1、2023.10 87房屋承租人优先购买权是指在出租人与承租人所签订的房屋租赁合同合法有效的前提下，出租人在房屋租赁合同有效期内出卖租赁房屋时，应对承租人履行必要的通知义务，承租人在接到通知后，依法享有以同等条件获得优先于第三人购得租赁房屋的权利。（1）虽然房屋承租人优先购买权的产生有其历史必然性，但随着时代的发展，这一制度的存续已违背其设置初衷，并无法显现其现代应用价值。从理论和实践层面思考房屋承租人优先购买权的存废之争，体现了权利内涵与外延的博弈，为权利制度的未来发展方向提供了路径指引。一、房屋承租人优先购买权之价值反思法律制度的设计有其存在的立法价值，房屋承租人优先购买权的立法价值主要体现
2、为其所实现的公平、效率和秩序价值。而现今，面临市场经济的加速发展以及房地产产业的扩张，对房屋承租人优先购买权存续的现实价值应重新整合分析，从而明辨其价值应然。（一）房屋承租人优先购买权之价值功能房屋承租人优先购买权的价值功能主要体现在三方面，即确保实质公平实现的公平价值、保障最高效率发挥的效率价值以及维护社会秩序稳定的秩序价值。这三方面系统体现了房屋承租人优先购买权从微观层面到宏观层面对促进个人权益保护、市场经济发展和整个社会和谐所产生的意义。1.公平价值：确保实质公平的实现新中国建立前并未有对房屋承租人优先购买权的明确立法规定，古代先买权制度更多强调的是亲邻先买权，以体现对家族伦理道德的重视
3、。新中国成立后，承租人优先购买权制度伴随社会的发展逐渐由政策上升为法律。（2）早期立法对这一制度的承认更多考量的是对社会弱者的关爱和救济。制度确认之时的房屋资源较为紧缺，对房屋信息也无法及时把握，房屋承租人因有限的经济能力无法购得个理论探讨房屋承租人优先购买权之否定张小余摘要：房屋承租人优先购买权的产生和存在具有鲜明的时代背景和价值意义，曾是我国私法领域中的一项重要制度。然而，随着社会的发展，这一权利的存续已违背了公平价值、阻碍了效率价值、扰乱了秩序价值。该制度在实践应用中也无法平衡该制度牵涉的出租人、承租人与第三人之间的利益关系，使出租人遭受权利限制的困境、承租人经历权利行使的困境、第三人陷
4、入权利维护的困境。房屋承租人优先购买权已无法实现制度设计之初衷、目的和功用，应在立法上予以否定。目前，已有的法律规制方式已经实现了对承租人缔约利益保障，“买卖不破租赁”原则的法律适用更加符合承租人缔结租赁合同的目的，预先约定优先购买权的存在可满足承租人的个性要求。对房屋承租人优先购买权的废止不仅不会影响现有法律规范的运行，反而符合未来的制度发展趋势，有益于实现我国法律体系的整体协调、良性规制。关键词：房屋承租人；优先购买权；价值反思；应用困境；买卖不破租赁基金项目：广东警官学院科研资助项目“习近平法治思想与公安执法规范化”（2022QN02）中图分类号：D923.6 文献标识码：文章编号：20
5、96-5982（2023）10-0087-0888人房屋，只能通过房屋租住解决基本的居住需要。为维护这类弱势群体的生存权益，保障他们拥有稳定的居所，防止无家可归而引发社会动荡，房屋承租人优先购买权在这样的历史条件下应运而生。（3）这一制度的确立，通过对房屋出租人出卖行为的法定限制以实现社会整体利益的平衡与协调，体现了国家立法所倡导的实质公平价值。2.效率价值：保障最高效率的发挥房屋承租人优先购买权的效率价值主要体现为对租赁房屋利用效率和对市场交易效率的提高两方面。其一，从对租赁房屋利用效率的提高角度来看，房屋承租人优先购买权的存在使承租人具有获得其所租赁房屋所有权的可能性。在这一前提下，承租人
6、在使用房屋的过程中便更愿意投入人力、物力和财力进行装饰改造，提高房屋的使用价值，并能合理、谨慎地使用租赁房屋；其二，从对市场交易效率的提高角度来看，一旦房屋承租人优先购买权得以实现，那么承租房屋的使用人便可转化为所有人。使用人与所有人的合二为一不仅可以简化交易程序，还能降低交易成本，承租人不必再花费精力与体力找房、租房或买房、搬家等，效率价值得到最大程度的体现。（4）3.秩序价值：维护社会秩序的稳定房屋承租人优先购买权的秩序价值主要表现为其对稳定社会秩序的积极意义。首先，房屋承租人优先购买权的存在有利于避免利益冲突。当承租人实现了其对租赁房屋的优先购买权，便屏蔽了第三人加入房屋销售关系，净化了
