1、代表的以个人利益为 导向的行为方式 n在股权结构上的绝对控股地位 n国有企业的董事长都是由政府 任命的，他仅仅相当于政府的一 个公务员 导致导致 n n 董事会在决定企业的长期战略和重大投资时并不一定以企董事会在决定企业的长期战略和重大投资时并不一定以企 业真正的需求和企业发展的内在要求来考量业真正的需求和企业发展的内在要求来考量 n n 董事长也不真想发挥董事会的真正作用董事长也不真想发挥董事会的真正作用 监事会仅是摆设 ,职责难以发挥 n国有企业的监事也是以自己 个人的利益为最终取向，他不可 能担负起真正的监督作用 n他的许多个人利益需要董事 长来帮助解决 n国有企业的监事都是由政府 任命
2、的，他仅仅相当于政府的一 个公务员。他不可能完全以企业 长期利益为重 导致导致 n n 监事会不可能正常发挥真正的监督职能监事会不可能正常发挥真正的监督职能 n n 在实际的企业里，监事成了一个在实际的企业里，监事成了一个“ “闲职闲职” ”。政府在任命监事。政府在任命监事 的时候，往往把有资格而无能力的闲人派任为监事，这又形的时候，往往把有资格而无能力的闲人派任为监事，这又形 成了恶性循环。成了恶性循环。 导读 公司治理 结构的涵义 我们的观点 我国企业常见 的治理结构问题 治理结构问 题的处理方式 国外治理 模式借鉴 私人控股企业 常见的问题 国有企业常 见的问题 股东之间股权配置一股独大
3、，经营风险大 n n 人的有限理性使得任何有能力的人都人的有限理性使得任何有能力的人都 有他的弱项有他的弱项 n n 一股独大将不会有真正的制约一股独大将不会有真正的制约 n n 企业的经营即使有企业的经营即使有9999次成功而只有次成功而只有1 1次次 失败都有可能导致企业的破产失败都有可能导致企业的破产 企业 经营 风险 所有者和经理人之间的激励不相容 n n 国有企业国有企业 由于所有由于所有 者虚拟和者虚拟和 委托代理委托代理 链太长，链太长， 导致国有导致国有 企业的所企业的所 有者和经有者和经 理人之间理人之间 的激励不的激励不 相容是无相容是无 解的解的 n n 私人控股私人控股
4、 企业的所企业的所 有者和经有者和经 理人之间理人之间 也有一定也有一定 的委托的委托 代理问题代理问题 ，即也有，即也有 激励不相激励不相 容的问题容的问题 ，但它是，但它是 有解的有解的 所有者在公司规模较大时仍然事必躬亲 公司规模公司规模 较小时较小时 n n 所有者和经营者集于一身是最好的治理结构所有者和经营者集于一身是最好的治理结构 n n 这里没有大公司常见的委托代理问题这里没有大公司常见的委托代理问题 公司规模公司规模 较大时较大时 n n 所有者和经营者集于一身将使企业的长期战所有者和经营者集于一身将使企业的长期战 略和企业的重大投资无人负责。而这些工作略和企业的重大投资无人负
5、责。而这些工作 正是所有者，也只有所有者才能做好的正是所有者，也只有所有者才能做好的 n n 在公司规模较大时所有者和经营者的分离就在公司规模较大时所有者和经营者的分离就 势在必行。虽然这会产生委托代理问题势在必行。虽然这会产生委托代理问题 小股东的“搭便车”现象和侵犯小股东利益 小股东搭便车小股东搭便车 现象的正常的现象的正常的 n n 小股东作为个体很难能影响公司的决策小股东作为个体很难能影响公司的决策 n n 小股东能做的只有用小股东能做的只有用“ “脚脚” ”投票投票 但大股东侵犯小股东利益却是不但大股东侵犯小股东利益却是不 正常和非法的正常和非法的 n n 大股东在进行决策时的短视心
6、里，不考虑侵犯小股东大股东在进行决策时的短视心里，不考虑侵犯小股东 利益会有长期利益的损失利益会有长期利益的损失 n n 董事会里没有代表小股东利益的说话人（如独立董事）董事会里没有代表小股东利益的说话人（如独立董事） 母子公司的治理结构不切合实际 母公司母公司 子公司子公司子公司子公司子公司子公司 n n 在观念和实践中，把子公司作为母公司的一个部门在观念和实践中，把子公司作为母公司的一个部门 一样，母公司可以随意调到子公司的资金和人员一样，母公司可以随意调到子公司的资金和人员 n n 母公司和子公司都是独立的法人实体，它们之间并不母公司和子公司都是独立的法人实体，它们之间并不 是上下级的关
7、系是上下级的关系 n n 母子公司的关系和它们的治理结构的优劣将影响企业母子公司的关系和它们的治理结构的优劣将影响企业 的发展和效益的发展和效益 导读：我们的观点 公司治理 结构的涵义 我们的观点 我国企业常见 的治理结构问题 治理结构问 题的处理方式 国外治理 模式借鉴 关于国有 企业的观点 关于私人控 股企业的观点 国有企业从根本上来讲不可能建立起 有竞争力的公司治理结构 一方面一方面 n n 国有企业具有无解的委托代理问题国有企业具有无解的委托代理问题 n n 这是国有企业固有的，靠自身无法解决的问题这是国有企业固有的，靠自身无法解决的问题 另一方面另一方面 从比较的角度从比较的角度 n
