1、BF3BF8BF9BF10BF14三重客运0.5130.4990.5610.4400.7850.653首都客运0.6110.6570.4940.4410.5720.419淡水客运0.3880.4370.4950.6320.0890.611指南客运0.4610.3580.4430.4610.2190.161二、理想解与负理想解之集合。由表4-14各代表性指针值可决定理想解与负理想解之集合。A+ = BF1+, BF3+, BF8+, BF9+, BF10+, BF14+=0.611, 0.657, 0.561, 0.632, 0.785, 0.653A- = BF1-, BF3-, BF8-,
2、BF9-, BF10-, BF14-=0.388, 0.358, 0.443, 0.440, 0.089, 0.161三、计算各业者之生产效率与理想解及负理想解的距离。S1+=0.267, S2+=0.376, S3+=0.767, S4+=0.847S1-=0.881, S2-=0.665, S3-=0.498, S4-=0.151四、计算各业者之生产效率与理想解之相对接近程度。C1*=0.767, C2*=0.639, C3*=0.394, C4*=0.151五、生产效率排序。根据上述Ci*值的大小得知，在生产效率的表现上，四家公路客运业者的排列依序为：三重、首都、淡水、指南。4.5 绩效
3、评估的步骤依第三章与第四章关于营运绩效评估的探讨，本研究提出运输产业营运绩效评估的6个步骤，分述如下。步骤一：形成概念架构。依组织功能别与企业营运活动过程的观察结果，将营运绩效分解为生产效率、行销效率与执行效率，并在各效率中加入财务层面的考量。步骤二：列出评估项目。分别将要素投入、服务产出与服务消费三个重要部分中，属运输层面与财务层面的评估项目列出。步骤三：产生评估指针集合。按指针初选的三个原则(不具意义的指针予以惕除、高度相关的指针择一代表、资料取得困难以相近者替代)产生绩效评估指针集合。除了运输指针外，另纳入混合指针与财务比率共同形成初选指针集合。步骤四：分群与撷取代表性评估指针。利用灰色
4、关联分析将关联度高的同型指针归于同一群，并依同型群中指针间灰关联序列的得点状况撷取代表性指针。步骤五：计算与排序绩效分数。利用TOPSIS多评准决策法将代表性指针值转换为各业者的绩效分数，并分别依生产效率、行销效率、执行效率与整体营运绩效等四个向度进行受评业者的排序。步骤六：应用评估结果。评估结果的应用有两个方向，其一是藉由观察评估指针的分群结果，探讨不同类型的指针(运输指针、混合指针、财务比率)在营运绩效评估中各自代表的绩效层面及指针类型间的关系；另一则是藉由绩效排序的结果，探讨公司在三种营运功能(生产、行销、管理)上的表现，进而协助管理者发现组织运作的症结，研拟适当对策。匏匏3贴片15秒4
5、00021:50-21:53插播15秒450022:20-22:2330秒450017:00-18:0060秒240023:30-24:3060秒10000重庆晨报广告+软文300字1650第二阶段媒体投放媒体时段/栏目/版面广告规格刊例价折扣CQTV-1J1 19:50-20:26插播15秒6700A2 20:26-20:3015秒5400J2 21:01-21:36插播15秒6400A4 21:4021:4415秒5200白天60秒CQTV-421:30-21:33贴片15秒400021:50-21:53插播15秒450022:42-22:45插播15秒340022:20-22:2330秒
6、450021:20-21:3060秒10000重庆晨报软文300字1650重庆晚报普通版178普通版358重庆商报普通版178车身非空调短大巴 A+整车身72000/车/年第三阶段媒体投放媒体时段/栏目/版面广告规格刊例价折扣CQTV-1J1 19:50-20:26插播5秒2700A2 20:26-20:3015秒5400J2 21:01-21:36插播5秒2600A4 21:4021:4415秒5200CQTV-421:30-21:33贴片15秒400021:50-21:53插播5秒230022:42-22:45插播5秒200022:20-22:2330秒450013:00-14:0060秒
7、240021:20-21:3060秒10000重庆卫视19:3620:01拍案说法（周一至周五）、雾都夜话（周日）15秒10000电台重庆经济广播电台20分钟专栏节目5000/次重庆晨报软文300字1650重庆晚报普通版178普通版358重庆商报普通版178说明：以上是适合于“益脑胶囊”广告投放媒体选择的一个整体性推荐和建议。每一阶段及每个月具体的媒体排期表将根据贵公司最后的选择来制定。2011-7-22 长沙岳麓区地块市场分析报告 三远 集团 2011年 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 2