7、出租人与承租人之间的法定买卖关系，防止了多层次、多样态法律关系的存在所导致利益和权利冲突的增多，稳定了社会生活秩序。（5）其次，房屋承租人优先购买权的存在，让最需要继续使用租赁房屋的承租人取得了房屋所有权，实现了物尽其用。（6）在不损害出租人经济利益的情形下，提供了相对公平的交易环境，使原本对租赁房屋的状况、价值等已经比较熟悉的承租人可不间断地充分利用租赁房屋，达到房产资源的合理优化配置，平衡了出租人与承租人之间的利益关系，维护了社会秩序的有序健康发展。（二）房屋承租人优先购买权之价值分析时代的发展演变使得房屋承租人优先购买权的存续不仅不再发挥应有的公平、效率及秩序价值，反而违背了公平价值之制
8、度初衷、阻碍了效率价值之制度功用、扰乱了秩序价值之制度目的。法律本身具有稳定性及滞后性，有时无法及时调整变化了的社会关系，在现今时代背景下，房屋承租人优先购买权设置之初的价值考量已呈现功能错位，应予以逐一阐释剖析。1.违背公平价值之制度初衷房屋承租人优先购买权是以对弱者利益特殊保护的人性理念为存在根基，而在目前的经济发展水平下，对“弱者”的概念应当进一步明确房屋承租人是否为真正的弱者。弱者是通过比较，相对于强者而存在。其既可指身体素质较差者，也可指意志薄弱的人，还可指经济水平较低的群体等。对房屋承租人的特别保护正是因为这一群体相对于有房一族而言为经济实力不足的人群，需要立法的偏重关怀和照拂。在
9、过去房屋资源匮乏、人民普遍贫穷的时代，赋予房屋承租人优先购买权确实能在一定程度上维护承租人“居者有其屋”的理想愿景。而在经济高速发展的现代社会，房产资源愈加丰富，互联网、物联网等网络体系的搭建以及人工智能技术的广泛应用为房屋承租人提供了更多满足其居住需求的路径，即便承租人的经济实力有限，其也可利用现代信息化技术手段快速寻求其他可供租住或可负担购买的房屋。另外，租住房屋人并非全部均为经济实力不足者，租住目的现已呈现多元化态势，承租人租赁房屋的用途主要包括居住使用以及商务利用。在居住使用的情形下，确实存在经济水平较低的劳动务工者租住房屋以满足其居住需要，但也存在为方便个人工作、子女读书、享受别样生
10、活环境等目的而租住房屋，这类人群并非经济实力不够，实际上其租住房屋仅为满足其特殊的生活、工作需求而已；在商务利用的情形下，既然是商务利用，综合多样经营成本的考量，对利益最大化的追求便是此类房屋租赁的最终目的。一般而言，商务经营者的经济实力不等，有些确实处于创业阶段或者经营困难阶段经济实力较弱，而有些经济实力较强的经营者是本着成本与收益之间的比重而选择商务租赁。由此，时代背景不同，对弱者的认定也存在差异，现代社会背景下的承租人与弱者之间并无必然联系。（7）再者，房屋承租人优先购买权的设置最初是为了保障对承租人个人生存权益的维护，满足其基本的居住需求。随着现代市场经济的蓬勃发展，租赁房屋从事商业利
11、用的情况越来越多，原本为体现对特殊弱势群体的人道关怀与商业上对利益最大化的2023.10 89追求目的大相径庭，明显违背了这一制度的立法目的，并未体现实质公平的法律要求。2.阻碍效率价值之制度功用房屋承租人优先购买权的存在实则并未实现最高效率的发挥。其一，从对租赁房屋的利用效率方面来看，房屋承租人在租赁房屋时，并未以未来有购买该房屋的可能性而承租，而是因为其对房屋存在现实使用需求。承租人对租赁房屋的投资也是按照个人对房屋的利用需要而实施的，并不是以未来所有人的角色而装饰改造，也无所谓谈及因承租人优先购买权的存在而合理、谨慎使用房屋从而提高对租赁房屋的利用效率。其二，从对市场交易效率的影响方面来
12、看，承租人优先购买权的存在不仅无法体现最大效益价值，反而有悖于正常交易效率的实现。为确保这一权利的有效行使，国家通过立法规范强制增加了出租人出卖租赁房屋的交易环节，限制其对交易伙伴自由选择的意思自治，剥夺其缔结出卖合同的自由。出租人在决定出卖租赁房屋后需要对承租人履行必要的通知义务，还需要等候承租人权利行使的反馈，如若出租人侵害承租人这一权利的实现，便要依法承担相应的法律责任。现代社会市场经济的发展推动房地产交易环境云谲波诡，只有把握住交易时机，才有可能以最小的交易成本获取最大的经济收益，而承租人优先购买权就是阻挡房屋销售速度的障碍之一，这一制度不仅延缓了市场交易过程，而且也影响了出租人对机会
