1、全国流通经济189会计审计房地产企业债务风险研究 基于新华联控股的案例 邵元（保利淮海房地产发展有限公司，江苏 徐州 221000）摘要：房地产行业当前已经成为国民经济各行业中企业负债率最高的行业。而且在房地产行业内，以新华联控股为首的房地产企业得到了快速的发展，迅速占领了庞大的中国房地产市场，并且将业务拓展到了国外，掌握了房地产行业的话语权。本文以新华联控股为探讨案例，旨在通过对新华联控股的偿债能力分析和债务风险分析来反映房地产行业当前的债务承担情况。基于此，本文先对房地产企业的债务风险类型进行了分别阐述分析，主要对四类常见的债务风险展开了解释。而后以新华联控股的相关财务数据和会计信息为主，
2、对新华联控股的债务风险以及偿债能力等进行了分析，并且在此基础上探讨了房地产企业债务风险的影响因素，针对性提出了房地产企业防范和应对债务风险的策略和方法，希望能够有效地降低房地产企业的经营债务风险，为房地产企业提供有效的参考。关键词：房地产企业；债务风险；新华联控股中图分类号：F714文献识别码：A文章编号：2096-3157（2023）18-0189-04房地产企业的债务风险类型比较多，影响因素也比较繁杂，受各种宏观和微观因素的影响，并且不同的因素对其具体的影响程度不同，是房地产企业经营管理过程中常见的风险类型，对企业的正常经营发展具有较为直接和重要的影响。而房地产企业作为债务风险显著较高的企
3、业，具有较高的代表性和研究意义，其中新华联控股作为涉及房地产行业的企业，具有较高的负债规模和偿债压力，具有一定的代表性和典型性。因此，本文旨在通过对新华联控股的债务风险深入挖掘整个房地产行业发展过程中存在的债务风险防控和管理问题，进一步丰富有关领域的研究，解决当前房地产行业发展的困境，保障宏观经济的稳定健康发展。一、房地产企业的债务风险类型1.筹资风险房地产企业的筹资风险主要分为两类。一类是因为房地产企业手上可用的现金资源短缺或者是债务期间过短而导致的筹资风险。主要是因为还款期限安排不合理而导致的还款期和资金充足期错开，导致资金资源周转不开从而无法及时还款。另一类是因为房地产企业自身的偿债压力
4、过高并且无力偿还相应的本金和利息，即约定期间内无法顺利地还本付息从而引发的筹资风险1。主要是因为房地产自身的资产规模和偿债能力不够高，不足以偿还债务，不是时间问题，而是偿债能力的问题。房地产企业的筹资风险较为严重，一般容易导致企业陷入贷款偿还的纠纷当中，严重时可能会被列入失信企业名单，影响后续的融资工作，给企业带来不可挽回的巨大损失。2.投资风险房地产企业债务风险中的投资风险可以分为市场风险和政策风险。市场风险主要是指房地产企业受到各种市场因素的影响而导致住房消费市场萎缩，销售量下降从而导致的楼盘滞销。在宏观经济形势不好的状态下，消费者的住房购买能力和消费欲望下降，导致住房消费市场整体上也会受
5、到影响，住房不能如期销售出去，房地产企业无法获得预期的投资收益，住房库存增多，极大地减缓了其资金周转速度。而在房地产项目投资建设中投入了大量的资金，不能按时收回会影响房地产企业其他业务项目的开展，增加了其投资风险2。而房地产企业的政策风险主要是指国家对房地产行业以及金融的调控和指导，例如出台相应的信贷政策，可能会影响房地产企业的贷款成功率。另外，房地产企业的税负负担相对较大，税收政策也会影响其投资收益，当税负过高时会降低投资效率。3.经营风险房地产企业的经营风险主要是指其自身经营管理和内部控制管理不善带来的内生性风险。首先，房地产企业的销售经营业务效果不佳，住房以及相关的产品和服务销售不出去，
