1、看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 1 页 万家万家拍卖场拍卖场 房产投资房产投资拍卖攻略全秘籍拍卖攻略全秘籍 （子谦子谦 著著KevinKevin 制作制作） 本书适合作为房产投资本书适合作为房产投资、拍卖拍卖入门的普及型阅读材料入门的普及型阅读材料。 万家资讯网 是一家新型的房地产电子商务网站， 网站通过图片， 直观的表达房子的方方面 面，让读者通过浏览图片，轻轻松松的找到自己喜欢的房子。万家资讯网站 （ ）无论是从形式上，还是从内容上都是较现今传统房地产门户 网站以文字为主要表现方式的一个重大突破。以读图为主的资讯传播，将是 21 世纪的房地 产资讯浏览的主
2、流。 万家拍卖场 是 万家资讯网 其中一个知名栏目，是广州乃至珠三角至权威、至全面、至及 时的专业在线不动产拍卖平台，助您淘金性价比最高的不动产拍卖标的。 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 2 页 万家万家拍卖场拍卖场 房产投资房产投资拍卖攻略全秘籍拍卖攻略全秘籍目录目录 拍卖拍卖 3636 计之一计之一：心态决定一切心态决定一切3 3 拍卖拍卖 3636 计之计之二二：灵光一现灵光一现3 3 拍卖拍卖 3636 计之计之三三：趁低吸纳趁低吸纳4 4 拍卖拍卖 3636 计之计之四四：翻查旧账翻查旧账4 4 拍卖拍卖 3636 计之计之五五：顾此及彼顾此及彼5
3、5 拍卖拍卖 3636 计之计之六六：喜新厌旧喜新厌旧5 5 拍卖拍卖 3636 计之计之七七：忍手为上忍手为上5 5 拍卖拍卖 3636 计之计之八八：非走不可非走不可6 6 拍卖拍卖 3636 计之计之九九：半路杀出半路杀出6 6 拍卖拍卖 3636 计之计之十十：声东击西声东击西6 6 拍卖拍卖 3636 计之计之十一十一：隔岸观火隔岸观火7 7 拍卖拍卖 3636 计之计之十二十二：反戈一击反戈一击7 7 拍卖拍卖 3636 计之十三计之十三：未雨绸缪未雨绸缪7 7 拍卖拍卖 3636 计之十四计之十四：双管齐下双管齐下8 8 拍卖拍卖 3636 计之十五计之十五：围魏救赵围魏救赵8
4、8 拍卖拍卖 3636 计之十六计之十六：从长计议从长计议8 8 拍卖拍卖 3636 计之十七计之十七：仙人指路仙人指路9 9 拍卖拍卖 3636 计之十八计之十八：识时通变识时通变9 9 拍卖拍卖 3636 计之十九计之十九：避实就虚避实就虚9 9 拍卖拍卖 3636 计之二十计之二十：哀兵必胜哀兵必胜 1010 拍卖拍卖 3636 计之二十一计之二十一：触类旁通触类旁通 1010 拍卖拍卖 3636 计之二十二计之二十二：就地取材就地取材 1010 拍卖拍卖 3636 计之二十三计之二十三：天道酬勤天道酬勤 1111 拍卖拍卖 3636 计之二十四计之二十四：戒骄戒躁戒骄戒躁 1111 拍
5、卖拍卖 3636 计之二十五计之二十五：化零为整化零为整 1212 拍卖拍卖 3636 计之二十六计之二十六：反其道而行反其道而行 1212 拍卖拍卖 3636 计之二十七计之二十七：望其项背望其项背 1313 拍卖拍卖 3636 计之二十八计之二十八：缓兵之计缓兵之计 1313 拍卖拍卖 3636 计之二十九计之二十九：悬崖勒马悬崖勒马 1313 拍卖拍卖 3 36 6 计之三十计之三十：斤斤计较斤斤计较 1414 拍卖拍卖 3636 计之三十一计之三十一：速战速决速战速决 1414 拍卖拍卖 3636 计之三十二计之三十二：虚张声势虚张声势 1414 拍卖拍卖 3636 计之三十三计之三十
