1、总需求：总需求：总需求：XX部门现实人数：期初人数：期初人数：现实需求需增加岗位和人数：需增加岗位和人数：流失人数预测：流失人数预测：总需求：总需求：总需求：现实人数：期初人数：期初人数：现实需求：需增加岗位和人数：需增加岗位和人数：流失人数预测：流失人数预测：总需求：总需求：总需求：总计现实人数：期初人数：期初人数：现实需求：需增加岗位和人数：需增加岗位和人数：流失人数预测：流失人数预测：总需求：总需求：总需求：附录5：员工技能清单年 月 日姓名性别出生日期学历所在部门职务到职日期教育背景种类毕业日期毕业学校所学专业工作经历工作单位起止时间所任职务培训经历培训主题培训机构培训时间技能技能种类
2、证书职业发展是否愿意到其它部门工作？ 是 否是否愿意担任其它类型的工作？ 是 否是否愿意接受工作轮换以丰富工作经验？ 是 否愿意承担哪些工作愿意接受何种指派需接受何种培训改善目前技能和绩效：提高晋升所需能力：附录6：人力资源净需求评估表 年 月 日人员状况第一年第二年第三年第四年第五年人员需求1.年初人力资源需求量2.预测年内需求之增加（减少）3.年末总需求人员供给4.年初拥有人数5.招聘人数6.人员损耗其中：退休 调出或升迁 辞职 辞退或其他7.年底拥有人数净需求8.不足或有余9.新进人员损耗总计10.该年人力资源净需求附录7：人力资源净需求表（按类别）年 月 日人员类别现有人员计划人员余缺
3、预期人员的损失本期净需求调职升迁辞职退休辞退其他合计合计 (1)水源：由浦水厂供，从北塘路和划路市政水 管接入DN 300m.m两根水管入基地。 (2)水系：大厦日常生活用水和用水要求分管供。 日常生活用水：建采用串式二次加及向分区减 供系。 (3)水 ：水主要用于厨房、盥洗、洗、浴室、游 泳池等 水供方式：采用集中循 水供系。 （4）消防水 (5)游泳池水道 ： (6)洒用水 ：室外地、道路洒用水、 洒 水栓系。 (7)空循冷却水 ： 2.排水 ：室内排水采用、水合流 制，室外排水采用雨、水分流制。 (1)大楼的排水 包括:便水、生活水、冷却水 、水理的反冲洗水、厨房及地下 冲洗的特殊水和地
4、下涌 渗水等。 (2)厨房水 隔油池隔油理。 (3)地下 冲洗水 隔油、沉淀理。 (4)大楼屋面雨水，要求采用内排水系。 (5)消防梯井底旁 有集水坑和潜水。 (6)地下室 修放水、 反冲洗水、地下渗水、涌水等 入集水坑后排入市政水系。 (7)、水入地下室水理中心，二生化理、 达到上海市水排放准后排入市政水系。 (8)因人防需要，原水理系的用地作整。要求 重新布置水理系的地。 (三) 暖通、空调设计 1.空 ：整幢大楼置一套中央空系 ，分区控制供。 空方式： 空冷、源方案： （1）热源 （2）冷源 (3) 要求同考自控制、与能 。 (4) 冷、水管系： 大楼的冷、水分配管道，建采用四管制。 2
5、。通 3.通排烟：符合消防、保的有关 定 (五) 电梯配置 同济大学 经济与管理学院 乐 云 上海 200092 四平路1239号 电话 21-6 5 5 3 3 4 2 8 传真：21-6 5 5 3 8 9 4 2 网址： 电子信箱：yunle 机 密 北京北大纵横管理咨询公司 二零零四年十一月 宁波永大投资集团第二阶段第一次汇报 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第2页 北大纵横 郑重声明 n本次报告并非最终结论，但我们相信已接近最终结果 n关于本次报告，希望参会人员能够提出具体意见 Copyright200
6、4 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第3页 北大纵横 会议进程 n会议目的 n会议议程 n就项目组前一阶段工作 及项目进程进行简单介 绍 n对目前国内房地产行业 发展的情况进行分析 n调整休息 n对公司内部资源和能力 进行分析 n就建筑与房产是否应当 剥离达成共识 1.工作总结和项目进程简单汇报 2：00 2：05 2.房地产行业分析汇报 2：05 3：20 3.中间休息 3：20 3：30 4.内部资源能力分析汇报 3：30 4：30 5. 建筑与房产是否应当剥离论证汇报 4：30 5：30 Copyright2004 By Allian
7、ce PKU Management Consultants Ltd.第4页 北大纵横 项目进程 组织结构方案制度设计 组织结构的具体 设计：部门职能 、岗位设置及职 责描述、流程 设计组织 体系的 基本原则 组织设计的 基本原理 新组织 须解决的 主要问题 战略对组织 体系的要求 公司的发展 战略 公司 组织现状 细化设计 要求制度体系保 证组织结构方案 的有效执行 房地产行业分析 报告 发展战略设计报 告 10月23日11月21日 工作分析调查表 组织结构设计报告 主要业务流程优化报告 岗位说明书 11月22日12月11日12月12日1月5日 管理制度汇编 时间 内容 成果 9月23日10月
