1、目 录一、房地产市场过热的经济原因1（一）经济水平的不断提高1（二）扩张性宏观政策的驱使1（三）大量资金投入房产市场2二、房地产过热带来的经济影响2（一）加速经济发展的局部过热 2（二）抑制其他消费的长期增长2（三）加大金融风险3（四）不利于经济的可持续发展3 三、促进房产稳定的对策和建议3（一）调控房地产市场的供求关系3（二）鼓励有效需求抑制投机行为4（三）降低房地产市场的投资速度4（四）规范房地产市场的经济秩序4（五）加强金融机构的调控力度5参考文献 6房地产市场“过热”背后的经济学思考摘要：房地产业作为国民经济发展的基础性产业，关系到民众的切身利益。房地产市场稳定的发展，是国民经济稳定发
2、展的重要基础。但近几年来，随着经济发发展，人们地住房要求的进一步提高，致使房地产市场在不断的“升温”，并逐渐出现“过热”的现象，但是经济的发展是一个相互联系的整体，如果房产市场出现重大波动，将会对整个国民经济的发展产生极大的危害，因此，我们有必要从经济学角度对房产“过热”现象进行认真的思考，以稳定房产市场发经济秩序，进而促进整个国民经济的健康发展。本文围绕房地产过热现象的出现，从经济学层面分析其现象的基本以及产生的原因，探讨“过热”现象可能带来的经济影响，并提出了相应的措施。关键词：房地产 经济学 市场过热 发展由于房产既能体现居住的功能，又可作为投资理财的工具，致使房产具有一般商品的性质，又
3、具有公共产品的特征。而房产市场又具有垄断竞争性，其双重性质导致了房产市场“过热”现象的出现。主要表现在房地产开发的投资速度呈现高速发展的趋势，房价持续大幅上涨，房价超出了大多数人的经济承受能力。但经济的发展是一个有机联系的整体，只有保持各个行业的发展速度和规模的相互协调，才能促进经济的全面发展。房产也不例外，其发展的速度也必须要和宏观经济体系的要求相适应，面对当前房产市场的持续升温，房子价格增长速度过快的现象，必然会导致物资价格上涨、资源浪费、经济秩序紊乱等问题的出现，更为严重的是易导致金融风险的加大，使整个国民经济的健康运行受到极大的威胁。一、房地产市场过热的经济原因（一）经济水平的不断提高
4、一直以来，房地产市场都呈现出上升的趋势，只是这种上升的趋势表现的缓慢、平稳。在市场经济的发展环境中，任何行业的发展都有高涨、危机和萧条的周期变化，房地产业同样如此。但随着我国经济水平的飞速发展，人民的生活水平有了显著的提高，据相关数据显示，中国已进入了人均1000-4000美元的发展阶段，而这个阶段正是房地产发展的黄金阶段，在一定收入的支持下，旺盛的消费能力成为房地产市场持续升温的加速器，1由此导致了房地产市场过热现象发生。（二）扩张性宏观政策的驱使20世纪90年代，由于受东南亚各国金融危机的影响，我国经济的发展陷入萧条的状态，中国政府为了尽快实现经济的复苏，采取了扩张性的财政政策和货币政策。
5、根据经济学原理，当宏观经济处于扩张时期，对不动产的需求会进一步上升，在有限的供给条件下，房价及租金必然会上升，房地产商由此对房产市场的前景评估感到异常乐观，此时，他们必然会增加投资，但由于房地产具有时滞效应，于是便产生了供大于求且价格继续上涨的非理性发展的状态，从而引发房产市场“过热”现象的产生。（三）大量资金投入房产市场由于民众手中有了一定继续，继而便会通过各种渠道进行投资。而房产不仅可以作为商品进行买卖，还能满足人们基本的居住需求，且有保值增值的特性。因此，人们开始把资金投入到房地产业，成为房产市场的资本，变相推动了房产市场的“过热”。此外，外资的大量流入也为中国房产市场迅速增温，随着中国
