1、PIs的生产进行指导和管理。所有从事中间体和APIs生产的人员的责任必须以书面形式指定。必须要有有资格的人员对其他雇员至少进行专门的操作培训，以及对从事跟GMP相关工作的雇员进行培训。培训的记录必须保存，培训应进行阶段性的评估。 B人员卫生（3.2）所有的人员应养成良好的卫生和健康习惯。所有人员应该穿着适合于他们各自生产活动的干净的服装，并且这些服装要进行适当的改变。在需要时也要配戴头罩、面罩、手套及臂罩以防止中间体和APIs的污染。所有人员应避免直接与中间体或APIs接触。吸烟、吃东西、喝饮料、咀嚼以及储存食物都必须在严格的与生产区域分离开的区域进行。若有人员有传染性疾病或在身体表面有损伤则
2、不能从事生产活动，否则会导致APIs质量的下降。任何人员在任何时候（医疗检查或管理监督时）发现有明显的疾病或外伤口则不得从事生产活动，因为这样的健康状况会影响到 APIs的质量，直至病愈或经医学主管人员鉴定不会影响或危害APIs的安全性和质量为止。 C顾问（3.3）关于中间体或APIs生产和控制的顾问应受过足够的教育、训练并有丰富的经验，或三者相结合，以便对他们受聘项目履行咨询职责。顾问的姓名、地址、资历以及他们提供的服务类型都应加以记录保存。IV厂房和设备（4） A设计和结构（4.1）任何用于中间体和APIs生产的厂房和设施在选址、设计和结构上都要便于所从事生产类型的清洗、保养和操作。设备要
3、在设计上将潜在的污染物降到最低。设备的设计必须适当的限制微生物污染物的数量，使其符合已建立的中间体或APIs的微生物规范。厂房和设备应有足够空间有序的放置仪器、物料，防止混杂和污染。若有的仪器能对自身提供足够的保护（如关闭或包含系统），则这些仪器可以放在室外。在厂房和设备中的物流和人流须设计的避免混杂和污染。对以下的活动须有规定的区域和控制系统：l 购入的原料、未决的发放或拒收物料的收据、证明、样品和检疫证明l 中间体和APIs的发放和拒收之前的隔离l 中间体和APIs的取样l 进一步部署前保留拒收的物料（如归还、再加工或销毁）l 发放的物料的贮存l 生产操作l 包装和标签操作l 实验操作应有
4、足够的洗涤和清洁设备提供给所有人员。这些设备都必须装有冷热水，适当的肥皂或清洁剂，空气干燥器或单独的毛巾。这些洗涤和清洁设备应该既与生产区域分离，又容易拿取。适当的话须有足够的淋浴和/或更衣设备。实验操作区应该与生产区域分离开。一些实验区域，特别是那些用于内部进程控制的区域，可以放在生产区域内，提供生产进程的操作而不影响实验室测量的精确性，而实验室及其操作也不影响中间体或API的生产进程。 B公用设施（4.2）所有能影响到产品质量的公用设施（如蒸汽、天然气、压缩空气、供暖设备、通风设备及空调设备）必须有资格认证和适当的监控，当超过极限时要采取适当的措施。绘一幅所有这些设施的草图是很有必要的。适
5、当的话要提供足够的通风设备、空气净化设备和排气装置。这些系统的设计和建造必须使污染和交叉污染的风险最小，并包括如生产水平的适当的控制空气压力、微生物（若适当）、灰尘、湿度及温度的设备。对于APIs暴露在外的环境应给予特别注意。如果在生产区域空气是循环的，则要采取适当的措施来控制污染和交叉污染的风险。长期使用的管道应进行适当的检测。这个可以通过检测单独的生产线、文件系统、计算机控制系统或其他途径来完成。管道要放在避免中间体或API污染的位置。排水口要有足够大的尺寸，并且适当的话要有气阀或防止虹吸的设备。 C水源（4.3）用于APIs生产的水源需要经过适合于该用途的检测。除非其他提及，生产用水必须
6、满足WHO规定的饮用水（可携带的）质量的条款。如果饮用水（可携带的）不能保证API的质量，并且要求符合化合物和微生物水质标准，应建立起相应的物理/化学性质，总的微生物数量，有害有机体及内毒素的规范。当被生产者用于生产的水源达到了一定的质量，就必须用适当的行动标准来进行验证和监控处理。在未消过毒的API的生产者试图或要求认为该水源适用于进一步生产得到经消毒的药物（医疗）产品时，用在最后的分离和纯化步骤中的水源中的微生物数量、有害有机体和内毒素应该受到监视和控制。D 牵制政策（4.4）专门的生产区域，包括仪器、空气处理设备和生产设备，应该应用于生产高致敏性的产品，如青霉素或头孢菌素等。当生产有感染
7、性的，或有高度药物活性的，或有毒的物料时（如特定的类固醇或者抗癌的细胞毒素），专门的生产区域的用途应该专门考虑，除非建立并保持验证了的无活性或洁净程序。必须建立和执行适当的措施来防止人员和物料从一个专门的生产区域到另一个生产区域的流动所引起的交叉感染。任何一个有剧毒的无药物活性的物料的生产活动（包括称重、制粉或包装），如除草剂和杀虫剂，不能用与APIs产品相同的厂房和设备来管理。这些剧毒的无药物活性物料的处理和贮存须与APIs分开。E 照明（4.5）在所有进行设备清洁、保养和操作的区域都要提供足够的照明。F 污水与垃圾（4.6）在厂房内和中间区域内排出的污水、垃圾和其他废料（如生产过程中的固体
8、、液体或气体副产物）须以安全、迅速和卫生的方式加以处理。装废物料的容器和管道应清楚的识别。G 卫生与维护（4.7）生产中间体和APIs所用到的厂房应进行适当的保养和维护，并保持清洁。要以书面形式建立用在清洁厂房和设施内的卫生和清洁规程、途径、仪器和物料所分配的责任。如果适当，书面建立适用于灭鼠剂、杀虫剂、杀真菌剂、熏蒸措施以及清洁卫生措施来防止仪器、原料、包装/标签材料、中间体和APIs的污染。V生产仪器（5） A设计和结构（5.1）用于中间体和APIs生产的仪器应当有适当的设计和尺寸，并放置在适合其用途、清洁、卫生（若适当）及保养的位置。仪器应设计成与原料、中间体或APIs接触的表面不会影响
9、中间体和APIs的质量超出官方或其他的规范标准。所有的生产仪器都必须在其允许的操作范围之内使用。用于生产中间体和API的主要的设备（如反应器、贮存容器）和长期安装的生产线必须经过适当的认证。任何与仪器操作有关的物质，如润滑剂、加热液体或冷却剂，要防止改变APIs或中间体的质量使其不符合官方或其他规范而不能与其接触。任何从该操作衍生出来的物质都要进行评估，以确保对物料的用途没有有害的影响。可能的话，应使用食品润滑剂和油。已关闭的或停止使用的仪器在适当的时候也应投入使用。当该仪器重新开始使用时，应进行预防来使污染的风险降到最低。应保存一份对仪器和重要装置（如使用仪器和公用设施系统）所绘的草图。 B