8、22日 企业文化 方案设计 使命、愿景 企业文化理念体系 设计报告 员工手册 内部管理诊断报告 人力资源诊断报告 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第5页 北大纵横 战略规划整体进程 n1. 行业环境 n1.1. 市场需求 n1.2.竞争势态 n1.3. 技术发展趋势 n1.4. 政策环境 n n3.公司整体战略 n3.1. 使命和愿景 n3.2. 业务组合(何种) n3.3. 业务选择 n n2. 内部资源能力分析 n2.1.无形资源 n2.2.财务资源 n2.3.组织资源 n2.4.人力资源 n2.5.能力 n
9、 已完成未完成 n4.业务战略 n4.1. 何处竞争 n4.2. 何时竞争 n4.3. 如何竞争 n n5.职能战略 n5.1. 财务战略 n5.2. 营销战略 n5.3. 人力资源战略 n Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第6页 北大纵横 会议进程 n会议目的 n会议议程 n就项目组前一阶段工作 及项目进程进行简单介 绍 n对目前国内房地产行业 发展的情况进行分析 n调整休息 n对公司内部资源和能力 进行分析 n就建筑与房产是否应当 剥离达成共识 1.工作总结和项目进程简单汇报 2：00 2：05 2.房地产行
10、业分析汇报 2：05 3：20 3.中间休息 3：20 3：30 4.内部资源能力分析汇报 3：30 4：30 5. 建筑与房产是否应当剥离论证汇报 4：30 5：30 机 密 宁波永大投资集团房地产行业分析报告 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第8页 北大纵横 导读 宏观环境对房地产行业影响分析 城镇住宅市场需求和成长性分析 模式借鉴 价值链分析 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第9页 北大纵横 宏观环境分析通过政治、经济、社会和
11、技术分析对企 业战略环境所产生全局性的影响 企业战略环境对 企业的影响： 1、企业战略环 境对企业的影响 是全局性的而非 局部性的； 2、企业战略环 境对企业的影响 是现在和未来的 而不是过去的； 3、企业战略环 境是动态的而不 是静止的。 政治制度、体制 政府的稳定性 特殊经济政策 国际政治 外贸立法 对外国企业的制度 就业立法 企业 经济 政治法律 社会文化 技术 GDP的变化 利率 货币供给 通货膨胀率 工资/物价控制 行业需求 市场需求 国家研发支出 行业研发支出 科技研究重点 专利保护 新产品 新技术的商品化 生活方式 可任意支配收入 就业预期 保护消费者运动 结婚率 人口增长率 人
12、口迁移 文化及亚文化 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第10页 北大纵横 近年来中国经济持续走强，居民消费结构已向“住行 ”倾斜 国民经济持续增长，2003年人均GDP达 1090美元，国家宏现经济态势良好，经济 持续走强，居民消费由以“衣食”为主转 向“住行”。 恩格尔系数（食品占总消费的比重）不 断降低，住房消费不断上升。2001 2010年，我国城镇居民的恩格尔系数将 下降到35%左右，生活水平进入富裕阶段 。 资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴 Copyright2004 By Alliance PK
13、U Management Consultants Ltd.第11页 北大纵横 邓小平南巡后中国房地产业进入投资拉动期，经过十 年的发展调整，目前市场逐步规范，进入需求拉动期 供给牵动需求期 需求牵动供给期 调整期 数据来源：2003年房地产行业研究报告 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第12页 北大纵横 房地产开发投资增长率持续高于全社会固定资产投资 增长率 近几年，全国房地产投资增长率持续高于固定资产投资增长率，并且保持同步增 长的趋势，没有出现19921993年增长率高达117和165的过热现象。 资料来源：
14、中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第13页 北大纵横 房地产开发投资占固定资产投资总额中的比例迅速攀 升，已成为中国经济的支柱产业 房地产投资占固定资产投资的比重从1990年的56，逐步上升至 2003年的24.1，成为拉动内需，推动经济增长的支柱产业 资料来源：中国统计年鉴（1990-2003） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第14页 北大纵横 近年房地产开发利润率普遍在10% 以上，中高档住宅
