1、扣除，是否存在为规避扣除比例 的限制而将上述费用部分计入开发成本的情 况。 u 国税发200656号国家税务总局关于修订 企业所得税纳税申报表的通知第四条第四款 规定，广告费、业务招待费、业务宣传费等 项扣除的计算基数为申报表主表第1行“销售 （营业）收入”。 37 u 财政部关于执行企业会计制度和相关会计准则 有关问题解答（一）P341页 2002年10月31日 财会200218号 v问:企业支付的广告费能否预提或待摊? v答:企业会计制度规定，期间费用应当在发生时直接计 入当期损益。企业为扩大其产品或劳务的影响而在各种媒 体上作广告宣传所发生的广告费，应于相关广告见诸于媒 体时，作为期间费
2、用，直接计入当期营业费用，不得预提 和待摊。如果有确凿证据表明(按照合同或协议约定等)企 业实际支付的广告费，其相对应的有关广告服务将在未来 几个会计年度内获得，则本期实际支付的广告费应作为预 付账款，在接受广告服务的各会计年度内，按照双方合同 或协议约定的各期接受广告服务的比例分期计入损益。如 果没有确凿的证据表明当期发生的广告费是为了在以后会 计年度取得有关广告服务，则应将广告费于相关广告见诸 于媒体时计入当期损益。 38 u广告管理条例(国发198794号)和广告管理条例施行细 则（工商广字1988第13号）规定： 广告费用，是指企业在销售商品过程中通过报纸、期刊、图 书、名录、广播、电
3、视、电影、录像、幻灯、路牌、橱窗、 霓虹灯、电子显示牌（屏）、灯箱、交通工具（包括各种水 上漂浮物和空中飞行物）、印刷品等媒介或者形式刊播、设 置、张贴广告发生的推销宣传费用以及通过邮局邮寄各类广 告宣传品和利用馈赠实物进行广告宣传的费用。 u企业所得税税前扣除办法（国税发200084号）规定： 纳税人申报扣除的广告费支出应与赞助支出严格区分。纳税 人申报扣除的广告费支出，必须符合下列条件： （1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的； （2）已实际支付费用，并已取得相应发票； （3）通过一定的媒体传播。 39 v2.贿赂等非法支出，因违反法律、行政法规 而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作
4、纳税 调整。 v3. 有否在税前扣除与收入无关的支出。 v4. 工资扣除是否正确。 v5.“三费”扣除是否正确。P234、P237、238 页 v6.纳税人计提的以前年度应计未计、应提未 提的折旧、费用是否已作纳税调整。 v7.捐赠的扣除是否符合税法规定。P393页 40 v8. 临时出租的待售开发产品，对其已计提折旧处 理是否正确。 v9.纳税人高于同类同期商业银行贷款利率支付的利 息是否调整。 v10. 纳税人向关联方借款利息调整是否正确。 P179页营业税处理 v11.企业提取固定资产折旧年限是否超过税法规定 年限，残值比例是否合理，固定资产修理和改良 区分是否正确，提取的固定资产减值准
5、备是否进 行纳税调整。 P108页会计定性 v12. 开办费的归集、摊销是否正确，是否按规定进 行了纳税调整。p158 41 v例题p160页 某内资房地产企业2003年7月份开 始生产经营，前期发生的开办费总额为96万元，7 月份摊销开办费时，会计分录如下： 借：管理费用开办费摊销 96万元 贷：长期待摊费用开办费 96万元 v2003年度允许税前扣除额=965125=8（万元 ），应调增所得额=96-8=88（万元）； v2004-2007年每年应调减所得额=965=19.2（万 元）； v2008年应调减所得额=965127=11.2（万元） 。 42 开办费税前扣除台账 （单位：万元
6、） 年度 目 第一年第二年第三年第四年第五年第六年 2003年2004年2005年2006年2007年2008年 会 96 税前扣除 819.219.219.219.211.2 税整 88-19.2-19.2-19.2-19.2-11.2 尚未扣除 8868.849.630.411.20 43 三、营业税检查要点 v1. 开发商将未售出的房屋、商铺、车位出 租，其取得的租金收入有否申报纳税。 v2. 收取广告位使用费是否按规定缴纳营业 税。 v3. 房地产开发企业采用免租的经营策略出 租时纳税是否正确。 2年 8年 44 v4. 以不动产、土地使用权投资入股取得固定收入 ，不承担风险的，是否按
7、“租赁业”申报营业税。 v5.采用预收款方式销售不动产、转让土地使用权的 ，有无不按预售收入（含定金）缴纳营业税，不 申报或者少申报税款的现象。 v6.在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气（ 煤气）管道开户费、有线电视开户费等有否申报 纳税。 P260页 v7.开发商转让无形资产、销售不动产时，如果将折 扣额另开发票的，是否从营业额中减除。 v8.因受让方违约而从受让方取得的违约金、赔偿款 、滞纳金收入是否并入营业额中申报纳税。 45 v9.纳税人转让在建项目是否按规定申报纳税 。 v10.银行按揭收入有否申报纳税，有否挂于往 来账不申报纳税。 v11.以房换地的，是否视同销售不动产申报纳
