1、景德镇项目景德镇项目市场可行性研究及定位汇报市场可行性研究及定位汇报大公务实咨询集团年3月景德镇项目市场可行性研究及定位报告第1页做活开门子广场南路项目六大方略立足全球，看景德镇关键竞争力立足全球，看景德镇关键竞争力市场调研精要市场调研精要整合资源，找寻出路整合资源，找寻出路 项目资源解析项目资源解析胜于易胜，构建市场畅销产品胜于易胜，构建市场畅销产品产品价值梳理产品价值梳理系统思索，算无遗策，制订计划系统思索，算无遗策，制订计划运作前提步骤运作前提步骤庙算决胜，保障效益庙算决胜，保障效益 经济效益核实经济效益核实知险方能破险知险方能破险 项目风险预测项目风险预测景德镇项目市场可行性研究及定位
2、报告第2页前 言 本项目成功和取得利益最大化关键，在本项目成功和取得利益最大化关键，在于其于其“商业商业”成功成功 。所以，在项目标调研与。所以，在项目标调研与定位中，将重点围绕商业部分展开定位中，将重点围绕商业部分展开!景德镇项目市场可行性研究及定位报告第3页第一章、市场调研精要第一章、市场调研精要立足全球，关注城市关键竞争力立足全球，关注城市关键竞争力1 1、城市印象、城市印象2 2、居民消费水平、居民消费水平3 3、房地产投资与住宅市场、房地产投资与住宅市场4 4、商业现实状况解析、商业现实状况解析景德镇项目市场可行性研究及定位报告第4页 我们商业要想成功，首先要了解我们所我们商业要想成
3、功，首先要了解我们所面临市场环境？面临市场环境？景德镇项目市场可行性研究及定位报告第5页1.1 1.1 城市印象（城市印象（1.a1.a）u享誉世界陶瓷之都享誉世界陶瓷之都l世界瓷都，世界陶瓷产业集散地之一；u人文气息艺术殿堂人文气息艺术殿堂 u历史悠久文化价值与艺术风采；u宜人宜居绿色家园宜人宜居绿色家园 u旅游城市、国家园林城市u“中国最值得外国人去50个地方”之一u开放创新活力之城开放创新活力之城 u投资创业热土u中部地域经济发展“战略要地”；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第6页Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:pp陶瓷研发、生产、销售、进出口陶
4、瓷研发、生产、销售、进出口陶瓷研发、生产、销售、进出口陶瓷研发、生产、销售、进出口pp文化资源、美学、艺术展示交流文化资源、美学、艺术展示交流文化资源、美学、艺术展示交流文化资源、美学、艺术展示交流 pp生态旅游、境内外旅游、专业考查生态旅游、境内外旅游、专业考查生态旅游、境内外旅游、专业考查生态旅游、境内外旅游、专业考查pp当代服务业、休闲产业、商业交易当代服务业、休闲产业、商业交易当代服务业、休闲产业、商业交易当代服务业、休闲产业、商业交易1.1 1.1 城市印象（城市印象（1.b1.b）景德镇项目市场可行性研究及定位报告第7页1.2 1.2 城市印象（城市印象（2.a2.a）u景德镇前三
5、季度GDP：237.1亿元，同比增加15%；其中第三产业增加势头尤为强劲；u旅游发展不停向好，前9个月景德镇市共接待游客746万人次，同比增加18.2%，其中，境外游客达8.43万人次，同比增加50.7%，旅游收入达31.1亿元，同比增加25.9%，其中，旅游创汇达2821.6万美元，同比增加67.4%。Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:pp国民经济增加稳定、第三产业发展迅猛；国民经济增加稳定、第三产业发展迅猛；pp旅游产业成为经济发展与出口创汇主要增加要素；旅游产业成为经济发展与出口创汇主要增加要素；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第8页全世界、全国范
6、围瓷器交易中心之一全世界、全国范围瓷器交易中心之一全世界、全国范围瓷器交易中心之一全世界、全国范围瓷器交易中心之一全世界、全国范围瓷器艺术、文化交流平台全世界、全国范围瓷器艺术、文化交流平台全世界、全国范围瓷器艺术、文化交流平台全世界、全国范围瓷器艺术、文化交流平台小小 结结景德镇项目市场可行性研究及定位报告第9页前9个月，全市居民消费价格总指数为106.9%，比前8个月降低了0.3个百分点，涨幅也低于全省平均水平；其中，19月份，景德镇全市社会消费品零售总额到达70.6亿元，同比增加23.5%，城镇居民人均可支配收入达12441.39元；2.2.居民消费水平居民消费水平景德镇项目市场可行性研
