1、年12月15日； (ii)舟山綠城房地產開發有限公司已清付土地使用權出讓合同中訂明的該物業的所有土地出讓金； (iii)根據舟山市國土資源局於2004年5月10日發出的第(2004)1019號國有土地使用證，舟山綠城房地產開發 有限公司已取得該物業的土地使用權，該物業的地盤面積為16,272平方米，土地使用期到2072年5月10 日屆滿，作住宅用途； (iv)舟山綠城房地產開發有限公司有權使用、轉讓、按揭及租出該物業土地使用權，而無須向政府支付額 外的土地出讓金； (v)該物業並無任何按揭或任何法律上的負擔； (vi)由於地方政府延誤了地盤的清理工序，故物業的所有權仍未交付 貴集團。舟山市國土
2、資源局同意把 施工日期延遲至土地所有權交付後兩個月；及 (vii)由於項目規劃許可證的一切批文和文件尚未取得，該物業尚未能施工。 附 錄 四物 業 估 值 IV-78 (6)根據 貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下： 國有土地使用證有 土地使用權出讓合同有 紅線圖有 建築項目規劃許可證有 建設用地規劃許可證無 建設工程規劃許可證無 施工許可證無 營業執照有 附 錄 四物 業 估 值 IV-79 於2006年 3月31日 物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值 27.小東門632號 街坊段及董家渡 620-625號街坊 （將與第49項物 業一同發展） 中國 上海市
3、 黃浦區 該物業由兩個地盤組成。總地盤面 積為57,414平方米(618,650平方尺） 。 該物業計劃發展成3個分期的住宅發 展項目。發展項目的各分期預計於 2008年12月至2009年4月間竣工。 該 物 業 將 由 上 海 董 家 渡 的 部 分 組 成，計劃提供下列部分建築面積： 約佔建築面積 平方米平方尺 住宅205,0002,206,620 商用11,000118,404 配套9,00096,876 225,0002,421,900 此外，上海董家渡項目的所有發展 項目將提供於地庫的合共1,500個泊 車位，總建築面積約為75,000平方米 (807,300平方尺） 。 該物業的土
4、地使用權已授出，分別 至2074年8月23日及2074年8月30日 屆滿，作住宅用途。 該物業現為空置地盤。人民幣 2,522,000,000元 （貴集團應佔 51%的權益： 人民幣 1,286,220,000元） 附註： (1)根據兩份上海市房地產權證，該物業由57,414平方米的地盤面積組成，其土地使用權歸上海華浙外灘置業有 限公司所有，為期70年，分別至2074年8月23日及2074年8月30日屆滿，作住宅用途。詳情概況如下： 證書編號用途到期日地盤面積 （平方米） (2004)008055住宅2074年8月23日10,364 (2004)008660住宅2074年8月30日47,050
5、 總計：57,414 (2)根據第(2004)58號土地使用權出讓合同，部分物業的土地使用權已同意授予上海華浙外灘置業有限公司，詳 情如下： (i)位置： 黃浦區董家渡620號街坊1/1丘 (ii)地盤面積： 47,050平方米 (iii)用途： 住宅 (iv)土地使用期： 70年 (v)地積比率： 3.43 附 錄 四物 業 估 值 IV-80 根據第(2004)49號土地使用權出讓合同，部分物業的土地使用權已同意授予上海華浙外灘置業有限公司，詳 情如下： (i)位置： 黃浦區小東門632號街坊1/2丘 (ii)地盤面積： 10,364平方米 (iii)用途： 住宅 (iv)土地使用期： 7
6、0年 (v)地積比率： 3.39 根據第(2004)48號土地使用權出讓合同，部分物業的土地使用權已同意授予上海華浙外灘置業有限公司，詳 情如下： (i)位置： 黃浦區小東門631號街坊 (ii)地盤面積： 8,344平方米 (iii)用途： 住宅 (iv)土地使用期： 70年 (v)地積比率： 3.4 (3)獲 貴集團告知，已付的總建築成本於2006年3月31日約為人民幣6,700,000元，而預計用以完成該發展項目 的總建築成本估計約為人民幣954,000,000元。在本行估值過程中，本行已計及該等建築成本。 (4)全部的發展項目完成後的資本值約為人民幣5,389,000,000元。 (5
7、)吾等在估值過程中已假設物業的所有尚未償還拆遷成本已支付。 (6)根據中國法律意見： (i)上海華浙外灘置業有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司，註冊資本為 人民幣50,000,000元，由2002年9月26日開始經營； (ii)由於訂立了兩份上海市房地產權證，並全數付清該土地出讓合同內協議的相關費用，上海華浙外灘置 業有限公司已取得部分物業的土地使用權，總地盤面積為57,414平方米，分別於2074年8月23日及2074 年8月30日屆滿作住宅用途； (iii)根據上海計劃委員會於2002年12月18日發出的第(2002)500, 508及509號建築項目規劃批文，獲
