1、匀洀眀愀瀀瀀栀琀洀氀婒/y前台访问/c-00001-724-14597-0-0-0-0-9-1-1.html58.19.81.640砩匀漀眀愀瀀瀀栀琀洀氀愃/y前台访问/c-00001-567-41687-0-0-0-0-9-0-1.html125.114.12.830%欀瀀栀琀洀氀5Sqwap前台访问/p-2698813.html220.181.108.1610勈筚毖愀笀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀搀/Me前台访问/p-2415146.html157.55.39.720最搀栀琀洀氀婒摻/Mk前台访问/p-2543918.html123.183.224.1700匀洀眀愀瀀瀀栀琀洀氀愃/q前台访问
2、/c-00002-8-804-0-0-0-0-1-0-2.html119.5.76.1070咘紅盧:坄椀瀀栀琀洀氀/Mg前台访问/p-2702633.html42.156.136.320匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀婒/a前台访问/BookRead.aspx?id=270263342.156.136.320椀瀀栀琀洀氀怃缀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=2698820111.206.221.480儀洀眀愀瀀搀栀琀洀氀婒5Sqwap前台访问/p-2698818.html220.181.108.1530%欀瀀栀琀洀氀愃5Sowap前台访问/d-2652051.html111.225.1
3、48.200%挀瀀栀琀洀氀/Mg前台访问/p-2698832.html116.179.32.900%吖椀瀀栀琀洀氀/Mi前台访问/p-2533831.html43.240.238.1460勈筚欀瀀栀琀洀氀怃缀5gwap前台访问/BookRead.aspx?id=2697245220.181.108.1590%吖椀瀀栀琀洀氀倀/Mk前台访问/p-2698831.html220.181.108.1590%椀瀀栀琀洀氀愃/Mg前台访问/p-2698834.html116.179.32.290%最瀀栀琀洀氀愃/Gc前台访问/p-5934.html116.179.32.1360%椀搀栀琀洀氀塸洴/Mg前
4、台访问/p-2261158.html40.77.167.2080%吖最瀀栀琀洀氀/Mi前台访问/p-2698843.html116.179.32.1110勈筚毖攀瀀栀琀洀氀/Mk前台访问/p-2698842.html220.181.108.1760砪哰最瀀栀琀洀氀/Mi前台访问/p-2654348.html111.37.231.1980勈筚毖椀瀀栀琀洀氀婒恻/Mi前台访问/p-2698833.html116.179.32.1370吖椀瀀栀琀洀氀婒恻/Mg前台访问/d-1790603.html207.46.13.1660%欀瀀栀琀洀氀/Mi前台访问/p-2698828.html116.179.3
5、2.1150椀瀀栀琀洀氀愃/Mk前台访问/p-2694248.html121.236.222.1030匀漀眀愀瀀搀栀琀洀氀婒/Mg前台访问/p-2663978.html222.78.69.1300%吖最瀀栀琀洀氀棟/Mi前台访问/p-2698829.html116.179.32.1750匀漀眀愀瀀瀀栀琀洀氀5Sqwap前台访问/p-2698830.html220.181.108.1720砪礀销挀栀琀洀氀5Sowap前台访问/p-2698827.html116.179.32.2400吖椀瀀栀琀洀氀瀀5Sowap前台访问/p-2698822.html116.179.32.2080%吖攀瀀栀琀洀氀一
