1、机具配合夯实。压实密实度除另有规定外，一般应压至轮子下沉量不超过 1cm2cm 为度。6.5.4 平碾碾压一层完后，应用人工或推土机将表面拉毛，土层表面太干时，应洒水湿润后继续回填，以保证上、下层结合良好。6.5.5 压实功的影响压实功能（指压实工具的重量、碾压次数或锤落高度、作用时间等）对压实效果的影响。填土压实后的干密度与压实机械在其上施加的功有一定关系。 在开始压实时，土的干密度急剧增加，待到接近土的最大干密度时， 压实功虽然增加许多，而土的干密度几乎没有变化。因此，在实际施工中，不要盲目过多地增加压实遍数。6.5.6 含水量的影响在同一压实功条件下，填土的含水量对压实质量有直接影响。较
2、为干燥的土，由于土颗粒之间的摩阻力较大，因而不易压实。当土具有适当含水量时，水起到了润滑作用，土壤颗粒间的摩阻力减小，从而易压实。相比之下，严格控制最佳含水量，要比增加压实功能收获大得多。当含水量不足，洒水困难时，适当增大压实功能，可以收效，如果回填土的含水量过大，此时如果增大压实功能，土时的作用深度，但其中还有最优土层厚度问题，铺得过厚，要压多遍才能达到规定的密实度。铺得过薄，则也要增加机械的总压实遍数。恰当的铺土厚度能使土方压实而机械的功耗费最少。 实践经验证明：土基压实时，在机具类型、土层厚度及行程遍数已选定的条件下，压实操作时宜先轻后重、先慢后快、先边缘后中间压实。压实时，相邻两次的轮
3、迹应重叠轮宽的 1/3，保持压实均匀，不漏压，对于压不到的边角，应铺以人力或小型机具夯实。压实过程中，经常检查含水量和密实度，以达到符合规定压实度的要求。6.5.7 铺土厚度的影响回填土在压实功的作用下，压应力随深度增加逐渐减小，其影响深度与压实机械、土的性质和含水量有关。铺土厚度应小于压实机械压。6.5.8 常见问题的处理措施1）场地积水由于场地平整面积过大、填土过深、未分层夯实；场地周围没有做排水沟、截水沟等 排水设施，或者排水设施设置不合理，排水坡度不满足要求及测量误差超过规范要求等原因，而导致场地内在平整以后出现局部或大面积积水。预防措施为：在施工前结合当地水文地质情况，合理设置场地排
4、水坡（要求坑内不积水、沟内排水畅通）、排水沟等设施，并尽量与永久性排水设施相结合。如果施工期跨雨期的，要做好雨期施工现场排水措施。场地回填土按规定分层回填夯实，要使土的相对密实度不低于 85%。对应的治理方法为：（1）明沟排水法；沿场地周围开挖排水沟，再在沟底设集水井与其相连，用水泵直接抽走（排水沟和集水井宜布置在施工场地基础边净距 0.4m 以 外，场地的四角或每隔 2040m 应设 1 个集水井）（2）深沟排水法。如果场地面积大、排水量大，为减少大量设置排水沟的复杂性，可在场地外距基础边 630m 开挖 1 条排水深沟，使场地内的积水通过深沟自流入集水井，用水泵排到施工场地以外沟道内。（3
5、）利用工程设施周围或内部的正式渗排水系统或下水道，将其作为排水设施，在场地一侧或两侧设排水明沟或暗沟，把水流引入渗排水系 统或下水道排走。2)填方土出现橡皮土由于使用了含水量比较大的腐植土以及泥炭土或者粘土、亚粘土等原状土土料回填。打夯以后，基土发生颤动、受压区四周鼓起形成隆起状态（土体体积未变化）、土体长时间不稳定。其对应的预防措施为：（1）现场鉴别，要求回填土料“手握成团、落地开花”。（2）回填前，不允许基坑内有垃圾、树根等杂物，清除基坑内积水、淤泥。3) 回填土密实度达不到设计和规范要求 填土的场地在荷载作用 下，地基引起比较大的变形，地基稳定性降低。 其原因包括：（1）土料含水量太小，
6、影响了夯实（碾压）的效果，造成夯实（碾压）不密实；含水量太大，则易形成橡皮土。（2）土料不符合设计或施 工规范要求，有机质超过规范要求（大于 5%）（3）填土过厚，未分层夯实。（4）机械能力不够。其对应的预防措施有：（1） 选择回填的土料及其性质必须符合设计要求。（2）填土密实度应根据工程性质的要求而定，压实系数等于土的控制干密度除以土的最大干密度。（3）设计有要求时，要通过现场土工试验，并且严格进行分层回填夯实， 加强对土料含水量的控制。7.质量控制要点7.1 质量控制要点7.1.1 土方回填前应清除基底的垃圾、模板等杂物，抽除坑穴积水、淤泥，验收基底标高。7.1.2 对填方土料应按设计要求
