1、AUDIT 审计15房地产是国民经济的重要支柱产业，房地产企业作为我国经济发展的重要支柱，财务管理工作对企业长期稳定发展具有重要意义。税收筹划是房地产企业财务管理流程设计中的一项重要内容，通过合理的税收筹划，可以有效降低企业的纳税负担，提高企业中长期稳定的盈利能力和市场竞争力。本文从房地产企业财务管理的角度出发，探讨如何通过税收筹划来优化房地产企业的财务管理，降低其税负水平，提高其市场竞争力。一、房地产企业财务管理中的税收筹划意义（一）降低企业税负随着社会经济的发展，企业之间的竞争越来越激烈，在这样的大背景下，企业要想在竞争中立于不败之地，就必须加强企业管理，提高企业的综合竞争力。而税收筹划是
2、实现这一目标的重要途径。税收筹划有利于优化企业资源配置，节约成本支出，降低经营风险，提高经济效益。税收筹划对企业而言是一种理性行为。所谓理性行为，就是人们在考虑问题时，把追求自身利益最大化作为目标。在实现这一目标时，往往会在支出和收益之间进行权衡。而税收筹划就是在合理合法合规的前提下，通过事先对整个开发过程涉及的纳税环节进行计划和筹谋，降低综合税负，从而获取最大程度上的经济利益。换言之，税收筹划是一种有计划、有目的、有组织的行为，是纳税人根据法律赋予的权利和义务进行自我管理的行为。（二）提高企业财务管理水平1.制订科学的财务计划税收筹划的核心目标是为了实现企业利润最大化，所以要根据实际情况和市
3、场环境的变化来制订科学合理的财务计划。房地产企业需要根据自身的实际情况，制订出适合企业发展的战略规划，在此基础上，充分考虑土地增值税、房地产开发成本和企业所得税等方面的税收因素，制订出符合实际情况的财务计划。2.优化资源配置税收筹划是根据国家相关政策法规来合理避税，因此可以减少不必要的支出。同时，可以通过资源优化配置来减少企业资金支出，从而节约成本，提高企业效益。此外，税收筹划还可以通过合理避税来减少税收支出，进而降低企业的税负。3.加强风险管理在税收筹划中，风险管理是非常重要的内容。房地产企业需要充分考虑各种风险因素，制定出相应的应对措施。在实际工作中，要根据市场环境和自身发展情况来确定纳税
4、金额和纳税比例。同时还要加强对财务风险的管理。对于存在较大房地产企业财务管理中的税收筹划研究杭州旅投房地产开发有限公司孟岚（浙江杭州）AUDIT 审计16财务风险的项目，需要采取有效措施来降低财务风险。4.提高企业效益税收筹划可以通过减少纳税金额、减少税收负担等方式降低企业成本支出，从而提高企业效益。此外，通过合理避税也可以降低企业税收负担。房地产企业在运营过程中要充分考虑自身情况和市场环境变化情况，在此基础上进行税务筹划工作。5.提升管理水平税收筹划需要专业人员进行操作，因此需要提升相关人员对税法的熟悉度和业务能力，并严格按照规定操作。同时，还要建立健全税务风险预警机制和税务信息共享平台，保
5、证房地产企业能够及时了解相关税务信息并做好风险管控工作。（三）增强企业竞争力对房地产企业而言，合理的税收筹划不仅可以帮助企业少缴税款，而且可以提高其经营效率，进而提高企业竞争力。因此，房地产企业应加强税收筹划管理。首先，应确定合理的纳税方式。房地产企业在进行税收筹划时，应考虑到自身的经济实力、资金来源、产品销售情况等因素。其次，应合理规划税收项目。房地产企业在进行税收筹划时，应考虑到税法中的具体规定。如土地使用税是按照土地面积来计算的，但在实际工作中却是按房地产项目进行划分的。最后，应重视对税种、税率、优惠政策等内容的学习与研究，并制订出符合自身实际情况的税收筹划方案。（四）实现社会资源合理配
6、置合理的税收筹划能在一定程度上避免企业面临经营风险，为企业提供一定的现金流支持，帮助企业实现持续稳定发展。房地产企业在税收筹划的过程中，会综合考虑整个国家的税收政策，合理规避风险，确保税收筹划不会损害到国家的税收利益。同时，从社会利益出发，要避免对企业本身造成负面影响。二、房地产企业财务管理中的税收筹划方法税收筹划是在合情合理合法的基础上进行的，下面以一个综合开发项目的土地增值税为例，从土地成本、项目管理费、借款费用、精装修成本等方面进行筹划分析。（一）总体原则：在综合住宅（可售）和商业（可售+自持）等业态的房地产开发项目中，税收筹划空间较大，总体原则可以通过可售物业开发成本最大化、自持物业开