15、 开发利润在30%以上 u行业利润持续提高 房地产企业2003 年总收入达9300 亿元 ，同比增长32%；净利润总额超过350 亿元，同比增长39%。 u开发利润保持较高水平 从国内情况来看，大多数城市普遍在 10%以上，中高档房地产平均利润率 更高，一般达到30%40%，远远高 于其他行业的平均利润率水平。 u上市公司的利润快速增长 从7家房地产上市公司公布的2003年年 报看，我国房地产企业毛利润率大幅 提高，在2246之间。 5年来全国房地产企业总收入和利润保持着20%以 上的增长速度 数据来源：国土资源部，CEIC；2003年上市公司 年报 Copyright2004 By Alli
16、ance PKU Management Consultants Ltd.第15页 北大纵横 资本追逐市场，导致全国房地产开发公司数量逐年增加 受国家宏观经济形式影响，自90 年至95年我国房地产企业个数呈上 升之势，95年企业总数达到33482 个，96年出现下降，97年上升，至 2003年37123家。 民营、股份制企业不断增加。 2002年与1998年相比，国有和集体 企业分别减少了28.9%、45.2%，而 民营和股份制企业则增加了237%。 比重由37.4%上升到73.8% Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd
17、.第16页 北大纵横 但目前国内多数房地产企业开发能力低，抗风险能力 差 u具有一级资质的房地产开发企业的 比例只有1.2%，一、二级资质企业总 数不足10%，大多数为三、四级或刚 刚成立的暂定级企业 u1997年房地产开发企业总资产为 16417亿元，平均每个企业资产为 7713万元，2002年达到33043亿元， 平均每个房地产开发企业为10130万元 u房地产业是非常典型的资本密集型 产业。而我国大多数房地产企业规模 小，资源分散，开发企业整体水平不 高，与其资金密集的行业特点极不相 适应。 u2002年，销售百强的房地产企业总 共只占市场的4%左右。而在香港，排 名前10位的房地产企业
18、集团占了香港 市场的80%，其中前三家就占50%。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第17页 北大纵横 国内房地产企业将面临整合的局面 u房地产企业数量增长趋缓 我国房地产开发企业的发展过程分为三个阶段 ：第一阶段1986-1991年。市场初步发育，房 地产开发企业数量增长缓慢。第二阶段1992- 1996年，我国房地产开发投资出现快速增长 势头。第三个段1997年至今。房地产开发企 业数量出现趋缓。 u国内房地产企业集中度较低 与发达国家相比，国内房地产行业集中度比较 低，中国最大的房地产公司万科集团的市场占
19、有率2003年为0.9%，中国的房地产大鳄还没 有形成，市场正处于整合期，合并重组、跨区 域运作将成为主要特征。 u房地产行业逐步整合 房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向 规模化、集团化方向发展，我国房地产市场发 育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房 地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的 1600多家，减少至目前的1000多家。 中国十强与美国十强比 中国美国 售263.2857元3686.76元 市占有率5.96%27.25% 中国最大与美国最大比 万科Pultehome.Inc 售44.15元596.6元 市占有率0.9%4.5% Copyright2004 By All
20、iance PKU Management Consultants Ltd.第18页 北大纵横 由于固定资产投资过快、货币供应量处于趋热区间， 导致近两年房地产投资趋热 房地产投资拉动着50多个产业的发展， 拉动率为1：2.86，对国民经济的影响力 达到30。 国家信息中心中经网经济监测预警系统 的监测结果表明，2004年5月份我国景气 综合评分为44分，经济预警信号进入趋 热区间。 数据来源：根据中国经济景气月报整理 2003年是我国房地产业自1998年以来投资 增幅最快的一年，全国房地产开发共完成 投资10106.12亿元，同比增长29.7%，高于 同期固定资产投资增幅1.3个百分点 200