8、 税。 v12.以房产作为利润分配给合作各方，在房产 移交使用时有否视同销售不动产申报纳税。 v13.将房产、土地等不动产或无形资产抵债转 让给其他单位或被法院拍卖的房产，有否视 同销售不动产或转让无形资产申报纳税。 46 v14.以房产补偿给拆迁户的，是否按规定申报 缴纳计征营业税。补偿面积和拆迁面积相等 的部分按成本价征收营业税；补偿面积超过 拆迁面积的部分，按实际取得的价款征税。 v15.单位将不动产无偿赠与他人有否视同销售 不动产申报纳税。 v16.采用“还本”方式销售商品房时，有无扣除 “还本”支出后再申报纳税的错误现象。 v17. 以“购房回租”形式销售房屋是否申报纳税 。 47
9、v18. 纳税人是否将销售房屋的行为分解成销 售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份 契约（或合同），向对方收取两份价款，有 无分别按照“销售不动产”和“建筑业”纳税的 错误现象。 v 19.查看售房代理协议，审查委托、销售双 方是否履行协议并及时结转收入。 v20.收取的炒“楼花”者的房产更名费是否作 为收入申报纳税。 v21.企业现售房收取的房款在直接记入“主营 业务收入”科目的同时是否申报纳税。 48 v22.房地产开发企业一般不适用财税字200316号 文第二十条：“单位和个人销售或转让其购置的不 动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动 产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营
10、业额。”P319页 要点:(1)上述不动产应是购置所得,不包括继承的、 受赠的不动产，也不应包括接受投资计入资本总 额的不动产。 （2）上述不动产是购置后未再对原不动产进行建筑 开发（不是安装、装饰、装修或添付）的不动产 ，因此不包括自己立项独立开发的不动产或购进 在建工程后继续开发的不动产 （3）不动产购置或受让原价，不包括在购置不动产 时由购买者支付的契税、物业管理费及其他应由 购买者直接负担而由销售方代收的各项税、费。 49 四、土地增值税检查要点 v1.未竣工清算项目是否按规定预缴土地增值 税，项目竣工清算后是否按规定期限到主管 地方税务机关汇算清缴。 v2.申报计征土地增值税的收入额
11、是否包括包 括货币收入、实物收入、其他收入等全部收 入。 v 3. 纳税人的行政管理部门（总部）为管理 和组织经营活动而发生的管理费用，是否作 为开发间接费用直接扣除而不作为房地产开 发费用扣除。 50 v4.在房地产完工之前发生的，计入有关房地产成本 的利息支出是否在计算土地增值税时，从房地产 开发成本中减除。否则，会造成资本化利息既在 开发成本中得到扣除，又在开发费用方面得到重 复扣除。 v 5.房地产开发费用，能按房地产项目计算分摊利 息支出并能提供金融机构证明，是否在“利息+（ 取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本） 5%”以内计算扣除；凡不能按房地产项目计算分 摊利息支出或不能
12、提供金融机构证明的，房地产 开发费用是否按“（取得土地使用权所支付的金额 +房地产开发成本）10%”以内计算扣除。此外， 要特别注意检查利息超过商业银行同类同期贷款 利率计算的金额是否进行了扣除，超过贷款期限 的利息部分和加罚的利息是否进行了扣除。 51 v6.在扣除与转让房地产有关的税金时，对已计入管 理费用的印花税是否重复扣除。 v7.从事房地产开发的纳税人是否已按取得土地使用 权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之 加计了20%进行扣除。 v8.注意增值额的计算，适用税率、应纳税额是否正 确， l注意纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超 过扣除项目金额20%的要免征土地增值税。增值
13、 额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额 按规定计税。 l对于纳税人计建造普通标准住宅又搞其他房地产 开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额 或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住 宅不能适用这一免税规定。 52 普通住宅标准 （一） 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施 细则（财法字1995006号）第十一条： 条例第八条（一）项所称的普通标准住宅， 是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住 用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于 普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的 具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民 政府规定。 53 普通住宅标准 （二） 2005年6月1日之后优惠政策
