1、Parents generally value the first class, mainly to see whether the students can accept the tutor, so the first class is more important. It is best to understand the students learning situation first, to communicate well with their parents in advance, to make adequate preparations for the students st
2、udy habits, learning habits, good or bad learning, and what knowledge they have mastered, whether they are willing to study, whether they are willing to learn, or whether they are willing to study, and whether they are temperamental and so on. Only in this way can the target be targeted. If the foun
3、dation is relatively poor, it is necessary to review the old knowledge, accompanied by the corresponding exercises to make consolidation; learn better,李萧萧的个人主页 软件专项可行性研究报告写 作 提 纲一、 概述简述项目提出的背景、技术开发状况、现有产业规模；项目产品的主要用途、性能；投资必要性和预期经济效益；本企业实施该项目的优势。二、 技术可行性分析 1、项目的技术路线、工艺的合理性和成熟性，关键技术的先进性和效果论述。 2、产品技术性能
4、水平与国内外同类产品的比较。3、项目承担单位在实施本项目中的优势。三、 项目成熟程度 1、成果的技术鉴定文件或产品性能检测报告、产品鉴定证书。 2、产品质量的稳定性，以及在价格、性能等方面被用户认可的情况等。3、核心技术的知识产权情况。对引进技术的消化、吸收、创新和后续开发能力。四、 市场需求情况和风险分析 1、国内市场需求规模和产品的发展前景、在国内市场的竞争优势和市场占有率。 2、国际市场状况及该产品未来增长趋势、在国际市场的竞争能力、产品替代进口或出口的可能性。3、风险因素分析及对策。五、 投资估算及资金筹措 1、项目投资估算 2、资金筹措方案3、投资使用计划六、 经济和社会效益分析 1
5、、未来五年生产成本、销售收入估算。 2、财务分析：以动态分析为主，提供财务内部收益率、贷款偿还期、投资回收期、投资利润率和利税率、财务净现值等指标。 3、不确定性分析：主要进行盈亏平衡分析和敏感性分析，对项目的抗风险能力作出判断。 4、财务分析结论5、社会效益分析七、 综合实力和产业基础 1、企业员工构成（包括分工构成和学历构成） 2、企业高层管理人员或项目负责人的教育背景、科技意识、市场开拓能力和经营管理水平。 3、企业从事研究开发的人员力量、资金投入，以及企业内部管理体系等情况。4、企业从事该产品生产的条件、产业基础（包括项目实施所需的基础设施及原材料的来源、供应渠道等）。八、 项目实施进
6、度计划九、 其它 1、环境保护措施 2、劳动保护和安全 3、必要的证明材料 （1） 特殊行业许可证（如食品、农药、医药、化肥产品生产许可证及批文）；通信产品入网许可证；公共安全产品生产许可证；压力容器生产许可证等。（2） 可提供项目立项证明、高新技术企业证书、产品质量认证、环保证明；产品订货意向、合同等补充材料。十、 结论范文:文檔编号： 版 本： 1.0 文檔名称： 可行性研究报告 项目名称： MiniSpace 项目负责人： 杨世泉 编写： 杨世泉 2004年 12 月 2日校对： 杨晖 2004年 12 月 2日审核： 王晓峰 2004年 12 月 2日 1引言11.1编写目的11.2背
7、景11.3定义11.4参考资料12可行性研究的前提22.1要求22.2目标22.3条件、假定和限制32.4进行可行性研究的方法32.5评价尺度33对现有系统的分析33.1处理流程和数据流程43.2工作负荷43.3费用开支43.4人员43.5设备43.6局限性44所建议的系统44.1对所建议系统的说明54.2处理流程和数据流程54.3改进之处54.4影响54.4.1对设备的影响54.4.2对软件的影响54.4.3对用户单位机构的影响54.4.4对系统运行过程的影响64.4.5对开发的影响64.4.6对地点和设施的影响64.4.7对经费开支的影响64.5局限性64.6技术条件方面的可行性75可选择