7、究及定位报告第10页Key words:Key words:Key words:Key words:pp居民消费劲仍保持良好稳定；居民消费劲仍保持良好稳定；pp消费结构升级，恩格尔系数下行显著；消费结构升级，恩格尔系数下行显著；pp城市第三产业规模快速扩大带动非消费性支出放大；城市第三产业规模快速扩大带动非消费性支出放大；pp非消费性支出和文化休闲性消费需求上升；非消费性支出和文化休闲性消费需求上升；小小 结结景德镇项目市场可行性研究及定位报告第11页3.1 3.1 房地产市场投资房地产市场投资景德镇房地产投资总额23.08亿元，施工面积278万,新开工面积53万，其中住宅49万，商业4万。年
8、整年销售56万，住宅48万，商业8万。整年销售总额13亿，住宅9.7亿，商业3.3亿。住宅成交均价住宅成交均价27082708元元/商业成交均价商业成交均价41254125元元/？办公物业办公物业？景德镇项目市场可行性研究及定位报告第12页Key wordsKey wordsKey wordsKey words:pp市场投资环境良好，房地产开发信心较足；市场投资环境良好，房地产开发信心较足；pp房地产及商业发展速度急遽提升；房地产及商业发展速度急遽提升；pp商业地产供给量增大，去化率较低，去化价格相对较低；商业地产供给量增大，去化率较低，去化价格相对较低；pp商品住宅供求关系基本平衡商品住宅供
9、求关系基本平衡 。小小 结结商业地产商业地产理性理性发展发展&合理把控合理把控商业地产商业地产风险预防风险预防景德镇项目市场可行性研究及定位报告第13页3.2 3.2 住宅市场现实状住宅市场现实状况况依据景德镇市城区住房建设规划(-)，未来5年，预计建设普通商品住房45920万平方米(493万套)，其中套型面积在90平方米以下约378万套，90平方米以上约115万套。建设政策性住房(含经济适用房、廉租房等)11480万平方米，约145万套，其套型建筑面积均在90平方米以下；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第14页Key words:Key words:Key words:Key words:
10、pp畅销住宅面积在（畅销住宅面积在（90-11090-110 ）和（）和（60-80 60-80 ）之间；）之间；pp销售主力价格区间在销售主力价格区间在2800300028003000和和3800410038004100元元(精装修精装修)/)/左右；左右；pp政策性住房预计上市体量和速度会对商品住宅市场产生一定影响；政策性住房预计上市体量和速度会对商品住宅市场产生一定影响；小小 结结商品房住宅投资开发风险躲避商品房住宅投资开发风险躲避VSVS政府政策性住房保障冲突政府政策性住房保障冲突景德镇项目市场可行性研究及定位报告第15页3.3 3.3 住宅消费者需求住宅消费者需求价格需求以总价203
11、0万元面积需求集中在110 以下户型需求以二房、三房为主，购置一房，主要集中在单身贵族和中老年人群价格需求价格需求面积需求面积需求户型需求户型需求景德镇项目市场可行性研究及定位报告第16页Key words:Key words:pp对居住品质需求逐步提升；对居住品质需求逐步提升；pp舒适度较高住宅成为畅销产品；舒适度较高住宅成为畅销产品；pp定制化产品对特定人群仍保持良好吸引力；定制化产品对特定人群仍保持良好吸引力；小小 结结住宅住宅“小户型小户型”思想差异化竞争思想差异化竞争+舒适、紧凑、功效附加、景观、品质舒适、紧凑、功效附加、景观、品质住宅产品突出住宅产品突出“理性舒适度理性舒适度”研发
12、理念研发理念景德镇项目市场可行性研究及定位报告第17页4.1 4.1 现有商业业态现有商业业态业态业态介绍特点特点传统型传统型杂货店杂货店大多为位于非主流商圈大街小巷，数量较多，经营杂乱。无装修或简单装修，货物摆放凌乱，商品档次低。百货百货大楼大楼数量较少，前计划经济时代产物，设施陈旧，现正在改制或者淘汰中布局不合理，缺乏管理小商品小商品批发市场批发市场以城镇村结合部为主要集散地。商品价格低廉，以量取胜。专业专业市场市场主要以陶瓷商品为代表：陶瓷大世界、中国陶瓷城等，锦绣昌南、国贸等品种比较齐全，遴选范围较大，配套很好超市超市珠江东路、中路，新村东、西路等都有分布，数量增加较快，规模大小不一，
13、铺货比较当代购物购物中心中心以开门子购物广场、华达购物中心、景客隆等为代表，考究人性化与休闲化购物体环境，考究科学管理和铺货。营造精品意识品牌品牌专卖店专卖店人民广场周围与珠江中路大量分布，如约翰卡丹、黎人坊等，地段优势显著，含有品牌个性，重视对店铺包装等景德镇项目市场可行性研究及定位报告第18页Key words:Key words:Key words:Key words:pp 当代商业发展呈刚起步阶段，未来发展空间巨大；当代商业发展呈刚起步阶段，未来发展空间巨大；pp 商业形态混乱，同质化竞争现象严重；商业形态混乱，同质化竞争现象严重；pp 处于传统商业向当代商业升级过程中；处于传统商业向