6、5Sowap前台访问/p-2698834.html220.181.108.820噭欀搀栀琀洀氀倀/w前台访问/c-00012-16-12612-0-0-0-0-1-0-1.html58.19.12.930吖最瀀栀琀洀氀刀5Sqwap前台访问/p-2698825.html220.181.108.1790旃椀瀀栀琀洀氀吀涣/Gc前台访问/p-3614.html203.208.60.1080蔀鼀挀栀琀洀氀嘀砀5Sowap前台访问/p-2698831.html116.179.32.2100匀焀眀愀瀀瀀栀琀洀氀建筑工程造价的控制措施刍议 张正秀 北京宝鸿建设项目管理有限公司 北京 100102摘要:工程
7、造价的控制是工程建设管理的重要组成部分。工程造价控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、建设实施阶段，把工程造价的发生控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证工程造价管理目标的实现。本文从多个侧面具体论述了建筑工程造价的控制措施。关键词：建筑工程造价、控制措施中图分类号：TU723.3 文献标识码：A 文章编号：1、概述 工程造价控制应贯穿于项目建设全过程，但是各阶段工作影响建筑工程投资是不同的，影响工程造价最大的阶段，是约占工程项目总建设周期1/4的工作阶段-技术设计结束前工作阶段。至初步设计结束，影响工程造价的程度为95下降到75；至技术设计结束，影响工程造价的程度为75下降到35
8、；施工图设计阶段，影响工程造价的程度为35下降到10；而至施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性只有510。下面将从决策阶段、设计阶段及项目施工阶段分别论述建筑工程造价的控制措施。2、 控制建筑项目工程造价的措施 建设工程造价的有效控制就是在投资决策阶段、设计阶段及项目实施阶段把建设工程造价的发生额控制在批准的工程造价限额以内，随时纠正发生的偏差，保证项目投资目标的实现，以求在各个建设项目中能够合理地使用人力、物力、财力取得较好的投资效益，最终实现竣工决算控制在审定的概算额内，避免“三超”现象的发生，为了有效控制工程造价，应做好以下几方面工作：2.1、决策阶段工程造价的控制 项目投资决
9、策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证，对不同建设方案进行技术经济比较及作出判断和决定的过程。项目投资决策主要论证项目的技术可行性和经济合理性，在论证经济合理性时要综合运用财务评价和国民经济评价进行有效的论证。项目决策正确与否直接关系到项目建设的成败，关系到工程造价的高低及投资效果的好坏，关系到项目今后的运行状态，关系到国家的资金流向。正确决策是合理确定与控制工程造价的前提。正确的项目投资行动来源于正确的项目投资决策。2.1.1、编制投资估算的必要性 投资估算是基本建设前期工作中的重要环节之一。是决策性的文件，它是研究、分析建设项目的经济效果的重要依据。
10、在可行性研究报告批准后，估算就作为设计任务下达的投资限额，对初步设计概算起控制作用，并作为资金筹措及向银行贷款的依据。因此，在经济工作中应该实事求是的反映设计内容，反映建设地区的经济状况，从估算开始就要正确完整地反映工程项目的建设投资。2.1.2、投资估算必须是设计的真实反映 在投资估算中，应该实事求是的反映设计内容，这就要求设计人员从工程规模和项目内容上真实反映设计意图。主要工艺要进行多方案比较，方案要优化，设计方案不仅技术上可行，而且经济上更应合理。所以工程经济人员从建设方案的优选开始，就应该渗透到设计的全过程中去，按照工程造价管理的原则，合理预测投资估算中各种动态因素的变化，尽可能打足投
11、资不留缺口，这是编制投资估算工作的关键，也是下阶段的重要依据。2.2、设计阶段合理控制工程造价的途径 设计阶段控制造价的方法有：执行设计标准、推行标准设计、对设计方案、对设计方案进行优选或优化设计，推广限额设计，加强对设计概算、施工图预算的编制管理和审查、推行设计索赔、设计监理制度等。2.2.1、执行设计标准 设计标准是国家经济建设的重要技术规范，是进行工程建设勘察、设计、施工及验收的重要依据。各类建设的设计部门制定与执行相应的不同层次的设计标准规范，对于提高工程设计阶段的投资控制水平是十分必要的。2.2.2、执行标准设计 工程标准设计通常指工程设计中，可在一定范围内通用的标准图、通用图和复用