6、经济效益得不到保障，从而使得房地产企业的还款能力显著降低。另外，房地产企业财务内控制度管理体系不完善，导致房地产企业不能高效地处理企业的资金资源管理问题，资金的掌控和调配不够科学，更加容易导致资金资源浪费，使得房地产企业的财务管理风险显著增加。其次，房地产企业售后服务和相应服务的营销管理质量较差，容易使房地产企业的名声受损，不全国流通经济190会计审计利于其品牌的建设，导致其难以吸引投资，在其需要资金时可能存在融资困难，从而引发一系列的财务风险。4.现金流风险现金流风险是房地产企业债务风险中最主要的组成部分。房地产企业的资金回笼周期比较长，库存周转率比较慢，库存周转时间长，资金回收和应收账款回
7、收较为缓慢。但是从房地产项目开发开始每一个环节都需要大量的现金投入，如果房地产企业一旦切断资金流就会导致相应的项目不能继续推进，使得之前投入的大量资金资源付诸东流，影响整个房地产企业的正常运行，导致其陷入财务困境。并且在资金链断裂的情况下无法顺利偿还相应的债务。因此，现金流的科学合理管理对于房地产企业而言至关重要，是房地产企业正常经营并且顺利偿还债券的重要保障。二、新华联控股债务风险识别与分析1.新华联控股介绍新华联控股于 1990 年成立，最初主营业务为国际贸易，历经33年的持续经营和发展，目前已经成为中国民营企业前50强，业务涉及房地产、化工、矿业、房地产以及金融投资等多个行业，主营业务遍
8、及国内外，整体规模较为庞大。新华联房产是华联控股旗下的知名品牌，在基础设施建设、商品房建设等领域发挥出巨大潜能。但是 2020 年，新华联控股受到资金链断裂、资金流动性不足等因素的影响，导致新华联控股陆续出现债务逾期、债务违约及诉讼、仲裁等情形，新华联控股的资产因为涉及诉讼被申请冻结，给新华联控股的正常生产经营活动产生了较为不利的影响。由此可以看出，房地产企业的负债率过高、负债压力大的问题普遍存在且损失较高。2.债务风险识别与分析（1）筹资风险新华联控股的筹资渠道较为单一，过度依赖商业银行贷款和股权融资等，承担着较大的负债压力。并且新华联控股的筹资成本比较高，长期借贷逐年增加，信贷规模逐年增长
9、，为了满足其盲目多元化经营的目标而大肆借款，存在着较为显著的筹资风险。（2）资本结构构成新华联控股近几年资本结构如表 1 所示。从新华联控股的资产总额变化来看，20192022 年的资产总额呈现显著下降趋势，下降速度快，下降势头较强。从负债总额来，四年间新华联控股的负债总额减少，2019 年和 2020 年负债总额规模较大，所有者权益较低，陷入了债务风险。2021 年后，新华联控股通过破产重组再次恢复经营运行活力。表1新华联控股20192022年资本结构 单位：亿元2019年2020年2021年2022年资产总额12110895.86192.359负债总额64.95950.19035.7442
10、9.763所有者权益总额56.46158.25560.11762.596（3）偿债能力分析第一，短期负债率分析。新华联控股 20192022 年流动比率以及速动比率的变化表如表 2 所示。新华联控股 2019 年至2022 年，流动比率和速动比率都呈现增加趋势，其短期偿债能力在 2021 年后逐渐好转。表220192022年短期偿债能力对比2019年2020年2021年2022年流动比率2.142.773.193.00速动比率1.421.711.782.10第二，长期负债率分析。新华联控股 20192022 年的资产负债率如表 3 所示。新华联控股的资产负债率明显高于同行业平均水平，资产负债率
11、明显偏高，负债规模较大，偿债的风险自然也相对较高。表3新华联控股长期负债率对比2019年2020年2021年2022年资产负债率（%）76.4083.4589.9495.58行业均值（%）78.1879.369.7379.46（4）周转率分析房地产行业本身资金周转率就比较慢，房地产项目建设周期长，资金回收期也比较长，因此比较容易出现债务风险。第一，存货周转率分析。新华联控股的存货周转天数相对较高，平均存货周转天数超过三年，2021 年更是超过四年，整体较长的存货周转天数较长，资金周转速度较慢，给新华联控股带来了较大的财务风险。表420192022年平均存货周转天数对比2019年2020年202