14、当代商业升级过程中；小小 结结商业经营业态整合商业经营业态整合&建筑业态先锋引导建筑业态先锋引导景德镇项目市场可行性研究及定位报告第19页4.2 市民消费行为心理剖析市民消费行为心理剖析 喜好名牌产品，尤其偏好中等次国内名牌；但消费能力有限，对高端名牌消费能力较弱品牌消费神理品牌消费神理休闲式消费神理休闲式消费神理从众消费神理从众消费神理非消费性支出、消费结构提升，休闲、娱乐业逐步进入普通居民消费视野普遍存在从众心理，习惯性聚众消费行为较重；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第20页Key words:Key words:Key words:Key words:pp消费呈年轻化，易于接收新鲜事
15、物；消费呈年轻化，易于接收新鲜事物；pp消费行为不成熟，易于被市场所引导；消费行为不成熟，易于被市场所引导；pp消费能力两级分化严重，高端市场机遇与挑战并存；消费能力两级分化严重，高端市场机遇与挑战并存；小小 结结消费行为引导和领导消费成为可能消费行为引导和领导消费成为可能景德镇项目市场可行性研究及定位报告第21页4.3 4.3 景德镇中心商圈景德镇中心商圈景德镇中心商圈以人民广场为中心节点，周围连接莲社北路、新村西路、新村东路、广场北路、广场南路、珠山东路、莲社南路、马鞍山路以及黄金街区珠山中路，完成了别具特色商业网络布局，该区域中景德镇80%以上商业人流、物流、以及商品信息流。该区域代表着
16、景德镇最高地段租金价值和投资潜力。Key words:Key words:Key words:Key words:pp现有商圈容量已然有限，中心商圈扩张或新商圈崛起将成为可能；现有商圈容量已然有限，中心商圈扩张或新商圈崛起将成为可能；现有商圈容量已然有限，中心商圈扩张或新商圈崛起将成为可能；现有商圈容量已然有限，中心商圈扩张或新商圈崛起将成为可能；pp现有业态复杂，竞争激烈，新商业发展必须有新模式或主题；现有业态复杂，竞争激烈，新商业发展必须有新模式或主题；现有业态复杂，竞争激烈，新商业发展必须有新模式或主题；现有业态复杂，竞争激烈，新商业发展必须有新模式或主题；人民广场商圈景德镇项目市场可行
17、性研究及定位报告第22页Key words:Key words:Key words:Key words:pp现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或从属商圈崛起成为必定；现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或从属商圈崛起成为必定；现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或从属商圈崛起成为必定；现有商圈容量已然饱和，商圈扩容或从属商圈崛起成为必定；pp商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、商业建筑业态趋同，大型商业经营业态趋同；领导性、特色性、主题性商业综合体发展阶段较低；主题性商业综合体发
18、展阶段较低；主题性商业综合体发展阶段较低；主题性商业综合体发展阶段较低；pp商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会商业业态杂乱、与多样性并存；竞争激烈，新商业发展必须学会 直接嫁接与研创；直接嫁接与研创；直接嫁接与研创；直接嫁接与研创；小小 结结景德镇项目市场可行性研究及定位报告第23页4.4 4.4 景德镇商业现实状况景德镇商业现实状况（1 1）1当代商业形态成为主导当代商业形态成为主导景德镇商业正处于传统商业形态向当代商业形态过渡阶段；2中低端产品竞争激烈中低端
19、产品竞争激烈小商品市场已略展现出饱和态势，整个市场空置率约为30%；3专卖店与大型商场超市成为主流专卖店与大型商场超市成为主流品牌专卖店与大型商场超市发展态势尤为迅猛；4商业运行仍处于初级阶段商业运行仍处于初级阶段当代营销意识微弱，缺乏系统性与专业性运作是景德镇商业发展主要弊端5中高端产品缺乏中高端产品缺乏景德镇中高档商品依然较少，赝品名牌较多；6.供求关系失衡供求关系失衡首先大量商业物业闲置，首先大量商家无法找到适合开店经营场所，二者之间矛盾非常尖锐景德镇项目市场可行性研究及定位报告第24页4.5 4.5 商业问题分析（商业问题分析（1 1）1.1.开发商缺乏长久运行意识开发商缺乏长久运行意
