1、中国信达资产管理公司海南办事处部分不良资产组合处置项目债权价值咨询案例（R9-明珠广场）抵债资产形成概况海南省商业广场投资有限公司（以下简称“商业投资”）于1995年3月20日与建行海南省分行营业部（以下简称“海南建行”）签订借款协议，贷款本金5360万元，该笔借款为保证贷款，保证人为商业投资的上级主管单位海南省国际信托投资公司（以下简称“海国投”）。截至1998年3月20日贷款到期，商业投资一直未履行还款义务，1999年海南建行起诉商业投资并获胜诉，同年11月22日海南建行将以上债权转让给中国信达资产管理公司海口办事处（以下简称“海南信达”）承继。以下事宜对转让债权的金额产生影响：（1999
2、）海中法经执字第108-4号民事裁定，海国投以其对海南建行的1013万债务冲抵了商业投资对信达的相同金额的债务。该债权冲抵致使海南建行转给海南信达的债权无法全额主张权利。海南信达、商业投资和海国投于2000年7月20日达成协议，将商业投资位于海口的海南明珠广场第5层整层抵偿不考虑债权冲抵的债务总额7374万元。对以上债权冲抵所产生的实际债权差额1013.45万，海南信达退回给商业投资，该退还差额可以明珠广场第5层等值房产抵偿。经海南信达向该难省高院申请执行，（2000）琼高法执提字第528-1号民事裁定书裁定：商业投资以其所有的明珠广场第5层折价7374万元抵偿其所欠海南信达的全部债务。海国投
3、目前已经关闭清算，根据海南省高院的规定，信托作为被告的经济案件全部暂缓执行。抵债资产目前状况根据海南信达有关人员的介绍，以及中华财务工作人员的现场调查，抵债资产目前的基本状况如下：明珠广场位于海口市商业繁华地段海秀东路，临街，交通便利。周围分布众多宾馆、写字楼、购物中心，如海口宾馆、国际金融大厦、DC商业城、乐普生商厦等。明珠广场总占地面积40亩，建筑面积10万平方米，框架结构，地上共九层（包括天台），地下一、二层分别为大型超市、停车场（500个车位）及仓库用途，商厦的整体用途为多功能综合性商厦及娱乐中心。1999年明珠广场竣工投入使用，内外装修情况良好，外装修以铝扣板和玻璃幕墙为主，辅以部分
4、花岗石、大理石贴面。各层之间装有自动扶梯20部，客梯8部，货梯两部。大厦为中央空调系统，明珠广场一至三层目前正常租售营业，商业铺面经营服装百货，客流情况良好。第5层建筑面积为8358.82平米，目前空置，尚未营业。资产权利状况抵债资产的房产证号为海房字第44105号，房屋所有权人为商业投资，土地使用权证号为Q1401，权利人为商业投资，土地为国有商业出让地，房产、土地无欠费情况。海南信达对抵债资产已经办理预售备案登记，尚未办理过户。资产测算方法和过程测算方法：分别采用市场比较法和租金还原法测算抵债资产价值。测算过程： 1、在将抵债资产整层出售的情况下，由于明珠广场其他各层以及附近商厦有整层交易
5、的案例，交易时间较近，可比性较强。因此对明珠广场第5层采取通过市场交易案例采集可比市场售价，再结合综合因素修正的方法。各销售或抵债案例如下：明珠广场首层明珠广场第2层明珠广场第4层鼎华大厦第3层交易价22000元/平米20000元/平米5880元/平米抵债价9296元/平米区位因素相同相同相同类似个别因素类似相同相同类似交易时间1999-2000年1999-2000年1999年2002年考虑到抵债资产所在层数偏高，经过综合因素修正，明珠广场第5层的平米单价测算结果为4000元。整层交易的市场价值为40008358.823343.53万元。扣减应退回给商业投资的债权差额，该抵债资产的价值测算结果
6、为3343.531013.452330.08万元2、由于抵债资产设计用途为商用，在出租经营的情况下，我们采用租金还原法测算其价值。根据我们对海口地区的商铺租金价位的调查，租金价格确定为60元/平米/月。全年租金收入为608358.8212601.84万元。综合考虑海口市同类商铺的出租率以及明珠广场现正常经营各层的出租率，空置率我们取为30%；扣减的其他税费支出分别为：管理费4，维护费1，保险费1，房产税12，营业、城建税及教育费附加5.5，其他费用1。参考社会平均利润回报率水平，折现率取10。测算结果为3102.96万元。扣减应退回给商业投资的债权差额，该抵债资产的价值测算结果为3102.96
7、1013.452089.51万元资产的测算结果通过以上对抵债房产的分别测算，该抵债资产总的价值咨询结果为：如将抵债资产整层出售，其价值咨询结果为2330.08万元；如将抵债资产出租营运，其价值咨询结果为2089.51万元重大事项说明以下事宜将影响抵债资产的可实现价值：1、根据2000年7月20日，海南信达、商业投资和海国投三方签订的抵债协议书，抵债资产建筑面积为8574平米，如明珠广场第5层实际不足8574平米，商业投资应以其他楼层的等值房产补足海南信达。房产证上注明该层建筑面积为8358.82平米，与抵债协议面积相差215.18平米，按协议约定，应由商业投资以其他楼层等值房产补足。2、以上抵
8、债协议同时约定，债权冲抵所产生的1013.45万元，自抵债资产产权过户之日起超过半年时，海南信达按银行一年期贷款利率支付利息给商业投资。目前抵债资产尚未过户。本报告之限定因素在本委托抵债资产的调查与咨询过程中，我们已尽力搜集并分析可能对委托抵债资产的可变现价值产生影响的因素，但如下因素存在将可能会对委托抵债资产可变现价值产生影响：1、本报告所称之可变现价值指假设信达在基准日执行该等资产的变现程序，可获取之货币金额。我们未考虑在变现过程中为使该等资产达到可用于市场变现之目的而必须缴纳予国家或地方政府之税费（如需补交之征地补偿费、欠费等项目）。除非另有说明，本报告中我们未考虑交易达成后（无论是否收到货币资金或其等价物）所需缴纳之相关税费，以及清偿过程中所需要支付的清偿费用。2、我们所搜集的关于抵债资产的资料来源于海南信达相关资料中的记载，海南信达及抵债资产现营运方有关工作人员的介绍，我们对该等资料的真实性、准确性、全面性，由于工作时间及条件的限制，未进行相关验证。3、我们对委托抵债资产的分析均基于基准日的资产状况、市场条件、法律规定，对于其他可能对本次咨询产生影响的因素我们亦是以该基准日的历史状况作为我们工作的基础。4
