1、管理79房屋维修资金管理使用的几点思考VV 杨永志近年来，随着我国房地产产业高速发展，房屋成为家庭生活的必备品，房屋维修越来越受到重视，房屋维修资金结余不断增长，资金的管理与运用也日益引起社会普遍关注，做好对房屋维修资金审计调查工作也显得更加有必要。房屋维修资金运用程序烦琐、管理制度不健全、保值增值等问题普遍存在，经过深入细致专项审核研究工作，摸清房屋维修资金底数，健全相应规章制度，进行房屋维修资金合理的运用管理工作，切实保障全体业主的切身利益。一、房屋维修资金管理要求一是房屋维修资金的基本概念。房屋维修资金是指专门用作房屋共用部位、共用设施设备的维护与更新的资金。共用部位，通常包括房屋的地面
2、、承重墙、楼顶和回廊通道等。共用设施设备，通常分为楼梯、消防设备、路灯、沟渠等。房屋维修资金开设专户存储、专款专用、由所有权人决定、行政主管的方式。二是维修资金交存使用的具体要求。住房所有人、非住宅的所有人根据持有建筑物的面积交存维修资金，按规定交存维修资金比例，为当地房屋安装施工每平方米造价的 5%至 8%。政府主管部门必须按照本区域实际情况，确定、发布维修资金交存比例，并及时调整，对公有住宅楼另有规定。三是专项资金管理。业主代表大会成立前，维修资金由政府主管部门代管。业主代表大会成立后，根据住宅专项维修资金管理办法中的有关规定为动力，为单位内部控制体系的改革提供充足的动力支持，而不是单纯地
3、应付外部监督。在对单位内部控制体系进行自我评价的基础上，实现内部控制体系与单位各项业务与管理制度的结合，共同促进单位业务管理目标的实现。二是外部绩效监督评价。应引入审计、纪检等外部监督机制。可以先在部分科室进行试点，吸取经验教训，明确监管重点，进而扩大试点范围，最终将外部监督全面纳入内部控制中。为保证外部监督效果，审计、纪检等监管机构应对被监管单位进行相应的调研和培训，掌握单位内部控制体系运行的实际情况，并提出相应的整改建议。在人员结构编制上，可以设置专门的审计人员，扩大审计队伍。或成立专门的审计小组，及时掌握各部门的内控管理实际情况，实时发送审计动态，充分发挥监督的作用。此外，也要加强监督结
4、果运用，切实使监督服务于行政事业单位各流程运作，促进行政事业单位运作水平的不断提升。3.提升信息化水平随着大数据、人工智能等技术的快速发展，传统的内部控制工作方法已难以满足行政事业单位业务发展的需要，因此，行政事业单位必须狠抓信息系统建设，对现有内部控制信息系统进行完善和优化。行政事业单位应根据规范化、标准化的原则建立一个完整的信息化平台，引入事前规划、事中控制、事后评价的内部控制管理流程，建立一套全员参与的信息化方案，重点实现以下职能：一是预算执行职能，对预算指标、授权支付、费用报销等模块进行自动化管理，起到事前防范效果；二是通过财务支付平台进行会计审核、领导审核签章等财务相关服务；三是实现
5、财务管理的信息化，使所有财务发生事项都记录在案、有据可查，杜绝财务监督死角。此外，信息化平台的运作也要使行政事业单位财务得以在制度和法律的监控之下运作，不断提升公共服务的质量与效率。（作者单位：武汉市工业经济保障中心）80管理划转交接，明确房屋维修资金范围。房屋专项维修资金，必须专门用于房屋共用部分、共用设施设备保修期满后的修复和更新，并禁止挪作他用，根据相关法规严格使用程序。二、房屋维修资金管理重点与对策一是落实有关法律法规的规定。针对住房维修资金收缴问题，我国政府于 2010 年颁布了关于住房维修资金的文件，就住房维修资金收缴问题提供了解决办法。目前一般住宅和建筑物的设计期限最低标准是 5
6、0 年，在这一期限内由施工方维修住宅。施工方不可能终身进行房屋维修，但可以给市民负担部分房屋维修资金的支付，减轻市民房屋维修负担，当房屋出现小问题后，由住房业主支付维修资金；发生重大问题时，由政府部门、建筑方与市民一起负担房屋装修工程。市民支付的维修经费可以作为投资，收益的部分也可分给缴纳者，将维修经费当成一项投入，对不同的家庭情况采取不同的合理的收缴政策，更能够回应民众关切。健全有关立法时应该充分考虑到民众的利益，制定更多的利民政策，加大宣传力度，让国家的政策法规深入民心，可以更好地促进社会发展。二是完善管理制度。加快推进房屋维修资金管理制度的健全，使房屋维修资金的运用不再困难，同时也能够改
7、变缴费不积极的状况，使业主了解维修资金的基本状况。建立完善房屋维修资金管理的监督，规范房屋维修资金的运用，健全完善维修资金管理使用的业务流程，完善房屋维修资金的运用模式，缩短其申报使用的流程，确保其运用有法可依。三是合理利用房屋维修经费。随着时间的推移，更多的住宅过了保修期，维修资金的使用概率也越来越大，维修资金动用的高峰期也将到来。根据维修资金的使用政策，资金的使用程序相当复杂，提高使用效率成为许多业主的目标。要想更高效地利用住房维修资金，就要掌握维修资金的使用流程和资金使用的潜在隐患，需要业主与主管部门协作，在法规保证下合理利用房屋维修资金。同时与物业双方也要有互助意识，做好信息交流，因为
8、房屋维修资金都是共有的，所以使用时就必须全体业主共同投票，维护公共区域，而不要私自挪用在私人设备维护上，因为每个业主遵循法规才可以合理地利用维修资金。三、提升房屋维修资金运用效能一是简化使用流程。可针对具体情形建立相应应用程序，确保在合理、规范的框架内简化流程，便于处理启用复杂的问题。此外，还要合理利用和控制经费支出、完善经费管理机制。成立业主委员会，把维修资金划转至业主委员会，做到权责明确。克服管理制度不完善、财务资料不健全、使用缺乏公开透明等各种困难，提升住宅维修资金运用效益。二是设置紧急维修渠道。对房屋渗漏、电梯破损、消防设备损坏等危及房屋安全与功能的状况，设置应急维护通道，充分发展与运
9、用房屋维修资金的功能。某市住建部门列出 5 个住宅维修紧急情况：屋面漏水、外立面漏水严重；共用管线破损，共用排水系统跑水、倒塌；存在严重威胁城市基础设施工程、住宅建设中的地基基础施工和主要构件(工程保修期限外)的特殊情况；路面破损严重危害人身安全；严重危害物业使用和威胁住宅安全的其他情形。上述紧急维修状况发生时，无须经过三分之二以上业主批准，事后再完善有关手续。在完成设置应急维修渠道的基础上，还须进行维修账户的设置和管理，维修费用由有关业主的维修资金分账户列支。三是实现保值和增值。加速健全房屋维修资金保值增值制度，实现从监督职能向服务职能转变。在不妨碍正常运用和获得业主认同的情况下，引导商业银行、保险公司和相关金融机构协同发展，努力实现保值增值渠道，还要加大物业部门对资金管理的信息公开力度。审计机构向社会披露调查报告，业主委员会对经费的情况进行审查。还要注意不得使用房屋维修资金进行国债收购、委托理财服务和质押购买的国债等担保活动。（作者单位：漯河市审计局）