6、对外贸易的发展，积累了大量的外汇，给人民币带来了升值的压力，致使大量的外资流入中国市场，继而进军中国的房地产业。张晓晶（2006）认为，此时外资进入房地产业，期望获得双重的收益，一方面，房地产价格上涨带来的收益，另一方面是人民币升值的收益。2巨大的利益面前，大量的外资流入，迅速增温了中国的房地产业。二、房地产过热带来的经济影响市场经济的运作作为一个有机联系的整体，行业之间的发展是相互联系的，房地产市场的过热必然会导致其他行业的变动，影响到整个产业链的稳定发展，进而给整个经济的发展带来巨大的影响，主要从以下几个方面来体现：（一）加速经济发展的局部过热自2002始我国商品住房的销售额开始大幅增长，
7、并呈现逐渐上升的趋势，价格的上扬，市场的扩容，导致了住房资金的增加，在一定的时期内，表现为共计的增加，这种增长是具有经济基础的增长。由此，也带动了房产及各种城市基础设施的新一轮增长，且呈现出快速发展势头。如各种建造房屋的生产资料的快速上涨，生产资料部门在房产上涨的刺激下成倍扩张产能的投资，最后导致全社会固定资产规模过于庞大，并呈现出飞速增长的情况。根据2003年的统计显示，我国生产的钢材2.5亿吨，其中线材的60%左右用于房地产和建筑业；水泥消费的8亿吨中，约50%以上用于房地产和建筑业；电解铝548万吨的消费量中，也有4050%用于各种建筑材料。这些生产资料的应用，极大的带动我国局部的经济发
8、展，但同时也为房价的持续攀升，推动房产投资的继续加大，所导致的生产资料价格上涨问题也会持续过热，对整个经济的健康持续发展产生不利影响。(二)抑制其他消费的长期增长房价过快上涨已经远远超出了人们的实际经济能力，人们都在攒钱买房，部分居民甚至提前进入了消费几十万元商品的消费结构时期，尤其是在北京、上海等地，几十万、上百万的房价已经远远大于人们实际的消费水平。有数据显示，一城镇家庭人均收入1.5万元，三口之家购买100平方的住房在国内三线城市大约需要35万元，总房价是家庭年收入的11倍，远高于世界银行认可的3-6倍的合理区间。而在北京、上海等大城市，房价上涨速度更是远远高于家庭的年收入，达到20倍以
9、上，房价与家庭收入的比例大大超出了正常区间，这说明住房的价格已经大大超出了大多数家庭的经济承受能力。房价“过热”带动了住房等相关消费的同时，也抑制了人们在其他方面的消费。为了积攒买房的首付，大多数的家庭必须缩减其他消费的支出，依靠银行贷款。2009年个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元；年末余额同比增长47.9%，增速比上年末加快37.4个百分点。许多家庭为了尽快还贷，在收入有限的情况下，不得不消减了其他方面的消费，长此以往，将极大地影响其他消费的长期增长，对经济的有序、稳定发展产生不利因素。（三）加大金融风险房地产是一项需要大量资金投入的产业。房地产经营者在资金不足的情况下，只能向银行进行
10、中长期的贷款，而个人购房者由于高房价的限制，在个人存款达不到首付的情况下，也只能向银行申请个人住房房贷款，导致个人信贷以及房产信贷几十倍的增长，大量的资金倒向房地产市场。据统计，目前，个人住房贷款的比重已高达75%-97%。而房地产企业开发投资的资金70%左右依赖于银行。另外，房地产市场的“过热”还吸引了大量国外资金的进入。根有关数据显示，2008年北京购房人士中来自欧美的增长6.9倍；来自来自港澳台的增长3.5到4.5倍；海外人士购房占总的成交比例已经接近15%。资金大量流入房地产市场，将加大金融风险的集中爆发，造成整个社会财富的分配不均，改变市场的行为预期，从而可能增加整个经济的震荡与混乱