6、三：出奇制胜出奇制胜 1515 拍卖拍卖 3636 计之三十四计之三十四：不在其位不在其位，不谋其政不谋其政 1515 拍卖拍卖 3636 计之三十五计之三十五：眼观六路眼观六路 1515 拍卖拍卖 3636 计之计之三十六三十六：满招损满招损，谦受益谦受益 1616 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 3 页 万家万家拍卖场拍卖场 拍卖拍卖 36 计之计之一一：心态决定一切心态决定一切 每一场拍卖会，都有这样两种人，准备充足的持牌者和大失预算的准买家。前者先是坐 山观虎斗， 再举牌“ 杀” 对方一个措手不及； 后者踌躇满志而来， 却往往只有“ 水中捞月” 的份。
7、 归根结底，是这两种人的心态有所不同。准备充足者通常配备足够的资金，也善于把握 拍卖场上的节奏，很多时候场上的主角是他们，而不是拍卖师。大失预算者往往也是志在必 得，但资金并不充裕，对标的物的市场空间缺乏预测，因此他们只能赚到前面的吆喝，却无 法拥有物业的终身使用权。 拍卖拍卖 36 计之计之二二：灵光一现灵光一现 荷兰式拍卖虽然没有英格兰式拍卖那么常见，但仍时有发生。与后者“ 价高者得” 不同的 是，荷兰式拍卖的结果是在保留价之上的某价位“ 一槌定局” ，对任何一位有意竞投者都是好 事。 但这个价位到底处在哪个位置最好，确实让竞投者煞费思量，过早举牌怕多花了钱，迟 了又怕失之交臂。 由于竞投
8、成功后，拍卖行会收取拍卖佣金，拍卖师无论如何都希望标的物能顺利拍出， 因而会在报价时尽量拖延时间或作某些暗示， 持牌人只要用心去听， 便能在一个较贴近保留 价的价位处竞得标的物。 PS：英式拍卖英式拍卖 英格兰式（简称英式）拍卖是最普通的一种拍卖方式，其形式是：在拍卖过程中，拍卖标的物的竞 价按照竞价阶梯由低至高、依次递增，当到达拍卖截止时间时，出价最高者成为竞买的赢家（即由竞买人 变成买受人）。拍卖前，卖家可设定保留价，当最高竞价低于保留价时，卖家有权不出售此拍卖品。当然， 卖家亦可设定无保留价，此时，到达拍卖截止时间时，最高竞价者成为买受人。 荷兰式拍卖荷兰式拍卖 荷兰式交易是一种特殊的交
9、易形式。它是针对一个卖主有许多相同物品这一特殊情况而设计的。卖 主需要说明底价（即起拍价），以及有几件物品可以此价出售。竞买方可按底价或以高于底价的价格来竞 买他们有兴趣的若干件交易品。交易结束后，出价最高的人有权以最低的成功竞价来购买那些交易品。 这儿有一个例子。假设有 25 个小玩意，每个欲以 75 元出售，共有 45 个竞买者，每人都想以 75 元/ 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 4 页 万家万家拍卖场拍卖场 个的价格买走一个。 在这种情况下， 只有前 25 位竞买者可以成功地购得交易品。 因为所有竞买方出价相同， 所以出价早的自然会成为买主。 现在，
10、我们再假设其中一位愿出 100 元一个的价格。由于他出价比别人都高，他当然会是成功的买主 之一。 若竞买者多次不断地叫出高于底价的价格，则最终的交易价也会随之增加。在另一种情况下，若在我 们上述假设的情形中，只有不到 25 人出价竞买，那么有多少人竞买就会有多少件小玩意以 75 元一个的底 价售出。若想让最终售价高于底价，则需求量必须等同于或大于供应量。在本例中，不管竞买者愿对每件 产品出什么价，只有在有人竞买 24 个或更多的产品时，售价才可能提高。 如果一个竞买者竞买的数量很大，那么出价最低的竞买者就不总是能够买到他（她）想竞买的交易品。 比方说，如果出价最低的竞买者欲购四件产品，其结果可