8、 n 虽然国有企业的治理结构有改善的空间，但和私有虽然国有企业的治理结构有改善的空间，但和私有 控股企业治理结构可达到的效果比较，国有企业无控股企业治理结构可达到的效果比较，国有企业无 法和私有控股企业进行竞争。这是由于它有不能突法和私有控股企业进行竞争。这是由于它有不能突 破的制约因素决定的破的制约因素决定的 n n 如果国有企业仅仅和国有企业竞争，就不会有问题如果国有企业仅仅和国有企业竞争，就不会有问题 但国有企业必须要和各种所有制的企业同台竞争但国有企业必须要和各种所有制的企业同台竞争 在国有企业还没有从竞争性领域退出之前公 司治理结构还有优化的空间 n n 国有企业的退出是一个非常复杂
9、和艰巨的过程国有企业的退出是一个非常复杂和艰巨的过程 ，它涉及到人员的安置、社会的稳定以及上上，它涉及到人员的安置、社会的稳定以及上上 下下各路人员的切身厉害关系下下各路人员的切身厉害关系 n n 它是一个系统工程，不是短期内可以解决的它是一个系统工程，不是短期内可以解决的 国有企业退出是一个变迁过程，退出前的治 理结构优化应是变迁的中间步骤 国有企业建立有竞争力的治国有企业建立有竞争力的治 理结构的唯一途径就是国理结构的唯一途径就是国 有股权从企业中退出有股权从企业中退出 国有独资或国有控股 引进私有战略投资者等方式 退出控股地位或完全退出 只要是国有控股企业 ，国有企业原有的所 有弊病都或
10、多或少的 存在 让有能力的原经营者 购买国有股权，甚至 控股也是一条符合国 情的退出之路 国有股份退出控股地 位已经从本质上改变 了原国有企业固有的 一些弊病 导读 公司治理 结构的涵义 我们的观点 我国企业常见 的治理结构问题 治理结构问 题的处理方式 关于国有 企业的观点 关于私人控 股企业的观点 国外治理 模式借鉴 私有控股企业要从创业时的治理结构向现代 企业治理结构转变 个人 高权威 决策 无程序 没有 制度 下属 无预期 缺乏 规范 一人 说了算 创业者 决策变 化大 产权合理配置 决策科学化 程序化 有制度有规范 员工对老板的 行为能有预期 现代企业治理结构要求企业根据自己的实际
11、建立科学和激励相容的结构体系 建立期：原始积累阶段 成长期：发展改进期 发展期：持续发展阶段 同甘共苦的结构和氛 围 个人权威的体系 股权配置和激励体系 要建立起来 股东会、董事会和监 事会要名副其实 鼓励创新的体系 要建立多级驱动的股 权激励体系 建立开放的人才吸纳 和激励体系 企业在不同的阶段有不同的激励体系 导读：治理结构问题的处理方式 公司治理 结构的涵义 我们的观点 我国企业常见 的治理结构问题 治理结构问 题的处理方式 国外治理 模式借鉴 国有企业的 处理方式 私人控股企业 的处理方式 母子公司 的处理方式 国有企业建立有竞争力的治理结构 途径：国有股份逐步退出 国有独资企业可先引
12、进非国有战略投资者 在业务在业务 上最好有上最好有 相关性相关性 有长期有长期 投资的愿投资的愿 望望 有能力有能力 有精力参有精力参 与经营与经营 战略 投资者 先引进少先引进少 量非国量非国 有战略有战略 投资者投资者 是渐进是渐进 的，各的，各 方都可方都可 以接受以接受 的方案的方案 ；也是；也是 最具操最具操 作性的作性的 方案方案 战略投资战略投资 者的参者的参 与会带与会带 来一定来一定 的示范的示范 作用，作用， 这将促这将促 使国有使国有 企业经企业经 营者有营者有 管理层管理层 收购的收购的 紧迫感紧迫感 对国有企业的经营者可实施期股制 所谓所谓“ “期股期股” ”激励就是
13、企业的经理人经过一定时间的激励就是企业的经理人经过一定时间的 努力才能获得一定数量股权的激励方式。这里的股努力才能获得一定数量股权的激励方式。这里的股 权可以由企业根据经理人的业绩来授予经理人或由权可以由企业根据经理人的业绩来授予经理人或由 经理人用获得的报酬来购买，股权可以是非流通股经理人用获得的报酬来购买，股权可以是非流通股 也可以是流通股，股权数量要具有足够的激励作用也可以是流通股，股权数量要具有足够的激励作用 期股期股 的特点的特点 1.1.股权的获得是需要一定的努力和高质量的绩效才股权的获得是需要一定的努力和高质量的绩效才 能获得，而股票期权是先获得权利再努力让股票价能获得，而股票期
