1、 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 一切皆源于万国 众益万国宫馆2010年推广策略提报 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2009，“万国”何以缘起？回望 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 户外 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 12.23半岛晨报 12.22大连晚报 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 魅力杂志硬广 魅力杂志软文 房商网海量房地产资料下载！2
2、010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 海报 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2009年，11月-12月，不到两个月的推广期内， 万国宫馆以“万国”概念为传播主线，采取悬念入市的推广手段， 在市场上初步树立起了项目“世界籍私人宫馆”的独特项目形象。 并取得了一定的先期蓄客成绩 2009.12.18-12.31 来 量 2009.12.18-12.31 来 量 380219 2009.12.18-12.31 来意向客2009.12.18-12.31 A客（来2次以上） 5435 我们的推广已经基本完成了广告既定目标。 房商网海量房地
3、产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 结合到访客户回顾： 来访客户居住区域分析 来访客户认知途径分析 79%的客户来自于开发区； 最大客户认知途径为朋介， 其余两大途径为路过及户外。 客群来源比较狭窄， 认知途径不够丰富。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 关注度依次为品牌、建筑、物业、户型、园林、 区位、品质。 后期需要通过现场的逐步呈现及广告有效引导，将客户的关注 目标转移到项目的强项产品本身上来。 到访客户关注项目分析 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 由此，我们
4、发现了一些在推广过程中产生的问题： 市场知名度有待提高；先期蓄客量稍显不足；客户来源范围较窄。 主要原因： 1. 推广力度不足，媒体选择的范围及类型亟需改进并重组； 2. 处在推广初期阶段，尚未开始项目最大优势产品细节的解读； 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 进入2010年，万国宫馆广告营销任务： 1. 细致的产品挖掘，确立并深化项目领导力豪宅形象； 2. 在东三省乃至整个北中国提升项目知名度，最终达至 一盘红动中国之目标。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 目标之下，2010年市场大势预测 房商
5、网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 09年楼市总结：疯狂！ 1. 09年土地市场成交火热，各地地王频频出现，明显超越08年同期水平。 2. 09年开始各地房产成交量迅速反弹，市场供应远小于需求。 3. 中海外、保利、华润等大型央企达到快速增长，是去年的2倍左右。 市场关注点1 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 市场关注点2 09年底楼市转向：变天。 “地王年”转向“世博年”。 09年经济增长依赖房地产行业，政府通过严控土地市场，形成市 场的供小于求，促使楼市火爆。09年“保八”完成，政策转向。国 务院发文
6、出手遏制房价过快上涨。 GDP增长转向“世博”主题。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 09年底楼市转向：变天。 政策密集出台。 “国四条”、“拿地首付不低于50%”、 “营业税优惠政策终止” 再到国务院严控二套房首付比。 市场关注点3 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2010年中国房地产市场趋势？ 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向。 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城
7、市。 土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 政策预测：将由“双宽松”政策逐步转向有保有压的中性政策方向 宏观经济尚未企稳，市场刚性需求正在逐步释放，不可一刀切可采取“收 放并举、宽严有别（支持自住依旧，严格控制投资，严收二套及多套房贷 款，针对价格水分的城市或者产品等要严防资产价格泡沫，不能一刀切） ”的中性调控政策。才能真正落实“保增长（对应：房地产对经济的支持作 用不可否认，短期还要继续发挥其价值）、调结构（对应：针对有泡沫的 城市、产品线等挤水分）、扩内需（对应：二三线城市的刚性需求在急剧 释放