12、图，一般统称为标准图。在工程设计中采用标准设计可促进工业化水平、加快工程进度、节约材料、降低建设投资。据统计，采用标准设计一般可加快设计进度1-2倍，节约建设投资10%-15%以上。2.2.3、推行限额设计 限额设计就是按批准的投资控制初步设计，按批准的初步设计总概算控制施工图设计。即将上阶段设计审定的投资额和工程量进行分解到各专业，然后再分解到各单位工程和分布工程。限额设计体现了设计标准、规模、原则的合理确定和有关概算基础资料的合理取定，是衡量勘察设计工作质量的综合标志，应将之作为提高设计质量工作的管理目标。2.2.4、设计方案优选 设计方案选择就是通过对工程设计方案的经济分析，从若干设计方
13、案中选出最佳方案的过程。由于设计方案的经济效果不仅取决于技术条件，而且还受不同地区的自然条件和社会条件的影响，设计方案选择时，须综合考虑各方面因素，对方案进行全方位技术经济分析与比较，须结合当时当地的实际条件，选择功能完善、技术先进、经济合理的设计方案。设计方案选择最常用的方法是比较分析方法。2.2.5、推行设计索赔及设计监理等制度，加强设计变更管理 设计索赔和设计监理等制度的推行，能够真正提高人们对设计工作的重视程度，从而使设计阶段的造价控制得以有效开展，同时也可以促进设计单位建立完善的管理制度，提高设计人员的质量意识和造价意识。设计索赔制度的推行和加大索赔力度是切实保障设计质量和控制造价的
14、必要手段。2.3、施工阶段工程造价控制措施工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全具体化，因而影响工程投资的可能性只有5%-10%，节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，浪费投资的可能性则很大，可以说施工管理水平的高低直接影响建设工程造价，做好施工阶段的投资控制也是整个建设项目投资控制的重要组成部分。2.3.1、认真做好施工组织设计的审查工作工程项目的施工组织设计应提出工程施工中进度控制、质量控制、投资控制、安全控制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度计划和施工平面图。它是施工阶段全
15、局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的之一就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度计划网络图的设计和优化，在保证工程质量和满足工期的前提下，尽可能降低工程造价。2.3.2、严格工程变更及现场签证的审查与控制在工程项目的实施过程中，由于多方面的情况变化，经常出现工程量变化、施工进度变化以及发包方与承包方在执行合同中的争执等许多问题。由于工程变更所引起的工程量的变化、承包方的索赔等，都有可能使项目投资超出原来的预算投资。进行必要的设计变更应做到以下几个要点：
16、1）进行工程量和投资增减分析，论证变更的必要性2）所有设计变更均需经发包方代表或发包方委托进行项目管理的监理工程师同意3）当设计变更超过原设计标准或已批准的建设规模时，均应经原项目审批部门和其他有关部门的审查批准4)严格控制施工现场的签证。对于因施工条件或无法预见的情况的发生所；起的工程量的变化，需进行现场签证2.3.3、强化施工合同和索赔的管理强化施工合同和索赔的管理要点如下：1）必须做好日常例会及处理技术问题、进度问题及其他重大问题等会议记录，为避免索赔提供依据。2）在处理索赔时应仔细研究合同中每一条款的内容，分清双方的风险和责任。谨慎处理索赔，凡不属于自己责任范围内的，则一概不得批准对方
17、的索赔要求。2.3.4、做好竣工决算审核建设项目竣工决算的审核是控制工程造价的最后一个环节。在施工中经常会出现各种变化，如地质条件的变化、材料的代换、工程量的增加等。开发商要通过对竣工决算的管理，使决算价款不仅能符合合同的约定，而且能够真实地反映业主对工程所做的变更。2.3.5、控制工程直接费用人工费可采取承包分解管理，材料费可通过实行量化包干进行控制，机械使用费应通过提高机械设备的完好率和利用率来控制，应贯彻谁使用谁保管和节奖超罚的原则。同时，要注重合同约束，注重阶段性考核，进行有效的目标控制和过程控制。当然，施工组织安排得合理有序，工期紧凑不窝工，工作有条不紊，必定施工高效，成本控制自然会