14、权是先获得权利再努力让股票价 格上升来获利；格上升来获利；2.2.获得股权的目的是成为长期的股获得股权的目的是成为长期的股 东，不是为了获取上市股票的差价；东，不是为了获取上市股票的差价；3.3.股票可以是股票可以是 上市流通股票，更经常的是非流通股票上市流通股票，更经常的是非流通股票 ；4.4.它是一它是一 个未来的概念，没有好的业绩就得不到股权。个未来的概念，没有好的业绩就得不到股权。5.5.它它 的实施没有太大的制度障碍，可以立即实施。的实施没有太大的制度障碍，可以立即实施。 期股期股 的涵义的涵义 董事会制度是完善公司治理结构的关键点 产权制度是企业治理结构的核心，但在产权制度给定产权
15、制度是企业治理结构的核心，但在产权制度给定 的前提下，董事会制度就是完善公司治理结构的关键的前提下，董事会制度就是完善公司治理结构的关键 董事会董事会 制度制度 股东不直接参加企业股东不直接参加企业 经营而是委托董事会经营而是委托董事会 在所有权和经营权之间在所有权和经营权之间 关系的处理上处于中心关系的处理上处于中心 董事会决定公司总董事会决定公司总 经理的聘任经理的聘任 董事会决定公司长期董事会决定公司长期 战略和重大投资决策战略和重大投资决策 国有企业的董事长和总经理宜分开 如果董如果董 事长兼事长兼 总经理总经理 n n 由于所有人虚拟，更没有任何监督，企业由于所有人虚拟，更没有任何监
16、督，企业 的内部人控制情况会更严重，企业行为偏离的内部人控制情况会更严重，企业行为偏离 市场要求的情况会更厉害市场要求的情况会更厉害 如果董如果董 事长和事长和 总经理总经理 分开分开 n n 国有企业的董事长和总经理分开虽然并不国有企业的董事长和总经理分开虽然并不 能真正地改善企业的治理结构，但多了一层能真正地改善企业的治理结构，但多了一层 约束在一定的情况下会有积极的一面约束在一定的情况下会有积极的一面 n n 分开后如果能在职位的职能上加强分工合分开后如果能在职位的职能上加强分工合 作使战略和长期投资有专人负责，而日常经作使战略和长期投资有专人负责，而日常经 营也有专人负责营也有专人负责
17、 注意：这种分开的积极作用并不很大注意：这种分开的积极作用并不很大 国有企业要切实有效地加强监事会的监督权 国企的财务总监委派制是有效的监督机制 财务总财务总 监制的监制的 涵义涵义 n n 财务总监制亦称财务总监委派制财务总监制亦称财务总监委派制 , ,是指在企业财是指在企业财 产所有权与经营权相分离情况下产所有权与经营权相分离情况下 , ,由董事会向企由董事会向企 业委派财务总监业委派财务总监 , ,并授权其参与企业的重大经营并授权其参与企业的重大经营 决策决策 , ,组织和监控企业日常财务活动的一种所有组织和监控企业日常财务活动的一种所有 权监督制度权监督制度 财务总财务总 监制的监制的
18、 应有应有 n n 财务总监制对内部人控制和经理人侵吞国有资产财务总监制对内部人控制和经理人侵吞国有资产 有较大的作用有较大的作用 n n 总监制实施的有效性体现在必须和其他的加强企总监制实施的有效性体现在必须和其他的加强企 业治理结构措施相互配合才能达到业治理结构措施相互配合才能达到 上市的国有控股企业要坚持三分开 三分开三分开 的涵义的涵义 n n 即要求上市公司要有独立的用工权、人事管理权即要求上市公司要有独立的用工权、人事管理权 ；独立、完整的生产经营管理体系、质量管理体；独立、完整的生产经营管理体系、质量管理体 系、市场销售体系和生产、办公场所以及产品商系、市场销售体系和生产、办公场
19、所以及产品商 标；并且要有独立、完整的财务管理体系。尽可标；并且要有独立、完整的财务管理体系。尽可 能地减少与控股股东的关联交易，避免暗箱操作能地减少与控股股东的关联交易，避免暗箱操作 ，避免损害中小投资者的利益。，避免损害中小投资者的利益。 三分开三分开 的意义的意义 n n 一个缺乏独立性的董事会必然会将公司内部人或一个缺乏独立性的董事会必然会将公司内部人或 控股股东的利益作为决策基准，使股东价值最大控股股东的利益作为决策基准，使股东价值最大 化的公司运作目标发生偏差，这使得作为企业所化的公司运作目标发生偏差，这使得作为企业所 有者的公司股东，其权益得不到制度上的保障。有者的公司股东，其权
20、益得不到制度上的保障。 n n 三分开是完善上市国有控股企业制度建设的基础三分开是完善上市国有控股企业制度建设的基础 工作工作 国有上市公司可以通过建立独立董事 制来改善治理结构 独立独立 董事的董事的 涵义涵义 n n 所谓独立董事所谓独立董事 , ,就是在其任职董事的公司中不就是在其任职董事的公司中不 同时担任管理职务的董事同时担任管理职务的董事 , ,而且其在经济上或者而且其在经济上或者 相关利益方面与公司及其经理层没有密切的关系相关利益方面与公司及其经理层没有密切的关系 独立独立 董事制董事制 有效的有效的 前提前提 n n 独立董事必须是有一定社会知名度的人士，他的独立董事必须是有一