20、识重销售轻运行轻招商只顾眼前利益，缺乏长线投资眼光；2.2.开发商缺乏专业、系统性思索开发商缺乏专业、系统性思索商业地产开发要有系统性思索，不能先改好房子在想招商。而要从一开始就先做好商业规划，然后在做建筑设计。依据不一样业态组合对建筑结构要求，来做建筑设计，才能保障未来商顺利；3.3.过分透支商业地产价值过分透支商业地产价值高售价使得业主追求高租金，高租金吓跑了商家。这时市场就会用物业闲置来报复不合理租金要求；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第25页4.4.未能充分了解商业地产复杂性未能充分了解商业地产复杂性商业地产复杂性在于，必须长久持有、而且需要大规模持有，逐步发展，从而降低商业风险，
21、它是和地价联络在一期，是和客户消费习惯联络在一起;5.5.缺乏专业人才调控缺乏专业人才调控商业运行是个长时间过程，需要有统一招商管理、统一业态规划、统一服务，没有专业人员把控，就轻易造成经营混乱、档次偏失、品牌冲突等局面.4.5 4.5 商业问题分析（商业问题分析（2 2）景德镇项目市场可行性研究及定位报告第26页本本 章章 小小 结结u景德镇开发幅度越来越大，商业竞争日趋激烈，竞争表象下是经营文化、营销理念、规模、铺货方式、价格、位置等综合竞争，也是传统商业与当代商业竞争；u我们项目若参加到现在竞争中是含有一定风险，现在项目进入市场，就将处于“红海竞争”恶劣市场环境中。假如想取得成功，就必须
22、走差异化、特色化市场竞争道路；u若要防止游历于这种“红海竞争”局势中，我们就必须要借势发展、必须要站更高，从更远角度去思索和挖掘这个产业及商圈空白与升级；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第27页第二章、项目资源解析第二章、项目资源解析整合资源，找寻出路整合资源，找寻出路1 1、项目概况、项目概况2 2、商业环境、商业环境3 3、地块解析、地块解析4 4、SWOTSWOT分析分析5 5、项目运作思绪、项目运作思绪景德镇项目市场可行性研究及定位报告第28页 “旅游产业、陶瓷旅游产业、陶瓷”是景德镇商业发展不是景德镇商业发展不变关键。我们项目要想成功就只有两条路选变关键。我们项目要想成功就只有两条
23、路选择：择：1 1、“厮杀红海厮杀红海”2 2、“突围蓝海突围蓝海”景德镇项目市场可行性研究及定位报告第29页“厮杀红海厮杀红海”：其关键就是：其关键就是“整合资源、借势发展整合资源、借势发展”即整合所在商圈内全部能够整合资源、借助与周围商业、环境、交通等进行最优化组合和联通，经过主题化、专业化升级，提升项目标关键竞争力，从而成为商圈内成功者，领导者，称霸红海；“突围蓝海突围蓝海”：其关键就是：其关键就是“勇于创新、奇兵出击勇于创新、奇兵出击”即从商业模式与城市支柱产业发展等为出发点，寻找其中空白点、差异化，在经过与现有资源进行创新性组合，适当市场探索和培育，开拓全新市场和经营模式，从而成为新
24、型商业模式开拓者、寻宝者中第一人，取得高额回报；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第30页1.1.项目基本概况项目基本概况本项目为开门子购物广场二期，2#地块，西侧靠广场南路，北侧为戴家弄路（未建成）项目经济指标用地面积7993平方米总建筑面积31401平方米地下建筑面积5105平方米地上建筑面积26296平方米商业建筑面积8044平方米住宅建筑面积18252平方米容积率4.2户型比总户数320户90M2以下260户，61.4%90M2以上 60户，38.6%景德镇项目市场可行性研究及定位报告第31页2.2.周围主要商业周围主要商业设施性质设施性质设设 施施 名名 称称功效描述简述简述商 业开
25、门子购物广场传统SHOPMALL模式大型超市沃尔玛+百货国贸步行街陶瓷大市场以中低级产品为主浙江路商业街娱乐休闲一条街浙江人投资，档次不一古玩市场传统大市场市面较为冷清景德镇项目市场可行性研究及定位报告第32页3.1 3.1 项目所在地块及商业分析项目所在地块及商业分析 商业功效区域定位商业功效区域定位景德镇位于中心商业区圈，东南角；商业性质特征商业性质特征当前周围是大型陶瓷批发卖场及市级购物中心；商业布局形态商业布局形态原有商业中心主要集中在“从人民广场起，往珠山中路方向”；地块沿街商业价值挖掘：地块沿街商业价值挖掘：地块北侧地下与开门子购物广场联通，保障人流；地块东侧50米，连接古玩街出口