18、把握得好；如因质量返工，既造成材料设备的浪费，也会使人工消耗加大，还会影响后续工序，成本肯定无法降低；同样，安全文明施工也很重要，如果没有安全，就没有保证，就没有效益，成本自然会加大。3、结语 总之，控制工程造价不仅仅是防止投资突破限额，更积极的意义是要促进建设、施工、设计单位加强管理，使人力、物力、财力有限的资源得到充分的利用，取得最佳的经济效益和社会效益。因此做好工程造价的控制工作，对保证和加快经济发展具有一定意义。参考文献：1决策资源房地产研究中心编著.房地产成本控制方法.大连理工大学出版社,2007.5.2 赵富田，厉莎主编.工程造价控制与管理.黄河水利出版社,2010.08.3 李进
19、，陈静江编著.建筑工程全过程造价管理实务.江苏科学技术出版社,2007.1.监管部门和企业扩展应用XBRL。在监管部门扩展应用中，拟先以通用分类标准在银行、证券等监管中的应用为重点。在此基础上，积累总结经验，进一步为在央企管理、税务、统计等其他相关部门应用XBRL技术和通用分类标准提供技术支持。 在企业和会计师事务所层面，自2011年1月1日起在美国纽约交易所上市的我国部分公司、部分证券期货资格会计事务所施行，鼓励其他上市公司和非上市大中型企业执行。二是加强推广应用XBRL的组织领导与协调。在推动XBRL和会计信息化的工作组织方面，由会计信息化委员会负责领导；在XBRL相关标准的制定方面，归口
20、财政部和相关部门，由财政部制定通用分类标准，各相关监管部门在通用分类标准的基础上，按照各自监管要求制定扩展分类标准；在推进XBRL应用方面，搭建监管协调平台，建立协调机制；当前，为确保通用分类标准的顺利实施，财政部拟成立由相关政府和监管机构参加的“企业会计准则通用分类标准实施协调工作组”推进相关工作。 三是加强人才队伍建设，为推广应用XBRL提供人才保障。推进XBRL应用，人才是关键。要重视发挥高端人才在推广应用XBRL中的引领作用，着力培养既懂会计又懂计算机知识的复合型高端人才。 要统筹兼顾，做好推广应用XBRL的人员培训。四是多管齐下，确保实例文档报送。对于有条件的企业，鼓励并帮助企业在通
21、用分类标准上进行扩展，并生成符合报告企业实际的XBRL财务报告实例文档；财政部也将开发简易填报软件，供会计师事务所免费使用，方便协助其客户生成财务报告实例文档；鼓励软件公司积极开发XBRL相应报告软件，并在现有ERP软件中添加XBRL报告功能模块，报送高质量的XBRL财务报告实例文档，并以适当方式公开，便于财务报告使用者各相关方更加准确、及时、方便、深度分析利用相关信息，从而全面推进我国会计信息化。 五、注册会计师行业发展做大做强我国注册会计师行业，在确定了目标、制定了政策、完成了改制之后，接下来要解决的主要矛盾是解决大型会计师事务所承担大客户的问题。回顾改革开放以后中国注册会计师行业的发展历
22、程，从恢复重建到今天发展壮大，经历了许多风风雨雨和甜酸苦辣，深感推进这个行业发展的艰辛及其与发达国家同行业的差距。时至今日，中国注册会计师行业总体而言发展成绩引人瞩目，但仍然是“弱势群体”，社会地位和职能作用有待进一步提升。2002年在我国香港召开了第十六届世界会计师大会，同期“安然事件”导致原五大国际会计公司之一安达信倒闭，财政部决定收回对注册会计师行业的行政管理职能，做大做强和规范发展我国注册会计师行业成为迫切的客观需求。 近10年来，我和我的同事们呕心沥血、奔走呼号、竭尽全力，以忘我的精神致力于推动中国注册会计师行业加快规范发展。我们是怀着对我国注册会计师行业的切身体会和深厚感情起草国办