21、定社会知名度的人士，他的 独立性是用其知名度来保证的独立性是用其知名度来保证的 n n 独立董事要有丰富地企业经营管理理论知识和经独立董事要有丰富地企业经营管理理论知识和经 营管理经验营管理经验 n n 独立董事要有足够的时间和精力来研究企业的经独立董事要有足够的时间和精力来研究企业的经 营管理状况和企业的发展营管理状况和企业的发展 上市公司在一定的条件下可引入证券投资基 金来改善治理结构 上市公司的国有股减持是逐步改善 公司治理结构的途径 国有股国有股 减持的减持的 意义意义 n n 国有股减持是国有股退出控股地位的直接方式国有股减持是国有股退出控股地位的直接方式 n n 国有股减持可以弥补
22、国有企业对企业职工养老和国有股减持可以弥补国有企业对企业职工养老和 医疗保险基金的欠帐医疗保险基金的欠帐 国有股国有股 减持的减持的 局限性局限性 n n 上市公司的国有股减持涉及的利益关系复杂，有上市公司的国有股减持涉及的利益关系复杂，有 证券市场的稳定，有保护二级市场投资人利益的证券市场的稳定，有保护二级市场投资人利益的 一系列棘手难题，不能把太多的希望放在这里一系列棘手难题，不能把太多的希望放在这里 n n 上市公司国有股的减持只是降低了国有股的比重上市公司国有股的减持只是降低了国有股的比重 ，但上市公司治理结构的改善的关键是要引进有，但上市公司治理结构的改善的关键是要引进有 能力和眼光
23、的私有战略投资者并使其成为控股股能力和眼光的私有战略投资者并使其成为控股股 东东 导读 公司治理 结构的涵义 我们的观点 我国企业常见 的治理结构问题 治理结构问 题的处理方式 国外治理 模式借鉴 国有企业的 处理方式 私人控股企业 的处理方式 母子公司 的处理方式 主动引入战略投资者，优化股权结构 n n 一股独大的私有企业如果不主动引入外来投资者一股独大的私有企业如果不主动引入外来投资者 就不可能有他力能改变其公司的治理结构就不可能有他力能改变其公司的治理结构 n n 公司战略投资者的股份不公司战略投资者的股份不 能太小，要能激励投资者很能太小，要能激励投资者很 关心企业的经营而不会变成关
24、心企业的经营而不会变成 搭便车者搭便车者 n n 战略投资者应该两个以上战略投资者应该两个以上 以便形成多种意见，多种智以便形成多种意见，多种智 力的融合力的融合 n n 战略投资者的引进要逐步战略投资者的引进要逐步 的完成，以免引起公司经营的完成，以免引起公司经营 方针出现大的振荡方针出现大的振荡 n n 可以先引进小额投资，再可以先引进小额投资，再 根据相互的配合和相互碰撞根据相互的配合和相互碰撞 的状况决定是否增加投资的状况决定是否增加投资 董事会要做所有者善于做的企业长期 战略和重大投资的决策 n一股独大的企业经营者习惯于战略、投资决策 和企业的日常经营一把抓，不习惯放权，这会影 响经
25、理人的全盘经营计划和实施 n n 首先要加强企业的制度建设，完善股东会、董事会和首先要加强企业的制度建设，完善股东会、董事会和 经营层之间的职责，明确他们之间的权限经营层之间的职责，明确他们之间的权限 n n 董事会特别是董事长在观念上要有转变，要专心于只董事会特别是董事长在观念上要有转变，要专心于只 有董事会才能做好的企业长期战略和重大项目投资的决策有董事会才能做好的企业长期战略和重大项目投资的决策 要用股权来激励经理人，以解决 委托代理问题 依法办事，放弃私有企业常有的随意性 在股东会、董事会和监事会中，建立人人遵守的议事程序，和规 范，让外来人才对老板的行为有预期，建立稳定的老板和雇员关
26、 系 家族式企业的治理结构 n对家族式企业没有一个精确的定义 ,在经营管理中带有明显 家族特色的企业组织均可视为家族式企业。这种家族企业往 往是一个扩大的家庭 ,承担一定的经济功能。其股权构相对 集中 ,一般控制在家族手中 ,所有权与经营权分离的程度视 企业主的意愿而定 ,决策通常由家族集体作出 ,市场监控度 小 ,监控主要来自家族内部 家族企家族企 业常见业常见 问题问题 n n 企业内部产权难以界定，家族企业到了一定的规企业内部产权难以界定，家族企业到了一定的规 模就必须要明晰内部的产权关系，这是对内管理和对模就必须要明晰内部的产权关系，这是对内管理和对 外形象的需要外形象的需要 n n
27、如何留住外部人才。家族企业中有较多的家族成员如何留住外部人才。家族企业中有较多的家族成员 会影响企业的管理以及难以留住外来人才会影响企业的管理以及难以留住外来人才 家族式企业产权制度和激励制度的变革 导读 公司治理 结构的涵义机密 信虹地块商业功能设计方案 讨论稿 Document Date 此报告仅供客户内部使用。未经麦肯锡公司的书面许可，其它任何机构 不得擅自传阅、引用或复制。 信虹地块商业功能的改造必须满足不同方面的 要求 四川北路商业街 消费者80%以上来自 虹口、杨浦和闸北三 区 商业街业态陈旧、传 统百货、中低档专卖 店占一半以上 消费者普遍将其与“ 廉价”、“低档”、“陈 旧过时