7、验收后方可填入7.1.3 填方施工过程中应检查排水措施，每层填筑厚度、含水量控制、压实程度。填筑厚度及压实遍数应根据土质，压实系数及所用机具确定。7.2 质量控制与检验7.2.1 为使本工程回填土的质量能符合设计要求，必须对每层回填土的质量进行检验，采取环刀法取样测定土的干密度。当检验结果达到设计要求后，才能填筑上层土。7.2.2 基坑和室内填土每层按 100-500m2 取样一组，基坑和管沟回填每20m-50m 取样一组，每层不少于一组，取样部位在每层压实后的下半部。7.2.3 填土压实后的干密度应有 90%以上符合设计要求，其余 10%的最低值与设计值之差不大于 800kg/m3，且不应集
8、中。7.3 试验要求7.3.1环刀法测定压实度试验方法的目的和适用范围1)本方法适用于细粒土及无机结合料稳定细粒土的密度。但对无机结合料稳定细粒土，其龄期不宜超过 2d，且宜用于施工过程中的压实度检测。2)用酒精燃烧法测定细粒土含水量时用土量为 1520 克，铝盒为小铝盒，用烘干法测定时为环刀中全部材料（本试验中含水量需进行二次平行测定取其算术平均值，且误差不应大于 1%。）3) 环刀法测定压实度试验方法的注意事项环刀在使用一段时间后，因刃脚磨损或上口受打击变形使容积发生变化，应定期校验。变形、刃脚有缺口的环刀不能再使用。削土刀必须有一定的刚度，并且平直，保证削平后的土样与环刀上下口平齐，不得
9、有凹凸情况。与结构压实层厚度相比环刀高度要小的多，而压实层的压实度随深度而减小，因此用环刀法测定压实层的密度时，环刀必须打入到压实层的中间部位，这样测得的压实度被认为代表整个压实层的平均压实度。为此在将环刀打入土中前，应先将压实层下挖一定的深度，再将环刀打入。7.3.2填写压实度记录及签字注意事项：1)最佳含水量与现场含水量的关系，击实所得最佳含水量与最大压实度的关系，含水量比最佳含水量大或小都对压实度有影响。应根据试验确定施工范围的施工含水量（大约在3%之间）。2)每天试验数量的控制，环刀法每名试验工最多 50 次，超过者有作假嫌疑。因为根据试验规程规定所需时间是有限的。3)铝盒或托盘使用情
10、况：根据每日的检测数量合理安排使用情况，铝盒或托盘不宜过少。一般最少有 20-40 个。避免过多重复使用。即是合理安排试验时间问题，同时也解决含水量过多相同问题。8.冬季施工保证1、土方回填前应将肥槽内回落的垃圾砂浆、石子等杂物清除干净。且一定清除表层冻结层；必须清理到基础底面标高。2、肥槽回填可采用含有冻土块的土进行回填，冻土块粒径不得大于150mm，含量不得超过15%且均匀分布。管沟处管底以上500mm范围内不得使用含有冻土块的土回填。3、）回填土为人工夯实时每层需铺土厚度为150200mm；为机械碾压时每层需铺土厚度为300350mm；回填夯实的遍数不少于3遍。打夯时要按一定方向进行，一
11、夯压半夯，夯夯相接，行行相连，纵横交错分层夯打并且严禁使用“水夯法”施工。4、回填土施工应连续进行，防止基土或已填土层受冻，大面积填方时，要组织平行流水作业或有效的防冻措施。如需第二日继续回填的，对当天施工完的回填土面层应及时采取覆盖多层保温被，如遇雨雪天气时应加盖塑料布。防止过夜面层冻胀。第二日回填前如有冻结必须挖除后重新回填。5、回填好的土层要加盖保温材料保温，且应注意取土场的保温覆盖，防止土原冻结。6、夜间施工时，应设有足够的照明设施，防止铺填超厚，严禁翻斗车直接倒土入槽。9、安全措施1、自卸卡车运土时离开边坡3米行驶,卸车时严禁将土直接投入坑内,防止后轮胎对边坡压力过大,产生安全隐患。
