1、第49 卷第9 期2023年9 月轨道交通上盖物业开发实践及投资决策分析唐嘉悦（成都轨道城市投资集团有限公司，四川成都6 1 0 0 0 0）摘要：随着经济的高速发展，城市空间发展受限、道路交通日益拥堵、环境污染严重等问题日益凸显。要坚持轨道交通引领和改变城市发展格局，探索城市交通技术与经济有机衔接可持续发展路径。关键词：TOD模式；投资分析；决策评价中图分类号：F572文章编号：1 6 7 2-40 1 1(2 0 2 3)0 9-0 2 1 3-0 3D0I:10.3969/j.issn.1672-4011.2023.09.0821轨道交通上盖物业开发重要意义轨道交通是影响和带动城市功能布
2、局发展、改善人们居住环境与出行条件的重要因素。但城市轨道交通因建设投资资金规模较大、运营成本较高，与准公益性产品公益性矛盾突出，阻碍着轨道交通可持续发展。为更好地为轨道交通企业带来经济效益,增强“输血造血”功能，减轻财政压力，我国大多数城市都开启了对轨道交通上盖物业开发模式的探索。轨道交通上盖TOD“投融资、建设、运营、物业开发与管理”的一体化发展也将成为我国发展轨道交通的必然趋势。2轨道交通上盖物业开发国外案例借鉴2.1日本东京2.1.1基本情况东京为日本首都，位于日本关东平原中部，是面向东京湾的国际大都市，日本三大都市圈之一东京都市圈的中心城市。面积约2 1 55km，人口约1 3 9 6
3、 万人。东京轨道线路长度为3 0 4.1 km，车站数量2 8 6 个，运营线路1 3 条，日均客运量1 0 7 8.6 万人次（2 0 1 8 年）。2.1.2经验借鉴东京的轨道交通上盖物业开发结合轨道站点能级条件、开发强度以及所属区位等因素，主要呈现三个等级进行不同开发强度，东京轨道交通站点分级分类见表1。再通过对轨道站点分级分类开发，采用“多元合作+物业开发+商业运营”的方式,开展轨道站点与周边物业一体化建设、经营，获得商业收益、物业收益，反哺后续运营。表1 东京轨道交通站点分级分类开发特征一级站点所属区域上、城市核心区多位于山手环线中心片区中心或新城一般区域开发容积率5.73商业用地约
4、80%用地构成居住用地约1 0%公园及其他用地产业用地约1 0%商业用地约5%公园及其他用地公园及其他用约1 0%约1 0%站点群联动开站点50 0 m范发，连通范围超围内高效连通，业和居住用地开发过1 km,重点集聚金融总部、大集聚商业百货、散空间景观和文化馆等型商圈等收稿日期：2 0 2 2-0 4-2 4作者简介：唐嘉悦（1 9 8 8 一），女，四川遂宁人，本科，工程师，主要从事TOD综合开发投资决策分析工作。5川建材Sichuan BuildingMaterials2.2新加坡2.2.1基本情况新加坡位于马来半岛南端、马六甲海峡出人口，由新加坡岛及附近6 3 个小岛组成，其中新加坡岛
5、占全国面积的88.5%。新加坡轨道线路长度2 0 3 km，站点1 2 2 个，线路分文献标志码：A为东西线、南北线、东北线、环线、滨海市区线、汤申一东海岸线以及规划中的东区线和跨岛线。2.2.2经验借鉴新加坡的轨道交通上盖物业开发结合城市功能区位分布、轨道站点能级条件等因素，主要呈现4个等级进行不同开发强度，新加坡轨道交通站点分级分类见表2。与日本TOD开发模式相似的基础上，新加坡更着重打造特色化轨道建设特征，譬如新加坡榜鹅数字新城，是以站点核心圈层通过低强度开发布局城市公园、开散空间，营造空间生态化、尺度宜人化的科创环境，打造TOD个性化特色亮点。表2 新加坡轨道交通站点分级分类开发商业型
6、特征站点所属老城商业区域中心开发容3.0积率商业用地约工业及科研居住用地约居住用地约50%用地45%50%居住用地居住用地用地约2 0%构成公园及公服商业用地用地约2 0%约1 0%其他用地公园及其他公园及其他公园及其他10%用地约2 5%用地约2 0%用地1 0%站点群联动站点与产业围绕站点设紧邻站点设开发，地下置新镇中置一站式服空间互通，办公直联直心，集聚办务综合体，开发通，注重产集聚商业地公、服务、休强化站点与业相关设施标及商务金闲的复合复合配置综合体连融设施功能3成都实践下的上盖物业开发项目路径二级站点三级站点3.552.36商业+居住约居住约7 5%70%公服用地约公服用地约1 0%