13、利益的追求。3.扰乱秩序价值之制度目的房屋承租人优先购买权的秩序价值在理论层面确实具有一定的积极意义，但在实际操作中，由于该权利的制度构造和实施程序本就较为复杂，而相应的立法规范却并不健全，存在诸多的规制缺漏与实施阻碍，所以原本通过该制度希冀简化法律关系的目的不仅未能实现，还使现有的法律关系更加复杂，无法有效避免利益冲突，导致出租人与承租人和第三人之间的矛盾纠纷不断，三者合法权益的保障均未能体现制度诞生之初的理想目的。以对出租人与第三人缔约自由的限制以及对出租人法定出卖义务的增加来维护所谓的社会弱势群体承租人的优先购买权，不仅有违社会公平的实现，还会进一步增加社会不稳定因素，产生诸多矛盾纠纷，
14、扰乱社会正常的生活和经营秩序。从出租人角度来看，其完全可待租赁合同到期后再出卖从而避免承租人优先购买权的行使，其也可以与第三人恶意串通，以较高的购房条件使承租人无法达到这一权利行使所需具备的同等条件从而阻碍权利的实现，使这一权利形同虚设。从承租人角度来看，承租人优先购买权的存在本就是对市场竞争秩序的扰乱，影响了出租人与第三人的交易自由与交易安全，损害了第三人的缔约利益，并且的确也存在恶意承租人行使这一权利后又不购买租赁房屋，或者出租人因承租人优先购买权的行使拒绝出卖等情形的存在，由此影响了市场交易秩序的稳定有序发展。二、房屋承租人优先购买权之应用困境目前生效法律规范对房屋承租人优先购买权的规制
15、主要体现为民法典第 726 条至第 728 条和商品房屋租赁管理办法第 13 条的规定。从现有规范内容来看，立法对承租人优先购买权的行使方式、行使期限、排除适用等规定过于简略、概括、抽象，无法妥善解决司法实践中出现的多类型、多样态的相关纠纷，出租人、承租人、第三人之间的利益关系也无法有效协调，不仅使出租人遭受权利限制的困境，也使承租人经历权利行使的困境，还使第三人陷入权利维护的困境。应用困境的普遍呈现也让这一权利的可操作性较低，面临重重阻碍，无法带来实践适用的积极效果，对其立法存续应理性审视。（一）出租人权利限制的困境承租人优先购买权的设置对出租人的权利影响最大，其限制了出租人对自有房屋自由交
16、易的权利，尤其是对交易对象的选择权。依照民法典第 726 条规定，出租人如若出卖租赁房屋，应履行必要的通知义务，即“在出卖之前的合理期限内通知承租人”。显然，这一规定对出租人权利限制的要求并不具体，对“出卖”涵盖范畴的规制较为模糊，通知义务履行的表述也过于笼统，缺乏现实可操作性。1.“出卖”涵盖范畴的规制模糊现有立法规范对出租人出卖租赁房屋中“出卖”的具体情形并未明确。从法律特征角度来看，出卖行为应属于等价有偿的双务法律行为，因此赠与、继承等无对价法律关系中无法行使这一权利，而针对具备部分或全部出卖特征的房屋互易、作价入股、因公共利益而实施的征收和征用、拍卖、变90卖、抵押以及以房抵债等情形是
17、否能适用该权利，立法并未细化规制。（8）2.通知义务履行的表述笼统已有法律规范对出租人履行通知义务的具体要求并未明确。只有出租人通知义务的恰当履行，承租人优先购买权的行使才有可能，而现有立法对出租人履行通知义务的规范主要存在五方面的规制疏漏：其一，通知的起算时间并未规定。出租人对承租人通知义务的履行，是要在出租人存在出卖意向即需通知承租人？在出租人与第三人已经确定购房条件但尚未签订买卖合同之时通知承租人？还是在出租人与第三人已经签订了买卖合同但尚未进行房屋所有权转让登记或者已经完成了房屋过户登记后再行通知？目前的法律规范对此只字未提。（9）其二，通知的合理期限长度并未明晰。出租人履行通知义务的
18、合理期限究竟为几天，还是几个月？如果这一时间段模糊不清，出租人便无法选定通知时间，影响交易效率。其三，通知的方式并未详细规定。出租人是否必须采取书面形式通知？口头通知或者伴随信息技术发展所进行的电子通知，如微信、QQ 留言等方式告知是否也行？通知方式的明确是出租人通知义务履行的证据形式，何种通知方式才具有法律约束力尚未有切实依据。其四，通知的内容并未细化。房屋即将出卖的消息、出卖房屋的价款、出卖房屋的时间、价款的支付方式、价款的支付时间、准备出卖的对象等信息是否均为出租人在通知中需要告知承租人的必要信息？倘若并非均需告知，那么哪些才是必要告知事项，立法也未有规定。其五，通知的次数并未明确规定。