11、，不利于经济的稳定。（四）不利于经济的可持续发展房地产市场的“过热”，房价过快上涨，促使房产企业加快商品房的建设，对旧城改造和基础建设的成本也将相应的提高，加大了城市化进程的难度。进一步拉大了贫富之间的差距，增加了中低收入阶层的生活压力和不平衡的心理。部分城市之间房价的悬殊，进一步导致了区域经济发展的不均衡，甚至是出现“富人区”“穷人区”等，不利于经济的良性发展。此外，在房地产进行房产开发征地时，存在着大量土地违法交易以及暴力拆迁的现象，致使房产开发商和拆迁户之间的矛盾激化，隐含了大量不安定的因素。同时，房价的过快上涨，使居民大量的资金投入房产，进一步推动商务成本的上升，对招商引资以及居民的投
12、资创业都造成不利的影响，限制了经济可持续性发展的有利环境。三、促进房产稳定的对策和建议在正确认识到房产“过热”对经济的发展产生一系列不利影响之后，为稳定经济的持续健康发展，我们有必要采取强有力的措施来遏制房地产市场出现的“过热”现象，已达到经济的平衡发展。可以采取以下几个方面的建议：（一）调控房地产市场的供求关系房价居高不下的根本原因就在于居民需求量的不断上升，有需求才有市场，因此，防止房产市场过热的出现就必须在增加住房建设方面加大措施，增加中低价房和经济适用房的建设规模，稳定廉租房的供应面积，严格限制高价房的市场供应，尤其是对于房产开发商为追求高额利润而投入建设的高档豪宅，投入了大量的物力财
13、力，而空置率却较高，政府要对其土地的审批实行严格控制，对于空置时间较长的商品房和土地要及时收回，适当改造经济适用房。3政府相关部门要合理安排经济适用房建设的规模，调控房地产市场的供求关系，对于结构性矛盾突出的地区，要适当增加经济适用房和廉租房的供应比例，在合理安排财政预算的基础上，妥善解决城镇低收入家庭的住房问题，并加强管理，增加房源利用的公开透明度，体现公开、公平和公正的原则，促使房地产市场的供应结构趋于合理化，进而平衡发展。4例如，纽约市政府为了调控房产市场的供求，曾经在一恶搞相当长的时间内拥有大量廉租房房源，以保障低收入家庭的住房问题。全球解决居民住房最好的国家是新加坡，新加坡所实施的主
14、要策略就是实行“政府租屋”，而新加坡的居民有87%的人居住在政府租屋中。合理调整房地产市场的供求关系，将从根本上解决房产过热的现象，有效解决居民的住房问题。（二）鼓励有效需求抑制投机行为就目前市场情形来看，虽然有房产投机者的存在，但对于真正需要购房的个人来说，政府还应实行进一步放宽房产信贷的条件，鼓励房地产市场的有效需求，如降低利率、减少税收，降低首付比例，降低个人贷款公积金等。应鼓励地产的开发商进行成本的综合，降低其高额的利润，以引导住房需求的居民进行购买。对于房地产开发商，在对土地使用权进行转让时，政府要合理甚至是降低税费的缴费标准，以完善房地产税费制度，促进房产的有效需求。房地产过热的现
15、象，很大程度上是受到炒房团的影响。炒房团利用住房进行投资，无形中促使了房价的快速上涨，对这种投机炒作、哄抬房价的消费行为，要采取严格的措施进行打击。对于一些地方出现的囤积行为，要坚决予以打击，且暂停其转让，同时增加信息的市场透明度。为了有效的抑制投机行为的产生，政府还要从单价或是住房面积上明确普通住房的标准，对于不符合普通住房标准的一定要缴纳不同额度的营业税费及其他的费用。同时，对于居民购买第二套商品住房或高档住房时，要提高首付的比例，这种方式也可以抑制商品住房的投机行为。另外，对于炒房现象，相关部门应积极的进行疏导，通过开放资本市场，引导居民投资向经济发展的领域中迈进，以疏导居民对房产市场的