7、10%15%地1 0%站点与邻近商连通，注重开文化植人Vol.49,No.9September,2023产业型新镇中心站点型站点产业园新市镇中心1.31.9公服用地约2 0%约1 5%商业用地约1 5%成都，四川省辖地级市，是四川省省会、副省级市、超大城市、成渝地区双城经济圈核心城市，全市下辖1 2 个市辖区、3 个县、代管5个县级市，总面积1 43 3 5km，常住人口2119.2万人，常住人口城镇化率为7 9.48%，地区生产总值19916.98亿元。2 0 2 0 年成都轨道交通开通运营50 0 km以上,2 0 2 2 年将开通运营6 0 0 km以上，规划至2 0 3 5年将形成16
8、66km轨道线网+6 9 4轨道站点，成都将步入轨道城市时代3.1开发理念TOD（T r a n s i t O r i e n t e d D e v e l o p me n t）发展理念，倡导以轨道交通站点为核心，在周边50 0 8 0 0 m集中布置居住、商业零售、办公等设施，充分考虑功能定位、产业融人、业态布局，按照核心区域、周边区域、生态绿地三个层次，着力构建集约高效、舒适宜居、配套科学的复合功能布局，同步打造轨道、213生活服务型站点城市居住片区1.670%公服用地约10%15%商业用地约5%通性Vol.49,No.9September,2023公交无缝接驳系统和地上地下一体化慢
9、行系统。TOD综合开发模式应具备“4D”特征：土地的混合开发，即各种物业业态（住宅、商业、办公都用地）混合开发，有效减少了出行距离和出行时间，具备较高的开发强度。TOD区域站点周边的容积率较高，增加客流量，提供了土地利用率，同时为城市挪出更多的开空间和绿地，具备宜人的空间设计。采用垂直网络空间建设，打造站点与周边城市功能便捷联系，具备公共交通的可达性。合理安排从建筑到公交站点的距离，提高公交的可达性，同时为各个目的地间建立便捷和直接的联系通道，提高公交出行方式的吸引力。3.2政策引领，明确“轨道交通+TOD”的核心战略。2017年以来，成都通过考察学习、研讨,深入分析物业上盖开发项目内在逻辑，
10、结合成都本地条件，建立了TOD顶层设计理念，出台成都市轨道交通TOD综合开发战略规划，按照“新发展理念和新城市规划”原则，形成TOD战略规划，明确了TOD综合开发战略目标、分级分类、策划定位、规划设计、开发运营、行动计划、制度保障等内容。近年来，成都因地制宜，研究出台了如成都市轨道交通专项资金筹措方案、关于轨道交通场站综合开发的实施意见、成都市轨道交通场站综合开发实施细则等涉及资金筹措、实施推进、用地管理、规划管理、合作开发、商业运营、技术规范7 个方案1 9 项配套政策文件，对TOD工作的开展形成了有效引领。3.3规划引领，助推TOD发展战略充分结合成都实际，根据站点周边土地用地布局、开发强
11、度、地下空间、交通接驳、慢行系统、开空间和生态绿地等情况，对土地资源进行差异化管控，与轨道交通站点同步规划、统筹建设，实现土地高效集约利用，经济、人口与交通要素充分融合。根据主体功能区战略、城市空间结构、产业园区布局、特色镇发展、轨道网络自身条件、土地资源条件等主要影响因素，对综合开发场站进行分级。在构建分级体系的基础上，提出规划指引，明确场站综合开发的主导功能定位和开发规模要求，实现轨道交通线网与城市资源的优化配置。专项规划范围依据成都市城市轨道交通线网规划优化确定的6 0 0 余个站点，在充分考虑城市功能、站点交通能级基础上，精准支撑城市发展目标、功能发展，差异化和特色化情况下，按照分级分
12、类原则将站点分为四级五类，成都轨道交通站点分级分类见图1。城市级区域级五类分类体系商圈核心型交通枢纽型综合中心型产业社区型生活服务型图1 成都轨道交通站点分级分类图3.4理念创新，打造TOD综合开发的成都模式。遵循轨道交通与城市功能融合发展的原则，对产业、文化、形态等指标进行统筹研究，力求做到TOD项目建筑形态高低错落、疏密有致、色彩运用得当，实现空间形态优、产业布局优、开发品质优。坚持集聚高端产业要素，提升产业配套服务功能，支撑产业高质量发展的产业优先；坚持鼓励站点所在片区、街区内部、建筑立体空间多维度的功能混合，提升项目活力的功能复合；坚持通过立体连续的慢行网络、高2145川建材Sichu
