1、有限公司与 沃尔玛深国投百货有限公司房屋租赁协议PREMISES LEASE AGREEMENT目 录页 码第1条本协议组成 2第2条租赁标的物和房屋2第3条租 期6第4条租 金9第5条租赁标的物的接收21第6条房屋及其它区域的使用27第7条租赁标的物的维修与修复33第8条大 厦43第9条税 费46第10条公用设施47第11条陈述和保证47第12条转让和分租；优先购买权54第13条提前终止56第14条违约责任63第15条交还房屋64第16条适用法律和争议的解决65第17条其它规定66附件一房屋总平面图73附件二各层平面图/立面图/剖面图74附件三租用面积计算表/租金计算表75附件四要求与规格7
2、6附件五乙方进场施工条件77附件六甲方应向乙方提供的文件78附件七甲方与乙方维保职责80附件八抵押权人保证函格式81TABLE OF CONTENTS PageArticle 1CONTENT OF THIS LEASE AGREEMENT 2Article 2LEASEHOLD PROPERTY AND PREMISES2Article 3TERM 6Article 4RENT 9Article 5ACCEPTANCE OF LEASEHOLD PROPERTY 21Article 6USE OF PREMISES AND OTHER AREAS27Article 7MAINTENANCE
3、AND RESTORATION OF LEASEHOLD PROPERTY33Article 8THE BUILDING43Article 9TAXES AND LEVIES 46Article 10PUBLIC UTILITIES 47Article 11REPRESENTATIONS AND WARRANTIES 47Article 12ASSIGNMENT AND SUBLEASING; PREEMPTIVE PURCHASE RIGHT 54Article 13EARLY TERMINATION56Article 14LIABILITY FOR BREACH63Article 15RE
4、TURN OF PREMISES64Article 16APPLICABLE LAW AND RESOLUTION OF DISPUTES 65Article 17MISCELLANEOUS 66Exhibit ISite Plan of Premises73Exhibit IIFloor Plan/Elevation/Section Plan 74Exhibit IIICalculation Table for Leased Area/ Calculation Table for Rent 75Exhibit IVRequirements and Specifications76Exhibi
5、t VConditions before Starting Construction by Party B 77Exhibit VIDocuments to be Provided by Party A to Party B78Exhibit VIIResponsibilities of Maintenance and Repair between Party A and Party B80Exhibit VIIIForm of Mortgagees Guaranty Letter81房 屋 租 赁 协 议PREMISES LEASE AGREEMENT出租人 有限公司，一家依据中华人民共和国
6、(以下称“中国”)法律合法组建并有效存续的有限责任公司，其法定地址在中国 (以下称“甲方”)，与承租人沃尔玛深国投百货有限公司，一家依据中国法律合法组建并有效存续的有限责任公司，其法定地址在中国广东省深圳市罗湖区洪湖路湖景花园1至3楼 (以下称“乙方”)，于二零零六年_月_日签订本房屋租赁协议(以下称“本协议”)。THIS PREMISES LEASE AGREEMENT (this “Agreement”) is made and executed on this_ of _, 2006 by and between Co., Ltd. as Lessor, a limited liabil
7、ity company duly incorporated and validly existing under the laws of the Peoples Republic of China ( “China” or “PRC”), with its legal address at , China (“Party A”), and Wal-Mart SZITIC Stores Co., Ltd. as Lessee, a limited liability company duly incorporated and validly existing under the laws of