10、设备维护与清洁（5.2）应建立设备预防性的维护时间表和规程（包含责任的委派）。书面建立仪器清洁和后来用于中间体和APIs生产的发放程序。清洁规程应包含重要的细节，使操作者能以可再生的和有效的方法来对每种仪器进行清洁。这些程序应包括：l 仪器清洁责任的委派l 清洁日程，适当的话包括卫生日程l 对清洁方法和用具，包括用于仪器清洁的清洁稀释液，进行完整的描述l 适当的话，对仪器的每一部分的分解和重新安装的说明，来确保清洁的进行l 对之前批次鉴定的移除说明l 对在使用前防止清洁仪器被污染的保护说明l 可行的话，对仪器使用前进行立即的洁净检查l 适当的话，建立进程完成与仪器清洁之间最大时间限度的规定设备
11、和器具须进行清洁、贮存，适当的话，卫生或消毒，来防止污染或原料残留物改变中间体或API的质量，而不符合官方或其他建立的规定。当设备投入到连续的生产或相同批次的中间体或API的连续生产中，必须进行固定间隔期限的清洁来防止内建的和残留物污染（如降解或有害的微生物）。非特定仪器须在不同原料生产之间进行清洁来防止交叉污染。公认的残留物标准和清洁规程的选择以及清洁手段要经过定义和证明。仪器须用适当的途径进行其容量和洁净状况的认证。 C校准（5.3）控制、称重、测量、监控和测试仪器对于确保中间体或APIs是很重要的，并应该根据书面程序和已建立的日程进行校准。如果其存在，仪器校准应按照可追踪的标准到被鉴定的
12、标准进行实施。这些校准记录应保留。重要仪器的现行校准状况应被了解和证明。不满足校验标准的仪器不能使用。重要仪器改进的校验标准的背离如果从上一次成功的校准开始对生产的中间体或APIs质量有影响的应该进行检测。 D计算机控制系统（5.4）与GMP相关的计算机控制系统要进行验证。深度和广度的验证依靠计算机应用的多样性、复杂性和重要性。适当的安装和运作的资格应该证明完成委派任务的计算机硬件和软件的适宜性。商业上所用的通过认证的软件不需要相同水平的测试。如果一个存在的系统不在其被安装的时候进行验证，则如果适当的文件系统允许，就需要进行回顾性验证。计算机控制系统能有效的防止不合法的进入和对数据的改变，它也
13、能控制防止数据的冗长（如关闭的系统和没抓取的数据）。对于任何数据的变化，之前的输入，谁改变了数据以及何时所做的变化都必须有记录。对计算机控制系统的操作和维护必须有书面记录。当重要的数据被手动输入时，就必须要对输入的精确性进行额外的检查，这可以由第二操作员或系统本身来完成。与计算机控制系统有关的会影响中间体或APIs质量或记录可靠性或测试结果的事件都应进行记录和检测效的手段。抵押贷款方式 抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房地产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。质押贷款方式 质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、银行
14、存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款方式 保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位作为保证人而向其发放贷款的方式 建筑面积建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。它包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。而“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额就得出一个“实得建筑面积”，就是我们平时所讲的“套内面积”。例如你买了一间120平方米的房子，这个面积就是由13.7平方米的公共分摊面积加上106.3平方米的套内面积得出来的。容积率在数值上等于所购物业建筑面积。容积率越高，则意味
15、着建筑面积越大，单位土地成本越低，房屋成本越低。同时也意味着人均占有绿地面积减小，居住环境质量下降。 建筑面积指建筑物的水平面积，其计算公式为： 建筑面积套内建筑面积应分摊的公共建筑面积 套内建筑面积套内的使用面积（厅、卧、厨、卫、储的净面积墙体面积阳台建筑面积） 套内墙体面积12共用墙墙体投影面积或非共用墙墙体水平投影面积 公共分摊面积公用建筑面积分摊系数套内建筑面积 公用建筑面积分摊系数整幢建筑物的公用建筑面积整幢建筑物的各套套内建筑面积之和 说明：整幢建筑物的公用建筑面积，应扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积。 知道了套内建筑面积和分摊的公共建筑面积，在购
16、房时，心中就有数了。 居住面积是指住宅建筑各层平面中直接供住户休息生活使用的居室净面积。居住面积与建筑面积不同，其换算公式为： 居住面积房屋的建筑面积建筑面积的换算系数 独立式住宅的换算系数为1.83，由此可见，开发商在广告中打出居住面积，而实际销售中则按建筑面积，就超额出售了，这种在面积上“混淆视听”的手法，足见开发商在促销上的精明之处。 剪力墙结构是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，能承担各类荷载引起的内力，并能有效控制结构的水平力，这种用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构称为剪力墙结构。这种结构在高层房屋中被大量运用，所以，购房户大可不必为其专业术语所蒙蔽。 环保小区即注重环境