8、的其他系统方案75.1可选择的系统方案175.2可选择的系统方案276投资及效益分析76.1支出76.1.1基本建设投资86.1.2其他一次性支出86.1.3非一次性支出86.2收益96.2.1一次性收益96.2.2非一次性收益96.2.3不可定量的收益96.3收益投资比106.4投资回收周期106.5敏感性分析107社会因素方面的可行性107.1法律方面的可行性107.2使用方面的可行性108结论11you can properly deepen the difficulty. However, it is suggested that we should not focus only on
9、 exercises and not on knowledge points. In fact, communicating with students is better than communicating with students. The first and most important thing is to have patience, probably speaking many times the exercises, the content, they still can not remember, at this time must not be angry, calm,
10、 take a variety of methods to teach, find suitable for his study habits or way of thinking. After all, the tutor is not a teacher in the classroom, do not have to pull so far away from the students. Third, oneself to teach the content of knowledge, so that they can explain brilliantly. And students
11、of this age are easy to despise teachers who can not answer the question. On the basis of understanding the students, make a plan to cooperate with the exercises. As for the cost, be sure to communicate well with the parents before the lecture, better not in front of the students. To stick to your o
12、wn principles, let me advise you not to lower the price, but to talk more about it. Dont lose face, its your earned income from work.需要文档请给我留言。GB856788可行性研究报告1 引言1.1 编写目的本文的编写目的是为了研究项目的实现难度，成功可能，确定项目的基本实施方案，为进一步的开发工作做准备。本文的预期读者为项目经理、项目的设计人员及以该团队的主要负责人员（在这里指项目的设计开发人员）。1.2 背景1.2.1 系统的名称miniSpace 个人助手软
13、件；1.2.2 项目开发背景本项目是重庆大学微软技术俱乐部的申请项目，任务提出者是重庆大学微软技术俱乐部Msky小组，并由Msky开发小组负责设计开发。本项目的预期用户是一切使用PC机的学生、办公人员。1.2.3 软硬件系统基本支持系统的运行平台是PC机。本系统拟采用Microsoft Visual Studio 2005 beta1开发，一期开发实现单机模式，选择C# 为开发语言。运行平台硬件支持： CPU：Pentium 133 MHz CPU推荐：Pentium 133 MHz 或更快 RAM：128 MBRAM推荐： 256 MB 或更高运行平台软件支持： 操作系统：Windows 2