13、anBuildingMaterials效便捷的交通系统，形成一体衔接的交通支撑，强化地下空间开发利用、地上地下互联互通，促进站城有机融合的站城一体；坚持围绕人在站点周边工作、生活、出行、游憩等行为，打造特色场景，形成生活枢纽；坚持深挖站点周边片区文化要素，打造特色鲜明的站点风貌，营造多维浸润的文化氛围，突出天府文化价值，形成文化地标；坚持通过“1 3 7”的布局模式,形成高低错落、疏密有致的城市形态，构建大开大合的活力开放公共空间，运用独特的建筑艺术语言，打造建筑艺术典范。3.5示范先行，建设TOD综合开发的标杆工程。成都TOD综合开发示范项目遵循轨道可持续、投资有回报、市民更便捷、政府创税收
14、以及城市添绿色五原则，努力践行公园城市发展理念，不断深化TOD（以公共交通为导向的开发)产业营城模式，丰富TOD场景供给，以轨道交通站点为核心，打造适度高密的TOD核心圈，构建地上地下一体的“轨道交通+公交+慢行系统”的绿色出行方式，为周边预留更多的开空间和绿地，凸显“公园城市”特质、厚植“生活城市”优势。一是坚持示范项目带动引领，建设公园城市社区样本；二是坚持国际一流策划设计，打造产城融合世界典范；三是坚持世界眼光天府特色，构建多元开放合作平台。3.6拓展管理渠道，助力TOD综合开发项目建设实施因TOD综合开发项目涉及规划、投资、建设、运营等阶段，可采用全过程工程咨询模式降低管理难度。全过程
15、工程咨询是住房城乡建设部于2 0 1 7 年，首批选取了四川省等8个省及40 家企业开展的咨询试点模式。该种模式采用一级注册建筑师、一级注册结构工程师、一级注册建造师等工程建设类注册人员负责制，由全过程咨询单位在项目定位、策划阶段提前介入，贯穿项目全生命周期实施咨询工作，解决了常规项目建设过程中，策划、规划、勘察、设计、图审、造价、监理等咨询单位各自为政，且仅服务于某一特定阶段，项目业主统筹协调难度大的问题。从全生命周期考虑降低项目投资，通过参考全过程工程咨询模式，由一家实力较强的企业以咨询服务“总承包”的方式统筹管理协调各咨询单位，站在项目业主的角度对项目通盘考虑，减少返工，降低运营成本，提
16、升运营效率，全面降低项目投资；借鉴咨询团队的市场经验，近年来，虽全过程工程咨询模式在四川的推进成效并不显著，但目前包括中铁二院等大型的设计单位、省内四级分级体系知名的造价、监理、招标代理单位均已分批次进入全过程工程咨询库，具备较强的企业综合实力。例如在TOD建设方组团级社区级第49 卷第9 期2023年9 月面适时引入可加速TOD建设开发周期。4上盖物业开发项目投资决策分析上盖物业开发项目的投资需要投人大量的人力、物力以及资金保障，由于项目寿命周期长、自身投人大、变现能力相对较差,影响项目收益因素存在较多变化点，在投资决策前期可根据前置条件采用不同测算方式，投资决策分析各阶段测算方式见表3，利
17、用可行性研究分析以及财务评价等手段对拟投资项目进行全方位经济考量。4.1可行性研究分析重点可行性研究是对投资项目在市场、技术、效益、风险等方面是否可行进行的科学分析和论证，主要为投资决策提供科学依据。可行性研究报告应包括项目背景及基本情况、项目第49 卷第9 期2023年9 月投资的必要性、市场分析、实施方案、投资估算和资金筹措方案、财务评价、经济及社会效益分析、风险评估及应对、结论与建议等。表3投资决策分析各阶段测算方式测算测算测算名称类别方式初步经初步静态无详细地块规划经济指标；济分析计算测算按周边土地成交价格估算地块经济指标未确定，仅能确定可售面积、可售部分业态划分、自持面积等初步信息；
18、投资收估算静态地块无强排方案，各产品类型根益估算分析测算据市场调研情况，对标周边成熟项目产品及价格信息；地块开发方式未明确，按自行开发假设进行测算地块经济指标基本确定（容积率、商住比、限高、建筑密度、公建配套等基本确定，有可能有微调）；扩大的地块强排方案初步明确，根据测投资收动态经济分算结果有微调（楼型、户型配比、商益测算测算析业业态配比、规划动线等基本确定，根据测算结果有优化调整）；地块开发方式未明确，根据测算结论提出决策建议地块经济指标确定（容积率、商住比、限高、建筑密度、公建配套等全部确定）；投资收详细经动态地块强排方案确定（楼型、户型益分析济分析测算配比、商业业态配比、规划动线等全部确