12、卸土放在边坡上,并人工及时投入边坡内。2、边坡防护:防止边坡上面落物砸伤人。边坡上面的栏杆全封闭,用安全网围档,只留进土口,进土后并及时封闭。3、施工时严禁落物,对工人进行特殊教育,防止落物伤人。4、打夯机操作员必须戴好绝缘手套,雨季施工时穿绝缘鞋。5、机具有故障时严禁自行拆卸检查,及时通知临电及机械人员检修。6、回填时派人检查边坡有无异常现象,严格按边坡位移观测交底进行观测,并每天检查一次,发现有异常现象时,及时通知人员疏散。7、安全员在边坡上24小时巡回检查，如发现边坡位移及时采取措施。8、打夯机周围1m不得站人。10、环保及成品保护措施1、运输土方的车辆出场前车轮胎及车帮必须清理干净，必
13、要时进冲洗。2、施工现场及时派专人清理、洒水，保持现场干净、整洁，避免扬尘。3、现场机械及车辆使用前检查是否漏油，如有漏油应提前修理到位。避免油渍污染地面。4、施工过程中注意不要破坏外墙及防水保护层，一旦防水层被破坏，通知专业队伍及时进行修补，再次验收合格后，方可继续进行施工。深圳市盐田港物流仓库项目工程项目管理策划编制：审核：审定：诺派建筑材料（上海）有限公司深圳盐田港物流仓库项目部目 录1、编制说明2、工程概括及总目标3、项目经理授权4、项目组织机构图5、项目管理人员配备方案6、施工总进度计划7、分包采购方案8、劳动力计划表9、物资采购方案10、施工机械配置方案11、检测设备配置方案12、
14、办公设备配置方案13、现场临建方案14、现场临水临电方案15、主要技术方案一览表16、计划承包汇总表17、临建、CI费用18、项目措施费19、项目管理费20、商务策划一、编制说明1、为保证全面履行工程承包合同，满足国家和地方有关法律法规的要求，实现公司在投标阶段确立的各项目标，编制本策划书。 2、本项目策划书是项目实施阶段策划，是项目实施的纲领性档，也是公司为项目进行资源调配和提供服务、支持的依据。 3、本项目策划书根据公司投标阶段预期目标、工程项目设计文件、工程承包合同和法律法规要求编制。 4、本项目策划书由项目经理组织编制，由公司有关部门审核，经公司主管领导审批后实施。5、项目在实施过程中
15、，应根据本策划书编制项目实施计划，组织实施。二、工程概括及总目标工程概况项目名称：深圳市盐田港物流业主名称：设计单位： 监理单位： 工程位址： 结构形式：混凝土框架结构工程规模：施工面积达8000 工程总价：元其它概况：上海环球金融中心是一个综合性大楼，1F分别为办公区大堂/酒店大堂，15F为裙房会议区及商场区， 777F为办公区， 6F/18F/30F/42F/54F/66F/78F为避难层，79F90F为酒店区，91101F为TOT观光区。大堂室内装修墙地面的材料均为石材，天花为日本进口的发光天棚。办公区装修材料：地面地毯、墙面乳胶漆、天花矿棉板，酒店区为指定分包装修范围。项目总目标质量目
16、标：本工程竣工之后，工程质量一次性验收合格，质量标准按优良等级验收，满足招标文件、技术规范及图纸要求。工期目标：综合我司人力、物力、财力条件，从本工程各方面实际情况出发，我司计划本工程工期为：90日历天。工期计划从2011年4月 日开工到2011年 月 日完工。安全目标：严格按照建设工程安全生产管理条例、深圳市相关要求进行施工，杜绝重伤死亡、火灾、机械事故等重大事故。文明、环保施工目标：严格按照相关要求做好施工期间的环境保护。 成品保护目标：严格按业主的要求做好本工程的成品保护工作，既对大楼和周边环境等既有区域作好成品保护，同时也对本工程施工成品做好保护工作，确保施工现场达标。预算目标：详见预
17、算成本。三、项目经理授权序号权限名称常规权限（额度）浮动权限（额度）浮动条件备注1专业分包选择3万元如有特殊情况，超出本授权范围，由项目经理报公司总经理批准。2劳务分包1万元3分包商支付申请公司规定额度 四、项目施工组织机构图项目经理： 马勇项目技术负责人：项目副经理：成本员：崔佳采购员：江松内业：李志祥安全员：向汉武质检员：马小亮深化设计：秦春燕深化设计：刘正正施工 员：谢波施工员：李承飞施工班组施工班组施工班组施工班组五、项目管理人员配备方案序号岗位名称人/月工作时间备注1项目经理1人/23月2006年2月18日2007年12月31日2技术负责人1人/23月2006年2月18日2007年1