16、投机行为。（三）降低房地产市场的投资速度近年来，房地产市场出现过热的现象，也是由于房产公司在投资规模上偏大且投资的速度较快所导致的。政府在进行调控时，以落实到各地政府相关部分，对房地产的投资环境予以全面的管理。若房地产公司开发出的楼盘限制放太多，就应严格的限制开发商的房产开发力度，转而让开发商的工作重心转移到房子的销售中。另外，对于大量积压商品房和土地行为的开发商，应当追究相关政府的监督不力的责任。只有对房地产开发商作出严格的限定，从贷款到开发的地皮再到房屋销售的管理上，进行严格的限定，就可以降低房地产市场的投资速度。对于个人住房的贷款，也要实行严格的限制，放款前对信贷申请人进行仔细严格的审核
17、，对于还款能力较差的个人进行严格的控制，坚决制止多家按揭、重复抵押以及超过其还款能力的贷款行为，以降低房地产市场的开发速度，缓解其他行业的发展，间接地降低房地产市场的投资速度，最大限度地防范和化解房地产金融风险。（四）规范房地产市场的经济秩序房地产市场的“过热”整个房产开发建设的过程呈现不透明的状态，消费者对房子建设的成本不了解，导致不法开发商哄抬市价。因此，要对房地产市场的经济秩序加以规范，加强对房地产开发建设过程的监督和管理，打击房地产流通过程中的不法行为，实行对商品住宅明码标价、实名制购房，完善房地产统计和信息透明制度，进一步规范房地产市场机制，加强土地供应的计划性，对土地市场实行动态监
18、测分析，定期公布土地放量情况、开发情况。实行公开竞标，坚决对违规的囤地行为予以打击，既要保证房地产市场的规范，又要保证土地供应的规范，还要满足居民的住房需求。另外，对于房产市场的投机行为，政府近期也做了明确规范。2010年4月15号，在国务院召开的常务会议上，明确规定：对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对房产市场的严格规范要促进房地产市场的持续健康的有序发展。（五）加强金融机构的调控力度对于当前房产市场的过热表现，要加强金融机构的调控力度，通过利率的调整与对借款人资格的严格审查，才能进一步抑制投资行为的发生。央行为了抑制投资需求，进一步稳
19、定房地产价格，曾与2006年4月28日，上调房贷的利率。各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%；2007年5月18日，中国人民银行决定：从2007年6月5日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2007年5月19日起，上调金融机构人民币存贷款基准利率；金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整；个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点；同时，中国人民银行还决定自2007年5月21日起，银行间即期外汇市场人民币兑美元交易价浮动幅度由千分
20、之三扩大至千分之五。6金融机构的加息将改变购房者的心理预期，大大影响投机者的心态，如果加息幅度较大，购房者往往会持观望的态度，对房产的需求将会降低，最终抑制房产市场“过热”现象的产生，因此，为使过热的房产尽快降温，金融机构要加大调控的力度。房地产市场“过热”现象的存在给真正的购房者带来了极大的威胁，同时也大大抑制了居民的正常消费，不利于整个经济的健康发展，因此，在正确分析了房产市场“过热”的原因以后，国家应制定出更为合理化、科学化的有效干预政策，在政府相关部门的监督下，使国家的宏观调控政策得到有力的贯彻和实施，应考虑到，房产持续过热后，一旦经济发展速度降低，则会加重贷款风险的发生，继而导致国家经济危机。我们应从调控房地产市场的供求关系，鼓励房地产市场的有效需求，抑制房地产市场的投机行为，降低房地产市场的投资速度，规范房地产市场的经济秩序，加强金融机构的调控力度等方面抑制房