17、保护的小区。这实际上是开发商在玩弄“文字游戏”。按国家规定，对于住宅小区绿化用地不可低于占地面积的30，小区环保中不应包括对环境污染的控制与防范，如垃圾处理、水源水质、消除扰人噪音等等。所以，对那些喜好走近大自然的购房者来说，尤其要谨慎“环保牌”的广告效应。 花园式住宅也叫西式洋房式小洋楼，即花园别墅。一般都带有花园草坪和车库的独立院落平房式二三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备、装修豪华，并富于变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也都有较高的标准，一般为高收入者购买。商品房房价的构成 大体上讲，商品房价格是房屋建筑价格和房屋基地价格的总和。房产在使用中，房屋的使用
18、与房屋占用土地的使用总是同时存在，不可分割的。房产出售价格（房价）的拟定也要以上述原则来加以计算。目前，房价大致可分为四大部分组成： 一是地价成本，包括土地出让金以及相关费用，如郊区的耕地补偿、劳动力安置、城区的拆迁周转费用等；二是建筑安装费用，如设计、招标、监理、材料施工等；广义地可包括前期工程费、基础设施费（七通一平费），甚至市政费、用电权费等也可折算在建安费里；三是开发商经营费用，包括办公管理费、销售经营费等；四是开发商经营利润。 房地产项目类型基础概念传统的项目类型 这种划分的标准综合了建筑形式与经济意义的考虑因素。别墅 代表着总面积大、总价昂贵，独立的建筑空间与独有的建筑外形；公寓
19、公寓的特征是单价高、品质化配套服务；市区中心位置、内外装修讲究；普通住宅 普通住宅的标志则是单价相对较低、分布于各处的建筑形式灵活的楼房。项目类型的发展与丰富经济适用房:政府对开发商实行一定程度的补贴，销售时政府实行最高限价。销售对象面向本市户口居民。板楼与塔楼孰优孰劣的争论，使得细化的概念获得广泛认知度。板塔之争论是京城地产圈总动员式的口水战，板楼的优势形象在消费者心中占据上风。公寓的建筑形式不再单一，过去几乎全以塔楼形式出现，近年板楼形式的公寓项目渐多。随着板塔之争，一批板楼公寓涌现，市区中心位置、高档配套服务，板楼公寓成新时尚。城市别墅的兴起；Townhouse的出现、热炒与风靡，确立一
20、种新建筑形式的主流地位。Townhouse风声水起，第一批Townhouse火了；跟风的Townhouse被困了；究竟 Townhouse何去何从，业界还在摸索中。项目类型的新界定别墅Townhouse联排别墅板楼塔楼传统的别墅项目独栋联排双拼叠拼高层、小高层、多层传统蝶塔、小户型公寓、普通住宅、经济适用房皆宜以板楼或塔楼形式出现。以别墅、Townhouse、板楼、塔楼为线索，我们分别深入研究这四种主流建筑形式别墅的概念：别墅作为一种建筑类型，是有明确概念的。顾名思义，“别”字是“另外”、“另一处”的意思，而“墅”则是“野”与“土”两个字的组合，从字面上可以作“山野之地”解。因此，传统对别墅的
21、定义要素：作为别墅，首先要远离繁华、喧闹的城镇；第二，要有较大规模的私家花园；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在风景名胜地或大型游乐设施、附近或有山有水的地方。概念延伸：城市别墅近年，别墅项目向城市中心发展，尤其是随着朝阳公园周围别墅项目的兴起，“城市别墅”成为新名词。一方面，由于位居中心，城市别墅具有交通条件优越、配套设施完备的长处，正因为如此，相较之传统的郊区别墅，城市别墅不具备相应的开阔面貌。目前，郊区别墅仍然是别墅市场的主导项目。Townhouse的基本解读-1原始的Townhouse概念：TOWNHOUSE的原始概念是“联排住宅，有天有地，独立的院子和车库”，是二战以后西方国家发
22、展新城镇时出现的住宅形态，楼体高度不超过3、4层；其特点集中表现为：离城很近、方便上班及工作、环境优美，成为城市发展过程中住宅郊区化的一种代表形态。北京的Townhouse缘起：别墅有开阔的环境、舒展的空间；但是大量的占地面积决定决定其价格的望而却步，远离市区也给生活配套带来了考验。 公寓位于市中心，生活设施便利；但建筑密度大、容积率高，且单价高昂。Townhouse作为别墅与公寓两者的妥协物，应运而生。位于市区中心单价、总价均高容积率高、建筑密度大空间窘迫感有天有地环境舒展总价高交通位置与市政条件公寓别墅单价、总价均有明显优势位置上尽量靠近市中心瀀t須孾芢蕑倀騀頉孾螢蕑臭!臭!臭戡题鎂恠恠臭
23、鎂埥臭!臭!項哟蟁艗臭2臭!艁餃匐螅￥臿溙鎂峥臭!艁餄餐蝮峥腜餄首艰軥艮瀀隙炙鎇滥貚鎂淥,9鼀臭!脀倰偠貚鎇淥,8鼀臭!怀偐鄰騆讌苁臥荊頀貚鎇頀鎂臭1倀艁騄绘螧腈褀艁鰄螜臭艁鰃肜芉臭鲜覀鎇臭1倀艁鼃芙滥腮馟鎇滥臭A怀艁蠃艣腅授鎇臭!艁蠃艥该膋斈鎇该臭1蠄入艅芡İ鰀斈鎇臭!讨臭!蠆艨狥艔脀鄀梈鎇哥臭!倀艁褄炁芹工腝艁褄炁螹工腝艁褄勄舙髥膚艁褅勄蜙髥膚驛鎂臭!瀀艁褃寄螚臍譟鎂燥臭1譟鎇燥臭B茀褆菄舃葠瀀恀谀臭!烥来自资料搜索网() 海量资料下载房地产销售知识及技巧培训计划第一章 房地产基础知识培训一、房地产的概念二、房地产的特征三、房地产的类型四、房屋建筑结构分类标准五、房地产专业名词来自资料搜索
24、网() 海量资料下载第二章 房地产市场调研一、房地产市场调研的含义二、房地产市场调研的重要性三、市场调研的内容四、市场调研的方法第三章销售人员的礼仪和形象一、仪表和装束二、名片递接方式三、微笑的魔力四、语言的使用五、礼貌与规矩第四章电话礼仪及技巧一、接听电话规范要求二、电话跟踪技巧第五章房地产销售的业务流程与策略一、寻找客户二、现场接待客户三、谈判四、客户追踪五、签约六、售后服务第六章 房地产销售技巧一、分析客户类型及对策二、逼定的技巧三、说服客户的技巧四、如何塑造成功的销售员五、如何处理客户异议六、房地产销售常见问题及解决方法第七章 个人素质和能力培养一、心理素质的培养二、行为素质的培养（A