12、1年2022年存货周转天数（天）1379.311230.771561.14830.45第二，应收账款周转率分析。新华联控股的应收账款周转率呈现波动趋势，2021 年较高，2022 年再次回落，说明新华联控股的资金回收速度不稳定，在 2020 年陷入债务危机时，因为应收账款周转率没有达到较高水准，从而导致其资金回收不及时，影响新华联控股的债务偿还成功率。从新华联控股的主营业务，即房地产业务来看，应收账款周转率仍然拖了后腿。一方面，应收账款回收的问题会导致新华联控股难以及时的收回投资资金；另一方面，高额的负债与周转不开的现金流，导致新华联控股极其容易陷入偿债风险当中去。表520172020年应收账
13、款周转率对比2019年2020年2021年2022年应收账款周转率（次）115.67121.74204.71104.16第三，总资产周转率分析。新华联控股总资产周转率较为稳定，在 2021 年有显著提升，总体来看都保持在 0.1 上下浮动。在房地产库存充足的情况下，新华联控股的潜在偿债能力相对较高。受到 2020 债务危机的影响，2021 年新华联控股的总资产负债率显著下降。全国流通经济191会计审计表620172020年总资产周转率对比2019年2020年2021年2022年总资产周转率（次）0.27510.23540.18420.2491三、房地产企业债务风险的影响因素1.宏观经济环境房地
14、产企业的债务风险发生概率受宏观经济环境的影响。房地产行业是国民经济的支柱产业，是国民经济的重要组成结构，在经济发展过程中发挥着重要的作用，并且与经济发展休戚与共。基于此，当宏观经济环境出现变动时，房地产企业也能够明显感受到相应的变化，并且受到宏观经济的影响。例如世界经济的不平等发展下，房地产企业开拓国外市场，到国外投资开发3。但是由于房地产企业的资金回笼时间较长，在回收资金时可能因为投资国家宏观经济环境的大变动导致汇率发生较大的变化，从而影响房地产企业的后续收益，影响其现金收益以及偿债能力。他国利率和两国汇率的变动可能导致贷款利息的实际增加，增加房地产企业的债务风险。2.微观经济政策国家政府对
15、于房地产行业这一国民支柱产业向来表现出较强的关注度，因为房地产行业不仅涉及地产，还影响到金融行业、租赁行业以及商务服务业等。基于此，国家和政府会定期针对房地产行业的发展颁布和实施相应的政策与指导性文件。而这些微观经济政策可能会进一步增强负债规模本身就比较大的房地产企业的负债压力，减轻偿债压力较小的企业的债务风险。3.企业内部运营因素根据新华联控股的相关财务数据分析以及债务指标分析可知，影响房地产企业债务风险的内部运营因素主要包括自身的资本结构、投资结构以及财务制度等。（1）资本结构不合理资本结构不合理导致房地产企业的短期负债总额以及占负债总额的比例过高，房地产企业的短期偿债压力大，短期内调控资
16、金的难度大，从而导致其难以有效地在约定时间内还本付息，从而容易陷入偿债风险。因此，一味追求资产规模而忽视负债规模的控制会导致房地产企业资本结构失衡，从而增强房地产企业的债务风险。（2）投资结构不合理另外，房地产企业投资不合理会导致投资风险的形成，投资风险下可能导致房地产企业的投资回报率过低甚至为负，房地产企业没有资金回收，无法偿还该偿还的相关债务，主要是指来源于各大商业银行的大规模贷款。并且，房地产项目投资的额度一般都比较大，负债规模大，在没有资金回收的情况下，房地产企业应用自己的资金流还本付息不现实4。（3）财务制度不合理房地产企业的财务管理制度也会影响其资金的周转和利用效率，房地产企业的财