8、目 录 一、土地市场 二、房地产市场 三、个案分析 四、滨江新城 五、项目地块 三远长沙地块市场分析 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 3 一、土地市场 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 4 一、土地市场 1、2011年1-6月份长沙土地市场运行状况综述 1月供应商住用地14宗，供应土地面积是达 126.44万平米，共成交11宗，2宗流拍，1宗 中止，11宗成交土地中有8宗用于商业。 2月三宗土地
9、成交，土地成交总面积为131035平米 ，成交总金额为4.41亿元。第一宗土地成交于2月 11日，长沙高新区春节后首块工业用地被成功摘牌 ，另外两宗土地均在2月15日同一天交易。 3月长沙仅2宗土地成交，2011网挂004号 由湖南省汽车摩托车贸易有限公司成功摘牌 ，2011网挂003号恢复挂牌规划为商业用 地，被湖南新楚置业有限公司成功摘牌。 4月长沙共4宗土地成交，两宗为工业用地，分别位 于开福区和雨花区，其他两宗为商住两用地块，在 4月21日同时竞拍成功。 5月共有2宗土地挂牌，全部为岳麓区，一宗 用于工业，另外一宗用于商业住宅，其他区 域均无土地挂牌。本月共有4宗地块成交， 全部分布在
10、岳麓区，从5月成交的土地价格 来看，由于梅溪湖规划利好的推动，梅溪湖 片区土地价格也突飞猛进，目前的成交价格 已经达到300万/亩以上，与前两年相比提升 幅度巨大。 6月长沙共有六宗土地挂牌，新挂牌土地4宗、继续 挂牌土地2宗，其中岳麓区和开福区各3宗，其他区 域均无土地挂牌。4宗土地成交全部为工业用地，3 宗分布在开福区，1宗位于岳麓区，共计成交面积 224815.62平方米，成交总金额为11246万元。 长沙上半年土地成交连续较为低迷，住宅用地受政策影响较大 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款
11、 一、土地市场 2、 2011年1-6月份长沙土地供应情况 20111-6月供应土地2929宗（后续内容均含工业用地后续内容均含工业用地），供应总面积77.33万77.33万，同比下跌34.12%下跌34.12%； 其中，20116月无商住用地成交。 新2-5月份，每月土地供应保持着一种稳定的走势，每月2宗。但土地供应面积呈现一种稳步上涨状 态，5月达14.68万。 6月份供应是达到22.48万，下半土地放将呈现上涨状态。下半土地放将呈现上涨状态。 2008年1月-2011年5月土地供应面积和宗数走势图 0 40 80 120 160 200 单 位 ： 万 元 /亩 0 4 8 12 16
12、20 供应面积 0. 4. 1. 28 11 63 30 11 6. 72 5. 15 32 1. 8. 32 8. 50 0. 58 18 22 39 39 5. 54 8. 48 0. 60 6. 26 10 51 0. 82 50 3 3 6 15 供应宗数 0 5 1 10 18 7 6 11 5 11 3 16 10 6 8 11 4 12 0 6 95 4 13 3 13 3 8 27 2 5 7 11 0 16 13 2 2 2 2 1 2 3 4 56 7 8 9 1 1 1 12 3 4 5 6 7 8 91 1 1 1 2 3 4 56 7 8 9 1 1 1 12 3 4
13、 5 注：6月土地供应数据未在该图呈现 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 一、土地市场 3、 2011年1-6月份长沙商住用地成交情况（市内五 区） 注：6月份无商住用地出让，未统计进去 201116月市内五区商住用地共成交14宗14宗土地（岳麓区有3宗），成交土地宗地面积57.19万平米，成交 面积同比下24.39%下24.39%。主要是受2010以来的政策调控和土地的稀缺性影响，市场整体供应成交较少。 按目前的成交面积上扬走势来看，预计未来一段时间长沙土地市场将有所回暖。预计未来一段时间长沙
14、土地市场将有所回暖。 20111-6月市内五区商住用地商住用地成交均价为534.7万534.7万元/亩，岳麓区商住用地成交均价为398.4万398.4万元/亩。 2008年1月-2011年5月土地成交走势图 0.00 50.00 100.00 单位：万平米 -4 0 4 8 12 16 成交面积 10 44 19 25 93 59 41 2. 2. 33 5. 12 8. 2. 0. 24 8. 5. 0. 51 4. 23 39 22 5. 12 7. 49 0. 51 6. 26 5. 50 0. 62 38 0 3 6 10 成交宗数 1 7 5 6 13 4 6 4 3 5 3 7 6
15、 71 94 8 06 67 3 10 3 62 9 26 2 5 4 10 0 13 9 0 2 2 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 1 1 1 23 45 6 78 91 1 11 23 4 56 78 9 1 1 11 2 3 4 5 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 7 一、土地市场 4、2011年1-6月份岳麓区土地市场成交盘点 挂牌编号土地位置面积 规划 用途 使用 年限 成交价竞得人成交时间 2010网挂 073号 长沙市岳麓区含浦镇白鹤 村 7581.89 住宅70年