25、敬业精神、B职业道德）三、专业知识的自我提升四、身体素质五、销售能力第八章 营销中心管理制度一、工作时间二、工作人员行为准则三、见客制度四、业绩分配原则五、关于辞职六、销售主管工作手册七、秘书工作手册第一章房地产基础知识培训一、房地产的概念 1、房地产的含义： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： 1)土地 2)建筑物及地上附着物 3)房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。2、房地产业与建筑业的区别：房地产业是指从事房地产
26、开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、 设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。3、房产、地产两者间的关系及差异： 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包
27、括几个方面： 1)实物形态上看，房产与地产密不可分。 2)从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格。 3)从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 4、差异包括几个方面： 1)二者属性不同。 2)二者增值规律不同。 3)权属性质不同。 4)二者价格构成不同。二、房地产的特征 1、房地产的自然特征 1)位置的固定性； 2)使用的耐久性； 3)资源的有限性； 4)物业的差异性。 2、房地产的经济特征 1)生产周期 2)资金密集性 3)相互影响性 4)易受政策限制性 5)房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于
28、房地产的重要组成部分-土地。三、房地产的类型 1、按用途划分： 1)居住房地产 2)商业房地产 3)旅游房地产 4)工业房地产 5)农业房地产 2、房地产住宅的层数划分的规定： 多层住宅为1-6层 小高层住宅为7-11层 高层住宅为12-30层超高层住宅为30层以上 16层以上为高层住宅 3、房地产土地的使用年限是如何确定的： 凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。四、房屋建筑结构分类标准 1 、钢结构：承重的主要结构是用
29、钢材料建造的，包括悬索结构。 2、钢、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造。 3、钢筋混凝土结构：承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物。 4、混合结构：承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造。 5、砖木结构：承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的。 6、其它结构：凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等
30、。五、房地产专业名词 五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e.商品房预售许可证。 两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书。 房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。 房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其它用土地者的市场。 二级市场：是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单
31、位或个人的市场。 三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。 房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。 土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。 三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整。 七通一平：是指水通、电
32、通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整。 红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。 总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积。 建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积。 总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以上各层建筑面积之和。 容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上，有20万平方米的建筑总面积，其容积率为2.0）。 建筑面积：指建筑物
33、外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。 建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%）。 绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）。 绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率。 房屋销售面积：房屋按套（单
34、元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之和。 套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元）内的使用面积、墙体面积及阳台面积。 套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以下规定； a、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算。 b、烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积。 c、非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积。 d、住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫
35、生间、餐厅、过厅、过道、前室、贮藏室等。 单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。 公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积。 实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额。 层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。 净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。 公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、
36、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50。 得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。 道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。 道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。 玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定
37、的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无 余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简 单会客的场所。 期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在 港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。 现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指
38、的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。 毛坯房：是指没有装修的房。 业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。 会所：会所的功能和建设档次可分为基础型和超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。如果会所一味追求 高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。
39、会所原则上只对社区 业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性和安全性。作为休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。 入伙：是指业主领取钥匙，接房入住。 契税：是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人：契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位和个人为契税的纳税人。 1）国有土地使用权出让 2）土地使用权转让，包括出售、赠予、交换 3）房屋买卖 4）房屋赠予 2、房子的种类 安居房：指实施国家安居（或康居）工程而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建
40、设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。 经济适用住房：指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。 使用权房：指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。 产权房：指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。 商品房：指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商
41、投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。 集资房：改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分 出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。 公房：公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。 房改房：有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋
