1、技术协作信息2023（7）总第 1488 期房地产企业会计核算存在的问题及对策研究王海滨唐山市城市建设投资集团有限公司摘要：进入 21 世纪后，我国的房地产业得到迅猛发展，在此过程中，房地产企业的财务管理工作显得越来越重要。能否正确、合理地进行项目成本分摊与会计处理，直接影响到房地产项目的运营规划与投资决策。房地产企业的会计核算与制造业企业有很大区别，其核算过程所涉及的货物总价很高，周期也很长。因此，在房地产项目中有效使用合适的成本核算和分摊方法非常关键。本文就目前我国房地产企业会计核算中出现的问题进行了分析，并提出了改进措施，希望这些措施对我国房地产企业的会计核算工作有一定的借鉴和指导意义。
2、关键词：房地产企业；会计核算；问题及对策财会实务房地产企业的经营和发展涉及土地开发、建筑施工等各种业务，其会计核算活动也十分复杂。在此背景下，房地产企业的财务核算工作面临着严峻挑战。从目前我国房地产企业的会计核算实践活动可以看出，虽然很多房地产企业已经开始注意改进和调整会计核算制度，但是，大部分企业的会计核算工作并未达到预期结果。造成这一现象的主要原因是房地产企业面对当前会计核算活动的困境时并没有采取有效的措施，从而对会计核算工作的战略价值产生负面影响。一、会计核算工作在房地产企业中的重要性对于房地产企业而言，会计核算可以及时为企业提供完整、准确的财务信息，成为企业经营决策的重要依据。具体而言
3、，就是通过对企业经济活动的记录、分类和汇总，得出企业的财务状况和经营状况，为企业管理者提供科学的决策支持。另外，会计核算也有助于规范企业的财务管理工作，避免财务管理中出现错误和漏洞。房地产行业是集产、供、销于一体的特殊行业，其既有自身开发的功能，也有按照顾客的需求，为客户提供高档定制房产及普通住宅出售服务的功能。因此，房地产企业对会计核算工作的要求更高，其不只是进行简单的会计处理，还要在更多复杂的业务中结合实际情况进行高水平的会计处理，并且要有高度的准确性，从而达到对企业研发成本、资金流量等进行有效控制的目的。二、当前房地产企业会计核算工作存在的问题（一）核算成本对象缺乏明确性伴随着城市化进程
4、的加快，我国的房地产行业呈现出多元化的特点。大多数房地产企业都有很多工程，而且这些工程的投资也比较多，特别是在土地的取得以及基础设施和公共服务的建设方面，都会投入大量资金。因此，成本核算活动应该分期进行，并对各种成本进行合理划分。但是，目前的会计准则中并未规定是否对成本类型进行划分，这就造成在实际操作中对会计核算主体的区分比较混乱，有的区分太细致，有的区分太笼统。如果区分太细致，会使财务核算工作变得更加繁重，降低会计核算效率，也不利于房地产企业对总体会计成本的控制。如果区分太笼统，就会造成对实际成本的考虑不足，给房地产企业的运营带来很大风险。（二）成本费用结转不准确日常的成本费用核算，一般都是
5、按照项目的完成进度确定建设成本，或者按照项目已经支付的款项以及取得的相关发票确定建设成本。但是，在现实中，一些项目虽然已经完工，并通过了竣工验收，但是却没有取得所有的施工费用发票，因此，无法准确进行成本费用核算。在房地产企业的实际开发和施工过程中所发生的各项支出，如果能够直接确定承受方，则可以将其直接纳入自身的成本中，对于一次开发多个项目的企业，通常根据建筑物的占地面积、建筑面积或使用成本等因素，合理分摊同期施工成窑窑技术协作信息2023（7）总第 1488 期本。关于土地开发费用、借款费用、公用设施费用等的分摊方法和分摊依据，相关文件里都有明确规定，但是，关于其他建设费用，例如森林绿化、道路
6、修建费用等，应该怎么分摊，文件中并没有做出明确规定，而是由房地产企业自己确定分摊方式。一些企业为了避税会故意控制其分摊费用的多少，从而使结转的开发费用增加。以上各种因素都会对房地产企业费用结转的准确性、企业收益的真实性产生影响。（三）房地产企业的预算成本与实际效益比例差异较大目前，我国大部分房地产开发项目均采用预售方式进行售卖。在商品房销售过程中，商品房价格主要由商品房建造成本和人工成本等因素决定。然而，因为大部分资金占用的时间都比较长，所以即便商品房在预售期间已经售罄，但是在后来的结算中，预算成本与实际收益比例仍有很大差异，这就导致房地产企业季报和年报中的效益与项目公司结算单上的效益差距巨大
