1、物业管理公司面临着越来越多的新课题，需要具备更多管理经验和较高的管理素质。目前物业管理市场常见的管理项目就有大厦、小区、工业区、商场、医院等多种类型，同一类型又可细分，如大厦按物业功能分写字楼、商务楼、商住楼等类型，按用户不同又可分单一用户和多用户，同一用户又因银行、电台、邮局、公安等不同行业而有不同特色。不断细分的市场、业主和发展商日益呼唤高素质的品牌物业管理公司，但我国物业管理发展毕竟才有二十年历史，大部分管理公司达不到“十八般武艺样样精通”的高素质及足以应付各种物业状况的管理经验，造成同一公司管理的项目水平也参差不齐。以上不利制约从成因讲都有其客观性。从外因讲，物业管理行业竞争日益激烈，
2、物业管理企业普遍存在“吃不饱”现象，外接项目“饥不择食”，不敢对项目类型、项目面积。项目状况等东挑西捡，造成物业管理公司被动接受上述制约。从内因讲，物业管理行业本身普遍存在行业门坎低、从业人员素质差等现象，这也决定了管理公司在项目管理上必然会受到制约。二、突破物业管理企业项目管理不利制约的对策l企业文化先行，塑造品牌企业物业管理企业建立并推行企业文化，统一管理理念、战略目标、道德规范，以物业管理中不可变的模块企业文化征服不同地域差。物业管理企业导入CIS是推行企业文化。塑造品牌企业的有效方法。导入企业识别系统不仅要重视企业视觉（VI）识别系统的设计，更要重视对企业行为识别系统（BI）、企业理念
3、识别系统（MI）的规范。不同的项目以同样的品牌标识，在相同企业文化的感召下，向共同的目标创造品牌企业迈进，这是物业管理企业项目管理的前提。2制订项目管理办法物业管理企业制订本企业项目管理办法是企业管理由人治走向法治的关键。项目管理办法应对项目经理的任职条件、工作纪律、项目管理权责等做出严格规定，如要求项目预算方案、经济合同等事项报总公司审批，重大活动、重大事故、项目委托方批评、重要人事变动等向总公司报告；要求项目实行体现品牌特征的制度和做法，包括周例会月报制度、考核奖惩制度、财务公开制度、服务承诺制度、投诉处理回访制度、质量调查制度、社区文化活动等；对项目经理实行定期考核、公开竞争上岗、奖勤罚
4、懒。3推行统一的管理规程和服务规范对物业管理企业的质量评定中，目前最具代表、最具权威的当属全国物业管理示范标准和ISO9000质量体系认证。物业管理企业可参照这两种标准，对在管理中形成的操作规程、服务规范进行系统的总结，同时借鉴学习先进管理技术和经验，汇编成统一的、对项目操作有普遍指导意义的管理和服务运作体系，在所管项目中推行，以提高项目服务质量和管理水平，保证所有项目共同达到高水准。同时，不断收集物业管理信息和经验，资源共享，帮助项目普遍提高。4成立项目监管小组，对项目统一管理物业管理企业成立项目监管小组，指导和帮助项目。项目监管小组由公司业务骨干组成，其职责包括：对项目管理提出指导性建议，
5、帮助解决管理中的问题和困难，监督项目管理运作、促进项目交流、协助项目公关、进行项目前期管理咨询等。项目监管小组每月定期对项目进行检查、考核，将考核结果、项目动态等信息反映至总公司，由总公司以简报、快讯等形式再反馈至项目，从而保证项目按规定、按标准进行操作。项目管理小组还可以对有特殊困难或有特殊需要的项目，如发展商遗留问题严重项目、准备进行创示范考评项目、准备进行质量认证项目、准备接管验收项目、刚开办项目等进行现场蹲点，以帮助项目克服临时困难。5定期培训，提高项目管理者的素质物业管理企业定期对项目管理者及项目员工进行培训，以培育人才，贮备人力资源，增强企业竞争力，提高项目管理者业务水平、职业道德
6、、服务意识，使项目管理者适应不断变化的新环境。培训包括：项目开办前培训、项目高职管理者培训、专项培训等。开办前培训是对全体项目员工的，是对物业管理基本理论、日常规范和操作要求的培训；项目高职管理者培训是对项目经理等高职管理者业务知识、管理综合素养的再提升；专项培训包括保安、工程、保洁、服务、物业法规培训等，是对各专业部门管理者的再提高。培训由物业管理企业统一安排，可采取聘请专业教师、政府主管部门、业务骨干培训，组织参观学习现场培训及外出脱产培训等多种形式，以提高培训效果。当然，如果物业管理公司达到一定规模，经济实力允许的话，管理公司还可以在接项目时有所选择，避免接一些容易造成后患的项目：一是不
7、接信誉差发展商开发的项目，这类项目因施工质量差、配套设施差。发展商有欺骗性承诺等弊病，将来会使业主迁怒于物业管理公司；二是不接物业市场发育不完善城市的项目，这些城市居民消费能力、缴费意识差，政府主管部门管、卡、压等，易使项目亏损；三是尽量不接房改房、回迁房等，虽然政府提倡物业管理公司加强此类房屋的管理，但在国家出台优惠政策前最好不要按此类项目，因为该类物业房屋质量差，居民长期享受免费福利房屋管理，不愿交管理费。总之，物业管理企业做好项目管理是企业不断扩大经营的保证，是企业成功走向市场化、社会化的前提，是企业形成集约化品牌管理的基础，企业只有不断创新项目管理方法、改进管理、加强服务，才能真正管理