7、发成本最小化，在工程开发成本合法的基础上，尽可能从自持物业向可售物业转移，以达到可售物业土地增值税和企业所得税降低，自持物业房产税降低的筹划目的。（二）土地成本分摊的筹划思路：1.商业、住 宅、公共绿地按占地面积平均分配；2.将公共绿化的土地费用平均分摊至商业和住宅用地中。分摊后，如住宅部分的土地面积占总占地面积的比例较低时，则按此方法分摊的住宅土地成本就会增加，从而达到节税的目的。当然，分摊方法需与当地主管税务机关沟通。（三）项目管理费筹划思路：通常情况下，项目管理费按照每个地块建安成本的一定比例进行分摊。税收筹划中，可以通过设置“管理难度、管理复杂系数”来重新分配管理费在各业态中的分布，其
8、中“难度系数”可以通过相关部门提供难度系数资料或收集同类企业同类业务处理案例的方式来取得，使税务局充分相信分摊的可行性。合理提高可售部分管理费用分摊，从而达到节税的目的。（四）借款费用筹划思路：通过对房地产开发项目有关利息支出的测算，选择按据实扣除或按限额扣除。根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则规定，1.财务费用中的利息支出，凡AUDIT 审计17能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 5%以内计算扣除。可扣除开发成本费用
9、=利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%。2.凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的 10%以内计算扣除。可扣除开发成本费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）10%。通过税收筹划分析，实际支出的利息费用大于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）5%的，选择纳税人提供金融机构贷款信息证明资料后据实扣除的方法；若不足 5%的，则选择不提供证明，按限额扣除的方法。（五）精装修成本筹划思路：1.通过合理提高精装修单方成本，增加整体开发成本；2.精装修整体成
10、本分摊比例在合理范围内向可售物业倾斜，从而达到节税的目的。但必须注意与同地段同类型项目进行横向比较，同时分摊比例的合理性还需成本部门提供有力证据，应对税务部门的质疑。三、房地产企业财务管理中的税收筹划应用策略（一）完善风险管理机制，保证税收筹划风险可控房地产企业在进行税收筹划时，需要注意识别开发全流程中出现的内部风险和外部风险，建立完善的风险管理机制，针对风险预警应当及时发现并制定应对措施，提前防范。针对重点关注的风险，需进行持续的监控，确保税收筹划风险可控。（二）建立税务内控体系，强化监督效果房地产企业首先要加快建立规范的税务内部控制体系，制定完善的内部控制制度。在积极防范税务风险的基础上，
11、创造合理的税务价值，组建有效的内部税务组织，加强税务内部控制审计，评价企业纳税控制缺陷，强化税收筹划过程的监督效果。（三）加强信息收集和管理，准确把握方向房地产企业应当注重税务相关信息的收集、处理和传递，建立和完善税收法规库，及时收集、更新、汇总企业适用的税法法规。实时关注企业外部营商环境的变化，包括外部经济大环境的发展趋势和国家政策的变动，掌握税收优惠政策的时效性和区域性，准确把握现行税收政策，研判税收优惠政策对企业经营效益的影响，审时度势，正确利用国家税收政策，降低税务风险的发生概率。（四）定期开展员工税务知识培训，提高员工税收筹划意识为降低税收筹划风险，企业要定期开展对员工财务知识、税收政策的更新培训，通过系统的培训课程、模拟演练实操案例等方式提高员工税收筹划意识、风险防范意识，合理合规开展税收筹划，预防和减少风险的发生。四、结语综上所述，通过研究和探讨可以看出，税收筹划在房地产企业财务管理中具有重要意义。随着我国整体经济的快速发展和城市化进程的不断加速推进，房地产行业迎来了一轮快速发展期，但近年行业规模筑顶，增速放缓，也是不争的事实。在这个阶段，如何提高企业竞争力，勤练内功，提高房地产企业财务管理能力，深度开展税收筹划是一个重要的部分。合理的税收筹划可以有效降低企业的纳税负担，提高其盈利能力和市场竞争力，从而推动房地产企业长期稳定发展。