26、；地块西侧对面国贸陶瓷城可与我们起到互补作用；地块南侧，与浙江路相接，距火车站仅500米；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第33页Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:pp丰富周围资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；丰富周围资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；小小 结结势势能优势景德镇项目市场可行性研究及定位报告第34页4.4.项目项目SWOTSWOT分析分析劣势（劣势（W W）u距离传统认知商业中心，仍有一定距离；u项目市场培育成本较大；u商业开发经验较少；u项目商业体量小；优势（优势（S S）品牌优势，借势开门子品牌与口碑，地段优势,关键商业
27、区边缘，发展空间较强；空间优势,城市中心商圈之中，城市繁荣之中；配套优势，开门子、国贸等，良好商业气氛；交通优势,便利交通利于人气聚集；古玩轴线；承接中心商圈；机会（机会（O O）陶瓷产业化发展带来机遇；原有城市商圈升级与扩张带来契机；外来投资者和创业行为提供优质客群；城市规划与房地产发展构建良好前景；居民消费结构升级，三产释放；威胁（威胁（T T）市场供给量增大，市场份额受到冲击；同质化严重，同质竞争项目随时浮出水面；市场消费能力不均衡，两级分化大；价格敏感度较高，高端市场购置力不稳定；新性商业模式市场认可度不确定；政策性房源预期上市；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第35页5.1 5.1
28、 我们运作思绪我们运作思绪1 1就是，一定要做市场领导者；假如做不到市场领导者，也要做细分产品领导者；假如做不到细分市场领导者，也要做商圈内区域领导者厮杀红海领导者路线景德镇项目市场可行性研究及定位报告第36页5.2 5.2 运作目标运作目标从挑战者向领导者进军后起之秀从挑战者向领导者进军后起之秀把有限区域商业经过运作，尤其是借助开门子，运作成商业中心挑战者、有力竞争者；陶瓷市场轴线效应整合；使人民广场效应延伸到广场南路，成为人民广场商业中心有效组成部分之一，成为景德镇商业中心东南大门主要组成部分；让东南大门在商业中心比重逐步加大，以至于成为景德镇当代商业领导者;我们要经过这么运作，使我们未来
29、价值，成倍翻倍最终成为领导者中间最成功后起之秀景德镇项目市场可行性研究及定位报告第37页5.3 5.3 我们运作思绪我们运作思绪2 2就是，走差异化竞争，寻找市场空白点；从产业发展中找市场；从商业模式中找出路；突围蓝海开拓者路线景德镇项目市场可行性研究及定位报告第38页5.2 5.2 运作目标运作目标从产业与文化中崛起财富新贵从产业与文化中崛起财富新贵从产业发展中找寻市场，被金融危机所笼罩全球经济，文化创意产业被作为新经济增加点；陶瓷产业创新，已被视为景德镇“提升城市竞争力，打造世界瓷都，振兴瓷都”主要办法；以“由景德镇为当代陶瓷产业基点，打造中国艺术陶瓷全球化效应”城市发展方向，为我们项目提
30、供了难得机遇；我们要经过“陶瓷艺术+文化创意产业+商业地产”全新融合，构建出全新商业模式，最终取得巨大收益；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第39页Brain景德镇项目市场可行性研究及定位报告第40页小 结u项目区域位置特殊性，决定了我们项目标运作是一个机遇与挑战并存过程;u不论是“红海”还是“蓝海”策略都不是一句空话，首先必须要了解当代商业特征，需要了解城市产业结构等，并经过系统化思索，寻找到有利支撑才能成功;景德镇项目市场可行性研究及定位报告第41页第三章、项目产品定位谋定而动，胜于易胜，构建商业最优化组合1 1、当代商业认知、当代商业认知2 2、商业定位前提、商业定位前提3 3、商业定
31、位一、商业定位一4 4、商业定位二、商业定位二5 5、构建畅销品提议、构建畅销品提议6 6、住宅户型配比提议、住宅户型配比提议景德镇项目市场可行性研究及定位报告第42页 景德镇丰富人文与旅游资源，在城市发展“传统陶瓷业与新型工业化”背景下，需要有一个满足休闲及精品购物要求场所;需要一个能够符合城市产业个性商业模式；那么怎样商业才是景德镇当代商业所需要？景德镇项目市场可行性研究及定位报告第43页1.1.对当代商业认知对当代商业认知1 1、要有多元化构建、要有多元化构建当代商业，商场人流量下降！造成这些局面主要原因是因为商业面积不停增加，单一形式商业已经僧多粥少；必须要进行经过多元化构建，如把饮食