8、China, with its legal address at G/F-2/F, Lakeview Garden, Honghu Road Luohu District, Shenzhen Municipality Guangdong Province, China (“Party B”). (甲方和乙方以下单称为“一方”，合称为“双方”) (Party A and Party B will be individually referred to as a “Party” and collectively referred to as the “Parties”.）鉴于，甲方愿意依据本协议所
9、规定的条款及条件出租其拥有合法产权的本协议项下的租赁标的物，乙方愿意依据本协议所规定的条款及条件承租本协议项下的租赁标的物。WHEREAS, Party A, the legal owner of the leasehold property under this Agreement, agrees to lease and Party B agrees to rent the leasehold property in accordance with the terms and conditions as set forth in this Agreement. 双方特此协商一致，达成如下协
10、议：THE PARTIES MUTUALLY AGREE AS FOLLOWS:第1条 本协议组成Article 1 CONTENT OF THIS AGREEMENT本协议包括以下文件及图纸，以下所有文件及图纸已经双方确认，并已分别列为本协议正文及附件一至附件八。This Agreement will include the following documents and drawings. All the following documents and drawings have been confirmed by both Parties and are enclosed as the
11、body text and Exhibit I to Exhibit VIII of this Agreement. 本协议正文；Body Text of this Agreement;附 件 一： 房屋总平面图；Exhibit I: Site Plan of Premises;附 件 二： 各层平面图/立面图/剖面图；Exhibit II: Floor Plan/Elevation/Section Plan; 附 件 三： 租用面积计算表/租金计算表；Exhibit III: Calculation Table for Leased Area/Calculation Table for Re
12、nt; 附 件 四： 要求与规格；Exhibit IV: Requirements and Specifications;附 件 五： 乙方进场施工条件；Exhibit V: Conditions before Starting Construction by Party B;附 件 六： 甲方应向乙方提供的文件；Exhibit VI: Documents to be Provided by Party A to Party B;附 件 七： 甲方与乙方维保职责；Exhibit VII: Responsibilities of Maintenance and Repair between Pa
13、rty A and Party B;附 件 八： 抵押权人保证函格式。Exhibit VIII: Form of Mortgagees Guaranty Letter.第2条 租赁标的物和房屋Article 2 LEASEHOLD PROPERTY AND PREMISES2.1 租赁标的物和房屋 Leasehold Property and Premises甲方和乙方同意按照本协议列明的条款及条件，出租和承租本协议附件一、附件二和附件三所示的租赁标的物，该租赁标的物(“租赁标的物”)包括:位于中国 的物业(地号： )(“大厦”)的地下第 层的部分面积、地上第 层的部分面积和地上第 层部分面积
14、的房屋(“房屋”)，租赁标的物还包括附件一所示的停车区(如下第6.5条所定义)和附件一所示的沃尔玛室外公共区(如下第6.6条所定义)。Party A agrees to lease to Party B and Party B agrees to lease from Party A the Leasehold Property (the “Leasehold Property”) as indicated in Exhibit I, Exhibit II and Exhibit III in accordance with the terms and conditions set forth