7、。而且，在工程完工之前，这些销售所得的预付款也无法被纳入到总收益中，从而增加了会计核算的困难。（四）房地产企业的会计核算缺乏深度信息化融合我国房地产企业对会计信息技术的应用还处在表层阶段，目前，信息平台还只是一个储存会计数据的工具，并没有利用信息技术对会计信息进行更深层次的处理。除此之外，国内大部分房地产企业并没有将会计核算工作完全融入综合发展战略之中，所以很难建立起一个可以将会计核算工作与房地产业务进行整合的综合信息系统，这就导致会计数据很难在房地产企业信息网络渠道中实现有效的内部流动。（五）房地产企业会计核算预防财务风险能力不足中国房地产企业在会计业务中缺少综合防范金融风险的手段，对由于财
8、务情况和外部环境改变而引起的金融风险防范能力不足。另外，我国房地产企业的金融管理者对企业自身风险防范的认识不足，对开展的具体工作缺乏针对性的风险分析，难以为房地产企业的金融风险管理提供重要的决策依据。这些因素都会影响房地产企业的财务风险防范能力，使得企业难以及时发现、预防和应对财务风险。三、房地产企业会计核算的优化对策（一）解决核算成本对象问题房地产企业在进行会计核算时，通常会将房地产开发项目的直接成本和间接成本确认为成本核算对象。其中，直接成本包括土地购置费、固定设备购置费、临时设施购置费、房屋建筑费等与开发项目直接相关的支出；间接成本包括工资、水电气费、房租、管理费等无法直接归属于某一开发
9、项目的支出。具体而言，房地产企业在会计核算确认成本对象时，需要遵循以下原则：第一，直接成本必须与特定开发项目直接相关，且支出金额可以被明确记录和核算。第二，间接成本必须与房地产开发项目相关，并且必须能够通过合理的成本分摊方法来分摊到各个开发项目中。第三，对于房地产企业自建的固定资产，应按照相关会计准则的规定，将其确认为固定资产成本，通过折旧和摊销等方法进行会计核算。第四，对于与房地产开发项目相关的其他成本，例如招商、广告宣传等费用，应根据实际情况予以确认和核算。（二）解决成本核算方法问题针对房地产企业成本费用结转不准确的问题，需要采取一系列优化措施，以提高成本核算的准确性和可靠性。具体方法包括
10、：第一，分清直接成本和间接成本。对于与房地产开发项目直接相关的成本支出，应该作为直接成本确认；对于无法直接归属于某一开发项目的支出，应该作为间接成本予以分摊。第二，合理设置成本分摊基础。为了更准确地分摊间接成本，需要制定合理的成本分摊基础，例如面积、工作量、人力投入等。同时，需要建立完善的成本分摊流程和记录系统，确保分摊的准确性和完整性。第三，完善成本会计核算流程，包括各项成本核算指标、计算方法和核算程序等。同时，还需要建立严格的内部控制机制，确保成本核算的准确性和合规性。第四，加强成本管理和监控，定期对成本核算结果进行审核和分析，及时发现和解决成本核算不准确的问题。同时，还需要建立成本管控制
11、度，防范成本管理方面的风险。（三）解决预算差异问题在不动产会计核算中，要充分发挥其监管功能，才能实现对不动产会计核算的严密管理。管理者要构建健全的内部控制制度，明确制度的边界，将责任细化分配给相关人员，运用集中控制机制和方法，对内部会计核算工作进行严格的控制，对会计岗位员工的绩效进行优化，保证他们发挥最大作用。对规模较大的工程，必须将资金、账目列明，并进行严格的审计。财会实务窑窑技术协作信息2023（7）总第 1488 期房地产企业预算成本与实际效益比例差异较大，主要原因是预算编制和实际执行之间存在一些差距。以下是一些解决方法：第一，制定科学合理的预算计划。房地产企业需要充分考虑市场情况、竞争