32、、休闲、观景、娱乐、逛景等都纳入商业业态业种；2 2、要捕捉消费者购物上改变、要捕捉消费者购物上改变当前商场已不但仅是时尚人群去购物，时间性消费成为未来商业关键，一个人到商场能够消费一天；3 3、要重视商业主体发展改变、要重视商业主体发展改变必须要寻找自来水商业和省钱商业，要用商业自来水带动非商业自来水；才能保障商业旺盛活力;景德镇项目市场可行性研究及定位报告第44页2.2.我们商业定位前提我们商业定位前提u商业定位前提商业定位前提它不但要能符合当代人消费习惯，还要能符合当代人消费身份和时间；它要能符合所在城市发展规划和经济结构，表达城市关键竞争力；它要能充分考虑处理“大众消费与高端商业融合、
33、纵向各层之间均好，超前性与现实购置力之间”矛盾；它要兼顾各种业态营业时间差异，利用业态间相互促进，营造良好商业气氛；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第45页3.1 3.1 商业定位方案（一）商业定位方案（一）当代主题商业公园u红海策略红海策略 定位方向定位方向以瓷器为主题，以当代商业为关键，紧抓服务性商业带动人流契机：景德镇项目市场可行性研究及定位报告第46页3.2 3.2 方案（一）市场依靠方案（一）市场依靠u靠山吃山，与开门子购物广场联通，以人流带感人气靠山吃山，与开门子购物广场联通，以人流带感人气借势西门子购物广场，经过业态吸引人流开门子购物广场，不需要利用地段就能成市u借势发展，携手
34、二大市场，吸引优质客户借势发展，携手二大市场，吸引优质客户携手“国贸”“古玩市场”，利用国贸影响力，站在2个市场基础上，在巨人肩膀上发展；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第47页3.33.3方案（一）客群定位方案（一）客群定位u目标客户群体目标客户群体u当地商家u来自江浙、福建等发达地域商家、投资客u附近区域如南昌、九江、鹰潭、上饶等地商人u乐平、浮梁一带中小业主u商业招商对象商业招商对象u国内外著名龙头性百货连锁企业、有品牌著名度与美誉度、独特企业文化与运作模式，看好景德镇这个大市场。u多年从商，完成原始资本积累，欲提升经营档次商人，从事陶瓷业销售私营业主，欲转行或利用剩下资金追求投资回报
35、当地有闲散资金投资客景德镇项目市场可行性研究及定位报告第48页五大步骤五大步骤3.4 3.4 方案（一）当代主题商业公园方案（一）当代主题商业公园找到主题做好景观优化商业组合规划好发展阶段走连续化发展现现代代主主题题商商业业公公园园景德镇项目市场可行性研究及定位报告第49页3.5 3.5 方案（一）商业业态组合提议方案（一）商业业态组合提议u负一楼：混合业态，目标性消费负一楼：混合业态，目标性消费u混合型商业（餐饮、零售）+停车场u一楼、二楼：精品卖场一楼、二楼：精品卖场u外铺+内铺，铺位面积提议在为30M240M2，开间4M5M，进深小于8M，u以五星级包装，塑造超高价值感，主流价格，尤其是
36、投资品价格，要成为主流价格u三楼、四楼：休闲、娱乐（体验式商务休闲）三楼、四楼：休闲、娱乐（体验式商务休闲）u三楼为休闲茶社+工作室u四楼大型餐饮及娱乐Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:n n业态业种最优化组合需要一个由低级到高级，由简单到复杂发展过程业态业种最优化组合需要一个由低级到高级，由简单到复杂发展过程;n n要采取放水养鱼方法，先创人流、再创消费流、招募优异商业经营者，引导最有购置力消费者；要采取放水养鱼方法，先创人流、再创消费流、招募优异商业经营者，引导最有购置力消费者；n n向着一站式方向升级，让向着一站式方向升级，让“逛街逛街”成为当代人生
37、活行为主旋律，标准是消费便捷、舒适、多项选择；成为当代人生活行为主旋律，标准是消费便捷、舒适、多项选择；n n丰富周围资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；丰富周围资源，为项目打造、升级商圈提供了有力支撑；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第50页3.6 3.6 方案（一）商业业态组合补充方案（一）商业业态组合补充三楼、四楼：商务快捷型连锁酒店景德镇项目市场可行性研究及定位报告第51页方案（一）小方案（一）小 结结当代主题商业公园出现意味着一个更当代经营体与模式出现。它将使得广场商圈、珠山中路整体商业格局重新整合，造成消费人流与消费中心偏转，成为游乐休闲购物中心与商业信息晴雨表；与周围物业