8、）”的目标。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 一旦政策出现重大调整，“可喜”局面很有可能受到波及 目前经济的恢复还仅是数字层面上的恢复，但基础仍未稳固。GDP增长、地 方财政、固定资产投资等。 都受到房地产行业的积极影响，大到整个产业链，小到农民工就业，房地 产牵扯的环节之多不容小觑。 房地产金融仍在安全线内，对自用性需求进行持续刺激仍有必要 政策调控核心是抑制投资投机性需求、鼓励和支持自用性购房需求。而数 据显示，在今年的贷款结构中，82是首置型消费，1/3购房者选择一次性 付款，1/3购房者选择少量贷款，而另外1/3购房者选择正常贷款。 房
9、商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 市场预测：明年市场喜忧参半，谨慎对待投资过热的三、四线城市 当前市场整体发展态势依旧向好，预计明年市场将逐步分化，明年市场喜忧参 半，一线及发展成熟的二线城市明年成交仍将放量，而房价走势会略有波动。 而投资过热的部分三、四线城市将很有可能被调整。 如南宁，今年温州炒房团已将南宁市中心的房价炒至1万以上；同时，南宁容 积率6-7的小户型供应量巨大，会对房价构成压力。如此的快速增长，已经超 越了市场可接受的程度。这类投资过热的三、四线城市短期内普遍不具备机会 。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，Q
10、Q：1053527879 土地预测：地价已达到相当高位，价格涨幅空间有限 部分城市的地价已经到了一个相对高位，价格涨幅空间有限。 但是鉴于目前开发商手中的现金充裕，因此4季度地价不会回落。 在土地政策方面，值得进一步关注，如拿地首付不得低于50%；近期部分地方 政府对闲置土地已经进行了相关整顿和罚款，因此，对于一些在位置不佳的 区位进行大量囤地的企业，很有可能会由于土地政策的出台而遭遇困境。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 市场结论： 2010年市场不确定因素增多，唯有产品才是王道。 1. 当前市场整体发展态势依旧向好，预计2010年市场将逐步
11、分化， 市场喜忧参半，既有机会，又有风险，针对万国宫馆，我们需要审 慎的乐观。 2. 市场形势是相对的，只有产品力是绝对的。具有绝对产品力的项 目，将成为市场永远的赢家。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 2010，万国宫馆营销之道： 绝对产品力 绝对知名度 绝对影响力 顶级产品+必要时间/大范围热点传播 强化认知阶段 以话题性吸引眼球 真实感+感染力+煽动性 体验式情感诉求阶段 消费者价值观重构 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 广告营销四步走： 2010年1月-3月2010年4月-5月2010年
12、6月-10月 产品深入阶段 认知度、价值力 品牌成势阶段 品牌价值延续 NO.1 NO.2NO.3 3#楼销售 前期蓄客 1#楼销售 春季房交会 2#、6#楼销售 夏季房交会 一期开盘 二期蓄客、开盘 时至年底，不宜增 加过多推广手段， 可针对性加大户外 、网络投放，重点 业内论坛。 巩固市场地位，加 深客户印象。 深度剖析产品， 全面引爆传播， 塑造独有品牌形 象。通过公关活 动促进成交。 着重体验营销，深化 品牌联想，实现后期 产品溢价。进行滚动 开发，挖掘客户终身 价值。 重 大 节 点 传 播 策 略 形象巩固阶段 市场声势 2010年11月-12月 完美收官阶段 藏锋/答谢 NO.4
13、 秋季房交会 年终答谢晚宴 2010完美收官， 答谢各界人士与 消费者。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第一步：2010年13月 前期蓄客期 阶段目标：线上不间断，线下适当增加传播手段，提升项目影响力 1-3月份本就是市场淡季，加之现场还不具备实景展示条件，因此这一阶段可在 大连市区增加1-2块户外，同时加大网络营销手段，借助网络声势提升项目的关 注度与影响力，增加短信和直投手段，帮助前期蓄客与销售。 推广渠道：户外+软文（网络、业内、报媒）+短信+直投+搜索引擎+项目代言人 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：105
14、3527879 1阶段广告任务：前期形象深化 第一阶段广告执行落地： 2户外：万国看大连 大连看宫馆 5网络营销：策划搜索引擎、项目发言人 3软宣方向：万国宫馆营造故事，讲述一个又一个传奇。 6短信：大连市高端人群，项目节点告知 7直投：大连市高端人群 4活动：“一群人的努力，改变几代人的生活”网络论坛 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 动作1：户外调整 作 目播的有力途径，外的作用不可小。 但上一段推广中，本案只有开区 台楼一 外， 且位置高致播效果有所缺失。 于开区整体面不大且已有目 +一 外，不建再 在开区增加外，建可于人民路、青泥洼等大市