12、环境和经济形势等因素，制定科学合理的预算计划。预算计划应该充分考虑成本、效益和风险等因素，确保预算数值的准确性和可操作性。第二，加强预算执行的监督和管理。房地产企业需要建立完善的预算执行管理机制，确保预算计划的有效执行。应该及时跟踪预算执行情况，发现和解决预算执行中的问题，及时调整和优化预算计划。第三，优化成本管理和控制。房地产企业需要加强成本管理和控制，通过提高管理效率和降低成本支出，实现预算成本和实际效益的平衡。应该注重成本核算的准确性和实时性，及时发现成本异常和变化趋势，采取相应措施加以管控。（四）成本核算信息化建设为使会计核算与公司的业务保持密切的关系，应将会计核算与企业管理信息系统相
13、结合，对支付过程进行规范，将企业的内部控制与会计核算相结合，从而提升会计核算的质量，具体可以采用以下措施：第一，采用先进的财务软件。选择适合房地产企业的财务软件，并根据企业的实际情况进行优化，提高财务软件的适应性和实用性。第二，建立信息化的财务管理系统。根据房地产企业的管理需求，建立完整的财务管理系统，包括会计核算、财务分析、财务决策等功能。第三，加强员工培训和管理。对财务人员进行培训和管理，提高员工的技能和意识，确保信息化会计核算的顺利进行。第四，建立完善的数据备份和安全措施。对重要的财务数据进行备份和加密，防止数据泄露和丢失，确保数据的安全性和可靠性。第五，不断优化和完善信息化会计核算体系
14、。根据企业的发展需求和管理要求，不断优化和完善信息化会计核算体系，提高信息化会计核算的效率和准确性。（五）完善财务风险预防机制完善财务风险预防机制的意义在于确保房地产企业财务稳定和持续发展。有效的财务风险预防机制可以提高企业的风险防范意识和能力，避免财务风险带来的经济损失和声誉损失。此外，完善财务风险预防机制还可以提升企业的管理水平和市场竞争力，增强投资者信心，获得更好的融资条件和利率，从而促进企业的发展和壮大。因此，完善财务风险预防机制是房地产企业建设风险管理体系的重要一环，也是房地产企业实现可持续发展的必要条件之一。1.加强内部控制房地产企业应该建立一套完整的内部控制制度，明确各项财务管理
15、职责，规范企业的财务流程和审批程序，确保成本费用的准确性和完整性。具体措施包括制定财务管理制度、制定审批流程和授权制度、建立内部审计制度、实施风险控制制度等。2.加强会计核算的监督和审计房地产企业应该加强对会计核算的监督和审计，及时发现和纠正成本费用结转不准确的问题，确保会计核算的准确性和完整性。具体措施包括建立财务监督和审计机制、严格执行财务审计制度、落实财务审计结果整改责任等。3.加强风险管理和监控房地产企业应该建立风险管理和监控机制，及时发现和预警可能出现的风险，采取有效措施防范和控制风险，提高财务管理的安全性和可靠性。具体措施包括制定风险管理制度、建立风险管理机构、实施风险控制措施、定
16、期进行风险评估和监控等。4.加强人员培训和管理房地产企业应该加强对财务人员的培训和管理，提高其专业素质和工作能力，确保会计核算工作的规范和准确性。具体措施包括建立培训计划和培训体系、定期进行财务知识培训、强化绩效考核和管理等。同时，要建立完善的人事管理制度，避免人为因素对财务管理造成影响。房地产企业会计核算存在的问题主要包括成本费用结转不准确、预算成本与实际效益比例差异较大等。为了解决这些问题，需要采取一系列措施，包括优化成本核算方法、加强财务风险预防机制建设、完善内部控制制度、推行信息化管理等。这些措施的实施将有助于提高房地产企业的财务管理水平和风险控制能力，促进企业的持续发展。参考文献：1钟原.房地产企业预售环节会计与税务核算差异的税法适用问题分析J.经济研究参考,2015(23):83-85.2高桔.房地产企业会计核算问题与对策J.纳税,2021,15(32):60-62.3禹方芹.房地产企业会计核算中的问题及对策J.财经界,2021(23):115-116.4彭芹.浅析房地产企业会计核算存在的问题和对策J.现代经济信息,2020(13):108-109.财会实务窑窑