15、 in this Agreement. The Leasehold Property includes: a portion of the area in Basement, a portion of the area on the Floor, and a portion of the area on the Floor (referred to as the “Premises”) of the property (Lot. No.: ) (the “Building”) located at , China. The Leasehold Property also includes th
16、e Parking Lot (as defined in Article 6.5 hereunder) and Wal-Marts Outdoor Public Area (as defined in Article 6.6 hereunder) as indicated in Exhibit I. 如本协议附件三所示，租赁标的物的租用面积总计为 平方米(M2)(“租用面积”)，其中：A) 地上第 层的租用面积为 面积 平方米( M2)；B) 地上第 层的租用面积为 平方米(M2)，包括 面积 平方米( M2)，和 面积 平方米(M2)；C) 地下第_层的租用面积为 面积 平方米( M2)。租
17、赁标的物的租金应根据租用面积为标准计算。The overall area which Party B leases from Party A within the Leasehold Property, as shown in Exhibit III hereof, is square meters ( M2) (“Leased Area”), which consists of A) square meters (M2) on the Floor for ; B) square meters (M2) on the Floor, including square meters (M2) fo
18、r , and square meters (M2) for ; C) square meters (M2) in Basement for compressor room. The Rent of the Leasehold Property will be calculated on the basis of the Leased Area. 本协议第6.5条所定义的停车区和第6.6条所定义的沃尔玛室外公共区为乙方免费专用区域。双方确认，乙方享有上述停车区和沃尔玛室外公共区的免费专用权的对价已被双方在确定租用面积的租金时给予了充分考虑。 Party B has the exclusive
19、right to use, free of charge, the Parking Lot as defined in Article 6.5 and Wal-Marts Outdoor Public Area as defined in Article 6.6. The Parties confirm that the consideration for Party Bs exclusive rights to use free of charge the Parking Lot and Wal-Marts Outdoor Public Area has been fully conside
20、red when the Parties decide the Rent for the Leased Area. 若遇本条项下的描述与本协议附件一和/或附件二和/或附件三的内容不一致，则以附件一和/或附件二和/或附件三的内容为准。If any inconsistency between the description hereof and the specifications shown in Exhibit I and/or Exhibit II and/or Exhibit III arise, the specifications in Exhibit I and/or Exhibit