19、对于出租人的多次出卖行为，其是否应当履行多次通知的义务，从而让承租人知晓每次出卖的具体信息，也未见规范体现。（10）立法规制的疏漏使得出租人无法有效依法履行通知义务，影响了承租人对出卖租赁房屋信息知晓的及时性、准确性和全面性，妨碍了承租人优先购买权的行使。（二）承租人权利行使的困境即便国家对承租人购得其所租赁房屋的优先权予以特殊保障，但在这一权利行使中却普遍存在权利主张同等条件的认定混乱、权利行使具体期限的规定不明、次承租人权利享有的规制阙如、优先权利冲突顺位的立法矛盾、“部分承租，整体出售”的裁判困难以及权利受损赔偿范围的内容难定等阻碍。1.权利主张同等条件的认定混乱为协调出租人与承租人之间
20、的利益关系，法律在偏重保护承租人的同时，要求在不损害出租人销售租赁房屋经济利益的前提下，承租人行使优先购买权时必须达到与第三人购房所提出的条件是相同的标准。然而，理论上对同等条件的认定存在“绝对同等说”、“相对同等说”、“价格同一说”以及“折中同等说”等不同观点，多样学说观点对同等条件的认定各有侧重。“绝对同等说”要求的是购房条件的绝对相等，不容许一丝差异；“相对同等说”对购房条件的同等认定弹性较大，主张与第三人的购房条件大体一致即可；“价格同等说”仅强调价格这一客观标准的相同，付款时间、付款方式等因素并不被纳入判断标准；“折中同等说”更多的是考虑人情因素对同等条件认定的影响，将人情因素的价格
21、折算纳入购房价格的确认中。（11）不同的学说各有其优劣之处，理论上的差异认定也反应在司法实践中，人民法院针对此类纠纷在案件审理中也未有统一裁判标准。这不仅无法有效维护当事人各方的合法权益，同时也降低了人民法院的裁判公信力。2.权利行使具体期限的规定不明为减弱对出租人经济利益的损害，立法对承租人获得优先购买其所租赁房屋权利的保护也存在一定的约束，即要求承租人必须在法定期限内行使这一权利。民法典第 726 条第 2 款规定，“在收到出租人出卖租赁房屋通知后的 15 日内，承租人应作出是否购买租赁房屋的明确表示，如果承租人超越法定期限才表示其购买意愿或者在法定期限内未作表示，甚至直接作出拒绝购买的表
22、示，那么承租人便无法行使优先购买权以获得房屋的所有权”。看似合理的规定却明显存在前提认定条件的考虑不周，承租人 15 日权利行使期间的产生前提为接到出租人的通知，如若出租人未合法履行通知义务，那么承租人行使权利的期限起点又应如何确定？具体的期限长度又是多久？这些疑问在现有规范中均无立法依据。承租人未知晓、未及时知晓其所承租房屋的出卖状态，都可能妨碍优先购买权的行使。3.次承租人权利享有的规制阙如次承租人的地位是基于转租合同的存在而确立。未经出租人同意擅自转租的行为被法律界定为非法转租，出租人可根据承租人的根本违约行为解除租赁合同，一旦租赁合同被解除，不管是承租人2023.10 91还是次承租人
23、，他们的法律地位均不复存在，因此也就无需探讨非法转租下房屋次承租人优先购买权的享有问题。承租人的合法转租主要包含两种情形：其一，承租人经过出租人同意转租；其二，承租人虽未经出租人同意，但出租人已知承租人非法转租超过 6 个月且未提出异议，即可转变为合法转租。只有在合法转租的情形下才会有次承租人的存在，也才有必要进行次承租人优先购买权享有与否的探讨。立法规制的阙如使次承租人在主张其优先购买权时障碍重重。既有观点认为承租人优先购买权的存在需基于承租人与出租人之间的房屋租赁合同，次承租人虽与承租人签订了房屋转租合同，但确与出租人毫无瓜葛，因此次承租人无权对出租人出卖房屋的自由予以限制，并不享有优先购