21、4年第一季度，全社会固定资产投资继 续呈高速增长势头。一季度全社会固定资 产投资同比增长43%，增幅比去年同期提高 了15.2个百分点 2003年房地产累计开发投资情况 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第19页 北大纵横 两年来，国家出台一系列相关政策，对房地产业进行 全面调整和规范 2003、04年国务院、中国人民银行、国家发改委、国土资源部、建设部等主管部门陆续出台了相 关文件和法规，数量之众多、内容之细致、影响之重大均为近年之最。该系列政策涉及到房地产 行业的各个环节，是对房地产市场全面的规范和调整。 国务
22、院 进一步治理整顿土地市场秩序工作 方案 关于清理整顿各类开发区加强建设 用地管理的通知 关于认真做好城镇房屋拆迁工作维 护社会稳定的紧急通知 关于促进房地产市场持续健康发展 的通知 国土资源部、监察部关于继续开展 经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让 情况执法监察工作的通知 831大限 中国人民银行 关于进一步加强房地产信贷业务管 理的通知121文 对现有住房置业担保机构进行清理 检查的通知 国务院 关于切实解决建设领域拖欠工程款 问题的通知 2004 住房公积金行政监督办法 国务院 物业管理条例 业主大会规程 前期物业管理招标投标管理暂行办 法 最高人民法院 关于审理商品房买卖合同纠纷适用 法
23、律若干问题的解释 关于加强协作共同做好房地产市场 信息系统和预警预报体系有关工作的 通知 房地产投资过热 房地产稳步发展 前期 (取得土地和房屋拆迁) 中期 （银行贷款和建设施工） 后期 （房屋销售和物业管理） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第20页 北大纵横 1、土地政策 法 布位 关于停止 性目国有土地使用 出的充定(4号令) 北京国土房管局 关于一步治理整土地市秩序加强土地管理工作的意 北京市政府 国院公关于清理整各开区加强建用地管理的通知 国院 国土源部土地利用司关于建用地案制度行情况的通 国土源部 国
24、土源部关于下达2004年全国土地利用划的通知 国土源部 关于深入开展土地市治理整 格土地管理的急通知 国院公 2004年我国出台的主要土地市场政策 国土资源部、国务院于2003年2月开始了以开发区清 理整顿为重点的全国土地市场治理整顿。 一年多的治理整顿行动，使一些地区盲目设立开发 区、乱占滥用土地的热潮逐渐降温。截至今年上半年 ，除内蒙古自治区以外，全国30个省（区、市）共清 理出各类开发区6741个，规划用地面积3.75万平方公 里，超过了全国现有城镇建设用地3.15万平方公里的 总面积；核减开发区规划用地面积2.41万平方公里， 占原有规划面积的64.4%； 一系列土地政策的实施在一定程
25、度上抑制了房地产投 资过快的势头 资料来源：国务院信息中心 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第21页 北大纵横 其次，资金政策要求商业银行从各个环节对房地产业 加强贷款管理，并限制投资增长过快倾向 2、金融政策 对于低价位住宅供不应求和高档住宅空置较多的结构性问题，规 定，“贷款重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对 大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制” 关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知（银发2003121 号）出台，要求商业银行从土地、开发、施工、销售等各个环节 加强贷款管理，引起强
26、烈反响。 部分地区出现了房地产投资增幅高、商品房空置面积增加、房价 上涨快、以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性 问题，而商业银行违规放贷，助长了房地产投资的过热倾向。 对于建筑施工企业垫资房地产项目、房地产企业拖欠工程款的问 题，规定“商业银行要严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资 房地产开发项目”、“房地产开发贷款对象应为没有拖欠工程款 的房地产开发企业” 、“房地产行政主管部门要将企业拖欠工程 款情况告知该企业的贷款银行，由贷款银行将其列为信用不良单 位，依法减少授信额度或者不提供授信”。 2003年城镇固定资产投资率增幅达43%，其中房地产开发投资增幅 达30%,创历史新高