16、2012.0万元刘正伟 2011年1月11 日 2010网挂 072号 长沙市岳麓区洋湖片区中 央大道两侧 49668.37 商业、 写字楼 40年46582.0万元 东莞市百利酒店 管理有限公司 2011年1月11 日 2011网工挂 001号 长沙市岳麓区麓谷工业园25945.35 工业50年1246.0万元 长沙市云海通讯 设备有限公司 2011年2月11 日 2011网挂 008号 岳麓区梅溪湖片区A-28、 32地块 97493.74 商业、住 宅 商业40年 住宅70年 43873.0万元 旭辉集团股份有 限公司 2011年5月24 日 2011网工挂 006号 岳麓区麓谷工业园东
17、庆路 以西、长延路以北 29014.79 工业50年1393.0万元 湖南崇友电梯科 技有限公司 2011年5月17 日 2011网工挂 005号 岳麓区麓谷工业园东庆路 以西、麓松路以南 3010.91 工业50年191.0万元 长沙市昌尔印务 有限公司 2011年5月17 日 2011网工挂 004号 岳麓区麓谷工业园44237.76 工业50年2124.0万元 拓维信息系统股 份有限公司 2011年5月17 日 2011网工挂 007号 高新区麓谷工业园79942.07 工业50年3838.0万元 凯天环保科技股 份有限公司 2011年6月14 日 海量房地产资料下载 房商网 w w w
18、 . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 8 一、土地市场 5、2011年1-6月份长沙土地政策一览 01 02 03 04 05 0601 02 03 04 05 06 月份 国土资源部或2月启动土地问责 处分将落实到人 国务院正式通过国有土地上房 屋征收与补偿条例 我国将修改土地管理法中集体土 地征收补偿规定 国务院:近期将重点清算高档住宅 的土地增值税 国土资源部：不依法履行土地复 垦义务将被重罚 1月月 2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 市场模式混乱 土地一级开发应纳 入政府采购 国务院下发通知:土地增减挂钩试 点须听证 全国
19、每块土地将设身份证实现全 程监管 长沙市土地管理委员会:加强土地 精细化管理 中国出台首个全国性国土空间开 发规划 长沙:土地闲置两年未动工将无偿 收回 长沙市闲置土地处理办法7月 1日实行 湖南省土地出让金的5%要用于保 障性住房建设 国土部：挂牌督办土地违法案件 将按季度上报 国土资源部:拟在全国范围推广土 地问责连坐制 土地监管升级，县级地价波动纳 入预警范围 上半年长沙土地政策频出 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 9 一、土地市场 长沙7月土地市场大河西再唱主角 商住用地再战6、市场动
20、态 继6月仅有数宗工业用地成交而没有住宅用地入市之后，商住用地终于在7月重返市场。来 自长沙市国土资源局的土地出让公告显示，7月份将有7宗商住用地入市，这7宗土地全部来自 于大河西先导区，总出让面积达到416.62亩。值得关注的是，虽然7宗土地均来自大河西先 导区，但其中洋湖片区的土地有3宗，含浦1宗，滨江新城1宗，岳麓区高新区2宗。 月底，洋湖垸湿地公园一期正式开园，这也让更多的目光聚焦洋湖垸，此前，洋湖垸挂牌成交的土地中，中海地产拍下的三宗土 地，土地成交单价达到459.18万元/亩459.18万元/亩；而此次挂牌的土地中，商住用地的起始价格均在500万元/亩以上500万元/亩以上。而一宗
21、金融用地的起始单价 也在700万元/亩以上，高于今年年初洋湖垸一宗商业写字楼用地的625万元/亩的成交价格。 按照政府的规划，今年大河西先导区计划出让经营性用地将控制在3000亩以内3000亩以内，而今年重点推介的12个招商项目预计出让土地近 千亩,滨江新城、洋湖垸、梅溪湖三大重点片区作为大河西建设的重点区域，也是大河西土地市场中供应量最集中的片区。 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 10 一、土地市场 7、土地市场总结 土地政策土地政策 土地成交土地成交 土地行情土地行情 土地供应土地供应 土
22、地市场土地市场 1-6月份商住用地供应面积为77.33平米 ，同比下降34.12%。 按用途来看，上半年供应的29宗土地， 14宗为商住用地，15宗为工业用地。 1-6月份商住用地成交面积为57.1957.19平米， 同比下降24.39%； 市内五区商住用地成交均价为534.7万534.7万元/ 亩，其中岳麓区的成交为398.4万398.4万元/亩； 按用途来看，14宗成交的商住用地中有： 5宗纯住宅用地，6宗商住混合用地，1宗 商业、写字楼用地，2宗纯住宅用地。 湖南省土地出让金的5%要用于保障性住房 建设； 长沙:土地闲置两年未动工将无偿收回 ； 长沙市土地管理委员会:加强土地精细化 管理
