出的城市和地区，实际消费需求的住房越来越少，对房地产市场也存在着非常大的 风险。3.2 内部因素投资决策缺乏科学有效的决策机制，投资可行性分析不深入充分，对风险分析不足、不透，市场预测、项目筹划等内容编制不科学，缺乏指导性，投资估算的指标与参数过时性、粗糙性，缺乏动态管理，造成
12、风险预测不足，缺乏风险应对措施。开发商重经验轻分析，以经验做决策往往带有一定的主观性和局限性，项目风险自然增加。其次，内部风险管理意识薄弱。多数房地产企业内部财政管理权掌握在决策者手中，重开发重销售轻管理现象严重，财务管理水平不高，缺乏预算管理体系，没有发挥预算职能作用7。内控机制不完善，财务控制非常薄弱，不能发挥财务的管控和监督职能，削弱了企业财务的统一管理。一些企业虽建立了内部控制制度，但并未实际执行到位，不能及时察觉风险因素，堵塞风险漏洞，而使企业财务风险逐渐增高。张韶美：房地产企业财务风险管控探讨2023年8月（上）/总第338期 94房地产企业财务风险管控的措施4.1 建立企业投资管
13、理体系首先，做好项目的可行性研究分析，确保投资决策的正确方向性。可行性研究是对项目在技术上和经济上是否可行所进行的科学分析和论证。整个房地产投资过程长，涉面广，过程复杂，有许多不确定的风险因素，因此可行性研究至关重要，其分析评价的结果是确定对此项目是否进行投资和如何进行投资的重要文件依据。可行性研究应进行广泛市场调查，结合规划条件，深入研究相关政策法规，并通过分析房地产市场的交易状况以及发展走势，在项目的投资属性、开发规模、市场销售、开发进度、投资成本、资金概算、投资收益等方面作出合理的预测，为评估项目的投资风险提供定性定量的参考依据。关注国家房地产政策的动态变化，如宏观经济政策产业、财政、税
14、收、货币、住宅政策制度的改革，正确判断房地产市场的发展走势，及时调整投资预算，有效控制投资风险，成立投资内部管理机构，加强对投资的风险评估，投资测算、项目决策，以实现投资收益稳定增加。4.2 筹资风险的控制运用与实际相结合的资金需求估算方法，编制科学合理的融资规划，逐步降低居高不下的资产负债率，促进企业的良性发展。为了为企业提供流动资金，我国的房地产企业融资大部分为中短期融资，而中短期融资成本高，偿还周期短，一旦企业内外部环境发生不利变化，开发产品销售阻滞，回款压力剧增，容易导致企业发生财务危机，资金断链，债务违约。所以房地产企业应提高长期融资的比例，减少短期融资的财务压力，降低筹融资风险。建
15、立合理的负债结构，是保障企业财务状况稳定的重要手段。同时房地产企业也应提高自身盈利能力，增加利润积累，提高自有资金占比，增强企业的抗风险能力。另外房地产企业通过科学严密的财务预测方法，对企业融资规模进行合理预测，避免融资过量，增加企业的财务成本与债务压力，加大企业筹融资风险。做好年度资金总体预算并分解到月度资金计划具体施行，建立起有效的预算管控体系，确保资金循环周转稳定顺畅，使整个公司的战略管理与经营活动富于前瞻性、计划性、可控性，稳步推进项目的开发建设，实现投资收益的最终实现。建立风险预警机制，在项目开发过程中，可以通过各类财务信息，财务报表、管理资料、市场数据、行业数据比对、测算模型等分析
16、方法对资金风险进行检测和评估，及时提示风险并制定风险应对方案，有效防范风险发生。4.3 做好项目的经营风险管控贯彻工程招投标制度，加强工程施工质量管理，防范质量风险。完善企业法制建设管理体制，确保合规经营，规范项目管理，规避开发风险。通过严格合规的招投标流程，合理选择总承包商，做到成本造价核定规范，明确建设工期与进度，落实责任，减少建安成本增加和工期延长的风险，核定不可预见费用或建立风险补偿金，将预计损失摊入开发成本，做好风险补偿机制。加强施工工程管理，做好工程成本造价工作，优化施工设计方案，推行材料采购的招投标制度，全过程有重点的控制，降低投资风险，提高资金的使用效率。加强合同管理，建立健全
17、合同管理制度，及时掌控合同履约进度，明确各方责权利，有效管理合同变更事项，防范法律风险8。4.4 税收风险的防控房地产企业应建立税收风险防范理念。提升相关人员的税收风险防范意识，定期学习培训，及时了解国家税收政策的最新发布，正确处理相关财税事项。建立税收风险识别体系，经常进行纳税“健康体检”，尽早发现税收隐患，及时进行修正补救，积极发挥事前和事中的预警和防治作用。企业既可以采用内部自查的方法，也可以通过第三方咨询鉴证机构来实施税务审计。根据税务风险自查和评估的结果，测算风险管理的成本和效益，设计税务风险管理的流程及控制方法，有效降低和防范税收风险的产生。另一方面，税务筹划也是企业财务管理活动的
18、一个重要组成部分，合理的税务筹划可以有效降低税收成本。企业应深入理解税法精神，遵守税法原则，在不违背税收法规政策的前提下正确进行税务筹划，防范和控制企业的纳税筹划风险。5结 语通过以上分析，在房地产企业中，良好的财务管理对房地产企业是非常重要的，加强财务管理中对风险的识别工作是进一步推动我国房地产行业有效发展的关键所在。房地产企业应不断改进管理形式，提升管理水平，建立风险预警机制，加强财务人员的业务培训，不断改善资本结构，有效施行预算管理，提升运营管理水平，强化过程监督，做好风险管控工作，降低企业成本，创造经济效益，才能使企业更长远和持续地发展。参考文献1崔文吉.房地产财务风险预警系统研究 J
19、.中国国际财经(中英文).2017,(05)67-68.2贾国书.论企业风险管理中风险意识的重要性 J.现代营销(下旬刊).2018,(10)152.3屠顺理.高杠杆下房地产企业财务风险研究 J.中国乡镇企业会计.2022,(09)39-41.4耿加玺.房地产企业财务风险研究 J.中国产经.2021,(05)45-46.5郭雪梅.房地产项目财务风险来源分析与应对策略探析 J.现代经济信息.2018,(15)227.6吕淑萍.房地产企业的财务风险分析与管控措施 J.中国集体经济,2022(34):105-107.7沈倩倩.房地产企业财务风险成因分析及解决措施探讨 J.企业改革与管理,2022(16):125-127.8邹群.HD 集团财务分析与风险控制建议 J.财富时代,2020,No.177(02):222.
