1、生活习惯却不尽相同，对居住环境品质要求亦不一致，其结果，所有权人间的纷争势必层出不穷。有鉴于此，在区分所有权法上，建立一整套完善的管理制度，调节区分所有权人间的利害关系，化解彼此间及区分所有权人与管理团体间的纷争，加强对共有部分与共有设施的管理与维护，促进社区和谐成长，均具有重要意义。（一） 关于建筑物区分所有权的名称我国新近颁布的物权法第六章称建筑物区分所有权为“业主的建筑物区分所有权”，跟其他国家不一样，我国在建筑物区分所有权上加了“业主的”三个字，在我国实际情况中，通常将商品房的所有权人称为业主，业主的房屋统称为物业，我国的物业管理条例都有阐述，所以这一添加是立法者根据我国实际情况做出的
2、，但该种做法是否合理呢？ 首先，建筑物区分所有权是民法的一种基本制度，添加了“业主的”之后意思将会变得不严谨，而且它过于繁琐，建筑物区分所有权本身的意义将变得不明确，不符合法律概念明确性、简洁性的要求。其次，“业主”又称产业所有者，“业主的建筑物区分所有权”就变成“产业所有者的建筑物区分所有权”，但在建筑物区分所有权制度里，除了区分所有建筑物准有部分的所有权人外，还有区分所有人将专有部分出租给他人使用的状况，此时房屋的使用人称为“专有部分占有人”，而专有部分占有人并不是所有权人，因此不能称为业主，可见，在建筑物区分所有权的前面添加“业主的”三字是不符合区分所有权基本法理的，它不能囊括专有部分所
3、有权人以外的非专有部分所有人的情况。 （二）制定我国建筑物区分所有权法的必要性 从我国物权法中可以看出，我国关于建筑物区分所有权制度的立法模式是属于“民法模式”的，主要指在民法典中设专章或专节规定若干建筑物区分所有权的条款，并以此调整区分所有建筑物法律关系。但这种模式有显著的缺陷，首先，规范的细致性不够，难以详尽规定建筑物区分所有权制度的相关内容，建筑物区分所有权属于一种复合形态的不动产所有权，其内容也远比一般的不动产所有权复杂，而我国的物权法以一章十三条的规定来描述显然是不够的。其次，现代建筑物区分所有权作为现代民法的不动产所有权之一，在具有“物法性”要素的同时更具有“人法性”的要素，主要是
4、成员权，这些大量的管理规约有一定的公法性、强制性的性质，将如此多的公法性规范融入到民法中，势必会在一定程度上改变民法作为调整平等主体之间财产关系和人身关系的性质。所以，这是基于此，采取民法模式主要是弊大于利的，迄今为止，绝大多数大陆法系国家都采取了将建筑物区分所有制度单独立法的模式，也是代表着今后区分所有权立法的基本趋势。所以，建议我国也要紧跟时代潮流，加快完善建筑物区分所有权的立法制度。 （三）建筑物区分所有权制度的立法建议1、 取消“明示”的表述。这是因为：（1）对于建筑区划内、属于城市规划关于绿地率规定的绿地部分，因属于规划内的绿地应由全体业主共有，不应当存在“明示”约定归属个人的情形。
5、（2）开发商在满足城市规划关于绿地率的最低要求后，在自己的开发用地里建设的绿地，即有权以自治的形式处分绿地，则无需明示就可以限制其他人使用和占有。 “明示”没有存在的必要。即“明示”属于“不应当”和“没必要”。 2、明确地下车库的所有权归属从物权法第七十六条第二款“会所、车库的归属， 有约定的， 按照约定；没有约定或者约定不明确的， 除建筑单位等能够证明其享有所有权外， 属于“业主共有”的规定看， 现实意义并不大。应明确规定业主对属于建筑单位所有的营业性停车场的转让、出租享有优先的购买权和优先承租权，以充分发挥建筑物配套设施的使用效能。3.对地下建筑物进行所有权登记我国目前的房地产登记制度很不
6、完善， 对于共有、他项的房地产权证，房地产登记机关并不办理，停车位的法律权利归属亦不记载于房地产权证。 在登记制度不完善的情况下，对小区车库的归属由当事人约定也势必对业主的利益造成损害。4、完善“应当首先满足业主需要”的含义物权法第74条第1款虽然规定用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主需要，但是这一规定太过粗糙与原则，容易产生歧义。如果不加以澄清，将来必定造成司法实践的困惑。关于如何理解“应当首先满足业主需要” 笔者认为“首先满足需要，就是指开发商在修建了车位、车库之后应当首先将其出租出售给业主，而不能高价卖给第三人。”该条实际赋予了业主对小区车库的优先购买权或优先承租权，可以从“同等条
7、件”的突破开始来实现“应当首先满足业主需要”的立法目的。5、正确处理好物权法与土地管理法、房地产管理法的关系。物权法主要是处理平等主体之间的物权的设立、移转和保护的法律，不应包含过多的管理性规范，这些内容主要应该由土地管理法等法律来作出规定。同时物权法是基本的民事法律，应在较长时间内保持其稳定性，对建立社会主义市场经济体制过程中所采取的那些尚未定型的和过渡性的措施，不应当在物权法中作出规定，可以由其他法律或行政法规予以规定。完善建筑物所有权人制度的不足，可以通过颁布司法解释等途径使之不断完善，以适应各种新旧的建筑物区分所有的情况，满足社会发展的需要。建立起新的物权观念，借鉴外国的立法经验，制定
8、完善的建筑物所有权法，既面对现实，又前瞻未来，以顺应世界潮流，满足现代化社会生活的需要。参考文献及资料： 陈华彬.现代建筑物区分所有权制度研究M .法律出版社，1995： 105-107. 王利民.论业主的建筑物区分所有权概念J .当代法学,2006, (20)：5. 陈华彬.建筑物区分所有权研究M . .法律出版社，2007： 83-93.陈华彬.业主的建筑物区分所有权J .中外法学，2006，(1)：64-65. 陈鑫.建筑物区分所有权M .中国法制出版社，2007：17-18. 吕群蓉.建筑物区分所有权共有权之立法构想J .重庆职业技术学院学报，2006， (15)：4.张能盛.论建筑物区分所有权J .湖州职业技术学院学报，2007，王利民：物权本论M. 法律出版社,2005：186.郑玉波：民法物权论文选集（上）M. 台湾五南图书出版公司，1984：440.梁慧星 陈华彬.物权法M.法律出版社第二版,2003：163.7