28、”的品牌形象 相联系 四川北路的商业正经 历衰弱的负螺旋 随着北外滩的开发和邻近世界一流水准的中央商 务区的建成要将这一地区建设成高档品牌休闲购 物区 区规划局 “四川北路需要经过脱胎换骨的改造，才能改变 以往的形象” “我不希望四川北路变成另一个徐家汇” 消费者访谈 四川北路商业街的改造要与周围住宅区的建设相 协调，使得其功能互补。同时能取得良好的经济 效益 开发商 2 资源 人流 四川北路(南段)具备重振商业雄风的条件 关键驱动因素说明 周边人口密度大，是传统的居民住宅 区 未来的高级住宅区和北外滩CBD将 大大改善本地区人口收入、组成结构 具有广阔的家庭购物、具中、高收入 专业人士和管理
29、人员消费的市场 对商业的影响 高密度但不均一的人流组成，将 支持不同业态和供应不同商品的 商家 为形成中、高档商业区提供市场 基础 位置 位于上海老城区中央，同时又是未来 上海城区中心地带 临近北外滩中央商务区，是中央商务 区和周边高级住宅区交汇处 邻近数条交通干道(河南北路、海宁 路)，同时又有多条公共交通线路经 过这一地区 地理位置的优势和交通便利使其 能吸引更大范围的消费者 位于上海重点开发区域之中，有 巨大的发展推动力 深厚的文化、历史底蕴，地区内有多 处富有地方文化特色和价值的遗留建 筑 作为一条传统的商业街，具有较高的 品牌知名度 为商业发展提供独特的历史文化 氛围和环境 较高的品
30、牌知名度成为吸引消费 者的工具 3 根据辐射区域和所提供商品范围的不同，商业业 态可以有多种不同的选择 全市 生活小区 辐 射 区 域 商品种类单一商品种类广 提供商品种类、范围 主题购物主题购物 以某一商品种类为主题 在同类商品中，可供选择 的商品很多 支柱商家是该种类中最知 名的之一 辐射面为周边几个区乃至 全市 市级市级 购物中心购物中心 商品种类最广 每个种类中可供选 择的商品很多 主要商品种类中大 部分知名商家云集 于此 辐射面为全市范围, 或至少是全市的大 片区域 区域性区域性 购物中心购物中心商品种类较广 且可选择品种也较多 以一家大卖场或百货店为支 柱商家 辐射面为邻近3-5公
31、里范围 小区小区 购物区购物区 商品种类较少，多为每日生 活相关商品和服务 可选择品种也较有限 辐射面为毗邻生活小区 4 商业功能的设计必须回答项目的吸引力、实施可 行性和投资回报前景三个方面的问题 项目是否有吸引力 ？ 市场需求状况 竞争商家 对区域经济的贡献 是否具可行性？ 与周边区域环境 的一致性 足够的潜在商家 政府政策限制 投资回报前景如何 ？ 投资回报率 所需的投资规模 5 初步分析表明：信虹花园并不具备发展市级购物 中心的条件 信虹地块 市级购物中心趋于 饱和，包括港汇广 场在内的购物中心 财务状况并不乐观 ，正在建设中的正 大广场预计其财务 回报达到持平需7 年之久 上海内环线
32、内现有市级购物中心*：4个 *市级购物中心指面向全市消费者，规模超过200,000平方米的购物中心或在500米长的街区范围汇集超过200,000 平方米零售商业面积 徐家汇 商业中心 浦东陆 家嘴商 业中心 南京东路 商业中心 淮海路 商业中心 南京西路 商业中心 长度1.8公里 将全面建成总投资150 亿元的20个大项目，新 的商业营业面积52万平 方米，商务办公面积约 50万平方米 计划建成高雅繁华的现 代化国际商务区 全长3.5公里，是上海最 知名的销售高、中档商 品及精品的商业街 以徐家汇广场为中心， 占地1.2平方公里 已拥有以港汇为代表的 不少新兴知名商家 新落成24万平方米正大
33、广场，附近还有八佰伴 大型购物中心 6 而且要达到发展市级购物中心的基本条件，对于 信虹而言，难度也是很大的 关键成功因素说明实施难度 庞大的空间 成功地吸引众多具 品牌号召力的关键 驻商 有多种交能方式可 方便地到达 路面交通 公众交通 市级购物中心通常需要非常大的空间，(20万平方 米)以容纳众多不同类型的商家 许多大众品牌的驻商比较看好信虹地块周边地区比 较稠密的人口密度，但是高档品牌的驻家对于这个 地块的兴趣并不大，因为总体而言，周边区域内人 口平均购买力较低 靠近几条交通干道，海宁路、河南路、吴淞路等， 但是路面交通状况不理想，非常拥挤、堵塞 有多条公交线经过，但是缺乏便捷的轨道交通