21、 II and/or Exhibit III will prevail.若甲方需对本协议附件一和/或附件二和/或附件三所示内容进行任何修改，须于本协议签署之日起三十(30)日内书面告知乙方，并在取得乙方事先书面同意后方可实施。如果乙方书面同意了甲方提出的修改，则租金或补偿金应按下述条款进行调整：(i) 若修改后的租用面积(“修改后的租用面积”)与本协议附件一和/或附件二和/或附件三所示的租用面积存有差异，且面积误差比（如以下公式所定义）不超过正负百分之三(3%)时，乙方应根据修改后的租用面积向甲方支付租金；(ii) 若前述面积误差比超过正负百分之三(3%)，则乙方有权自行决定是否接受或拒绝修改
22、后的租用面积与修改前的租用面积之间的差异。如果乙方同意接受该差异，则租金应根据修改后的租用面积进行计算。如果乙方拒绝接受该等差异，如面积误差比超出正百分之三(+3%)，超出正百分之三(+3%)以外部分的面积由乙方无偿使用，并且，甲方仍应按本协议第4.4条的约定向乙方提供与根据附件三所确定的租用面积计算的月租金等额的租金发票；如面积误差比超出负百分之三(-3%)，则不足部分的面积乙方无需支付租金，甲方还应按不足部分面积原乙方应付租金标准的双倍向乙方支付补偿金，补偿金金额在经甲乙双方确认后，乙方有权从向甲方支付的租金中扣除直至前述补偿金款项扣抵完毕，并且，甲方仍应按本协议第4.4条的约定向乙方提供
23、与根据修正后的租用面积计算后的月租金等额的租金发票。乙方需就甲方因不足部分面积支付的补偿金向甲方提供与前述补偿金金额等额的正式收据。面积的误差比 =修改后的租用面积 - 附件一和/或附件二和/或附件三确定的租用面积附件一和/或附件二和/或附件三确定的租用面积If Party A intends to adjust any of the contents contained in Exhibit I, Exhibit II and/or Exhibit III of this Agreement, Party A must notify Party B in writing of such in
24、tention within Thirty (30) days following the execution of this Agreement and will not DF(蠀匀%蠀讀缁缀節貔%頀h椀葵鹶恛搀漀挀砀瀀椀挀最椀昀葵鹶恛搀漀挀砀尀尀愀愀攀搀挀挀搀戀戀攀昀愀攀昀甀砀椀漀稀欀稀瀀栀攀圀堀眀欀一焀攀渀眀爀砀猀伀倀倀爀甀戀伀洀最鸀恛捔攀戀攀攀搀昀戀愀挀攀搀葵鹶恛葧鹶恛彾虧晢虛衎葙罎葺層烿坥豎最瀀猀蘀桎腎麉恛葎祶蹵絎葢蒈絎詙腢蒑蚐救蒐獓葼v豯襔傔號豰蹵敔灮瑦鱥絧敎葧彬衦絟絓葎癐著葭蹵虳衎颕蒕桎葖湏敵蒑衝葟腦桎旿葖弰衎冞敔奞葔臿猀蕎諿詜綍葠蹙猀腎貉董衶絟蒐葎颕徘虳蒐g汎蒍坓葓晎傏衎叿敞虧
25、衎葙腔鱾睎蚍瑥牬救敔g蚋衎罙葵颕貘联葟玌葧v腰衎膑豻虧著豾葎號衎颕徘詎斍詧桎玌斑颕鞐虒衎絟葙衦絎虎絎葙籶彠癸虺衎蒑颕卷蒖膗湦絾虙譎齓萀絬汙蚏豻葧豧虎衎袕虵N蹾詎豭虛鑷炑坥豑最瀀猀蘀蹵N灎坥豑最瀀猀貑睎湦葵灒坥豎最瀀猀絓潏虠桗鑔葎筶虒灎坥烿坥蒑靦穻葒蹵桎衖聟啻颕蒘葥卞詎葰鍺斏蒋敔皐煎鱾鱾靝救葧灎坥蒐晾著v賿蒐虾晎蠰穟葒貑虛敔晧虥桎攀葏灶坥葎灶湥瑗灎坥腓溋絿虙衜聟啻虓灎坥蕹傍蒖悋桎睵斍袉聟溋腿溋給瀰坥葛罎鲉給睫敎肐虎聙窏灗坥葑湧敖葥睶斍最瀀猀救桎蹵罫衦葵衶抑誗溑卾bT溋黿蒑奦葠桎葒葎綋蚑齒歧叿癸彙卷譖癙卷忿卷歹葧晔虵敔卞葓颕蒋鱧蚕妄葾虶蒋鳿佹啜虳静殘桎搀焀蒑盿煎桎譖桎譖叿卷溋敔湎鹸虳颕g溋蚕豭烿湥
26、救鑎給葙晓恛葏虙蚏N橎替恛换_葒齹虥葏v蚑蹵龕NY齒蚔桧履扐塏华桧摎筫恵虵匀虵虠烿湥叿獬蒑腓打恵虎腎葺癐打虣鱾gNT葺g葺恙虵蹵颕彺葒颕絓桎豻虵NP蚐N貑虫朰瀀猀萀虳衎颕葧颕艫葺桎虥腓敔蚑捎湫葸颕敖捥艫腐歙葒彏葖艫虵虒艫溋葿溋蚕最瀀猀f坎歙筟溋捿湫捒湫歸葦捶湫綏晾虏罎層虏栀葔蕨鹑恛彾虧衢晙晙葛鹶恛栀晔虒衎衙葙罎葏給葶葟卞虢鹗恛华葒貋颕彞葟衢忿暌衫絟葙鹶恛需蝜7113.77.144.2400İ頀萀7113.77.145.1820嘼欇i349.76.181.600z9171.122.229.1250磷f蜀5111.19.43.1400秎k傏9117.188.183.1520刞*i怀5223.104
27、.91.920瘜G559.63.203.2380怀脁5183.12.86.1730贇_退笂态360.5.153.2260i736.101.212.2140a焞省9182.126.171.1440殌脠760.180.195.2180廗嘁7183.199.88.2230%9122.115.232.2530槶L5125.84.176.490劖器1萀7121.17.164.1490楹v倀7113.116.148.600殣倇倁7113.77.145.1360汍贇7碻开7218.75.212.1000癪返爇栔5111.194.100.70擬氀龙紀5113.91.62.2030圧要精 做事要实 成功不仅要靠