8、好每个项目。房企贯彻新版ISO9000标准的必要性我国房地产企业贯彻ISO9000标准认证始于1997年。1997年3月31日，国家技术监督局与建设部建筑业司、房地产业司联合发布了房地产业贯彻ISO9000族标准实施指南，目的是促使房地产企业提高企业管理水平，通过导入标准化的管理模式，真正实现企业管理的制度化和规范化，实现企业的可持续发展。指南的颁布实施拉开了我国房地产业实施质量管理体系认证的序幕。 按国家产业类别划分，房地产业与金融、出租服务共同划为第32类。截止到2000年12月31日，该类企业中累计有417家企业获得带有国家认可标志的质量体系认证证书（有效证书），其中房地产企业有350家
9、左右，呈逐年递增趋势。 为满足ISO9000族标准在各行业特别是类似房地产业等服务业贯标认证的需求，国家于2001年6月1日颁布实施了2000版ISO9000标准。新颁布的ISO9001：2000标准与ISO9000：1994标准相比更适用、更简练、更协调。其以顾客为中心、以满足顾客需求为最高目标的理念与当前房地产开发公司和物业管理公司的理念不谋而合，特别是八项管理原则对于房地产企业具有极大的应用价值。 2000版ISO9000标准质量管理的八项原则及其在房地产企业的应用如下： （1）以顾客为中心：房地产企业应尽可能地理解并掌握目标客户当前和未来的需求，满足顾客要求并争取超越顾客期望。运用此原
10、则企业，将会对市场机遇作出快速而灵活的反应，扩大市场占有率，获得顾客的满意，招来回头客。 （2）领导作用：企业的领导者将本企业的宗旨、方向和内部环境统一起来，并创造使员工能够充分参与实现组织目标的环境。 （3）全员参与：企业的各级人员是组织之本，只有他们的充分参与，才能使他们的才干为企业带来最大的收益，为企业的发展带来不竭的动力。 （4）过程方法：将房地产企业相关的所有资源和活动作为过程进行管理，可以使企业更高效地实现既期开发目标。 （5）管理的系统方法：针对企业设定的目标，识别、理解并管理一个由相互关联的过程所组成的体系，有助于提高企业的有效性和效率。 （6）持续改进：持续改进是房地产企业管
11、理的一个永恒的目标，进而提高企业的实力并增强竞争的优势，并对市场的机遇作出快速而灵活的反应。 （7）基于事实的决策方法：对市场数据和市场信息的逻辑分析或直觉判断是有效决策的基础，成功取决于实施之前的精心策划和正确的决策。 （8）互利的供方关系：通过互利的供方关系，增强企业和合作单位创造价值的能力，从而优化成本与资源。 具体地说，房地产企业贯彻ISO9000标准的意义是：（1）提高企业知名度和美誉度，有利于企业品牌建设；（2）提高企业内部管理水平，使管理规范化、科学化、现代化；（3）促进企业技术创新，提高开发项目的建筑质量，提高企业竞争能力；（4）以顾客为中心，以满足顾客需求为目标的理念有利于企
12、业把握市场机遇，扩大市场份额；（5）提高全员参与意识，人人树立工作责任感，并做出贡献；（6）有利于整合资源，优化成本，提高经济效益；（7）提高企业的实力，增强企业对内外环境变化的适应能力，并使之成为企业发展的动力；（8）提高企业决策的速度与有效性；（9）认证证书是组织间往来的信用证和产品走向市场的通行证。 当前我国房地产企业已呈全面竞争的态势。各企业在规划设计、市场营销等方面不断创新，市场上成功的个案不断涌现并传为佳话。与此同时，绝大多数企业的生存空间在日益缩小，即使部分名优企业和创造过“明星楼盘”的发展商也不断传出在某城市败北、高层人才流失、新项目失败的消息。究其原因，多是在于企业管理的不规
13、范和管理模式的落后。如何优化整合资源和成本，提高决策的科学性，如何满足目标客户需求，强调领导作用，促使全员参与，如何使企业管理持续改进，使企业持续发展，是房地产企业老总们亟需认真考虑的问题。笔者认为，如果把房地产”产品的均好性“看作企业发展“一条腿”的话，那么，房地产企业导入2000版ISO9000标准，提高企业管理的科学化、规范化将是企业发展的“另一条腿”。两条腿走路，是房地产企业提高竞争优势、稳步发展的必要条件。 第八十三条第八十三条 公司股东或其委托代理人有权通过股东大会网络投票系统查验 13 天通股份公司章程 自己的投票结果。 第八十四条第八十四条 会议主持人如果对现场会议提交表决的决议结果有任何怀疑，