24、买权，基于合同相对性，只有承租人享有这一权利。（12）另有观点从立法价值角度出发，认为承租人优先购买权的设立是为了保护对租赁房屋真正有需要的使用者，相较于次承租人，承租人实施了转租行为即表明其并无利用房屋的迫切性，对租赁房屋的使用率较低、依赖性较弱，因此承租人并不享有优先购买权，但次承租人却可享有。（13）还有观点综合分析了立法原理与价值，提出承租人与次承租人对他们所承租的房屋均享有优先购买权，只不过需考虑两方主体的权利行使顺位：若是优先考虑合同相对性立法原理则承租人顺位在前；若是优先考虑对房屋的有效利用立法价值则次承租人顺位在前。（14）对次承租人优先购买权的规制阙如，也引发了诸多司法纠纷的
25、产生，即便充分发挥司法的主观能动性，让法官行使自由裁量权，但由于不同法官的法律素养、实践经验的不同，对同类案件也易产生差异裁判，如此不仅无法有效保护承租人、次承租人的利益，也影响了出租人财产权益的处分。4.优先权利冲突顺位的立法矛盾在出租人出卖租赁房屋的情形下，如果既存在承租人对其所承租的房屋行使优先购买权，又存在该房屋的按份共有人依民法典第 306 条规定主张按份共有人的优先购买权，两项优先购买权发生冲突时，民法典第 726 条第 1 款提供了解决路径，认为应优先实现按份共有人的优先购买权。作出这一界定主要存在的原因：一是基于物权优先于债权的民法一般规则，按份共有人的优先购买权源于对共有房屋
26、享有所有权，而房屋承租人的优先购买权源于房屋租赁合同这一债权。由此，二者相较而言，按份共有人的权利应得到优先实现。（15）二是从立法目的来看，两项优先购买权的设置均有简化法律关系的目的。若是承租人的权利得到优先实现，那么承租人将替代原所有人与其他共有人继续按份共有该房屋；若是按份共有人的权利得到优先实现，那么原共有部分的权利将转归按份共有人所有。通过这样的假设对比便可明晰，按份共有人的权利得到优先实现更能体现法律关系的简化目的。三是从替代保护来看，即便承租人不享有优先购买权，但其仍可通过“买卖不破租赁”规则继续按照租赁合同期限承租房屋，房屋所有权的变动并不影响租赁合同的法律效力，承租人的租赁权
27、仍能获得保护。但如果按份共有人的优先购买权不能实现，立法规范中并未规定其他替代性保护措施。（16）由此而言，按份共有人确实应优先于承租人实现其优先购买权。但是，这两项权利的行使冲突实则并不会发生。这是因为民法典第 306 条规定的是按份共有人对出卖的共有份额的优先购买权，并非是对整个按份共有房屋出卖的优先购买权。而承租人优先购买权行使的对象却是按份共有房屋，在共有物整体不转让，仅转让共有份额的情形下，承租人是无权行使优先购买权的。（17）综上可知，法律规范对这两项优先权利冲突顺位的立法规制实为多此一举，按份共有人优先购买权针对的是共有物份额，而承租人优先购买权针对的是共有物整体，二者并不存在现
28、实矛盾，也就无所谓权利行使的冲突。（18）5.“部分承租，整体出售”的裁判困难司法实践中针对“部分承租，整体出售”情形下房屋承租人优先购买权的行使也时常发生纠纷。针对此类纠纷的产生，有观点认为，由于承租人租赁的客体仅为出租人整体出售房屋中的部分，故承租人仅针对其所承租部分享有优先购买权，而对于超出部分的范围，不应限制出租人自由交易的权利。（19）另有观点认为，应从平衡出租人与承租人利益的角度，综合考虑承租人优先购买权的设置目的，应有条件地准许这一权利的行使。这一观点在司法裁判中获得了实践层面的声援，人民法院在审理此类纠纷时一般依据 2005 年最高院的复函（20）从两个角度综合判断，一是从租赁
29、房屋功能角度分析承租人租赁房屋的独立性及可分性，二是从租赁房屋所占整体出卖房屋的比例范围的多寡判断承租人是否可行使优先购买权。在“部分承租、整体出92售”的情形中，若承租空间独立性及可分性较弱，与整体房屋联系密切，则承租人对整体出售的租赁房屋便更有可能实现优先购买权，反之权利的实现可能性便较低；若承租空间范围超过整体出售房屋的一半以上，则承租人便可针对整体出售房屋行使优先购买权，反之则不可。理论上的分析虽较为明确，但司法实践纠纷往往并非如此容易裁判。例如，若是承租人承租部分的比例超过了整体出售房屋的一半以上，但是其所承租部分具有独立性、可分性，此种情形承租人是否可针对整体出售的房屋行使优先购买