19、定）；地块开发方式确定（自行开发、合作开发及股权比例等全部确定）4.2上盖物业开发项目财务评价分析上盖物业开发投资决策是一个系统且复杂的计算过程，需要具备成本、工程、销售、财务等全方位知识储备，结合项目管理、资金管理、计划运营等方面的要求，进行必要的经济分析。就某上盖开发项目为例，依据现有资料、历史经验，运用假设开发法对项目开发投资环境、经济技术条件、财务状况等进行调研和假设，建立上盖开发项目投资决策分析体系。4.2.1规划指标项目投资决策，控制成本，实现利润最大化最重要的因素在于前期设计方案的确定。在前期策划阶段,要推行方案优化，采用限额设计等手段，运用价值工程，从技术先进可行、功能满足要求
20、、经济合理、安全可靠等方面优化设计方案的技术性，从市场需求、产品定位、发展趋势角度满足设计方案的有效性，上盖物业开发不仅要结合传统的市场化开发项目，而且要与轨道交通地下地上空间有机衔接，在方案上特别要优化控制转换层面积，实现技术可行与经济效益最大化。在关于地下建面排布方案中，要注意车位能排地上不排地下；地下能排一层不排多层；地下能排局部，不排整体等原则，合理优化地下空间布局。4.2.2收入预测通过前期走访调研、大数据分析、前期策划定位研究，通过区域范围内定性与定量分析，制定项目各业态销售价格，铺排项目去化率和回款率。4.2.3成本分析项目成本大致分为土地费用、工程费用、销售费用、管理川建材Si
21、chuanBuildingMaterials费用、营销费用，土地费用包括5大类，即土地出让金、土地契税、土地印花税、城市基础设施配套费及相应契税、城镇土地使用税；工程费用也大致包括6 大项，即前期工程准备费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、不可预见费，除了与传统市场开发项目类似的工程费测算前置条件用外，上盖物业开发可能涉及到上盖成本费用、地铁减振降噪等费用支出以及人防工程是采用异地建设还是其他建设方式都需在成本分析中予以明确。与传统市场开发项目类似特殊成本科目，如户内精装修、绿色建筑、装配式、海绵城市、太阳能以及充电桩等都应在成本分析中予以重视。管理费用一般按照工程
22、费用的1.5%2.5%取值，可结合历史数据，也可根据项目管理难易程度进行取值。营销费用一般按照货值的1.5%3.0%，可结合项目业态、区位，特别像城市综合体项目、远郊盘、商业、旅游等项目，为保证销售去化速度，可适当提高营销比例。通常情况下，同类型、同位置的项目，体量越大，管理费用和营销费用占比越低，反之亦然。4.2.4税金及融资测算上盖项目涉及税金主要是三大税金，增值税及附加、土地增值税和所得税。增值税主要注意两方面问题，一是预缴和清算，这个主要结合财税政策进行考量；二是增值税的抵扣，目前可抵扣的项目包括土地成本（虚拟抵扣）、工程成本、管理费用和营销费用，财务费用根据营改增3 6 号文约定“贷
23、款服务产生的财务利息及纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税中抵扣”，所以财务费用不得抵扣。土增税特别要注意税务筹划，把土增税计算过程划分为“两个阶段、六个步骤”，即分（划分清算单元、确定清算业态、确定成本分摊方式）与算（计算增值额、计算增值率、计算土增税），实操中注意清算单元确认依据主要有：发改委审批的投资立项的文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、土地证等，由于按照不同清算单元进行清算计算的土增税可能完全不同，因此，清算单元也是税务筹划的一项重要突破点。融资计划需考虑实际情况，结合国家政策、公司规模等进行融资铺
24、排。4.2.5财务指标分析投资项目的财务评价应保证客观性、科学性、公正性，坚持定量与定性、动态与静态相结合的分析原则。在选择财务评价计算期，固定资产折旧的折旧方法，折现率等参数选择上应慎重，综合企业自身及市场情况综合考虑。进行财务评价时,应以现行财税制度及市场价格体系为基础，对项目财务数据进行预测，编制财务分析报表，分析项目的盈利能力、偿债能力和财务生存能力。财务评价一般应以盈利能力分析为主、其他分析为辅,综合评价项目的财务可行性。ID:015532参考文献：1黄黄秀艳.房地产项目可研财务测算关注点 J.2021,19（6）：8 4-85.2揭秘轨道交通TOD之城成都 Z.2021.Vol.49,No.9September,2023215.