18、2月31日3设计负责人2人/23月2006年2月18日2007年12月31日4项目副经理1人/23月2006年2月18日2007年12月31日5质量员1人/23月2006年2月18日2007年12月31日6安全员1人/23月2006年2月18日2007年12月31日8材料员1人/23月2006年2月18日2007年12月31日不在项目发放工资9经济员1人/23月2006年2月18日2007年12月31日10资料员1人/23月2006年2月18日2007年12月31日11施工员5人/23月2006年2月18日2007年12月31日六、施工进度计划上海环球金融中心主楼室内装饰施工进度计划序号 工期
19、 施工部位2006年2007年2008年4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月19F样板层装饰施工26F-8F室内装饰施工39F、10F室内装饰施工411F、12F室内装饰施工552F、53F室内装饰施工6B2-B1室内装饰施工71F、3F室内装饰施工84F、5F室内装饰施工966F-69F室内装饰施工1070F-73F室内装饰施工1174F-78F室内装饰施工七、分包采购方案序号分包项目分包工作内容分包方式分包商选择方式预计招标时间预计进场时间1钢质门钢质门生产及安装包工包料劳务包工及部分材料其它公司选定 业主选定项目选项
20、目选择公司批准业主指定我方签合同业主项目共同选定其它2006.5.152架空钢地板钢地板供应及安装包工包料劳务包工及部分材料其它公司选定 业主选定项目选定项目选择公司批准 业主指定我方签合同业主项目共同选定其它2006.12.263窗台板、窗帘盒窗台板、窗帘盒供货及安装包工包料劳务包工及部分材料其它公司选定 业主选定项目选定项目选择公司批准 业主指定我方签合同业主项目共同选定其它2006.8.204百叶窗帘百叶窗帘供应及安装包工包料劳务包工及部分材料其它公司选定 业主选定项目选定项目选择公司批准 业主指定我方签合同业主项目共同选定其它2007.8.07种久违的感动从心底悄悄升起正文：在属于自己
21、的生活氛围里，你是否感觉最自在无拘？它，不一定是见得最多的，也并非要形而下的占有；而是一种你内心认同、渴望的生活氛围、环境和人。东润枫景，那一片枫丹白露林，北美式园林建筑，亲切和谐的社区氛围，优雅的生活情趣一切如此熟悉而亲切，让每个懂得生活与格调的人，感觉到轻松自在。因为，这生活气息是属于自己的。东润枫景，发现居住的真意。标 题：东润枫景的日子，如歌的行板正 文：衡量生命的厚度，需要一种美好的心情和环境。东润枫景，离燕莎中心2500米，交通在这里的意义，就是让你省下尽量多的时间，去尽情享受生活。在枫丹白露树，听林风沙沙，虫儿啾啾；闲坐中央广场，看孩子跟鸽子姗姗学步；咖啡店一隅，听老歌流转；往来
22、的是，与你一样对美和品味追求不愿妥协的邻人在这儿，常感觉时间不够，实在有太多的美好让人沉醉。东润枫景，发现居住的真意。七星佳园项目营销策划书第一部分 项目背景为准确市场定位，我们对七星佳园项目进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用是实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托黄骅港商品住宅市场相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，一起达到如下目标：（1） 了解黄骅港地产市场的整体状况及变动趋势；（2） 了解黄骅港住宅市场产品设计的发展趋势（3） 了解市场的分布情况及客户群体构成情况（4） 掌握七星佳园项目所处的地块基本特征（5） 掌握七星佳园项目周边房地产市场的走势及主要竞争对手楼盘
