1、树立世界级高端度假物业形象 u定位：国家海岸、世界级旅游度假区 u总结：虽定位高端，但至少五年之内难以成型 30 本报告是严格保密的。 比较各湾区资源、配套和开发物业档次，我们看到亚龙湾 在未来56年仍然是三亚的价值最高级 湾区名称海资源配套开发物业档次价格水平 三亚 湾 较 差 城市配套完善 ，但形象较 为杂乱 高层、小高层、 洋房、别墅较 为混合，档次 较低 45 万 元/ 大小 东 海 中 等 酒店配套等级 较低，规划 较混乱 高层、别墅档次 一般 5万元 / 亚龙 湾 优 质 高星级酒店配 套，形象高 端 低密度、类低密 度物业档次较 高 48 万 元/ 海棠 湾 优 质 规划中的酒店
2、 群，定位较 高 未来规划混合型 开发物业 土福 湾 中 等 配套较弱，仅 依托海棠湾 的形象 高层、别墅档次 较低 6万元 / 清水 湾 中 等 高尔夫配套， 整体形象一 般 高层、小高层、 别墅档次一般 45 万 元/ 香水 湾 优 质 配套缺失，开 发较为混乱 高层、小高层、 别墅高低档次 均有 47 万 元/ 石梅 湾 中 等 高星级酒店， 形象较好 高层、别墅档次 较高 三亚各湾区整体指标盘点 u亚龙湾整体形象目前在所有湾区中最为高端，开发较为纯粹，是价值最高的湾区 u虽然海棠湾定位较高，但目前尚处于规划和基础建设阶段，至少需要56才能发展成熟 31 本报告是严格保密的。 瑞吉酒店和
3、龙溪29的入市，必将带动亚龙湾区域物业的又 一轮升值 u世界著名酒店管理公司喜达屋旗下一线品牌瑞吉 酒店将在2011年11月登陆亚龙湾；同时推出顶级度 假物业龙溪29，吸引国内外富豪关注，大大提升亚 龙湾的湾区地位。 瑞吉酒店 龙溪29 圣瑞吉斯饭店（St. Regis Hotel）是喜达屋集团旗下最高端的酒店 品牌，标志着世界上最高档饭店，代表着 绝对私人的高水准服务；全球不超过10家 ，在中国目前只有北京和上海各有一家。 龙溪29将是中国第一个真正意义 上的游艇社区，别墅超过70%将设有私家 游艇泊位，同时酒店将设有大型码头，满 足100英尺以上游艇的停泊需求。 顶级与奢华的代名词 龙溪2
4、9预计单价12万元/平方米 32 本报告是严格保密的。 亚龙湾的湾区价值无可超越 度假天堂，唯此一湾 亚龙湾已成为国内乃至国际 顶级的度假湾区 33 本报告是严格保密的。 本项目拥有山、海、湖三大景观资源，可塑造为顶级湾区 二线绝版私密高端度假项目 山体山体 本项目本项目 龙潭湖龙潭湖 亚龙湾亚龙湾 背山背山 观湖观湖 望海望海 作为亚龙湾二线 区域集山、海、 湖三大资源于一 体的高品质地块 ，将是最纯粹最 私密的高端度假 空间 34 本报告是严格保密的。 竞争分析 35 本报告是严格保密的。 不论区域还是价格比较本项目的核心竞争主要来自亚 龙湾区域内部 其他湾区整体发 展相对较不完善 ，56
5、年内难以 超越亚龙湾的地 位。 其他湾区竞争 亚龙湾内部依托 成熟湾区发展， 高端物业项目较 多，价格层级最 高，竞争激烈。 亚龙湾内部竞争 次要竞争核心竞争 湾区项目价格（元/） 三亚湾 白石郡、三 亚湾新 城、凤 凰水城 45万 亚龙湾 龙溪29、西 山渡、 公主郡 、翡翠 谷、华 宇皇冠 612万 土福湾福湾6万 清水湾清水湾56万 香水湾 香水湾一号 、富力 湾 57万 36 本报告是严格保密的。 未来区域内部度假项目竞争较为激烈，竞争对手相对聚焦 项目物业 类 型 规模/ 剩 余 规 模 （万 平 米 ） 开 盘 时 间 月 销 售 速 度 供应时间 2010 下半年 2011 上半
6、年 2011下 半 年 2012上 半 年 2012 下 半 年 2013 上 半 年 2013下 半 年 公主 郡 独栋 / 公 寓 21. 4 6. 4 201 0. 1 0 0. 4 西 山 渡 双拼 加 叠 拼 / 独 栋 96 201 1 0. 6 翡翠 谷 独栋 / 双 拼 4. 3 1. 5 201 1. 0 2 0. 0 8 石溪 墅 独栋 / 公 寓 3. 5 3. 5 201 0. 1 2 0. 3 6 龙溪 29 独栋 1. 4 8 1. 4 8 201 0. 1 0 0. 4 华宇 皇 冠 独栋 / 双 拼 0. 6 0. 6 201 0. 0 3 0. 0 2 项目可