23、。 2011年1-6月份成交14宗商住用地以商业 和商住混合用地为主 ，受政策对住宅的 强力调控影响，纯商业用地市场发展迅速 提升； 在上半年土地成交连续较为低迷的情况下 ，七月份大河西再唱主角，迎来7幅商住 用地放量，起始价均在500万500万元/亩。 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 11 二、房地产市场 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 12 二、房地产市场 1、2011年上半年长沙商品房供
24、应情况 0 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 2009年 1月2009年 4月2009年 7月2009年 10月2010年 1月2010年 4月2010年 7月2010年 10月2011年 1月2011年 4月 商 品 房 批 准 预 售商 品 房 住 宅 批 准 预 售 09-115月长沙市内五区新建商品房及住供应 (单位：万方) 1、20111-5月长沙内五区新建商品房、住计供应依次为443.21443.21万方、412.25、412.25万方，同比10同期下跌21.86%、 20.90% 21.86%、 20.90%；环比下跌40.48%，39.42
25、% 40.48%，39.42% 。总体来看，在售项目推货少，市场新增项目较少，与去底多盘齐上市，成 交火爆的局面形成鲜明对比。此外，上调存款准备、信贷、房地产调控政策频出，开发商观市之变，谨慎推盘。 2、据统计，历史上已经取得预售许可证但是未进网签的大约为200万200万方左右。2011上半的住网签成交为约497 万方，住供应为507万507万方左右，半实际新增供应仅300余万方。201011月至今5月内五区商品房住新开工达 682万682万方，将陆续成为下半的供应。 注：6月份商品房供应数据未统计进去 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12
26、 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 13 二、房地产市场 2、2011年上半年长沙各区域供应情况 根据百合田市场部最新统计的各区域2011上半年开盘情况，开盘 项目总共有153153家，占目前在售项目的近60%，其中，岳麓区岳麓区和雨花区雨花区 老盘新开的数量占据绝对多数的显著位置。上半年长沙市场纯新楼盘 数量如雨后春笋般面市，总数高达5151个之多，且开盘时间主要集中在 4-6月份。 岳麓区和雨花区老盘新开为供应主力 海量房地产资料下载 房商网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 14 二、房地产市场 3、2011
27、年上半年长沙商品房成交情况 0 50 100 150 200 250 2009年1月2009年4月2009年7月2009年10月2010年1月2010年4月2010年7月2010年10月2011年1月2011年4月 商品房成交住宅成交 09-115月长沙五区新建商品房及住成交情况 (单位：万方) 1、2011上半长沙市内五区新建商品住成交4139641396套 同比跌34.87%。 2、2011上半，内五区新建商品房成交同比、环比双双下跌。2011上半，在多重政策叠加影响 下，市场依旧坚挺，成交维稳。目前，长沙市商品房价格依然处于洼地、需求旺盛，成交将在平 稳中增长。 海量房地产资料下载 房商
28、网 w w w . fd c s ky . n et 2 0 12 房地产营销策划大全 火爆促销中 货到付款 15 二、房地产市场 4、2011年上半年长沙住房供销比分析 09-11年6月新建商品房、住宅供销比：2011年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于 供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。 09-11年6月新建商品房、住宅供销比：2011年，新建商品房、住宅供销比均小于1，市场处于 供不应求状态，近5个月以来，供销比呈上涨走势，供应陆续放量，满足客户购房需求。 0.00 0.20 0.40 0.60 0.80 1.00 1.20 1.40 1.60 1.80 2.00 2009年1月2009年4月2009年7月 2009年10月 2010年1月2010年4月2010年7月 2010年10月 2011年1月2011年4月 新建商品房住宅 09-至今内五区新建商品房、住供销比 2011上半全市商品房供销比为0.89，商品住供销比为0.90；其中长沙市内五区商品房供销比为0.78，商品住供销比 商品住供销比 为0.80，表明长沙市区依然存在市场空间为0.80，表明长沙市区依然存在市场空间。 2009-20116月共30个月中，新建商品房及其住供销比大于1的月份有8个，分别是20094月、9月、10月，20102月、 4月