8、批准的 建築工程總土地面積為65,750平方米； (iv)貴集團尚未支付分別為人民幣966,600,000元及人民幣10,000,000元的賠償成本及綠地建築費用； (v)根據該份土地使用權出讓合同，該物業的建築工程應於2005年12月31日施工。由於該土地尚未完成清 理，該物業的建築工程不能開始。黃浦區房屋土地管理局同意該物業的開工期建長至2006年12月31日 前； (vi)地盤面積為47,050平方米的部分物業已按揭； (vii)上海華浙外灘置業有限公司有權租出、轉讓、按揭該等土地使用權連同該物業的房屋所有權，而無須 支付額外的土地出讓金； (viii)由於該項目規劃許可證的必要批文及文
9、件未曾取得，該物業的建築工程均不能開始； (ix)此外， 貴集團在取得物業的國有土地使用證前，負責拆遷部份的整體工程 （物業第49號） ；及 (x)得到承按人同意後，上海華浙外灘置業有限公司有權轉讓及轉按該物業地盤面積為47,050平方米的土 地使用權。 (7)根據 貴集團提供的資料及中國法律顧問的意見，業權、主要批文及執照的狀況如下： 國有土地使用證有 土地使用權出讓合同有 紅線圖有 建築項目規劃許可證有 建設用地規劃許可證有 （部分） 建設工程規劃許可證無 施工許可證無 營業執照有 附 錄 四物 業 估 值 IV-81 於2006年 3月31日 物業概況及年期佔用詳情現況下的資本值 28.
10、星橋項目之部分 （將與第54項物 業一同發展） 中國 浙江省 杭州市 余杭區 星橋開發區大街 南星村 該物業由1個地盤組成。地盤面積為 37,194.90平方米 （400,366平方尺） 。 該物業計劃發展成商用住宅發展 項目，預計於2009年5月竣工。 該物業由星橋項目的部分組成，計 劃提供下列部分建築面積： 約佔建築面積 平方米平方尺 住宅90,030969,083 商用5,00053,820 95,0301,022,903 此外，星橋項目的所有發展項目將 提供於地庫的合共600個泊車位，總 建築面積約為27,500平方米 （296,010 平方尺） 。 該物業的土地使用權已授出，為期 7
11、0年，作住宅用途，另為期40年， 作商業用途。 該物業現為空置地盤。人民幣 64,000,000元 （貴集團應佔 35%的權益： 人民幣 22,400,000元） 附註： (1)根據第(2005)104375號國有土地使用證，該物業的地盤面積為37,194.9平方米，其土地使用權歸杭州九洲房 地產開發有限公司，為期70年，作住宅用途，另為期40年，作商業用途，分別於2072年12月19日及2042年12 月19日屆滿。 (2)根據第(2002)244號土地使用權出讓合同，部分物業的土地使用權已同意授予杭州九洲房地產開發有限公司， 詳情如下： (i)位置： 星橋街南星村 (ii)地盤面積： 75
12、,776平方米 (iii)用途： 住宅商用 (iv)土地使用期： 70年 （住宅） 40年 （商用） (v)地積比率： 1.29 (3)獲 貴集團告知，已付的總建築成本於2006年3月31日約為人民幣100,000元。預計用以完成全部發展項目的 尚需建築成本估計約為人民幣245,000,000元。在本行估值過程中，本行已計及該等建築成本。 (4)全部的發展項目完成後的資本值約為人民幣528,000,000元。 (5)根據中國法律意見： (i)杭州余杭綠城九洲房地產開發有限公司已獲發營業執照，且根據中國法律合法成立為一家有限公司， 註冊資本為人民幣10,000,000元，由2004年6月18日開
13、始經營； (ii)杭州余杭綠城九洲房地產開發有限公司已清付土地使用權出讓合同中訂明的該物業的所有土地出讓金； (iii)根據杭州九洲房地產開發公司發出的國有土地使用證，杭州九洲房地產開發有限公司已取得部分物業 的土地使用權，該物業的地盤面積為37,194.9平方米，土地使用期為70年，至2072年12月19日屆滿，作 住宅用途，另為期40年，作商業用途； (iv)杭州九洲房地產開發有限公司有權使用、轉讓、按揭及出租該物業，而不須向政府支付額外的土地出 讓金； 附 錄 四物 業 估 值 IV-82 (v)名為杭州余杭綠城九洲房地產開發有限公司的項目公司 （ 該項目公司 ） 於2004年6月18日由綠城房地 產集團公司、杭州九洲房地產開發有限公司及邵楓分別獻出35%、30%及35%的資本成立。發展該項目 由該項目公司負責。現時的證書及批准已發給杭州九洲房地產開發有限公司； (vi)根據杭州市閒置土地處