14、000/XP/2003 其他：.net Framework 2.0注：以上假定可能根据实际情况更改，以需求分析说明书中定义的为准。1.3 定义 miniSpace基于.NET平台和c# 技术的一款小型个人助手软件,实现闹钟、提醒休息、通知事务、日记本、个人相册等功能。 SGML-Standard for General Markup Language 通用标记语言标准 XML-Extensible Markup Language 可扩展标记语言 MathML-Math Markup Language 数学标记语言1.4 参考资料1.4.1 软件设计文档国家标准_GB856788-可行性研究报告
15、（GB856788）1.4.2 使用UML关于对象和组件软件工程 英Perdita Stevens Rob Pooley 著包晓露 赵晓玲 译人民邮电出版社 2003年6月第一版2可行性研究的前提2.1要求A. 功能1 miniClock：1.1 日期和时间：实现多种日历表,如农历表；1.2 日程事务提醒：1.2.1 办公日程提醒：如会议，出差，上课，课间休息1.2.2 生活琐事提醒：如就餐时间，体育锻炼；1.3 提醒方案1.3.1 实现多种提醒设定选项：比如每日、每周 （and more。）循环提醒；1.3.2 提醒方式：以娱乐提醒方式为主（可以是音频或视频片断），比如学习工作中休息时刻到时
16、就播放范晓萱的 健康歌；1.3.3 编制个性化提示源作为提示内容；2 miniSchedule：2.1 编辑日程安排；2.2 设定提醒方式；2.3 事务处理模型；2.4 提供日程分类；3 miniAblum：3.1 个性化的相册集；4 miniDiary：4.1 简单而又具个性化的个人日记编辑环境；4.2 加密功能；5 附加功能：5.1 数据备份：安装时就要求用户设定备份路径，一般不应与安装路径一样（大家肯定有感忘记备份数据而重装系统之后信息丢失的痛苦 - ）；5.2 个性化安装组件：将以上功能做成组建，安装时用户自行选择；5.3 miniAddress：兼容Outlook 与 Foxmail
17、 的地址本，方便软件间互相导入与导出；B. 性能1. miniclock1) 在用户指定的时间点,提醒用户时间到.2) 日常事务,如休息,用餐等的提醒2. miniSchedule：1) 用户编制日程安排后,我们能够按照用户已经定制的提醒方式按时提醒用户时间到.,3. miniAblum2) 用户选择了相册的分类标准后,本软件可以实现照片的快速分类,查找.4. miniDiary3) 采用普通密码和密码公式的方式保护用户的日记内容.界面美观.5. 附加功能:4) 在系统崩溃的时候,只要用户设定了备份路径,必须保证能够恢复用户以前的数据.C. 系统输出1 Miniclocka) 当既定的事务时间
18、到达时,采用用户选定的提醒方式提醒用户2 MiniScheduleb) 按照软件提供的处理模型,用户填写一段时间内所有的日程之后,本软件按照事务的轻重缓急提醒用户3 MiniAblumc) 提供照片的快速查找功能4 MiniDiaryd) 输出某个日期内用户的日记内容.5 附加功能e) 输出备份数据.D. 系统输入1. MiniClocka) 输入日常事务,如吃饭时间,休息时间2. MiniScheduleb) 按照本软件提供的事务处理模型输入需要完成的事务日程3. MiniAblumc) 输入个人,家人,朋友照片4. MiniDiaryd) 每天输入日记内容5. 附加功能e) 初次使用输入备
19、份路径.E. 在安全与保密方面的要求；1. MiniSchedulea) 所有的日程安排都不应该随便被别人看到.2. MiniDiarya) 日记内容应该保证不被别人看到F. 完成期限1. 预计开发日期5个月,到2005年03月完成.2.2目标A. 管理信息服务的改进1. 更好利用现有技术提高事务处理的效率B. 自动决策系统的改进；1. 事务处理模型支持按照事务的轻重缓急提醒用户,保证最紧急最重要的事务能够首先被处理.2.3条件、假定和限制说明对这项开发中给出的条件、假定和所受到的限制，如：a 所建议系统的运行寿命的最小值:32位windows上永远都可以运行b 经费、投资方面的来源和限制:暂
20、时没有c 法律和政策方面的限制:法律和政策方面没有任何限制d 硬件、软件、运行环境和开发环境方面的条件和限制；1) 硬件限制: Pentium 133 MHz CPU,64M内存2) 软件限制:windows xp,windows 20033) .net framework 1.1 或是更高版本e 系统投入使用的最晚时间:2005年6月3对现有系统的分析这里的现有系统是指当前实际使用的系统，这个系统可能是计算机系统，也可能是一个机械系统甚 至是一个人工系统。分析现有系统的目的是为了进一步阐明建议中的开发新系统或修改现有系统的必要性。3.1处理流程和数据流程现有系统是指当前实际使用的系统，这个系