38、存在着合作式竞争关系，共同提升地段人气与地段价值！景德镇项目市场可行性研究及定位报告第52页4.1 4.1 商业定位方案（二）商业定位方案（二）u蓝海战略蓝海战略 定位方向定位方向以以“瓷器产业瓷器产业”为主题，以为主题，以“文化创意文化创意”为关键，紧抓产业特征所带来契机，为关键，紧抓产业特征所带来契机，打造打造“创、产、展、销创、产、展、销”一体化新商业模式一体化新商业模式国际瓷器文化创意中心景德镇项目市场可行性研究及定位报告第53页城市发展，满足国际地位需求城市发展，满足国际地位需求商圈发展，满足新兴业态需求商圈发展，满足新兴业态需求产业发展，满足经济增加需求产业发展，满足经济增加需求艺
39、术发展，满足文化交流需求艺术发展，满足文化交流需求满足城市关键竞争力，做增量市场满足城市关键竞争力，做增量市场4.2 4.2 方案（二）市场依靠方案（二）市场依靠景德镇项目市场可行性研究及定位报告第54页4.3 4.3 方案（二）客群定位方案（二）客群定位u目标客户群体目标客户群体当地商家来自江浙、福建等发达地域商家、投资客附近区域如南昌、九江、鹰潭、上饶等地商人乐平、浮梁一带中小业主u商业招商对象商业招商对象以陶瓷为关键研发、创意、销售等运行机构国外创意产业、文化产业相关企业景德镇当地著名陶瓷艺术家大、中型陶瓷生产企业景德镇项目市场可行性研究及定位报告第55页4.4 4.4 商业空间组合提议
40、商业空间组合提议u以以“画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计企业、餐饮酒吧、企业研发部门画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计企业、餐饮酒吧、企业研发部门”等各种空等各种空间聚合，形成了含有国际化色彩间聚合，形成了含有国际化色彩“SOHO“SOHO式艺术聚落式艺术聚落”和和“LOFT“LOFT空间空间”业态业种最优化组合需要一个由低级业态业种最优化组合需要一个由低级到高级，由简单到复杂发展过程到高级，由简单到复杂发展过程;要采取放水养鱼方法，先创人流、再要采取放水养鱼方法，先创人流、再创消费流、招募优异商业经营者，引导最创消费流、招募优异商业经营者，引导最有购置力消费者；有购置力消费者；向着一站式方
41、向升级，让向着一站式方向升级，让“逛街逛街”成成为当代人生活行为主旋律，标准是消费便为当代人生活行为主旋律，标准是消费便捷、舒适、多项选择；捷、舒适、多项选择；LOFT在牛津词典上解释是“在屋顶之下、存放东西阁楼”。但现在所谓LOFT所指称是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成，少有内墙隔断高挑开敞空间”，Loft定义要素主要包含：高大而开敞空间，上下双层复式结构，类似戏剧舞台效果楼梯和横梁；流动性，户型内无障碍；透明性，降低私密程度；开放性，户型间全方位组合；艺术性，通常是业主自行决定全部格调和格局。景德镇项目市场可行性研究及定位报告第56页参考项目：参考项目：“798“798艺术区艺术区”北京“
42、798艺术区”，国内外著名文化创意产业集聚区，聚集了很多艺术机构，吸引了许多国内外艺术家入驻，经常举行各种艺术活动、时尚活动和国际艺术展。如今“798”，不但成为中国文化艺术展示中心，还被北京市政府列为重点旅游景点项目；20以来，瑞典首相、瑞士首相、德国总理(施罗德)、奥地利总理、欧盟主席(巴罗佐)、比利时王妃、安南夫人、法国总统希拉克夫人等都先后参观访问过798艺术区；年，“798”租金是6毛钱每平方米，则涨到了6至9元每平方米不等，而个别“黄金地段”还更高；办普通一场画展，场地租金约需花上十多万；上海参考项目上海参考项目景德镇项目市场可行性研究及定位报告第57页景德镇项目市场可行性研究及定
43、位报告第58页景德镇项目市场可行性研究及定位报告第59页景德镇项目市场可行性研究及定位报告第60页方案（二）小方案（二）小 结结 2 2u陶瓷是使用价值与艺术价值融为一体，陶瓷业要取得长盛不衰发展，不但要有好创意，更要连续不停地创新。发展陶瓷文化创意产业已是景德镇发展必经之路。u如项目借此东风，在景德镇市中心成功打造出“国际产业创意中心”“创、产、展、销”新型模式，必能成为景德镇城市发展一道靓丽风景线，其所引发商机和延伸效应必将不可限量。芯片产业芯片产业当代服务业当代服务业景德镇项目市场可行性研究及定位报告第61页5.1 5.1 建筑设计及建筑格调关键点建筑设计及建筑格调关键点序号序号格调分类