30、权；又如，假若承租人承租部分的比例尚未达到整体出售房屋的一半以上，但其所承租部分与整体密切相关，不具有独立性、可分性，这一情形承租人又是否可针对整体出售的房屋行使优先购买权；再如，如果针对一房的两个甚至多个承租人，当他们部分租赁的房屋面积大致相同时，在诸多承租人均主张优先购买权时又该如何解决。“部分承租、整体出售”情形下裁判困难的呈现不仅难为了司法审理，也进一步激发了制度存废的审视。承租人优先购买权的设置是否真为必要，若是在同一案件中存在诸多的承租人，到底谁是弱者，谁对房屋的使用最为迫切，如何进行最终的司法裁决都是尚待解决的问题。6.权利受损赔偿范围的内容难定当承租人的优先购买权受损时，其有权
31、向法院诉请赔偿，但就赔偿范围的确定，立法并未详述。而对赔偿范围明确的前提是需清晰界定这一权利的法律性质，进而再根据侵权情形确定赔偿范围。然而，有关承租人优先购买权的法律性质，既有期待权与既得权之争，又有形成权与请求权之辩，还有物权性权利与债权性权利之议，不同性质界定对应的权利行使及侵权赔偿范围的确定存在很大差异。（21）有观点认为，“承租人优先购买权的损失既包括承租人期待利益的损失，也包括额外支出费用的损失。期待利益的损失是指对市场差价的赔偿，额外支出费用的损失是指承租人因其优先购买权未能实现所支付的另行寻房、搬家等费用”。（22）另有观点认为，“不应支持承租人期待利益的损失。一方面，因市场差
32、价的计算方式无法明确；另一方面，房地产市场的价格波动幅度较大，若是房屋贬值则较难确定差价金额。”（23）观点上的争议同样在司法裁判中予以显现，承租人权利受损的赔偿数额关系到其权利保障的力度和救济范围的广度，赔偿范围的规制不明让司法作用的发挥受到了限制，未能有效表达其权威、公正的司法立场。（三）第三人权利维护的困境依据民法典第 728 条规定，人民法院并不支持承租人因其优先购买权未能实现而提出的出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效的主张。第三人本享有与房屋出卖人自由交易的权利，但由于房屋租赁状态的存在，不得不有更多顾虑，而且承租人优先购买权的行使条件之一为满足“同等条件”的要求，这里的条件指向的
33、是第三人为购买承租人承租房屋所提出的条件。若是第三人与出租人已进行充分的房屋交易沟通，在确定购房条件后却因承租人的插入而未能实现自己的购房目的，此时不仅妨碍了第三人的房屋购买，也损害了第三人的缔约利益，前期为购房而实施的协商、沟通过程都是为他人作嫁衣裳，严重影响了第三人合法利益的实现，不利于第三人自身的权利维护。在实践应用中，由于已有法律规范并未细化承租人优先购买权这一制度的法律属性、行使方式、侵权救济、赔偿范围等内容，所以在权利行使过程中不仅无法有效发挥其应有效能，难以平衡承租人、出租人、第三人的利益关系，反而使三者之间呈现更加紧张的状态。原本依法进行的自由市场交易秩序也将呈现混乱样态，影响
34、了出租人和第三人正当权益的实现。立法规制的疏漏导致司法裁决的作出耗费庞大的司法成本，降低司法审判效率，而且即便作出具有国家强制力的最终判决，也不一定会得到人们的普遍认同。承租人优先购买权的应用困境并非是通过一时的立法完善能够弥补的，而是需综合这一权利的实践应用现状，在理论与实践相结合的基础上，明确这一权利的未来走向。三、房屋承租人优先购买权否定之可行性通过对房屋承租人优先购买权的立法价值反思和实践困境分析，现已明确这一制度的理论价值偏离了原有的权利设置目的，司法实践中的应用难题也使得这一权利的行使和实现举步维艰。从现有立法体系来看，建议在法律规范中废止对房屋承租人优先购买权的强制规定，主要原因
35、有两个方面：其一，对房屋承租人居住利益的保护完全可适用“买卖不破租赁”原则，确保承租人基于租赁合同所享2023.10 93有的租赁权不受房屋买卖的影响；其二，若是承租人对其所承租的房屋确有购买意向，其完全可以与出租人在签订租赁合同时约定优先购买的条款。由此，既确保了对社会公平、效率和秩序的追求，又满足了承租人的现实利益要求。（一）“买卖不破租赁”原则的适用保障从立法目的来看，不管是“买卖不破租赁”原则的适用，还是承租人优先购买权的行使，二者均有维护法律关系稳定的立法目的，在功能上具有重合之处。对承租人优先购买权的否定并不会影响出租人与承租人的契约利益，而且相比于承租人优先购买权的设置，“买卖不