14、的普通住房 应同时符合以下三个条件: 住宅小区建筑面 积容积率 1.0以上；单套建筑面积在120平 方米以下；实际成交价格在同级别土地上住 房平均价格的1.2 倍以下，各地可在上述标 准基础上浮动20%。 54 五、房产税检查要点 v1.有否将生产经营用房产、出租房产与免税 的房产混淆，未按规定申报纳税。企业将房 产、车库、仓库出租取得租金收入的，是否 仍原值缴纳房产税。 v2.免税房产改变用途转为应税房产后，是否 按规定申报纳税。 v3.对售出前房地产开发企业已使用或出租、 出借的商品房是否按规定计缴房产税。 55 房地产业重要的房产税政策 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税 有关政策规
15、定的通知 2003年7月15日 国税发200389号 一、关于房地产开发企业开发商品房征免房产税问 题 v鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对 房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地 产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房 产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租 、出借的商品房应按规定征收房产税。 56 v二、关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务 发生时间问题 v（一）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月 起计征房产税和城镇土地使用税。 v（二）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更 登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证 书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 v（三）
16、出租、出借房产，自交付出租、出借房产 之次月起计征房产税和城镇土地使用税。 v（四）房地产开发企业自用、出租、出借本企业 建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征 房产税和城镇土地使用税。 57 v4.有否将与房屋不可分割的各种附属设备或 不单独计算价值的配套设施（如暖气、下水 管等）从房产原值剥离出来，少缴房产税。 v5.对原有房屋进行改建、扩建后，应作为固 定资产核算的部分是否按规定增加了房屋原 值，计缴了房产税 58 附属设备和配套设施房产税政策 财政部税务总局关于房产税和车船使用税几 个业务问题的解释与规定（财税地字（87）第 003号）第二条、关于房屋附属设备的解释：房产 原值应包
17、括与房屋不可分割的各种附属设备或一 般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、 卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如 蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力 、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台 等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管 、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯 网、照明线从进线盒联接管算起。 59 附属设备和配套设施房产税政策 财税地字（87）第028号规定：经研究 ，新建房屋交付使用时，如中央空调设备已 计算在房产原值之中，则房产原值应包括中 央空调设备；如中央空调设备作单项固定资 产入账，单独核算并提取折旧，则房产原值 不应包括中央空调设备。关于旧房安
18、装空调 设备，一般都作单项固定资产入账，不应计 入房产原值。 60 附属设备和配套设施房产税新政策 国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施 计征房产税有关问题的通知 国税发2005173号 一、为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计 要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设 施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇 设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入 房产原值，计征房产税。 二、对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计 入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属 设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后 不再