27、， 2004年初固定资产投资同比增长53%，3月， 国家发改委提出“要坚决控制固定资产投资过快增长的势头”， 银监会已经开始对房地产等热点行业的信贷进行检查。 我国房地产市 场60以上的 资金来源于信 贷资金，房地 产贷款余额占 商业银行各项 贷款余额的比 重高达17.8 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第22页 北大纵横 央行121号文件显示了房地产商将面临着资本时代， 房地产业将进一步产业化 开发商原有融资手段121文件要求 房地产商 应有雄厚 的资本 取得土地使用权证书 后，即可拿土地进行 抵押贷款 施工企
28、业垫资和拖欠 工程款是开发商重要 的融资手段 通过预售从购房者处 获取大量资金 对未取得土地使用权证、建设用地规划 许可证、建设工程规划许可证和施工许 可证的项目,不得发放任何形式的贷款 ； 开发商申请银行贷款，其自有资金应不 低于开发项目总投资的30； 严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫 资房地产开发项目。只能将获得的流动 资金贷款用于购买施工所必需的设备（ 如塔吊、挖土机、推土机等）； 为减轻借款人不必要的利息负担，商业 银行只能对购买主体结构已封顶住房的 个人发放个人住房贷款。 融资渠道 多元化 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consu
29、ltants Ltd.第23页 北大纵横 第三，拆迁管理、销售管理、物业管理以及税费改革 等多项政策法规加强了对房地产开发和交易的监管 3、拆迁管理 对出卖人严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、 欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则；如北京市城 市房地产转让管理办法还规定了预售商品住宅按照套内建筑面 积计价、商品住宅公用建筑面积分摊公示制度、变更规划需经所 有购房人同意等制度 推行拆迁公示制度、实施“阳光拆迁”、坚持文明拆迁、打击野 蛮拆迁等措施 截至2002年底，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的38，经 济发达的城市已达50以上，深圳等城市已超过95，物业管理 企业总数超
30、过2万家，从业人员超过230万人。国务院颁布的物 业管理条例，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展 的新时期。 4、销售管理 5、物业管理 伴随着积极财政政策的淡出，税制改革将成为下一步刺激中国经济增长的主要手段，生产 型增值税调整为消费型增值税，如对不动产开征统一规范的物业税等，因此房地产税费制 度改革将是未来房地产政策调整的重点之一。 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第24页 北大纵横 政府宏观调控对房地产行业影响明显 国家统计局最新测算的全国房地 产开发景气指数表明：今年4月 份“国房景气指数”为10
31、5.77，比 3月份下降0.43点，与去年同月 相比下降1.12点。今年前4个月 ，随着房地产开发投资增幅明显 回落，“国房景气指数”呈“几”字 型，升降明显，已经回落到 2003年以来的最低点。这表明 ，年初以来，国家采取的一系列 控制投资高速增长的政策措施已 初见成效。4月份，“国房景气指 数”所属的8个分类指数中有6个 分类指数呈现不同程度的下降。 其中，受政策影响的竣工面积和 新开工面积分类指数降幅最高， 成为影响“国房景气指数”回落的 主要因素。 数据来源：中京房网 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第2
32、5页 北大纵横 从2004年第二季度开始，投资增幅逐月降低，增速过 猛势头得到初步遏制 2003-2004年6月房地产综合景气指数及主要分类指数变动情况（%） 数据来源：国家统计局 u一季度投资继续增长 一季度全社会固定资产投资同比增长43% ，增幅比去年同期提高了15.2个百分点； 其中房地产开发投资增长41.1%，增幅比 去年同期提高6.2个百分点。 u二季度开始回落 6月份，全国房地产开发投资完成额 1220.8亿元，增幅降低19.1个百分点。上 半年，全国累计完成房地产开发投资 4924亿元，同比增长28.7%，增幅比去 年同期回落5.3个百分点，比今年一季度 回落12.4个百分点。
33、u房地产增速过猛势头得到遏制 1-6月份增长幅度已经低于2002年和2003 年同期的增长水平。表明自去年以来国家 采取的诸如进一步整顿土地市场秩序、暂 停农转非用地审批、提高存款准备金和项 目资本金比率、清理整顿固定资产投资项 目等一系列控制投资高速增长的政策措施 已初见成效。 2002-2004年1-6月房地产投资增长情况（%） Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第26页 北大纵横 从长远看，中国经济将保持长期的高速增长 预测部门预测结果：GDP增长率 国务院发展研究中心 20002005年：6.98.1 20