36、破租赁”原则具有明显优势，这主要体现在三个方面。其一，“买卖不破租赁”原则的适用切合缔约的目的。我国民法典第 725 条规定了“买卖不破租赁”原则，即在租赁期间的租赁物如果发生所有权变动，租赁合同的效力并不因此而受到影响。这也就意味着，即便房屋所有权人发生了转变，房屋承租人也可通过这一条款继续按照原租赁合同的约定内容使用房屋。（24）一般认为，承租人与出租人签订房屋租赁合同的目的便是对承租房屋的使用，而非是成为租赁房屋的所有人。因承租人的经济能力差异较大，如果真的是经济能力较弱的承租人，他们也许并不存在较强的房屋购买能力，也不会考虑行使其优先购买权，这类群体更多关注的是在房屋已经出卖的情形下能
37、否继续按照合同约定使用房屋以及尽快寻求其他适宜租住房屋。故当出租人出卖租赁房屋时，只要依“买卖不破租赁”原则保证承租人可继续按照原租赁合同的约定内容使用房屋即可满足承租人缔结租赁合同的目的。其二，“买卖不破租赁”原则的适用领域更加广泛。就承租人优先购买权与“买卖不破租赁”原则适用范围的对比来看，前者仅适用于房屋这一不动产租赁，而后者对于动产或不动产租赁均可，并不局限于房屋；前者仅适用于买卖租赁房屋的情形，而后者在理论上虽被称为“买卖不破租赁”原则，但民法典第 725 条不仅能适用于买卖情形，同样也可适用于继承、赠与等其他在租赁期间导致租赁物所有权变动的情形；前者在房屋共有人和出租人近亲属购买租
38、赁房屋以及承租人超过法定期限未表明购买意向的情形下无法主张，但后者并无这类无法主张的情形束缚。（25）故通过两者适用领域的对比，“买卖不破租赁”原则的可操作性、可适用性、自由性更强。其三，“买卖不破租赁”原则的适用方式更加简洁。承租人优先购买权的制度构造和法律适用较为复杂，既要有出租人与第三人提前协商沟通从而确定购房条件，也要有出租人对承租人履行法定的通知义务，告知承租人租赁房屋的出卖事实及条件等事项，还要有承租人在法定期限内表达其行使权利的意愿，最后还需根据承租人的意愿决定房屋的出卖对象。司法实务中，正因承租人优先购买权的适用较为复杂而立法规制又较为粗略，故在不同适用阶段会产生不同类型的难以
39、解决的矛盾纠纷。而“买卖不破租赁”原则的适用较为简洁，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响原租赁合同的法律效力，仅为新的出租人代替了旧的出租人，租赁合同仍需继续履行。实务中围绕“买卖不破租赁”原则的纠纷较少呈现，即便存在也因立法的全面规制较易处理，实施成本相对较低。综上而言，“买卖不破租赁”原则在适用目的、适用范围和适用方式上均显现出其优势。立法对“买卖不破租赁”原则的适用并无过多的限制，尤其是没有限制出租人与第三人的交易自由，未影响交易安全、交易秩序，有效做到了租赁关系与买卖关系的和谐，实现了此种情形下房屋交易所涉及利益关系的平衡。这一原则的适用已足以保护房屋承租人对租赁房屋的使用利益，故无
40、需再增设超越合同缔结目的的承租人优先购买权。（二）预先约定优先购买权的意志自由承租人优先购买权本为法定权利，即便租赁合同中并无此项规定，承租人也可依法享有。当这一权利得以实现，原本的房屋承租人即转变为所有权人，简化了法律关系，确实具有一定的积极意义，但却并不必要。随着房地产产业的发展，现代社会更强调财产的所有与使用的分离，从而提高物的利用效率，满足个人生活、生产经营的需要。一般而言，承租人期待成为其所承租房屋的所有人的意愿并不大，这一现象也并不普遍，仅为个别情况。因此，法律规范无需将承租人优先购买权纳入法定权利。但权利的废除并不禁止约定条款的存在，在契约自由的时代背景下，当事人只要不违反法律的
41、规定和公序良俗，即便有的承租人确实存在购买意向，想要成为其所租赁房屋的所有人，也可通过与出租人预先约定优先购买权，从而实现个性情形的个别处理。（26）假若承租人与出租人在缔结租赁合同94时预先约定了优先购买权的内容，即在出租人出卖租赁房屋时，承租人享有同等条件下的优先购买权，那么这一约定便具有债权效力，一旦出租人违背约定内容，便需承担违约责任。另外，因是预先约定的优先购买权，仅在承租人与出租人之间发生法律效力，故对于出租人违约与第三人缔结房屋买卖合同的行为不具有对抗效力，不能因这一约定的存在而判定上述买卖合同无效。预先约定优先购买权体现了承租人针对其特殊需求与出租人达成的共同合意，既满足了承租