17、务预算、成本控制和资金管理等工作都会对其债务风险产生影响。在财务制度不合理的情况下，房地产企业的资金利用率相对低效，会间接地提高房地产企业的债务风险。四、房地产企业防范应对债务风险的对策从新华联控股的债务风险识别以及分析中可以确定影响房地产企业债务风险的因素，因此需要正确应对相应的债务风险，并且探寻正确的债务风险防范和应对策略。1.优化房地产企业资本结构房地产企业应当进一步优化自身的资本结构，最核心的工作是需要控制房地产企业的负债总额，将其控制在一个合理的范围水平内，不能超过安全的负债总额范围，也不适宜过低。首先，要充分应用各种负债资金来拓宽经营业务，并且科学地确定自身偿债能力和债务违约率，确
18、定科学的负债范围5。在降低房地产负债总额时需要重点降低其短期负债总额和比例，调节短期负债和长期负债的比例。房地产企业短期负债占比过大会导致企业资金周转不过来，与房地产较长的资金周转时间相互矛盾，从而容易出现偿还期到了但是应收账款和周转资金没到账的情况，导致房地产企业陷入偿债纠纷和风险当中。严重时会导致房地产企业名誉受损，商业银行对其信用等级评定降低，影响后续的商业银行信贷申请成功率。因此，在适合的负债总额范围内，房地产企业需要适当增加长期负债，用长期负债替代短期负债。其次，为了优化房地产企业的所有者权益结构，还需要增加股权融资比例，通过权益性融资来替代负债性融资，有效地缓解房地产企业的偿债压力
19、。而后，房地产企业还需要根据自身实际债务压力选择合适的股利分配政策。在债务性融资比例普遍较高，偿债压力普遍较强的房地产企业而言，应当选择低股利政策，有效地减轻房地产企业的偿债压力。2.房地产企业加速“去库存”“去杠杆”房地产企业库存周转率较低，库存周转天数较长，新华联控股的库存周转天数超过三年，最高是接近四年。库存数量过多是房地产企业当前普遍存在的显著特点。并且，房地产建筑的大量修建需要大规模和大量的资金资源投入，用以购买建筑材料、支付施工费等。而这部分资金需要房地产建筑库存销售出去后才能够回收。基于此，针对房地产企业存在的这一问题，应当加速推动“去库存”和“去杠杆”改革。首先，将“去库存”作
20、为房地产企业提高库存周转率、降低其债务风险的重要突破口。“去库存”关键在于迎合消费者的实际消费能力，主动让利，激发消费者的消费欲望。其次，房地产企业需要大力“去杠杆”，采取薄利多销的经营销售政策，通过薄利多销加速房地产建筑销售，通过降低首付比例、单位价格的方式来激发住房市场的消费潜能。在此基础上，房地产企业能够更快地回笼资金，延长自身的现金流，增强房地产企业的债务风险应对能力。3.增强债务风险控制力度房地产企业需要增强债务风险的控制力度，通过开展科学合理的业务经营管理工作和财务管理工作来降低财务风险发生全国流通经济192会计审计的概率。首先，房地产企业需要增强对财务报表以及现金流量表等重要报表
21、的分析掌握熟练度6。例如增强对企业现金流量表的分析和使用，通过全面分析房地产企业的现金流量表来分析整个企业的经营状况，对企业的销售经营能力、偿债能力、投资能力等进行细致的分析，并且在制定相应的经济业务决策前参照现金流量表以及其他的财务报表展开准确的分析，确定当下房地产企业的债务承担能力和风险应对能力，在此基础上稳健地制定相应的业务经营决策。另外，房地产企业需要增强建筑材料和设备等资产的成本预算以及费用管理工作。因为建筑材料和设备在房地产企业总成本费用中占据着重要的比重，并且是房地产企业负债的主要来源。基于此，房地产企业建立起精细化的建筑材料和设备成本预算和实际费用管理制度体系，减少资金资源的过
22、程性浪费。通过减少建筑材料和设备等成本费用，房地产企业可以有效地降低总体债务规模，增强自身的债务风险控制的有效性，助力房地产企业将债务风险控制在一个更加可控的范围内，减少房地产企业债务风险的发生概率。4.提高资金回收管理效率房地产企业是否能够应对债务风险的决定因素是房地产企业的现金流和资金链运行状况，当房地产企业的现金足够多的时候，能够及时地偿还一些短期负债或者是更长期限的贷款，免于陷入偿债的纠纷7。因此，房地产企业要做好资金管理，有效地提升资金回收管理效率，提高房地产企业的资金利用率。首先，房地产企业应当根据自身经营管理需要和战略发展计划的实施需要科学地制定现金使用计划，配合全面预算管理工作