19、计入房产原值。 三、城市房地产税比照上述规定执行。 61 地下室房产税原税收政策 财政部税务总局关于房产税若干具体问 题的解释和暂行规定（(86)财税地字第 008号）第十一条：为鼓励利用地下人防设 施，暂不征收房产税。因此，地下人防设施 作为车库使用符合“房产”定义，但是为了平 战结合而鼓励利用地下人防设施，暂不征收 房产税。 62 地下室房产税税收新政策 财税2005181号 财政部 国家税务总局 关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知 2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的 具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连 的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下 人防设施等，均应
20、当依照有关规定征收房产税。 对于出租的地下建筑，将按照出租地上房屋建筑 的有关规定计算征收房产税。 63 对于自用的地下建筑，分三种情况计算征税。它 们分别是： v工业用途房产，以房屋原价的50%60%作为应 税房产原值； v商业和其他用途房产，以房屋原价的70%80% 作为应税房产原值； v对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下 室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下 部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建 筑的有关规定计算征收房产税。 64 v国家税务总局关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题 的通知 2000年3月8日 国税发200044号 二、关于出租柜台征收城市房地产税
21、问题 出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资 企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应 按租金计征城市房地产税。凡按租金计征的房产税税额超过 按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过 的，按房产价值计征。 对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经 营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企 业“固定资产”账上也不反映的，为支持商品房开发，对该出 租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房 交付使用后依旧保留的出租经营用的临综合理财卡二期开发需求方案一、一期功能的优化和完善主要是对在内部试运行过程中发现的问题、专家用户提出的意见以
22、及在一期中没有充分考虑到的、人性化、友善化程度不够的交易或流程进行梳理，在二期中给予比较彻底和全面地优化解决，使综合理财卡在正式投放市场时形成一个较为成熟的金融产品。1、柜面核心业务、ATM、电话银行等存在问题的改正目前初步发现的问题主要有： 3563自助转帐签约没有兼容网银签约功能，而我行原旧系统自助转帐签约的同时也实现了网银签约，虽然3563交易中有“网银服务”选项，但是只有选“N”才能通过，所签向他人转帐的约定在网银上不生效，并不能真正开通网银服务。随着理财卡的投产，我行原自助转帐签约交易8861将取消，因此必须在3563中实现网银签约功能以取代原交易。 3552综合理财卡服务签约中的转
23、出转入帐号并不支持卡号，需要增加对卡号（储蓄卡、信用卡）的支持。 综合理财卡升级收回存折后，存折状态发生变化，客户原来以活期存折帐号的签约均不能进行批量代扣、自助缴费、银证通、银证转帐等交易，即原储蓄卡升级为理财卡后上述功能失效。要求改为理财卡升级时不收回存折，如客户不需要存折，则可以通过1043交易收回，但已经进行批量代扣、自助缴费、银证通、银证转帐等签约的存折不能收回。 现行系统中储蓄卡换卡需改变卡号，会影响到以原卡号进行的签约，因此需要增加支持储蓄卡挂失换卡或损坏换卡后，不需更改客户原来以卡号进行的签约（自助转帐、理财服务、代扣费、银证通、银证转帐等），系统能够根据旧卡号找到新卡号继续原
24、来的服务。（现已实现，待进一步测试。） 理财卡降级后，1043“6发折”补发存折，存折不能补登，需重启1043交易选择“1-换新折”再发一次存折才可补登存折内页。 理财卡降级后，首次补登存折，打印的账户余额为该帐户升级理财卡时的余额， 而非该帐户的最新余额。要求打印降级后各币别的最新余额。 系统出现帐户的已登折笔数大于帐户实际发生笔数，导致存折补发后无法补登。（此问题急需解决，已对生产环境的实际操作造成影响）。 通过5017领卡交易领不带折的储蓄卡，在 5152卡档资料维护交易进行修改带折标志后补发存折，存折密码系统统一设置为“888888”，导致换折后仍须执行密码修改，操作烦琐。要求在104
25、3交易中增加密码输入栏位，在补发存折时设定密码。 理财卡降级后发折，存折状态为通存通兑但无密码，储户如要求凭密支取，柜员必须执行密码新增及换折交易，造成操作烦琐及重要单证的浪费。要求在1043交易中增加密码输入栏位，在补发存折时设定密码。在正式投产前可能还会发现的其他问题也需要一并加以解决。2、柜面核心业务、ATM、电话银行等界面、操作、流程的优化 ATM外币取款。增加ATM取外币（首先实现港币）功能。 优化3563交易界面，从客户、柜面操作人员的角度考虑优化，使功能选项容易为客户理解，操作流程容易为柜员接受，实现界面友善、操作简化。如前端对登录方式只设为普通卡和全部（即既可储蓄卡又可理财卡）