11、能是一件也得不到。例如，如果另外 12 人每人竞 买两件且出价都比上述那位竞买者高，那么最终只能剩下一个。这样一来，尽管那位竞买者要竞买四个， 但却只能购得一个。所以，避免这类问题的方法是，一定不要使自己成为成功竞买者中出价最低的。注： 在交易中，出价的价值是由竞买者所竞买物品的数量乘以竞买价而得出的。 拍卖拍卖 36 计之计之三三：趁低吸纳趁低吸纳 荷兰式拍卖在近期的拍卖场上经常出现， 也许是委托方已经看出标的物的原定起拍价肯 定不能引起买家的举牌行动， 同时也不想等到下一次拍卖会再露面， 于是委托拍卖师进入下 一个议程，即降价拍卖。 作为拍卖行， 最希望见到的是标的物顺利拍出去， 因而会在
12、报价时刻意于某些价位时有 所停留。如果现场有买家对这些标的物感兴趣，可以留心听拍卖师的口吻。 一般来说，在距离保留价尚有 34 万元时，拍卖师会把降价幅度缩小，越接近保留价， 拍卖师报价的速度便越慢，准买家可以在这个时候举牌，即使未到底价，也差之不远了。 拍卖拍卖 36 计之计之四四：翻查旧账翻查旧账 我经常在拍卖场听到这样一句话：“ 哦，这套房以前拍过的吗？那时候的成交价是多少 啊？” 不动产拍卖市场快速发展至今已有数年历史，不知道竞投人是否有记录成交数据的习 惯？随着市场的发展，越来越多捆绑物业出现在拍卖场上，难免也会有“ 翻拍” 的可能（竞拍 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产
13、投资拍卖攻略全秘籍第 5 页 万家万家拍卖场拍卖场 成功后再次被新业主拿出来拍卖） 。 一直徘徊在拍卖场上的客户， 如果能在拍卖会后做些记录， 也许会在日后某场合用得上。 所谓知彼知己，心中有底，自然可以从容控制举牌次数。 拍卖拍卖 36 计之计之五五：顾此及彼顾此及彼 如果在拍卖场上“ 走马观花” 的时间有两年以上， 你会看到现在有一些拍卖会是特别多人 捧场的，譬如珠江宾馆的拍卖大厅，通常都会聚集了 200 人以上。 在这里，若有相当吸引的标的物，必有一场龙争虎斗。很多买家埋怨，就是这种争抢， 令他们失去继续举牌的信心。 笔者觉得，多人捧场的拍卖会固然因其有出众的房产，而少人留意的拍卖会，未
14、必就没 有吸引力相对较大的标的物。顾此及彼，或许能用低成本竞得意中物。 拍卖拍卖 36 计之计之六六：喜新厌旧喜新厌旧 拍卖的计策多源于拍卖场上， 但也有例外。 经常关注拍卖公告的看客应该清楚， 从 2005 年 5 月开始，一批拍卖行由于货量不足，往往是把两期的标的清单列在同一份公告上。 不仅如此， 相隔十余天的两期拍卖会的标的物数量皆是“ 后多前少” ， 前一场只有区区两、 三个标的，而后一场起码有超过六个标的。这也是拍卖行的无奈之举，皆因相当数量的“ 契 约房” 临时撤拍，令待拍标的物骤然减少。 这时候， 有意在拍卖场淘金的客户大可不必赴前一场拍卖会观看， 而集中精力到后一场， 标的多就
15、意味着机会多！ 拍卖拍卖 36 计之计之七七：忍手为忍手为上上 受到相关政策影响，近来拍卖市场的货源相对有所减少，从而令拍卖场上的看客增多。 与此同时， 委托方对拍卖市场的把握度也开始下降， 以致某些拍卖会出现了标的起拍价和保 留价相差悬殊的现象。在这种情况下，拍卖师会尽其所能搞动气氛，令有意者尽量多举牌， 甚至在快要接近保留价时将其提前说出来，迫使有意者接受该价格。 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 6 页 万家万家拍卖场拍卖场 事实证明，在拍卖场上，任何一个举牌者都会受到拍卖师的影响，最后用高于起拍价很 多的价格竞得房产。 如果有意者在拍卖师公布保留价时能忍