34、(如地 铁、轻轨等) 最困难 最容易 7 1. 区域性购物中心 信虹花园城未来的商业功能将以区域性消费者为 服务对象,包括三个主要部分 以现代大卖场为支柱 商家，高质量的商品 和丰富的选择满足中 、高档住宅区及周边 地区居民的生活购物 和娱乐需要 2. 现代家具/家饰/家具主 题商业街 集中的现代家居用品、 家饰品和现代家具及相 关主题商家，为中、高 档住宅区及周边上海北 部区域消费者提供“一站 式”购物，满足日益增长 的对中、高档次该类产 品的需求 3. 四川北路生活时尚商业 街 以保留具历史文化价值街 面建筑和怡人的花园购物 环境和以中、高档服装和 生活时尚用品为商品特色 的新型四川北路商
35、业街将 满足周边中、高档住宅区 及邻近的北外滩CBD中 专业人士和管理人员的购 物需求 周边居民的日常 生活购物与一般消 费者休闲购物的结 合 不同商业功能档 次和商品种类的互 补与统一 商业区与住宅区 档次、形象的统一 8 一层、二层 1. 区域性购物中心将成为服务信虹地块周边3-5 公里数个区范围的新的商业中心 占地16,800m2，共6层，每层建筑面积：8400m2 总面积约17000m2 ，包括： 各类中、小型商铺(中型商铺面积50- 150m2，小型商铺面积10-50m2) 饮食广场：2,000-4,000m2 2-3家中西快餐店：300-500m2/家 大卖场底层通道：约1,000
36、m2 总面积8400m2，大卖场，如家乐福 三层 区域性购物中心 总面积约17000m2，包括大型专业店，如 宜家 四层、五层 总面积8400m2，包括： 6-8厅多厅影院，约5,000-6,000m2 大型特色专卖店，如迪卡侬，约2,000- 4,000m2 其它娱乐、休闲设施，如歌厅、电子游艺 城等 六层 总面积32000平方米 车库约：车位800 个 自行车位2,000个 地下二层 9 在信虹花园周边街道，常住居民就高达32万 资料来源:文献检索 信虹地块 市中心稠密的 人口密度，对 商业服务提出 很大的需求 10 这一比例比全市 平均水平高出8% ，说明虹口及周 边地区对大型大 卖场和
37、超市有很 强的需求 消费者调查结果显示，虹口及周边地区居民对大 卖场接受程度非常高 虹口及周边地区居民希望在家附近有的商业/ 休闲设施 百分比 资料来源: 致联公司调查；麦肯锡分析 大型大卖场 服装/鞋帽专卖店 休闲广场 小吃/快餐 书店 美容/美发 超市 便利店 餐馆 基数 = 826 大型百货店 11 1 1 2 2 1 1 2 2 3 3 1 1 3 3 4 4 2 2 2 2 7 7 6 6 8 8 1 1 4 4 5 5 3 3 9 9 5 5 2 2 3 3 6 6 1 1 4 4 但是这一区域内缺少现代大卖场，且分布不均匀 距信虹地块最近 的大卖场距离 2.4km 面积销售额 2
38、亿 由于政府政策限制等诸多原因，目前虹口区及 周边地区的大卖场都分布在偏北部地区，城中 心地区十分缺乏 信虹地块欧尚 家乐福 华联吉买盛 大润发麦德隆 华联吉买盛(同 心路1号) 20,000m 3.8km4.2亿家乐福曲阳店( 曲阳路560号) 4,000m 5.8km34亿欧尚长阳店(长 阳路1750号) 10,000m 6.2km4亿麦德隆(广粤路 418号) 20,000m 12 与现有大卖场距离较 远，是虹口区居民不 去大卖场的最主要原 因，说明这一区域内 需要更多的大卖场 消费者调查结果也证实，虹口的大卖场仍然有未 满足的需求 为什么很少或不去大卖场 虹口区受访者百分比 资料来源:
39、 致联公司调查；麦肯锡分析 人太多 太大/找东西不方便 距离远 结帐麻烦 卖的商品不适合我 13 计划中项目的位置 在瑞虹新城附近 在瑞虹新城附近 海拉尔路，周家嘴路 因此，已有数家开发商在与信虹地块相近的周边 地区建大卖场 家乐福瑞虹新城 沃尔玛 物美 由于大卖场的覆盖范围大，我们应该抓 紧时机，抢占“先行者”的优势 计划中的面积 计划和实施现状 不到8,000m2 不到8,000m2 60,000m2 如果与信虹的合作成功， 将优先考虑信虹地块项目 沃尔玛在许多地方都表示 要建大卖场，而且表示要 将其中国业务总部迁到虹 口区，但可能性待核实 待批 14 管理购物中心的经验 吸引其它商家 吸
40、引消费者人流 支柱商家对于购物中心的形成起到关键作用 与其它众多商家的合作关系，及 自身的吸引消费者人流的能力， 将会帮助吸引其它商家入驻，成 为购物中心的凝聚点 众多的商品种类，每种商品有较 多、规范的管理与产品质量以及 相对低廉的商品价格，将成为吸 引消费者人流的热点 具有成功的吸引其它商家入驻， 并保留购物中心总体形象、档次 和服务质量水平的丰富经验 需要解决的问题 支柱商家会凭借 其影响力，要求 大大低于市场水 平的租金，影响 开发商的直接经 济回报 15 家乐福是首选的支柱商家 著名品牌沃尔玛、欧尚等著名 品牌也对此地开设大卖场表达 了浓厚的兴趣，可以作为备选 支柱商家 消费者调查中