23、发56号文件的，为此拼搏奋斗了无数个日日夜夜，旨在对行业发展进行科学总结，确定行业在经济社会发展中的地位和作用，规划行业的发展目标，促进这一行业成为受社会尊重的现代服务业，从维护国家经济信息安全的高度赋予中国注册会计师的历史责任感和使命感。国办56号文件将中国注册会计师行业提升到了前所未有的高度，是真正指导中国注册会计师行业发展的纲领性文件。用5年左右时间培育10家左右具有国际竞争力的我国大型会计师事务所是国办56号文件的重中之重。 在国办56号文件的征求意见稿中，我们提出每家大型会计师事务所的收入规模要在5年内达到30亿元人民币，执业质量、人员素质、组织形式和内部治理要达到国际先进水平。只要
24、牢牢把握行业发展规律，政策有力、方法得当、扎扎实实、多做实事，这一目标是能够实现而且也一定能够实现。我们为此建立并实施了与国际趋同的会计准则体系，彻底解决了中国注册会计师不熟悉国际准则的问题。财政部根据国办56号文件，在2010年连续印发了会计师事务所分所管理暂行办法、会计师事务所服务收费管理办法、会计师事务所财务管理暂行办法、关于科学引导小型会计师事务所规范发展的暂行规定、关于推动大中型会计师事务所采用特殊普通合伙组织形式的暂行规定等5个文件，并会同国家工商总局圆满解决了大型会计师事务所转制的工商登记名称问题，有关税收支持政策也在紧锣密鼓协调之中。根据公平竞争的市场规则取消了不合理的“双重审
25、计”政策，目前正在全力推进取消H股“双重审计”工作。努力促使我国符合资格的会计师事务所出具的审计报告得到境外市场的认可。取消H股“双重审计”的重大意义在于提升10家左右大型会计师事务所的国内外市场认可度，促使大型会计师事务所承担大型客户的审计和咨询服务。全力推进取消H股“双重审计”这一举措，极大地推动了我国会计师事务所在自愿的基础上实现强强联合和优化整合，这项工作目前已经取得了显著成效。截至2009年底，已有近10家整合后的会计师事务所的收入规模达到了5亿元人民币。今年下半年以来，大型会计师事务所都在进行特殊普通合伙组织形式转制工作，转制的核心是解决一体化管理问题，只有转制才能做大做强，为实现
26、大型会计师事务所的发展目标奠定扎实基础。做大做强我国注册会计师行业，在确定了目标、制定了政策、完成了改制之后，接下来要解决的主要矛盾是解决大型会计师事务所承担大客户的问题。没有足够数量的大客户作为支撑，具有国际竞争力的大型会计师事务所难以形成。“巧妇难为无米之炊”。目标是在大型会计师事务所转制之后实现跨越式发展，尤其是承担H股审计的大型会计师事务所将承担关系国计民生的国有大型骨干企业或境外上市公司业务，我们将全力为这些事务所承担大型客户相关服务业务创造条件。在这一过程中，大型会计师事务所还将会进行更进一步的强强联合和优化整合，从而实现良性循环。我们应当继续紧盯法律修订、做大做强、规范管理这三大
27、主题，全面深入地贯彻落实好国办56号文件精神。可以预计并坚信，在未来一两年内，我国首批社会广泛关注的大型会计师事务所将会脱颖而出。六、会计人才战略会计人才是国家人才的重要组成部分。随着我国社会主义市场经济的快速发展和经济全球化，会计工作已经发生了根本性的转型。当今世界，一个国家、一个民族、一个地区乃至一个行业要发展和振兴，归根结底是人才问题。只有重视和加强人才战略，才能实现中华民族的伟大复兴。这就是本人对中共中央、国务院国家中长期人才发展规划纲要（20102020年）的理解。会计人才是国家人才的重要组成部分。随着我国社会主义市场经济的快速发展和经济全球化，会计工作已经发生了根本性的转型，由原来
28、的记账、算账、报账发展到今天的经营管理和战略决策、由现行的收付实现制的预算会计将要逐步发展成权责发生制的政府会计、由会计控制发展到全面风险控制、由会计电算化发展到全面信息化、由中小会计师事务所发展为具有国际认可度的大型会计师事务所、会计理论要求领先于会计改革实践等等。所有这一切变革都迫切需要培养造就不同类别的大批高端会计人才；与此同时，还要统筹兼顾培养一般会计人才。这就是贯彻国家人才规划纲要和制定实施会计行业中长期人才发展规划（20102020年）的主要背景。 财政部历来重视会计人才建设，改革开放30年来，针对我国千万会计人员的实际情况，经过不断地探索、总结和完善，已经建立了会计人员从业资格制