16、手， 可能该标得物要留到下一场拍卖会， 保留价 会比现在低， 举牌者花费的成本也相对少一些， 最大的难度在于所有举牌者能否同时忍一忍！ 拍卖拍卖 36 计之计之八八：非走不可非走不可 “ 战策 36 计” 中，最后一计是“ 走为上” ，意即明知吃亏，不妨暂时退让，以便保存实力。 拍卖的这最后一计并非要举牌者不要举牌， 而是看清全局再作决定。 由于拍卖场能令持牌者 产生盲目性，于是便有灰色地带存在，某些拍卖行会指派部分人充当举牌者，搅动气氛，伺 机抬价，即使偶有失手，也可由拍卖行收回标的物，待下次再竞拍。 真正有意在拍卖场上竞投房产的客户，最好能根据场上的变化获悉哪些人是“ 搅局者” 。 一般来
17、说，在多个标的物有重复竞投行为的“ 号牌” ，通常就是“ 搅局者” 。如果这些“ 号牌” 举 动的次数过多，真正的客户便非走不可了，否则帐户里的钱可能会流失更多。 拍卖拍卖 36 计之计之九九：半路杀出半路杀出 拍卖其间若遇到较多的竞争对手，可以依照常规把价格逐级递上，也可以自行口头报 价。但仔细一想，便知前期的一切争相叫价都是徒劳，真正的决斗是在最后。 所以，可静观其变，到只剩下一个竞买人时才出手，给对方一个心理上的冲击，竞投成 功机率会比较大。如果多方竞争的价格已超过预算价，那干脆不举牌了。 拍卖拍卖 36 计之计之十十：声东击西声东击西 该法在拍卖场上运用，主要是起到迷惑对手的作用。可以
18、说，之前的一系列动作（指举 号牌） ，只是一个真正行动的热身而已。假意竞投的标的，根本不是自己的最终目的，所以 一般是在有对手的情况下举一次牌便收场。举牌这个轻微的动作，加上拍卖师的喊叫，足以 让大部分在场人士误以为你是一个随便玩玩的人。到你心仪的标得出场后，大可放心行动， 真正对手或者会大意甚至迟疑，这就是你夺得标的物的最好机会。 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 7 页 万家万家拍卖场拍卖场 拍卖拍卖 36 计之计之十一十一：隔岸观火隔岸观火 拍卖场上风云突变是常有的事，“ 初哥” 很容易会被突如其来的场面所震慑，继而手足无 措，乃至到手“ 肥肉” 脱手而飞
19、。通常老练者会用半途杀出的招数来给“ 初哥” 施加压力，新手 怯场在所难免。 新手主要以积累经验为主，如果确实出现资金不够的情况，不妨作壁上观，切勿硬来。 竞争到最后，所剩下的是强者之间的决斗，这种场合对于新手的心态成熟有很大帮助。只要 自己不参与，“ 对岸” 的“ 火” 烧得越旺，便越有看头。 拍卖拍卖 36 计之计之十二十二：反戈一击反戈一击 拍卖场上没有永远的敌人，更没有永远的盟友，一旦出现利益分歧，结盟马上会解体。 所以，出现反戈一击，在“ 战友” 手中抢得标的物是常有的事。具体操作大概是先与盟友订立 竞投细则，大约在什么价位可以继续举牌，什么价位必须“ 放弃” 。 在大部分时间里，自
20、己只是做从旁观看的角色，等到盟友即将成功时，可以主动举牌。 一般来说，这种行为最后都会招致盟友的猜妒，但取得标的物的机会相当大。 拍卖拍卖 36 计之计之十三十三：未雨绸缪未雨绸缪 假如投资者腰缠万贯，但不想长期占有拍卖标的物，最好的方式是提前找买家。这里所 指的买家是“ 二线买家” ，即接纳标的物的真正客户。 但这位客户事先并不知道货品就在拍卖场上得来， 投资者会操控整个流程， 投资者不会 向二线买家漫天开价，稍微高于市场价足以令他眉飞色舞了。谈妥后，投资者便放心前去举 牌了，甚至在拍卖期间不惜重金把标的物拿下。 当然，这是在计算好利润空间的基础上完成的。 看图找房看图找房-万家资万家资讯网讯网 房产投资拍卖攻略全秘籍第 8 页 万家万家拍卖场拍卖场 拍卖拍卖 36 计之计之十四十四：双管齐下双管齐下 该成语一般指人在同一时间做两件事， 而且可以取得较好的效果。 如果要在拍卖场上运 用， 往往偏向于投资性质， 事先必须了解清楚拍卖标的物的权属资料及其在某个区域的受接 纳