15、区重点繁 路段增加1-2擎天柱或楼体广告，初步做到目影响力覆盖整个大 。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 动作2：网络软宣+网络广告 加大网投放力度，在网媒体上刊登新 式文章，活 信息与目程的 更新。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 网 宣表手段： 故事造影响力！述万国 的造奇。 在受众常 文已 美疲的今日， 故事 在楼市可百百， 最典型的成功案例星河湾。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 星河湾，将造故事集成星河湾奇 作者:磊 出版社:上海三店
16、出版日期:2009年10月 数:270 装:精装 开本:24 版次:1 商品号:2286706 ISBN:754263118 定价:168元 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 比星河湾，万国 同以 王， 我同有多可以、得的故事。 建每一篇广，便推出一个万国故事，作 性宣， 整体与同期广万国十日（后文）搭配， 待全部故事完成，可集推出故事小册万国十万国 的奇故事。 故事内容从 着手，着重强化趣味与奇性的开小故事。 具体故事待双方沟通挖掘后，可深入行。 以下主与方向 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 万
17、国十 万国 的奇故事 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第一一石的旅行 方向：从一年前就派出 ，全球考察建筑，搜集各种高端材料。 石材便挑了X种。一石走了一年多路程。 不同的体，不同的用途都采用不同的石材。 第二大堂形 方向：崩的 ，无数个方案被否定，痛苦涅磐后，才建筑五 星酒店未有地上、地下双大堂的杰作。 亦可述格上的 程。 需要跟 沟通，挖掘亮点。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第三一老的 方向： 一棵最移植的成作重点，可以是目的王。 故事索可以如此众益派出园林 ，全国甚至各地物色珍稀种。
18、后在一深山 了王，但山并没有运 木的道路，了移植棵 王。园林 ，只有通开山拓路才能运。 尽管如此，依然 了最移植方式全冠移植，保持木的原状。 但运 程要 一个山村，干会触及村里的 ，只好求村里停 ，以利 王通。 在运 程中，遭遇高速路口的困境，冠偏高，需急交 拆除 高速限高杆才能通。 未束，些都要在大最好的苗圃里精心养，才能移至万国 ，确定其能迅速适水土，深根万国 。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第四可以会晤 的地方 方向：会所的高格，特是建筑格，游泳池等。 可找出一个最有故事的地方深入，待沟通。 第五看不的地方才是价所在 方向：城市广与停
19、 的区。 第六在万国1929 世界 方向：格属性，与未来品牌构造 第七从把看五星的家 方向：如何从 打造型？可以从把的安全 起。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 第八无开窗的房子 方向：智能化施，通系可以支持不开窗， 程操作系，可以支持异地控与操作等。 第九感的心 方向：关于高力物服 程生的感人故事， 可以是本目，也可以是其他目，突出人文关。 第十城市的面孔与众益的汗水 方向：关的开心路。 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 网 宣投放方式： 1、天健网/新浪/焦点/搜房文海量布，形成内及网 主角度
20、+开商角度+媒体角度+活角度多重度渗透 每周至少1-2篇 300-500字/篇 增加活或目度景照片 形象立+目 渲染+活 道+工程度四大方向 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 网络广告投放方式： 2、网广告 同步更新，目网站完善及更新 首文字、首通、首漂浮、 、主 目形象立+活信息 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 形式示意1：天健网-大地 首 页 通 栏 首 页 通 栏 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 形式示意2：搜房网-大地 首 页 通 栏 首
21、页 漂 浮 首 页 漂 浮 首 页 漂 浮 首 页 文 字 链 首 页 漂 浮 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 形式示意3：新浪网-大地 首 页 通 栏 首 页 漂 浮首 页 漂 浮首 页 横 幅 房商网海量房地产资料下载！2010房地产营销策划大全，QQ：1053527879 动作3：网络论坛 活主：“一群人的努力，改几代人的生活” 活 ：3月 活人群：众益集代表，中建一局、WY、尔高林、高力等服商 代表、媒体 活形式：合天健网、搜房、新浪行网直播，并在相关网站地 版首策划开展网 大 ，以 性的 鼓励网友参与 ，最形成一声巨大的关于呼大豪宅品
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