34、052010年：6.47.8 20102015年：5.67.1 20152020年：6.37.2 世界银行20012010年：6.9 20112020年：5.5 亚洲开发银行20002010年：6 20102020年：5 高盛公司20012010年：7.2 20102025年：6.8 国内外机构对2004年中国GDP的预测国外机构对未来20年中国GDP的预测 宏 增率房地 展状况 小于4%萎 4%5%停滞甚至倒退 5%8%定展 大于8%高速展 10%15%速展 资料来源：西蒙库兹涅茨著各国经济的增长 2004年上半年GDP为9.7%， 下半年受宏观调控影响将略 有回落但总体应在910%之 间
35、未来20年中国房地 产业仍将保持高速 发展状态 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第27页 北大纵横 这对房地产投资会起到巨大拉动作用，房地产投资将 持续增长 u城市化成为最强劲的增长动力 2003年底我国城市化率超过40%，进 入高速增长期，大规模城市化直接带 来人口向城市迁移和城市基本建设投 资增长； u住宅消费的快速增长 2003年底我国人均GDP达到9030元 ，由温饱进入小康社会，这一经济发 展阶段决定了住宅消费成为主要和持 久的消费热点，也是新的国民经济增 长点； u国家政策的大力扶持 2003年国务院
36、18号文件，明确房地产 业在国民经济中的支柱产业地位；同 时一系列以土地和资金为核心的调控 政策将促进行业的健康持续发展。 u对人民币升值的预期，增强了房地产的 保值增值性 1999-2003固定资产投资与房地产投资情况 18.34% 17.91% 17.05% 15.14% 13.74% 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 19992000200120022003(亿元) 1999-2003年房地产投资额 4103 4984 6344 7791 10106 0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 19992000200120
37、022003 （亿元） 年均复合增长 率=25.27% 5年来，房地产投资的年均增长率超过了25% 同时，房地产投资占固定资产投资的比重稳步增长 未来增长的驱动力 资料来源：国务院信息中心，中国统计年鉴 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第28页 北大纵横 中国人口城镇化进程的加速和人口持续增长也促使房 地产市场容量逐步释放 中国城市人口的高速 增长对房地产建设提 出了客观要求 资料来源：国务院信息中心 根据上图，以目前所拥有的80亿住宅为基数，按照 1.25%的折旧率计算，在未来50年住宅自然需求情况如 下： C
38、opyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第29页 北大纵横 而技术发展也促进了房地产业的发展 创新项目创新的内容和形式对房地产业的影响 建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化 、封闭化 缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台， 实现 网络化经营 采用新型结构体系，营造更加舒适的居住空间 采用组合型、标准型、成套装配型技术，保证产 品质量，提高建设效率 降低物质能耗，推广节能、环保的建筑技术 实现集约化、标准化、系列化生产 使用高科技、绿色材料，减少污染，节约资源 室内套型、室外环境设计现代化 光缆宽带入户，形成网络社区
39、高新技术支撑下的资源节约型房屋，具备节水、 节电、环保和智能化等特征 增加招投标企业科技成果加权值 突出科技创新企业的优势 物业服务创新 住宅销售创新 建筑技术创新 住宅部件品创新 规划设计创新 招投标创新 提高了产品质量和投资效 益 促进房地产业的结构优化 和升级 提高了企业的竞争力和品 牌 降低了开发成本，增加了 产品附加值 Copyright2004 By Alliance PKU Management Consultants Ltd.第30页 北大纵横 但也要注意到国际政治经济形势的复杂、多变也将对 房地产消费起到影响 房地产需求变化 2008奥运 加入WTO 美国霸权主义 经济全球化 台海危机 恐怖与动荡 非典等疫情 亲民政策 城市品位升级 消费者恐慌 大城市楼市萧条 防范不可预见情况 增加储蓄 抑制房地产消费 持币观望