23、，使得房地产企业的现金资源能够用到刀尖上。其次，房地产企业还需要增强应收账款管理工作。房地产企业的应收账款规模较大，高于其他行业的平均水平。而应收账款过高，说明房地产企业掌握的现金相对较少，在偿还债务的期间虽然房地产企业账面上有大规模的应收账款，但是仍然无法顺利地偿还相应的债款。因此，房地产企业应当进一步完善应收账款管理制度，提高房地产企业应收账款的周转率，减少长期拖账、赖账的情况，对于拖账、赖账的客户予以信用降级处理。基于此，房地产企业能够更加高效地管理应回收资金，减少债务风险发生的概率。5.完善大型企业债务风险监测和处置体系为了减少大型房地产企业发生债务风险所给金融市场以及房地产行业带来的
24、负面影响，相关部门需要完善大型企业债务风险监测和处置体系。新华联控股的债务违约行为给相关债权人甚至是房地产金融市场都带来了一定的负面影响。基于此，政府需要参与到房地产企业的债务风险监测工作中来，并且增强对大型房地产企业财务数据的审计质量，降低因为大型房地产企业发生债务风险而带来市场系统性风险概率。首先，国家要加强宏观调控和微观调控，在把握经济发展大局的同时制定房地产行业发展的总体规划方案，照着绿色化的方向推动建筑行业发展，以“保交楼、稳民生”为主要目标和原则，推动房地产行业的健康发展8。其次，相关部门还需要加快推动房地产企业债务风险大数据监测服务平台的假设和应用，将相应各房地产企业接入数据监测
25、服务平台，从而有效地提高大型房地产企业债务风险的防控效率。五、结语综上所述，通过对新华联控股债务风险的分析，对各债务风险指标和数据的分析可以反映出房地产行业发展的普遍性问题，仍然有很多房地产企业存在着与新华联控股一样的问题，负债总额过高、资产负债率过高、存货周转率速度慢等问题极大地提高了房地产企业的债务风险。而为了有效地防范和控制相应的债务风险，应当深入分析和挖掘影响房地产企业债务风险的主要因素以及债务风险形成的机制，并且联合社会各方力量全力推动房地产企业债务风险防控管理有效性的增强。首先，房地产企业需要正确认识自身的资本结构，意识到资本结构的问题，降低企业的负债总额。其次，房地产企业需要加速
26、“去库存”“去杠杆”，有效地降低房地产企业的房地产建筑库存，有效地提升其库存周转率，降低房地产企业的债务风险压力。再次还需要增强房地产企业的债务风险控制力度，从多个角度来将房地产企业的债务风险控制在企业的承受范围之内。同时还需要围绕企业的应收账款建立起完善的资金回收管理制度体系。最后，需要完善大型企业债务风险监测和处置体系，为房地产企业的发展营造良好的行业环境。参考文献：1 许丹丹，上官鸣.新华联控股财务危机成因探究 J.财会研究，2022（1）：41-46.2 杨妍君.销售业务视角下的企业内部控制问题研究：基于南京红宝丽集团的案例研究 J.品牌研究，2020（2）：117-119.3 王福平
27、.投资性企业审计风险的控制对策研究：以房地产企业为例 J.中国商论，2020（6）：152-153.4 符向菁.房地产企业破产风险：基于 Z-score 模型的实证研究 J.理财周刊，2020（31）：199.5 周泽将，王怡晨.房地产存货、宏观经济形势与企业风险承担：基于中国房地产上市公司的经验证据J.江淮论坛，2020（1）：110-115.6 贺妍.房地产企业资本运营转型案例分析：以碧桂园集团为例 J.中国乡镇企业会计，2021（1）：59-61.7 李玉鼎.国有房地产企业绩效考核及成本管控：基于 ABC置业集团的案例分析 J.经营者，2020（7）：225，261.8 穆颖，张玉明.基于 KMV 模型的新华联控股的信用风险评估研究 J.吉林金融研究，2021（11）：9-12.作者简介：邵元，供职于保利淮海房地产发展有限公司，中级会计师。