21、统可能是计算机系统，也可能是个机械系统甚至是一个人工系统。对现有系统进行分析的目的是为了进一步阐明建议中的开发新系统或修改现有系统必要性。现有系统主要功能简单，主要包括通讯录、日程表、文档管理、闹钟等； 处理流程和数据流程通讯录通信录主要记录与用户相关联的一些人的基本联系方式。这是大部分个人助理软件都具有的功能，简单处理流程以及数据流程见下：用户添加通讯信息通讯录处理流程通讯录列表修改信息删除信息通讯录查询一条通信录记录通讯录数据流程查询显示修改删除更新 日程表显示日历日程表处理流程选择日期修改信息删除信息填写相关重要信息日历数据日程表数据流程查询显示重要个人事务数据更新选定删除 文档管理文档
22、填写文档管理处理流程文档分类修改文档信息删除文档信息文档查询文档数据日程表数据流程整理分类更新删除添加文档填写文档管理处理流程文档分类修改文档信息删除文档信息文档查询 现有系统的闹钟提醒功能欠佳，通常以文本或者简单音乐方式实现，缺乏个性化。 同时数据的保密性不完善，缺乏数据备份功能，或者备份功能不能最大程度满足用户需求。费用开支 由于当前系统运行于用户PC机，除了正常的电费、上网费，不需要花费额外的计算机 管理维护费用。3.2人员 现有系统运行所需人员主要为用户，不需要专门的计算机技术人员。3.3 系统开发成本 开发成本随个人助理软件面向的群体不同而有所不同。现有面向大众的个人助理软件基 本都
23、是免费软件或者共享软件。系统开发需要人力34人，开发周期23月。3.4 设备现有系统大都运行在PC机上，对操作系统要求不高，所需要配置的软件也不高。3.5局限性 现有系统主要缺点还是缺乏人性化东西，各种系统五花八门，虽然个人助理软件实现起来不难，但是对于一些让人感觉到亲切的东西，现有软件很少体现。4所建议的系统4.1对所建议系统的说明4.1.1闹钟,用于提醒各种事务,包括用餐,休息等. 日期和时间：实现多种日历表,如农历表； 根据已经成熟的日期换算算法直接得到结果,4.1.2日程事务提醒： 根据用户设定的某个时间的具体事务,当时间到达时,将用闹钟或是语音的方式提醒用户. 提供日程安排提醒功能.
24、使用了一个比较有效的事务处理模型,即紧急-重要事务处理模型.如图,事务按照紧急性和重要性排在二维坐标上,那么我们通知的时候我们会按照图示的模型提醒,保证用户的工作最高效事务1事务2事务3事务4紧急重要4.1.3休息提醒 用户自行指定各个时间段的休息时间点,当到达休息时间时,我们将提示要休息.提醒方式多种多样,可以播放一段音乐,舞蹈视频,或是定制的家人朋友的声音,自己录制的视频等.4.1.4 miniAblum： 提供个人相册的管理功能,比如私人的,朋友的,家人的,次相册集还有一个功能是给事务提醒提供材料,我们会从中随机检索出一张照片用于提醒.4.1.5miniDiary： 采用数据库存储日记内
25、容,保证日记不会被别人偷看.用户可以随时更改密码,或是采用我们的特定密码公式进行身份验证. 所谓密码公式,即,我们定义公式,里面的某些变量只有用户自己知道具体数值,当用户把具体数值带入公式然后填写结果,如果正确则认为用户通过检验.如z=3*x+5*y+7*t,那么x,y,t,各代表年龄,生日,或是其他的用户指定的信息,用户把结果填写正确时,我们认为他通过了身份验证. 在用户体验上力求做到更好.6 附加功能：6.1 数据备份：安装时就要求用户设定备份路径，一般不应与安装路径一样（大家肯定有感忘记备份数据而重装系统之后信息丢失的痛苦； 采用类似数据库文件异地存储的方式,用户可以选择其他磁盘来保存重
26、要联系人信息,这样在系统崩溃后信息不会丢失.6.2 个性化安装组件：将以上功能做成组建，安装时用户自行选择； 以上所有功能都采用组件原则实现,用户可以选择某些自己需要的功能安装4.2处理流程和数据流程 事务提醒功能 日程安排提醒 个性化相册 日记本 备份4.3影响(a) 4.3.1对设备的影响 改变了人一贯控制电脑的模式,电脑同样可以提醒人类去做事情 精美的界面给人们带来美的感受,电脑不再只是机器.(b) 4.3.2对软件的影响 对现有软件没有任何影响,该软件可以独立运行于WINDOWS平台之上.(c) 4.3.3对用户单位机构的影响 为每个员工建立起事务的提醒的机制,从整体上提升工作效率.
