1、住宅8,012,836.30 群楼第三层2,298,162.10 合合计计10,310,998.40 市市场场比比较较法法测测算算表表 评估基准日：2001年12月31日 权重输入正确 1、市市场场调调查查表表 比比较较因因素素说说明明待待估估物物业业比比较较案案例例1比比较较案案例例2比比较较案案例例3索索引引号号 物业名称创业大厦创业大厦金河公寓亚航大厦 栋号或房号C座2单元共24套A栋10楼A座10楼10楼 详细地址三亚市新风路三亚市新风路三亚市西河西路三亚市西河西路 建筑面积4392.14平方米200平方米174平方米197平方米 土地使用权性质 结构形式框架框架框架框架 层数（地上）
2、12层25层12层12层 层数（地下） 交易价格180020002000 交易时间（年月）2001年2002年2002年 交易 情况 付款条件 一次性付款优 惠条件、有无 集团购买等非 正常市场因素 正常正常正常正常 区 域 因 素 地理位置和繁华程度 区位优劣 人口和物业的 聚集程度 基础设施完善程度 水电气热等基 础设施 公共配套设施完善程度 学校、医院、 服务等公共设 施 交通便捷程度 附近主要干路 及物业与他们 的通达情况。 离车站、飞机 场距离 环境质量、周围景观 空气和噪音、 周围景观等 小区的建筑密 度和容积率 区域规划 地区的规划及 对物业使用的 影响 个 别 因 素 临街状况
3、 临街情况及对 物业使用的影 响 建筑物新旧程度 装修条件 内外装修和主 要材料的描述 设施设备 户内外主要设 施、设备的型 号和数量 平面布置 平面布置的优 劣 楼层 朝向 市市场场比比较较法法评评估估测测算算表表（续续表表一一） 2、比比较较因因素素条条件件说说明明表表 比比较较因因素素是是否否适适用用待待估估房房地地产产案案例例1案案例例2案案例例3索索引引号号 房地产名称 交易价格180020002000 交易日期 交易条件 分期付款或一次 性付款 区 域 因 素 地理位置和繁华程度 见待估房地产概 况描述 基础设施完善程度 公共设施完善程度 交通便捷度 环境质量、周围景观 区域规划
4、个 别 因 素 临街状况 见待估房地产概 况描述 建筑物新旧程度 装修条件 设施设备条件 平面布置 楼层 朝向 3、比比较较因因素素条条件件指指数数表表 比比较较因因素素权权重重待待估估房房地地产产案案例例1案案例例2案案例例3索索引引号号 交易价格1.00180020002000 交易日期修正指数1.00100100100100 交易条件1.00100100100100 区 域 因 素 地理位置和繁华程度0.20100100110110 基础设施完善程度 0.20100100100100 公共设施完善程度0.20100100100100 交通便捷度0.20100100100100 环境质量、
5、周围景观0.15100100100100 区域规划0.05100100100100 加权合计1.00100100102102 个 别 因 素 临街状况0.10100100100100 建筑物新旧程度0.20100100110110 装修条件0.15100110110110 设施设备条件0.10100100100100 平面布置0.1010010010090 楼层0.15100100120120 朝向0.20100100100100 加权合计 1.00100102106.5105.5 4、比比较较因因素素修修正正系系数数表表 比比较较因因素素待待估估房房地地产产案案例例1案案例例2案案例例3索索
6、引引号号 交易价格180020002000 时间因素100/（100）1.001.001.00 交易条件100/（100）1.001.001.00 区域因素100/（100）1.000.980.98 个别因素100/（100）0.990.940.95 比准价格1824177318411859 评估价值8,012,836.30 相似相似相似 相似略好略好 相似相似相似 相似相似相似 相似相似相似 相似相似相似 相似相似相似 相似略新略新 略好略好略好 相似好好 相似相似相似 2001年12月2002年4月2002年4月 相似相似相似 相似相似相似 相似相似略差 收收益益法法 租租金金收收入入比比
7、较较实实例例 序序号号物物业业名名称称地地址址建建造造年年份份楼楼层层 租租金金 （元元 /平平方方米米.月月） 租租赁赁面面积积与与待待估估物物业业条条件件比比较较 1 2 3 市市场场出出租租预预测测表表 序号楼楼层层功功能能区区或或房房间间号号租租赁赁面面积积 租租金金（元元/ 平平方方米米.月月 ） 月月租租金金月月押押金金备备注注 11,860.863055,825.80 2- 3- 4- 5- 6- 7- 8- 9- 10- 11- 12- 13- 14- 15- 16- 17- 18- 19- 20- 21- 22- 月租金合计1,860.8655,825.80- 年租金合计66
8、9,9100 停停车车收收费费 楼楼层层停停车车场场类类型型停停车车场场数数量量 租租金金（元元/ 个个.月月） 月月租租金金月月押押金金备备注注 月租金合计 年租金合计 预预计计收收入入 费率Comment备注 基本租金合计669,910100% 其他收入0% 物业管理费0% 总收入669,910100% 空置率50% 预计收入334,95550% 管理费16,7483% 维护费18,6093% 保险费4,4661% 房产税40,19512% 营业税、城建税、教育费附加18,4235.5% 其他费用6,6991% 总成本105,13916% 净运营收入229,81634% 折现率10% 物业价值2,298,162 Comments备备注注