26、、本人帐户默认为可查询和转出转入、光标能够灵活移动而不轻易退出，F5键直接提交等。 对发卡流程进行优化。开发一个新的发卡交易，实现一步到位发综合理财卡。此外提供一个新接口，使电话银行和ATM能够在第一次转帐时生成帐号。 实现综合理财卡升级无需收回存折，即客户可以选择升级后是否保留存折。 重新整合ATM的交易菜单，争取将理财卡和普通卡的菜单统一，简化流程，友善界面。 考虑一些签约的自助化，对于挂入关联帐户等只涉及到帐号、金额等数字项的签约，可考虑通过电话银行、自助终端、网上银行完成。 理财卡降级后，要求发折时直接联动补登存折交易，补登存折。首次补登存折应打印该帐户当前最新的各种币别余额。要求新发
27、存折只打印发折后的流水记录，发折前流水记录可通过其他交易查询及打印流水记录（包括原理财卡内部定期帐户的历史流水记录）。 1043交易没有校验卡号及卡密码，无存折密码输入栏位，不能满足理财卡降级后发折的有关业务控制方面的需求。而5144交易的栏位设置较符合发折的要求，建议优化5144交易，增加“发折”功能，同时控制1043交易里。 5144交易优化需求：1) 领卡种类栏：增加“发折”功能。2) 旧卡号栏：当领卡种类选择“发折”时，旧卡号栏要刷卡。3) 增加“旧卡密码”输入栏位，以便发折时校验卡密码。4) 存折帐号栏：当领卡种类选择“发折”时，存折帐号栏根据输入的卡号找出对应的活存帐号系统自动反显
28、。5) “存折密码”、“客户编号”栏位手工输入，“支取方式”栏位系统自动反显，“新卡号”“新卡密码”栏位在“发折”功能下不需输入。6) 该交易增加“存折印刷号”栏位，交易成功后自动记表外帐务。7) 不带折储蓄卡发折无须通过5152交易修改其带折标志，5144交易发折时系统应控制带折标志为“无折”的储蓄卡才可执行，交易成功后系统自动修改其带折标志。有可能进一步优化的其他内容。二、开发个人自助贷款功能1、 短期透支功能：客户当日消费（取现）时，当客户活期帐户余额不足而有定期存款帐户余额时，可将定期存款作为质押并在质押额度内透支消费（取现），如果客户可在当日将存款存入活期帐户归还透支，则不计利息。如
29、果客户当日没有还清透支，则给予短期的融资期限（七天），此期间的利息按信用卡透支利息计算，期满仍没有清还透支，则对质押的定期存款进行支取还款。实现方式：功能的开通可在以下三种方式中确定一种：单独签约客户存定期时提示是否允许质押短期透支、系统自动开通并公告客户此项服务。当客户支用活期基本帐户的资金时，如帐户余额不足，允许其继续支取，其差额部分即为透支额，可另设一临时帐户记录透支金额。日终时系统批量对透支帐户进行扣款处理，如其活期基本帐户已经存入资金，即扣收并冲销透支帐户的透支额，如客户仍未存入资金，则透支帐户从第二天起计算利息，如期满（七天）仍未还清透支，系统自动检查其定期存款并按照利息损失最小法
30、给予销户并冲销透支额。要求系统在客户归还短期透支前，对透支金额所对应的一个透支信用额度进行控制，客户若对定期存款进行销户，必须首先检查定期存款销户后所余的定期存款额度仍大于或等于透支额度。2、额度贷款额度贷款的指导思想是根据客户的资产情况和信用评级授予客户一个总的贷款额度，这个额度由质押额度和信用额度两部分组成。质押额度的质押物包括整整定期存款、国债以及以后可能允许质押的其他有价凭证如股票、基金等，信用额度根据客户的信用情况确定额度数额。当客户没有获得信用额度时，额度贷款将只包含质押贷款额度。质押贷款额度为客户的可质押资产乘以最高质押成数。而当客户没有可质押资产但获得信用额度时，其贷款额度将只
31、包括信用额度。我行目前暂不开办信用额度贷款，但这个设计思想必须在额度贷款中得到体现，以便将来条件成熟时系统可以即时支持信用额度贷款。 信用额度由我行个贷业务系统通过对客户进行信用评分确定，质押额度由系统自动统计客户的可质押资产得到。 自助质押贷款 客户凭其可质押资产（目前只考虑定期存款）获得贷款额度，此额度为动态额度，随着客户可质押资产的变化而变化，客户在此质押额度范围内取得贷款，并确定贷款期限，在期限内银行不会主动对客户的帐户进行扣款处理，但客户可通过各种方式还款，包括通过理财约定方式，也可约定定期存款到期优先归还贷款本息。银行定期按季/月对贷款结计利息。对过期不还（或过期超过一定天数）的贷
32、款，系统在到期日晚上批处理时，自动从客户定期存款中按照利息损失最小法选择存款进行销户处理，强制归还贷款。在贷款期间，客户可对定期帐户作销户处理，但必须确保定期存款帐户提供的动态质押额度大于或等于贷款额度。帐户设置：在理财卡中再增设一个贷款帐户，此帐户类似于卡内的整整帐户，可以集中多笔贷款，每一笔贷款设一个贷款子帐户，记录贷款金额、日期、期限、利率等。贷款按顺序编号，便于客户操作。客户可通过理财卡查询贷款情况。系统也能够直接控制其贷款总额与可贷额度的比例。交易方式： 开通自助贷款服务客户通过柜台（或电话银行、网上银行）签约，开通自助贷款服务。 申请贷款开通此项业务后，客户可通过自助设备中的“自助贷款”功能项进行操作，“自助贷款”下设两个选项：“申请贷款”和“归还贷款”。申请贷款时选择“申请贷款”项，每申请一次为一笔贷款，同时生成一个贷款帐户，客户需输入贷款金额、期限，贷款申请完毕，系统将贷款金额自动存入活期基本帐户。 归还贷款客户归还贷款时，选择“归还贷款”项，然后系统提示客