27、在单位建立起人性化的休闲提醒,对每个员工都将产生深远的影响. 对技术水平没有特别的要求,只要熟练操作windows就可以.(d) 4.3.4对系统运行过程的影响a 用户的操作规程:1) 在事务和休息提醒模块中,用户只需设定提醒的时间就可以在以后的日子里天天使用.2) 在日程提醒模块中,用户只需按照既定的规则输入自己的事务,系统到时间会自动按照事情的轻重缓急进行提醒3) 个人相册模块,选择相册类别,然后添加照片.4) 日记模块,第一次使用,用户需要选择密码提醒方式,设定初始密码,然后就可以放心的使用了.5) 备份功能.用户只需提供备份路径.b 运行中心的操作规程；1) 在公司内部可以提供一个中心
28、服务功能,即到了休息时间提醒做眼保健操或是提供其他的休息方式.c 源数据的处理,数据源可以放在PC上处理,也可以有一个中心服务主机d 数据进入系统的过程:除了基本的运行数据,其他的全部来自用户的输入e 对数据保存的要求，对数据存储、恢复的处理:要求不要存放在系统盘下面,提供备份恢复功能,一旦系统崩溃,信息不会丢失.f 输出报告的处理过程、存储媒体和调度方法；输出即提醒的方式,既可以采用系统给定的提醒方式,也可以用户自定义提醒方式.g 系统失效的后果及恢复的处理办法。只要采取了备份措施,系统失效后所有的信息都不会丢失,只需要卸载本软件然后重新安装,所有的数据仍然存在.(e) 4.3.5对开发的影
29、响a. 为了支持所建议系统的开发，用户需进行的工作,提供一下信息:1) 在目前情况下各种提醒功能都有哪些不足2) 个人信息的保密程度够不够?能不能有效的防止信息丢失?b. 为了建立一个数据库所要求的数据资源；1) 系统自定义的数据源,包括一些娱乐信息2) 用户输入是最重要的数据源.c. 为了开发和测验所建议系统而需要的计算机资源；1) 基本的配置,windows平台d. 所涉及的保密与安全问题。2) 可以按照用户的需求进行两种级别的上的保密,可以满足一般用户的需要.4.4局限性 目前不支持移动平台,所以用户定义的事务和日程仅仅能够在PC上提醒 提醒的方式还不能够完全自定义,必须依赖于系统已有提
30、醒模型.4.5技术条件方面的可行性：a 在当前的限制条件下，该系统的功能目标能否达到1) 该方案采用C#和.net技术实现,在技术上不存在困难,完全可以达到.b 利用现有的技术，该系统的功能能否实现；1) 利用现有的技术,该系统功能完全可以实现.c 对开发人员的数量和质量的要求并说明这些要求能否满足；1) 对发人员要了解C#基本语法,基本数据库的操作,这些要求已经满足.d 在规定的期限内，本系统的开发能否完成。1) 预定期限为四个月,可以完成.5可选择的其他系统方案无5.1可选择的系统方案1无5.2可选择的系统方案2无6投资及效益分析1. 支出1.1. 一次性支出 系统开发阶段所需经费主要为书
31、籍资料费，由开发团队自行准备，总额不超过400元。 开发所需硬件设备由开发团队自行解决，由于都是在校学生，均已配置有PC机。 开发所需软件使用教育网提供的学术交流用软件，由于本系统属于共享软件，不涉及任何商业利益，不应引起商业纠纷。1.2非一次性支出 开发团队日常生活费用，可以由学生自理。2 收益 本系统由在校学生自行开发，属于非盈利性的系统，不存在收益评估问题，但建议开发团队确实能充分利用现有资源，适当减少投资。3 社会因素方面的可行性3.1 法律方面的可行性鉴于本系统的非盈利性，以及系统产品的共享性，其开发中所采用的各种软件系统不应引起商业纠纷。但应注意，对所使用的第三方软件包或代码、技术
32、、方法应注明来于那，避免侵犯相关的知识产权。3.2 用户使用方面的可行性本系统的主要用户为在校师生、办公人员，对于基本的电脑使用和操作不会陌生。因此不会在系统的使用上遇到太大问题。同时系统将提供操作手册和用户手册指导用户操作和使用，因此，系统在使用方面是完全可行的。7社会因素方面的可行性7.1法律方面的可行性 该软件没有侵犯任何的个人或是团体,也不违反任何的相关法律7.2使用方面的可行性 由于人脑本身的机理,导致人很容易沉入一件事情中而忘记了其他的重要事务,我们的这个软件就是采用极为人性化的方式提醒用户各种事务,避免遗忘. 在现在的社会中,很多人需要写日记来抒发自己的感情,提供一个方便,美观的
33、保密性强的日记本是对用户的体贴,8结论 经由以上分析和论证，我们发现，采用建议的系统方案开发在技术、人员、经济、社会环境等方面是完全可行的，可以立即投入开发。前言 房地产业是基础性和先导性产业，是国民经济发展的基础和推动力，同时，房地产业又具有较强的产业关联性，住宅的发展能够促进相关产业的兴起和发展，从各国房地产业发展的历史和我国房地产业发展的实践来看，我国的房地产业必将成为居民的消费热点和推动国民经济发展新的经济增长点。 由于目前房地产业涉及到土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门，关系复杂，使房地产项目在运作过程中感到阻力重重，为此，我们对济南市房地产开发程序进行了专