29、度、会计专业技术资格（初级、中级、高级）考试评价制度、总会计师制度、注册会计师制度、会计教育制度、会计领军（后备）人才培养制度、会计人员评选表彰制度、会计理论研究制度等等。会计人才发展规划在会计人才建设已取得成就的基础上，提出了着力培养造就6万名大型企事业单位具有国际业务能力的高级会计人才、2600名具有国际认可度的注册会计师、100名具有国际水准的会计学术带头人，同时统筹开发其他各类各级会计人才。这是会计人才规划的主要任务。为落实这些工作任务，我们提出了十大政策措施、确定了六大工程。不难看出，高端会计人才的培养是会计人才发展规划的关键所在。如何培养造就高端会计人才呢？根据会计人才发展规划，在
30、未来期间至少要在以下若干方面实现重大突破：一是建立正高级会计师制度，使会计专业技术资格向着高端升级；二是修订总会计师条例，全面提升总会计师的地位和作用；三是改革会计硕士专业学位（MPAcc）制度，建立高级会计硕士专业学位；四是强化会计人员表彰制度，每年评选表彰全国会计先进工作者并授予全国“五一”劳动奖章；五是完善全国会计领军人才制度，严格领军人才的准入、过程培养和退出，使会计领军人才培养成为长效机制和永久性政策措施。高端会计人才属于广义的领军人才，应当具备的道德素质、知识结构和能力框架，事关会计事业发展全局和会计人才发展规划的成败。本人以为：第一，高端会计人才应当强调政治素质、政策水平、职业操
31、守、高尚的人品、广阔的胸怀、无私的奉献、具有凝聚力和感召力以及把握全局的能力，极端自私、缺乏奉献、高傲自大、唯我独尊是不可能成为高端会计人才的，也不可能被周围同志和社会同行所信服。第二，高端会计人才必须要具备扎实的会计专业基础、精通财会业务、熟悉市场规则，掌握金融、法律、内部控制、信息技术等相关专业知识，具有国际视野、参与经营管理和战略决策、把握行业发展趋势、解决复杂经济问题的能力；第三，高端会计人才应当具备较强的组织协调能力，既有专业才干又有领导才能，具有多重复合性特征，要能够妥善处理上下左右、国内国际等方方面面的复杂关系。七、小企业和农村会计改革制定小企业会计准则是我国会计准则体系建设的组
32、成部分，同时也是促进小企业发展的重要制度安排。在我国，小企业具有规模较小、数量众多的显著特征，构成我国国民经济和社会发展的重要力量。据经典房地产全程策划理论体系房地产全程策划理论体系0. 项目概况1. 项目市场策划1.1 项目周边环境分析 项目土地性质调查 地理位置 地质地貌状况 土地面积及其红线图 七通一平现状 项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物 绿化景观 自然景观 历史人文景观 环境污染状况 地块交通条件调查 地块周边的市政路网及其公共交通现状、远景规划 项目对外水、陆、空交通状况 地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状 周边市政配套设施调查 购物场所 文化教育 医疗卫生 金融服
33、务 娱乐、餐饮、运动 生活服务 游乐休憩设施 周边可能存在的对项目不利的干扰因素 历史人文区位影响1.2 区域市场现状及其趋势判断 宏观经济运作状况： 国内生产总值 第一产业数量 第二产业数量 第三产业数量 房地产所占比例及数量 中国房地产开发业景气指数 国家宏观金融政策 货币政策 利率 房地产按揭政策 固定资产投资总额 全国及项目所在地 其中房地产开发比重 社会消费品零售总额 商品零售价格指数 居民消费价格指数 商品住宅价格指数 中国城市房地产协作网络信息资源利用 项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 项目所在地的居民住宅形态及比重 政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 政府关于