7、项目可 能的销能的销 售周期售周期 u区域内的公主郡（三期）、西山渡（二期）以及石溪墅项目，将是本项目未来最主要的竞争对手 ； u在本项目销售周期内，亚龙湾区域还有近12.6万低密度物业销售，面临竞争的压力较大。 37 本报告是严格保密的。 仅依靠亚龙湾高尔夫球会资源，资源上明显弱于本项目 亚龙湾高尔夫 别墅区别墅区 公寓区公寓区 三期规划图 东南亚建筑风格 u项目概况：总建筑面积6.612万，整体 容积率0.33，其中别墅区容积率0.2；包括 95套独栋别墅及416套公寓； u项目规划：别墅区与公寓区分开排布，私 密性较好； u资源：紧邻亚龙湾高尔夫球场，但大部分 看不到高尔夫景观；内部景观
8、资源较弱，空 间较小。 公主郡三期公主郡三期 38 本报告是严格保密的。 三期产品再度假氛围上更加优化，同时开始尝试控面积以 发挥总价优势 别 墅 产 品 户 型 面 积 （ ） 面 积 比 套 数 套 数 比 楼 王 450 4 2 2 大 别 墅 280 15 1 2 13 中 别 墅 240 64 6 0 63 小 别 墅 180 17 2 1 22 公主郡三期别墅户型配比 284.9190.1 别墅产品设计常规，溢价较弱 u240独栋别墅是主流产品，面积偏小 ，空间较为紧凑； u无地下室赠送，溢价能力较差； u地上停车，无车库设计 u庭院园林空间面积偏小。 剖面图 公主郡三期公主郡三期
9、 39 本报告是严格保密的。 受规划排布影响，私家园林空间较小，同时对景观资源的 占有不强势 公共园林景观 石溪墅 公主郡 公主郡 亚龙湾亚龙湾 大道大道 高尔夫 山体 资源占有不强势 u项目东北两侧紧靠山体，但 山体资源相对较差，同时项目 对山体并未利用； u由于受到亚龙湾大道和公主 郡三期的阻隔，弱化项目对高 尔夫资源的占有。 翡翠谷 公主郡、 u项目概况：总建筑面积6.62万，综合容积率0.4，其中别墅容积率 0.2，包括121套独栋别墅及3栋公寓 u户型面积：别墅产品面积为150400的两到四房，总体面积较小； u项目规划：排布紧密，且为地上停车，每一户园林空间面积较小，仅 依靠内部公
10、共园林景观。 君域石溪墅君域石溪墅 目前在售价格为5万元/，带1万元/的精装修 40 本报告是严格保密的。 产品整体质素较差，地下赠送空间分布不均，户型功能空 间缺失 地下车库 无地下空间 君域石溪墅君域石溪墅 产品整体打造较弱 u产品之间排布紧密 ，庭院景观空间狭小 ； u仅第一排产品有地 下车库，地下室不是 所有产品都赠送； u户型设计简单，功 能空间较少，从产品 框架来看，品质一般 。 排布紧密 户型结构简单 41 本报告是严格保密的。 虽有资源和配套，但总价过高又没有产品素质保证的项目，在亚 龙湾难以消售 华宇皇冠会馆别墅华宇皇冠会馆别墅 规 模 一期占地133332 ，建筑面积 60
11、88.76 。容 积率0.35 ，绿化 率75%，共29套 资 源 配 套 华娱皇冠酒店、百 花谷商业街区、亚 龙湾目前离海最近 的别墅 产 品 一期别墅（独栋、 双拼），9套独栋 别墅和20套双拼别 墅，双拼别墅为 420 和447 的 七居室，独栋别墅 为529614 的 七居室 销 售 情 况 别墅均价为4-5万 元/ ， 2010年3 月开盘，到目前为 止，29套别墅还没 有卖出一套，目前 正在做建筑改造， 准备重新包装后再 入市。 华宇皇冠别墅 p华宇皇冠别墅的面 积均在420以上， 总价都在2000万以上 ； p产品设计理念较差 ，毫无度假感，虽然 独栋占地3亩，仍难 以被客户接受
12、。 42 本报告是严格保密的。 依靠强势的外部资源及产品优势，成功建立品牌，成为市 场上的热销项目 西山渡西山渡 山体山体 红树林生态红树林生态 保护区保护区 强势的景观资源 u背部靠山，依山势而建，坡度较高的地 方景观更加强势； u面向国家级红树林生态自然保护区，生 态资源极佳； u内部公共景观湖面，自身景观资源较强 。 u项目概况：总建筑面积9万，整体容积 率0.3；包括58套独栋别墅及60套叠拼别墅 ； u项目规划：一线排布景观面较大，二线 则弧线形排布，内外部景观资源同时占有 ，人车混行，无地下停车，排布过于紧密 ； u产品户型：独栋别墅为1281156，叠 拼别墅为236288，整体面积偏大。 之前售价为6万元/，带 800010000元/的精装修 43 本报告是严格保密的。 大面积户型产品，精细化打造，成为市场上产品标杆项目 云鼎别墅2型 架空层首层二层 建筑面积：298平方米 在产品打造上，追求品质，渲染文化意境的同时又营造出特 色的度假氛围 独栋别墅户型特点： l内部动线丰富，通过灰空间将室内外联系起来，营造度假氛围 l双面宽设计，将观景体验最大化 l泳池、跌水等水系的贯穿，富有情趣 l架空层赠送，下沉式花园，空间私密 创新型叠拼别墅 两套三层别墅上下错落拼合，使叠拼 产品别墅化，提高容积率，同时赠送 底层庭院空间，溢价能力强。 西山渡西山