41、被列为首选的大型购物中心的比例 家乐福 易初莲花 大润发 乐购 联华 华联 支柱商家首选 需要解决的问题 考虑到四川北路地块的中心城区 位置、主要消费群的组成和他们 的购物习惯，入驻的大卖场应寻 求不同于一般城乡结合部大卖场 的商业形式和商品种类、档次， 成为新形式的“都市购物天地” 16 除支柱商家外，区域性购物中心内还需要其它商 家和关键辅助设施 餐饮场所 其它娱乐设施 中小型商铺 通常位于底层商铺，包括：服装店、珠宝首饰 店、鞋帽店、个人护理化妆品店、运动用品、 儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器材等 如多厅影剧院、保龄球馆、大型高档卡拉OK ( 如钱柜)、大型网吧、电子游戏等 关键配套
42、基础设施 饮食广场、饭店、咖啡店、中西式快餐店(如麦 当劳、肯德基、金师傅馄饨等)、茶室等 停车车位：位于地下或楼顶 垂直交通：电梯、电动扶梯 卸货区 17 其它商铺主要位于购物中心的底层或第二层 这些商铺通常包括：服装店、珠宝首饰店、鞋帽店、个人护理 化妆品店、运动用品、儿童用品、家庭用品、装饰品、通信器 材等 这些商铺对大卖场和主要商家的商品种类、品种起到补充作用 ，同时支柱商家所吸引的消费者人流也为其带来巨大商机。 对于开发商出租这些商铺所得是取得良好投资回报的重要来源 面积从10-150m2不等，通常位于购物中心的底层或 2层 种类 面积 作用 18 餐饮场所和娱乐设施是区域性购物中心
43、的不可或 缺的组成部分 娱乐设施 有个6-8个放映间的多厅影院：位于第6层，面积 5,000-6,000m2 其它娱乐设施：位于第6层，如保龄球馆、大型高档 卡拉OK (如钱柜)、大型网吧、电子游戏等娱乐设施 ，位于第6层 餐饮场所 饮食广场(例如大食代)：位于第1或2层，面积2,000- 4,000m2 快餐店：如麦当劳或肯德基等，位于底层，2到3家面 积300-500m2 其它餐饮场所：如咖啡店、茶餐厅等，2到3家面积约 50-100m2 支柱商家，如IKEA在商场内会设置专门的餐饮区域 举例 19 区域性购物中心的配套基础设施 停车位 位于地下的停车库将确保充足的停车空间，为购物者 提供
44、方便，又不占用太多地面面积，影响环境，面积 约32,000m2，容纳车位800个，自行车位2,000个 垂直交通 需设直达电梯便于购物者前往购物中心内位于较高层 商铺(大卖场至少需4部，另需专门电梯直达顶层电影 院和其他娱乐、休闲设施) 各层商场间应设电动扶梯 举例 卸货区 提供给购物中心中商家，主要供支柱商家装、卸货使 用，如家乐福提出需要150米长的装卸平台 20 区域性购物中心将会对区域经济作出贡献 年销售额 百万人民币 400-600 大卖场 如家乐福 大型专卖店 如宜家 大型特色店 如迪卡侬 主要娱乐 设施 如多厅影院 中小型 商铺 餐饮，如 饮食广场 、快餐店 总计 200-400
45、 15-55 200-500 100-300900-2,000 人流（ 万人） 3-61-20.25-0.3 就业 人员(人 ） 300-400150-25030-50150-300500-1,000 每年为 地方政 府带来 至少5千 万至1亿 的营业 税收入 ，创造 近2,000 个工作 机会 资料来源: 访谈，麦肯锡-信虹工作小组分析 初步估算 21 大卖场会对周边居民住宅区产生影响 大卖场人流量：一个约10,000m2的大 卖场每天客流量可高达1万到2万人， 节假日和高峰时可达日均5-6万人 大卖场顾客组成复杂多样 大卖场装、卸货物繁忙占用道路和 空间 大卖场会影响邻近住宅区 的环境质量
46、，致使住宅价 格下降约5-10%，但同时 会使周边住宅价格上升 20%，关键是通过布局和 建筑设计将其与居民区实 行有效分隔 需要解决的问题 如何将购物中心与周边住 宅有效地分隔 “住的地方边上就是大 卖场方便是方便，但吵 也吵死了。” 消费者调查 22 大卖场也将对周边的交通条件提出很高的要求 公共汽车 目前前去大卖场的交通方式 百分比 自行车/摩托/ 助动车 步行 出租车 自己开车 随着私人汽车的增加，对 于路面交通的要求将更高 需要改变附近交通干道拥 挤、堵塞的现状 在周边地区满足不同交通 方式的需要(包括自行车/ 摩托车/助动车道，停车场 地等) 迫切需要增加使捷的轨道 交通(如轻轨和
47、地铁等) 23 信虹地块沿主要交通干道，交通发达，但是公众 交通有待改善 海宁路现状 有六条机动车道， 是上海市北部横贯 东西的重要交通干 道 有多达7条公交线路 河南北路 规划 最终规划为八条机 动车道，街宽50米 ，但最近十年内， 不会有大的动作， 此路及相连的周家 嘴路拓宽工作已暂 告一段落 规划 属于交通次干道， 现为四车道道路 规划为六车道道路 但缺乏便捷的轨道公共交通 最近的地铁站为河南中路站，相距地铁1公里 以内，交通堵塞时，需15分钟车程 最近的轻轨道为明珠线宝山路站，相距地铁1 公里以内，交通堵塞时，需10分钟车程 规划中最近的轨道交通站，距地铁在1.52公 里范围之内 明珠