34、商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 项目所在地房地产市场总体供求现状 项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异 项目所在地商品住宅平均价格走势及市场价值发现 商品住宅客户构成及购买实态分析 各种档次商品住宅客户分析 商品住宅客户购买行为分析1.3 土地分析 项目地块的优势 项目地块的劣势 项目地块的机会点 项目地块的威胁及困难点1.4 项目价值分析 商品住宅项目价值分析的基本方法和概念 商品住宅价值分析法类比可实现价值分析法1）选择可类比项目2）确定该类楼盘价值实现的各要素及其在价值实现中的权重3）分析可类比项目价值实现的各要素之特征4）对
35、比并量化本项目同各类比项目诸价值实现要素的对比值5）根据价值要素对比值判断本项目可实现的均价 类比可实现价值决定因素1）类比土地价值：地段资源差异 市政交通及直入交通的便利性的差异 项目周边环境的差异，包括周边自然和绿化景观的差异教育、人文景观的差异各种污染程度的差异周边社区素质的差异 周边市政配套便利性的差异2）项目可提升价值判断 建筑风格和立面的设计、材质 单体户型设计 建筑空间布局和环艺设计 小区配套和物业管理 形象包装和营销策划 发展商品牌和实力3）价值实现的经济因素 经济因素 政策因素 类比竞争楼盘调研 类比竞争楼盘基本资料 项目户型结构详析 项目规划设计及销售资料 综合评判 项目可
36、实现价值分析 类比楼盘分析与评价 项目价值类比分析1）价值提升和实现要素对比分析2）项目类比价值计算1.5 项目市场定位 市场定位1）区域定位2）主力客户群定位 功能定位 建筑风格定位1.6 开发节奏建议 影响项目开发节奏的基本因素 政策法规因素 地块状况因素 发展商操作水平因素 资金投放量及资金回收要求 销售策略、销售政策及价格控制因素 市场供求因素 上市时间要求 项目开发节奏及结果预测 项目开发步骤 结论2. 项目规划设计策划2.1 总体规划 项目地块概述 项目所属区域现状 项目临界四周状况 项目地貌状况 项目地块情况分析 发展商的初步规划及设想 影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 土
37、地SWOT分析在总体规划上的利用或规避 项目市场定位下的主要经济指标参数 建筑空间布局 项目总体平面规划及其说明 项目功能分区示意及说明 道路系统布局 地块周边交通环境示意 地块周边基本路网 项目所属区域道路建设及未来发展状况 项目道路设置及其说明 项目主要出入口设置 项目主要干道设置 项目车辆分流情况说明 项目停车场布置 绿化系统布局 地块周边景观环境示意 地块周边历史、人文景观综合描述 项目所属地域市政规划布局及未来发展方向 项目环艺规划及说明 项目绿化景观系统分析 项目主要公共场所的环艺设计 公建与配套系统 项目所在地周边市政配套设施调查 项目配套功能配套及安排 公共建筑外立面设计提示
38、会所外立面设计提示 营销中心外立面设计提示 物业管理公司、办公室等建筑外立面设计提示 其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示 公共建筑平面设计提示 公共建筑风格设计的特别提示 项目公共建筑外部环境概念设计 分期开发 分期开发思路 首期开发思路 分组团开发强度2.2 建筑风格定位、色彩计划 项目总体建筑风格及色彩计划 项目总体建筑风格的构思 建筑色彩计划 建筑单体外立面设计提示 商品住宅房外立面设计提示 多层、小高层、高层外立面设计提示 不同户型的别墅外立面设计提示 针对屋顶、屋檐、窗户等外立面局部设计提示 其他特殊设计提示 商业物业建筑风格设计提示2.3 主力户型选择 项目所在区域同类楼盘户型比较 项目业态分析及项目户型配置比例 主力户型设计提示 一般住宅套房户型设计提示 跃式、复式、跃复式户型设计提示 别墅户型设计提示 商业物业户型设计提示 商业裙楼平面设计提示 商场楼层平面设计提示 写字楼平面设计提示2.4 室内空间布局装修概念提示 室内空间布局提示 公共空间主题选择 庭院景观提示2.5 环境规划及艺术风格提示 项目周边环境调查和分析 项目总体环境规划及艺术风格构想 地块已有的自然环境利用 项目人文环境的营造 项目各组团环境概念设计 组团内绿化及园艺设计 组团内共享空间设计 组团内雕塑小品设计提示 组团内椅凳造型设计提示 组团内