34、门的考察与分析，以求删繁就简、提纲携领形成基本的、高效的、可操作性良好的开发程序体系，用于指导、开展房地产项目开发的业务。 本课题研究的主要内容： 从项目前期的市场调研、项目立项到后期的土地使用权的取得、房屋拆迁、规划、建设、营销等方面，对房地产项目进行全过程的系统描述。 对房地产开发各个环节中交纳（支付）的相关税费的依据（以济南为例）进行研究分析。 本次编写的房地产开发程序是工作经验的总结，主要用于指导房地产开发的具体工作，因此未涉及房地产开发的理论及学术方面的问题，本程序研究侧重基础概念、基本方法、基本办事程序的介绍。对于近年来新出现的概念、有争议的理念以及理论探讨如社区、心理学、社会学的
35、概念涉及较少。编写中公司内部的办事程序没有涉及；对于国家、地方政府的政策法规、办事程序等不再附文件。 由于编者的学识水平所限，难免有错误或不妥之处，请读者批评指正。第四节 房地产项目开发程序概述 房地产项目开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设，并进行出售的行为。 房地产项目开发程序是指进行房地产开发过程中应遵循的法律、法规及办事程序。 对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。 1项目开发前期调研程序项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产
36、市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。 2.项目立项程序 项目立项程序，就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。 3土地使用权取得的程序 土地使用权取得的程序，就是开发商在项目立项通过(取得建议书批复,可行性研究批复)，并取得建设用地规划许可证后,办理取得土地使用权手续的程序。 4.项目规划程序 项目规划程序，工程规划许可证的就是开发商取得建设用地规划许可证、建设途径。 据国家和济南市有关城市规划的规定,在济南市城市规划区内开发建设的项目,必须符合城市规划的要求,必须向市规划局办理项目规划的申报手续,在取得“两证
37、”(建设用地规划许可证、建设工程规划许可证)后,方可开工建设。项目规划申报的基本程序如下： （1）在可行性研究报告（项目建议书）报批之前,开发商要向规划局申报规划要点,规划局对项目的用地范围、规划条件等提出初步意见,形成项目建设选址的初审意见，作为计划部门进行批复时的参考依据。（2）在可行性研究报告批复后,开发商可向规划局申报项目定点规划局向申请单位下发规划定点通知书和设计规划要求通知书，对项目用地的位置、面积、范围等提供较详细的意见。（3）根据规划局提出的规划设计条件,委托有资质的设计机构进行规划方案设计，取得四图一书（总平面图、定位图、竖向设计图、管线综合图、说明书）。开发商在完成方案设计
38、后,应向规划部门提出审查申请。（4）经审定通过的设计方案,是编制初步设计或施工图的依据,也是取得建设用地规划许可证的必备文件。 （5）开发商依据设计规划要求通知书和可行性研究报告批复,即可向规划局申领建设用地规划许可证,该证是取得土地使用权的必备文件。 （6）申领建设工程规划许可证,是在项目列入年度正式计划后,申请办理开工手续之前,需要验证工程建设是否符合规划要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。 5.征地拆迁程序 征地是指项目选址用地为集体土地时,要按照法定的程序和依据报请有批准权限的政府审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，补助后，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目
39、选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。 征地在领取建设用地规划许可证后即可进行，拆迁在取得建设拆迁临时用地许可证或土地使用权证件后即可提出申请。 征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。征地、拆迁工作的完成是申请项目开工的必备条件之一。6.工程建设程序 工程建设阶段，是指房地产开发项目从列入年度施工计划起，到项目施工全部完成,通过工程竣工综合验收,达到业主使用条件的过程。 在项目完成规划程序并且具备开工条件后，向市建委提出开工申请,取得报建证;同时，与市政相关部门（自来水、热力公司、管道煤气公司、供电部门、城管局）