28、决策谋划，更要靠做好细节工作的韧劲！案例 零管理模式做小的基础：集约机制！集约机制是指在契约关系下的，又在各资源要素相互制约下的一切运作尽可能节约的机制。集约机制的关键，主要表现为“效率”。 精打细算的高效率才能保证集约机制的运作， 这个效率往往包括了： 资源的转换效率、 资源的配置效率、资源的使用效率经济运行中的集约化机制“拉绳实验”提高经济运行中的效益 战略型企业必须从粗放型管理机制转向集约型管理机制 第三讲 战略与文化文化的内容: 知识管理概念信息管理思维数据管理观念转变观念 调整思维 创新概念一 转变观念阿伦肯尼迪 特伦斯迪尔著公司文化:“价值观是任何公司文化的基石。” 基层_数据管理
29、 “字”文化 与 “数”文化 中国企业家的智慧西方企业家的严谨马克思：“文化如果自发地发展，而不是自觉地向前发展，在它之后将留下一片荒凉！”这就是说，文化的变迁离不开人类自身的各项设计和努力转变观念价值观:人们对某一事物的重要性和意义的评价准则.价值观体系 价值观的内容 两种价值观(财富观)的对比如何转变观念1.提高素质学习新知识2.深化改革转换机制3.调整思维创新概念二 调整思维 文化差异决定了人们战略思考的问题， 生活在不同文化中的人们不仅思考的问题不同，而且思考问题的习惯也不同。中层信息管理 调整思维理论勇气和创新精神 案例 一桩奇特的诉讼案 思维变革是企业发展的重要条件。 观念是思维的
30、行为，思维包括:第一.战略思维的方法。 第二.战略思维的程序。北京吉普车有限责任公司的案例三 创新概念文化的最高层次是概念,文化凝聚在知识 ,知识的关键是概念高层知识管理创新概念21世纪是知识所有者与资本所有者共同经营企业的时代！重新定义概念的重要性:阻碍社会发展的根本是概念！21世纪最大的文化挑战是概念的挑战,: 这就是说要寻找新概念、创造新概念不仅越来越广泛,而且将显得越来越重要, 矛盾的根源！在于“概念”的不一！一个人若要改变自己的行为，就必须改变自己的概念。战略管理中的概念重新定义现代企业市场的运作的关键 :重新定义谁是顾客、重新定义谁是对手、重新定义你的商品、重新定义你的服务、重新定
31、义你的业态、重新定义你的工作、重新定义你的决策、重新定义你的员工、 我们企业才有出路！企业战略面对的新概念1. 速度概念被更新 2. 重量概念被改写 3. 结构概念被替代 4. 边界概念被突破 5. 企业概念被置换 6. 领导概念被深化 7. 垄断概念被集中 如何调整战略中概念：对未来成功者的要求作了调查，最终有两点是肯定：“懂得中国的国情， 了解国际惯例”21世纪：新概念战略的时代！祝大家成功！范岗”，主动接受监督。要带头每年主动集中征求意见与建议并吸纳落实到行动之中。(二)努力完善制度，不断提高制度的执行力，不断提升承诺践诺水平。制度是管理的依据。虽然近些年拟了也出台了不少制度，但有些制度
32、还需修改完善，有的有待讨论修订，也还欠缺一些制度。作为主要负责人，有责任有义务，花精力花时间去大力推制度建设。在调研上，在对服务对象的诉求上，在接受群众评议等等方面，制度缺失，为了更好的服务群众，更好的接受群众监督、更主动的谋划工作，就要认真研究，完善规范工作行为。同时，更重要的是切实提高执行力。通过耐心组织学习，切实领会制度的内容的基础上，严格要求，令行禁止，对领导干部，对党员从严要求，自己带头身体力行，不搞特殊化。带头承诺践诺，督促班子其他成员承诺践诺，并坚持公开，让群众看得见，心中有数，更于监督。(三)努力注重细节，不断提升自身形象，不断提高实际工作能力细节决定成败。细节要求我们要细心，
33、要细心观察，做个有心人，善于发现问题，善于及时捕捉师生的服务需求，善于及时发现师生困难，细节还要求我们要耐心，不能寄希望于做任何事都一次成功，工作上的一次沟通就顺畅，要心平气和，热情而又平心静气的为师生服务并对待师生的批评。细节还要求我们考虑问题要周全，特别是领导干部，不能头痛医头，脚痛医脚，要树立一盘棋思想，瞻前顾后，权衡利弊，反复论证，做到多谋善断，坚决摒弃不谋武断，谋而不断，多谋乱断，不谋不断的现象。细节还要求我们“不因善小而不为，不因恶小而为之”，要设身处地为教学、科研着想，为师生着想，换位思考，往往自己认为是小事，但影响师生利益及教学、科研的就是大事。“千里之堤，溃于蚁穴”，不该说的不说，不该做的不做，不该去的坚决不去，不该要的不要，坚决守住底线，不踩红线。细节另外还要求我们善于把握关键点关节点，关键点关节点往往就在细枝末节上，一旦把握不牢，就容易酿成大错，导致财产受损、导致人员伤亡，导致集体荣誉遭毁，导致晚节不保。只有弄清以上，才能真正把工作做好，把人做好，才能使领导放心，组织放心，才能达到“心底无私天地宽”。我相信，有组织的关怀指导，有班子成员及全体同仁的共同帮助，有自己的正确认识与努力，自我会逐渐克服不足，工作也会进一步上台阶，人民群众的满意度也会得到进一步提升。