48、二号线近四平路站 杨浦线西藏路，天目中路站 24 政府对大卖场的大力支持，将直接影响区域性购 物中心的成败 政府现行政策 内环线之内限制发展 大卖场 若在内环线以内发展 大于5000平方米的购 物中心、大卖场，需 经过市商委的批准， 并进行公开听证会 政府的支持，将为支柱商家的顺 利入驻创造条件，从而： 形成吸引其它众多驻商的凝聚 点 形成吸引大量消费者人流的亮 点 需要解决的问题 如何取得政府许可? 25 * 以情形二甲, 兴建两层主题支柱商家的保守情况估计 *以净现值计算 建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回 报周期较长(情形二甲) 建设区域性购物中心的投资 万元人民币 9,160
49、大卖场底层商铺 4,850 11,560 5,46031,030 租金收益率* =16% 回报周期* = 9年 餐饮娱乐支柱商家总成本 26 * 以情形二乙, 兴建一层主题支柱商家的保守情况估计 *以净现值计算 建造区域性购物中心需要较多的现金投入，且回 报周期较长(情形二乙) 建设区域性购物中心的投资 万元人民币 9,700 大卖场底层商铺 5,275 6,900 5,945 27,820 租金收益率* =17% 回报周期* = 8年 餐饮娱乐支柱商家总成本 27 几种大卖场备选方案 每层建 筑面积 为4500 平方米 多厅影院 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租 和商铺 信虹负责招 租
50、底层商铺 每层建 筑面积 为3800 平方米 迪卡侬或休 闲中心 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租 和商铺 信虹负责招 租底层商铺 每层建 筑面积 为4200 平方米 多厅影院 IKEA IKEA 信虹负责招 租底层商铺 每层建 筑面积 为4200 平方米 迪卡侬或休 闲中心 家乐福 家乐福 家乐福招租 和商铺 家乐福招租 和商铺 信虹负责招 租底层商铺 IKEA IKEA 28 几种大卖场备选方案（续） 大卖场8400平方米 如果政府限制不能突破, 大卖场只能建5000平方米 多厅影院等娱乐设 施和迪卡侬 IKEA IKEA 家乐福 家乐福招租的商铺 信虹招租的商铺 家乐福 IKEA
51、多厅影院等 娱乐设施和 迪卡侬 29 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财 务分析，总体的投资回报是可观的 情形一 建造大型大卖场及主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 保守 一般 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 30 48 22 商业 住宅 情形二(甲) 建造小型大卖场及主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 33 58 23 商业 住宅 30 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财 务分析，总体的投资回报是可观的 保守 一般 情形二(乙) 建造小型大卖场及主题支柱
52、商家 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 34 64 25 商业 住宅 情形三 不建大卖场，建造主题支柱商家 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 35 58 29 商业 住宅 31 我们对建造区域性购物中心的不同情形进行了财 务分析，总体的投资回报是可观的(续) 保守 一般 情形四 不建主题支柱商家，建造大卖场 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 32 52 25 商业 住宅 情形五 不建区域性购物中心 总体 商业 住宅 投资额(人民币，万元) 投资回报率(%) 建筑面积百分比(%) 总体 商业 住宅 34 144 28 商业 住宅 32 建造区域性购物中心在不同情形下的关键假设及 输入(1/5) 情形一：建大卖场和主题支柱商家 西边地块：商住楼总体 区域性购物中心 底