40、洽谈签订协议,支付有关费用；办理招标批准手续；选择施工、监理单位;办理工程建设质量监督手续；缴纳各种费用；开工建设；项目竣工后，由主管部门（市质检站、市开发办）进行综合验收，交付使用。 7.房地产经营程序 房地产经营,是开发商通过对所开发房地产的销售、出租,实现自己预期投资收益的行为。该项工作从取得土地使用权起，一直延续到房地产交付使用。房地产开发商,既可以自己销售和出租开发的房地产，也可以委托给专业的中介机构。销售和出租的房地产都可以有期房和现房两种，但都必须在取得政府主管部门颁发的预售许可证之后方可进行,且买卖契约和租赁契约都必须经过政府主管部门鉴证方为有效。第二章 房地产项目开发程序 第
41、一节 项目立项 一、概述 发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省市计划发展委员会）对项目的批准文件。对于房地产商来说，在本阶段的主要工作是：起草并向市计委或市房地产开发管理办公室报送项目建议书,取得批准项目建议书的批复;依据项目建议书批复,编制可行性研究报告报计委审批获准,并列入本年度固定资产投资计划。（国家计委已取消了房地产项目立项制度，实行备案制。山东省及济南市暂延续原立项制度。） 二、实施程序 1.工程建设项目立项审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （2）申报资料：书面申请；提供资金落实证明；土地使用权证明；由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研
42、究报告。可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案；房地产开发公司的资质证明. （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市计委。纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让合同。与其它申报材料一起上报。市计委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场
43、勘察，对符合条件的，市计委予以批复。对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市计委负责转报。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （5）收费标准：如在开发办办理立项，须缴纳2元/平方米的开发管理费。 2.建设项目年度投资计划审批 （1）承办部门：济南市计划发展委员会投资处 （）申报资料：书面申请；国家或省、市计委批复项目可行性研究报告；规划部门出具的建设项目规划许可意见；跨年度建设项目，需提供市计委上年度下达的年度投资计划。 （3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接上报市房地产开发管理办公室，申报资料由该办
44、转报市计委。市计委在收到申报资料后进行审查，对符合条件的，市计委予以批复。 （4）办结时限：在收到申报资料后，5个工作日内予以批复可研报告。 （三）项目立项审批程序图（见程序图一）第二节 五证两书的取得 第一小节 土地使用权证的取得开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。在现阶段根据的有关规定,房地产开发用地的取得方式有三种：一是通过国家出让方式获得（即通过土地一级市场取得）；二是通过转让方式获得（即通过土地二级市场取得）；三是通过与当前的土地的使用者合作等方式（即通过土地三级市场取得）。 通过出让方式取得使用权的法律凭证是国有土地使用权证;通过划拨取得
45、土地使用权的临时证件是建设用地批准书国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。 拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。根据国土资源部第11号令，房地产开发经营性用地均由土地储备中心以招标拍卖挂牌等方式出让，出让的地块均为熟地，不需要土地受让方进行征地拆迁。若因特殊原因，必须进行征地拆迁的