44、格调表述代表楼盘代表楼盘1传统格调 民族格调最经典特征是顶部处理。灰瓦、坡屋顶粘贴传统艺术符号，出现牌楼等传统建筑语言色彩多以淡雅色调为主，如灰兰色碧云天阳光荔景2欧陆格调继承古典三段式立面处理，上中下有显著色彩分段；较多地出现山花尖顶、饰花柱式、宝瓶或通花栏杆、石膏线脚饰窗粘贴古希腊古罗马艺术符号，顶部处理有装饰性手法；窗口与阳台有边框，阳台栏杆装饰性较强，有时会出现罗马柱；至于色彩则以红白两色为主，红底白窗白阳台。香榭里花园枫丹雅苑名仕阁3当代简约格调当代格调，即“简约主义”、“极简主义”外立面绝无多出雕饰，剩下来只有凸窗、阳台、大面积玻璃（含少许幕墙）和横平竖直简练线条。在顶部结合女儿墙
45、加以挑板或曲板至于色彩，有两种截然不一样趋向，一个是银、白、灰之类浅色系，另一个是红、黄、蓝之类艳丽色系。而窗玻璃用蓝、绿两色也是当代格调惯常手法。万科金色家园黄埔雅苑中海华庭景德镇项目市场可行性研究及定位报告第62页景德镇项目市场可行性研究及定位报告第63页景德镇项目市场可行性研究及定位报告第64页5.2 5.2 建筑立面造型提议建筑立面造型提议u艺术与建筑组合，将传统艺术元素与当代建筑相结合，让建筑自成风景强调钢材、玻璃、外墙防磁面砖、仿古门窗等应用，商业部分强调立面整体格调营造与通透感；融入古窑、古瓷、当代工业艺术品等多方元素应用；顶部配合整个群体高低错落，能够考虑装饰性强构架或曲板，以
46、丰富小区天际线；利用格调一致艺术元素作为建筑符号点缀；景德镇项目市场可行性研究及定位报告第65页Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:pp从地理位置考虑从地理位置考虑,因为景德镇地处我国中南部，气温较高，日照多，空气透明度大。因为景德镇地处我国中南部，气温较高，日照多，空气透明度大。在这种环境中，不论从色彩上还是从建筑热工方面考虑，均宜用浅淡冷色调。所以在这种环境中，不论从色彩上还是从建筑热工方面考虑，均宜用浅淡冷色调。所以提议本项目采取大面积浅冷色及浅暖色调搭配，重点处采取小面积深色处理提议本项目采取大面积浅冷色及浅暖色调搭配，重点处采取小面积深色处理;5.
47、3 5.3 建筑色彩提议建筑色彩提议 序号序号色彩分类色彩分类代表楼盘代表楼盘1淡雅浅暖色及冷色富怡雅居2古铜色 深暖色庐峰翠苑3大面积暖色万科金色家园4大面积浅色大面积浅色 局部重色装饰局部重色装饰景德镇项目市场可行性研究及定位报告第66页5.4 5.4 交通组织关键点提议交通组织关键点提议u机动车流组织机动车流组织u戴家弄路车库出口，为地下车库主入口；u南面车库入口，采取L型设计，连接裙楼楼顶停车场；u人流组织动线人流组织动线u地块南北，各设一出入口；u地块北侧广场南路，设2处商业出入口；u地块北面地下与开门子购物中心，设置地下连接通道；u地块东侧，与古玩市场对接，将其出入口纳入其中景德镇
48、项目市场可行性研究及定位报告第67页5.4 5.4 建筑空间提议建筑空间提议u内部要设有一个或多个共享空间内部要设有一个或多个共享空间中庭中庭将共享空间延伸至负一楼，提供给消费者休闲、娱乐，让主题式文化体验成为消费一部分u外楼梯（结合立面）外楼梯（结合立面）u内部动线划分与楼梯选择内部动线划分与楼梯选择u动线宽大，主次动线显著区分，利用地面砖做导视引导动线宽大，主次动线显著区分，利用地面砖做导视引导景德镇项目市场可行性研究及定位报告第68页6.6.住宅户型配比提议住宅户型配比提议u而就本项目而言，主要为客群为，向往此地段而而就本项目而言，主要为客群为，向往此地段而“刚好刚好”够基本支付能够基本
49、支付能力年轻一族，以及对地域有足够好感力年轻一族，以及对地域有足够好感“一步到位一步到位”实力一族。实力一族。面积面积户型户型百分比130四房10%110130大三房10%90110 小三房33%8090 大二房16%5080 小二房16%50 一房15%景德镇项目市场可行性研究及定位报告第69页第四章、项目运作前提和步骤第四章、项目运作前提和步骤系统思索，算无遗策，制订计划系统思索，算无遗策，制订计划1 1、运作总策略、运作总策略2 2、运作六大标准、运作六大标准3 3、商业招商提议、商业招商提议4 4、工作排期、工作排期景德镇项目市场可行性研究及定位报告第70页1.1.项目运作总策略项目运
50、作总策略分阶段多年开发分阶段多年开发集中精力先做好一块集中精力先做好一块稳定取得收益稳定取得收益Keywords:Keywords:Keywords:Keywords:pp第一阶段：经过品牌抄作第一阶段：经过品牌抄作第一阶段：经过品牌抄作第一阶段：经过品牌抄作取得土地收益取得土地收益取得土地收益取得土地收益pp第二阶段：经过项目销售第二阶段：经过项目销售第二阶段：经过项目销售第二阶段：经过项目销售取得销售利润取得销售利润取得销售利润取得销售利润pp第三阶段：经过长久运行第三阶段：经过长久运行第三阶段：经过长久运行第三阶段：经过长久运行取得升值收益取得升值收益取得升值收益取得升值收益景德镇项目市