42、人的个性化要求，体现了对承租人的特殊关照，也表达了在无特殊约定的情形下对市场交易自由与秩序的尊重。四、结语房屋承租人优先购买权的产生和发展有其特定的时代背景，在我国私法调整领域中曾发挥了重要作用。当然，并非每一项制度的存续与演变都是永久性的，需综合考量其现实理论价值与实践应用效能。而今，立足于时代发展要求、经济运行现状以及法律规制现实，对房屋承租人优先购买权废止的必要性和可行性日益凸显。在未来的立法完善中，应重新思考这一制度的存在价值及运行功效，建议在法律规范中予以否定。通过充分利用已有的法律规制内容，以更好地平衡出租人、承租人和第三人之间的利益关系，从而实现法律体系的优化整合，迎合法律制度的
43、发展趋势，充分体现法律的公平、效率和秩序价值。注释：（1）严桂珍：房屋承租人优先购买权制度适用中的法律问题探析，同济大学学报（社会科学版）2016 年第 3 期。（2）付俊伟：试论承租人优先购买权，苏州大学学报（哲学社会科学版）2015 年第 2 期。（3）邓志伟、陈小珍：承租人的优先购买权纠纷司法裁判差异的实证分析，人民司法2007 年第 7 期。（4）尹樯：优先购买权的制度检视与构建路径以承租人优先购买权视角为论证范式，河北法学2016年第 3 期。（5）贾玉敏：对房屋优先购买权相关问题的认识，人民司法2016 年第 12 期。（6）张康林、高峙：再论房屋承租人优先购买权，江西社会科学20
44、09 年第 5 期。（7）夏怀华：承租人优先购买权制度反思以价值功能为视角，成都行政学院学报2008 年第 6 期。（8）范李瑛：房屋承租人优先购买权的几个问题，法学论坛2007 年第 4 期。（9）唐芬、刘帅：承租人优先购买权的三维思考，河南科技大学学报（社会科学版）2015 年第 2 期。（10）陈海仪：论房屋承租人优先购买权的存废，广州大学学报（社会科学版）2005 年第 11 期。（11）安之楠：试析房屋承租人优先购买权的行使与限制，学术探索2012 年第 11 期。（12）参见戴孟勇：房屋承租人如何行使优先购买权以合同法第 230 条为中心的解释论，清华大学学报（哲学社会科学版）20
45、04 年第 4 期。（13）（23）参见邓基联主编：房屋租赁合同纠纷，法律出版社 2010 年版，第 30、12 页。（14）参见孙巍、张歆伟：商业物业租赁合同法律实务，中国法制出版社 2012 年版，第 182-183 页。（15）胡鹏翔：房地产承租人的优先购买权兼谈合同法第二百三十条的适用，商业研究2003 年第15 期。（16）李群星：论承租人的优先购买权，人民司法2001 年第 6 期。（17）张鹏：共有人优先购买权和房屋承租人优先购买权竞合之证伪兼评房屋租赁司法解释第 24 条第 1 项的理解和适用，法学2014 年第 12 期。（18）冉克平：论房屋承租人的优先购买权兼评最高人民法
46、院房屋租赁合同司法解释第 2124 条，法学评论2010 年第 4 期。（19）张艳、马强：承租人优先购买权行使条件的探讨，法律适用2006 年第 7 期。（20）参见最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函（2004民一他字第 29 号）。（21）龙星星：对房屋承租人优先购买权的思考，云南大学学报（法学版）2005 年第 3 期。（22）王丽莎：承租人优先购买权的损害赔偿研究，河北法学2010 年第 5 期。（24）周倩、黎明杰：论房屋承租人的优先购买权以合同法第 230 条存在的必要性为视角，西南农业大学学报（社会科学版）2005 年第 4 期。（25）周珺：承租人优先购买权否定论，政法论丛2014 年第 6 期。（26）李永军：论优先购买权的性质和效力对我国合同法第 230 条及最高法院关于租赁的司法解释的评述，中国政法大学学报2014 年第 6 期。作者简介：张小余，广东警官学院法律系讲师，广东广州，510230。（责任编辑 程 骋）
