1、万达地产WANDA REAL ESTATES项目可行性研究报告编制指引工作指引:PIG102B发布日期:2003/12/31生效日期:2004/01/011 项目决策背景及摘要1.1外部环境a) 城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布走向等；b) 宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位；c) 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.2 内部因素a) 项目启动对公司未来几年发展战略的意义（一般3至5年），在公司发展中的地位（是
2、否核心项目）；b) 公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；c) 从公司未来的利润需求项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。2 项目概况2.1 宗地位置宗地所处城市、行政区域、非行政区域经济开发区、商贸金融区等的地理位置。（附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物的相对位置和距离、地段的定性描述）。2.2 宗地现状a) 四至范围；b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用
3、地面积；d) 地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；f) 土地的完整性，是否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。（附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆、光缆等。）2.3 项目周边的社区配套a)
4、 周边3000米范围内的交通状况、教育、医院等级和医疗水平、大型购物中心、主要商业和菜市场、文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等设施状况。b) 宗地周边3000米外但可辐射范围内主要社区配套现状。2.4 项目周边环境治安情况、空气状况、噪声情况、污染情况、危险源情况、周边景观、风水情况、近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。2.5 大市政配套周边道路现状及规划发展，供水、排污、雨水、通讯、永久性供电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水距宗地距离、成本、接入的可能性。2.6 规划控制要点a) 总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化
5、面积、道路面积；b) 住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积；c) 综合容积率、住宅容积率；d) 建筑密度；e) 控高；f) 绿化率等。2.7 土地价格土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格。根据购买价格计算总地价、楼面地价。2.8 土地升值潜力初步评估从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。2.9 立即开发与作为土地储备优缺点分析。3 法律及政策性风险分析3.1 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述3.1.1 项目用地现状土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用
6、地现状的政府文件。3.1.2 计划手续项目是否已经立项、立项主体是否能够变更、立项变更条件和时间、有关立项的政府文件。3.1.3 规划手续规划用地用途、有关项目用地规划的政府文件。3.1.4 土地手续征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的政府文件。a) 项目用地取得土地使用权程序评估：取得土地使用权的程序描述、取得土地使用权需要的工作日、取得商品房用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制。b) 项目用地土地性质变更的评估：土地性质变更的程序描述和理由、土地性质变更的政策支持或障碍、土地性质变更需要的工作日。c) 政策性风险评估：政府资源利用的评估、政策变更对项目开
7、发的影响。3.2 合作方式及风险评估合作方基本情况：合作方名称，主要股东构成情况、资质等级、履约能力、注册资本、特殊背景等。合作方式、双方的主要权利义务描述、合作风险评估。3.3 总体评价对各项法律手续和程序的可操作性、合法性，风险的可控性进行评价。如：签约合同中明显对我方不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。4 市场分析4.1 区域住宅市场成长状况区域住宅市场简述、区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）、区域市场在市内各项指标的排名状况及发展趋势。4.2 区域内供应产品特征各档次产品供应状况、各档次产品的集合特征、
8、区域内表现最好个案状况、未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型、本案在区域市场内的机会点和威胁点。4.3 区域市场目标客层研究和市场定位各档次产品目标客层特征及辐射商圈范围、本案目标人群特征、确定目标客户、市场定位。4.4 整体市场对本案有重大影响的因素产品特征、重点个案、成长状况、市场容量、消费者特征等。4.5 产品定位及建议户型类型、面积标准、不同类型产品的比例。5 规划设计初步分析5.1 规划设计的可行性分析规划设计的初步概念：设计概念、技术概念、可持续发展概念。6 工程及销售计划a) 截至项目施工、取得销售许可证，报批报建分别需要的工作日。b) 工程计划：开竣工时间及工
9、期计划、各期开工面积、开竣工时占当地城市市场和片区市场的占有率。c) 销售计划：各期销售时间、价格、面积，预计销售各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。7 投资收益分析7.1 成本预测说明测算假设和主要运用指标，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资等。7.2 税务分析营业税及附加、所得税、土地增值税。7.3 经济效益分析a) 项目利润率、投资回报率及主要经济指标。b) 项目开发各期的利润体现。c) 敏感性分析：成本变动各项经济指标的变化，售价变动各项经济指标的变化，容积率变动各项指标的变化。d) 盈亏平衡点分析：保本售价、保本销售率。7.4 项目资金预测资金投
10、入计划、资金回款计划、融资方案、启动资金及现金流量分析。8 综合分析与建议8.1 优势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.2 劣势从品牌、设计、启动速度、产品品质和特性、市场竞争、营销、合作方式、大市政配套、生活配套、是否符合公司一贯发展思路等方面论述。8.3 机会从市场机会、提高市场占有率、树立品牌形象、地区性优惠政策、城市发展规划、宗地所属区域土地价格趋势等方面论述。8.4 结论和建议附表1 开发成本测算项 目投资总额（万元）单位成本（元/m2）一、土地价款支出二、前期开发准备费三、主体建筑（装饰）
11、工程费四、主体安装工程费五、社区管网工程费六、智能化系统费七、园林环境工程费八、配套设施费九、其它建设工程支出十、管理费用十一、销售费用十二、财务费用十三、各项税金十四、预备费十五、总计在指标不确定或多个可选择时，要将不同测算假设下的成本测算分别列示。 附表2 投资收益分析项目名称：制表人：编制单位：编制日期：项 目序号总金额（万元）可售面积（）单位金额（元）备注一、销售总收入11多层住宅收入22高层住宅收入33小高层住宅收入44公建收入55车库收入66其他收入7二、各项支出总额81建造成本91.土地价款支出101.前期开发准备费111.主体建筑工程费121.主体安装工程费131.社区管网工程费14 1.6 智能化系统151.7 园林环境工程费161.8 配套设施费171.9 其他建设工程支出