23、的基本情况（6） 明确七星佳园项目与周边主要竞争对手楼盘以及其余快去的优势、劣势所在（7） 掌握目标群体及业内专业人士对项目的初步认识（8） 明确七星佳园项目构建有事的市场机会及企业机会（9） 提出七星佳园项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路（10） 提出七星佳园项目在后期产品包装设计中的若干思路（11） 提出七星佳园项目的项目营销及推广思路第二部分 市场情况分析目前黄骅港开发区人口近3万人，至2020年发展到20万人。随着人口的增加，黄骅港开发区现有住宅将远远不能满足城市发展的需要；黄骅港开发区处于城市开发初期，未来土地供应量大，可开发土地的规模和条件都比较有利，地块尚属
24、于空地，区域内道路平整，未来两年房地产将成为“城市发展”带动的“竞争产业”；主要的住宅房地产开发集中在海防路以西，土地的未来升值潜力要优于海防路东侧地块，项目的可操性很大。 1 黄骅港开发区房地产市场主要特征：（1）政策支持明晰、土地集中放量（2）投资客群信心充足（3）企事业单位集资楼占据市场一定份额（4）商品房市场初现、圈地待建特征明晰（5）黄骅港开发区基础设施建设步伐加快2 市场情况分析港口房地产市场尚不成熟，政府对当地住宅发展的重视程度不高，意将生活住宅中心设在中捷及黄骅市区。港口已不再审批住宅用地。3 市场供应状况分析（1） 供应量持续放大（2） 今年投放市场楼盘特点集资房、福利房、商
25、品房持续建设，以高层为主，（3） 价格持续走高。4 市场需求状况分析（1） 住宅需求分析，随着港口的不断发展，港口市场还有很大发展空间（2） 住宅基本特征分析，二居及小三居更适合市民需求5 市场前景预测宏观经济环境以及政策性方面看，今后510年以至更长时期，港口经济将会保持高速增长。第三部分 区域市场分析一、 区域环境简介海兴县柒元仓储物流项目、七星佳园商业服务项目是海兴县人民政府招商引资，实施海兴临港开发区的重点项目之一，是集酒店、商业街、居住、临港仓储物流等项目于一体的综合性建筑群体。项目用地位于渤海新区规划中的商业商务中心区，现属海兴县临港开发区，周边交通四通八达，北临石黄高速2公里，距
26、渤海新区1公里，距在建中的净水湖公园0.8公里；南至沿海高速(环城高速)出口处1.5公里；东至沿海公路0.3公里；西面与入海河相距0.5公里；二、 区域楼市分析项目建设区域内无在建楼盘三、 周边竞争项目市场调研分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为七星佳园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。1、 位置及配套分析项目名称位置交通状况周边配套金龙渤海新城海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部海天雅居海员俱乐部南公交直达实验小学、港口中学、港口医院1公里、毗邻海员俱乐部本案海防路新村大桥南公交暂无周围无建
27、成项目，医疗、教育、商业设施相对匮乏分析：金龙与海天雅居地处已建设成型规划区内，交通便利，临近中小学校，体量较大，占据相当大的销售优势，尤其渤海新城项目更是港口市场价格操控者。2、 整体规划分析项目名称占地面积建筑面积容积率建筑特色设计金龙渤海新城1993012284411.33小高层、别墅、多层综合住宅，整体容积率较低海天雅居1000001000001.8高层建筑为主，围合式布局，借助金龙景观，无自主特色本案14834837751.58围合式住宅，其他待定整体规划分析：3、 园林景观设计及绿化率分析项目名称景观设计特点绿化率金龙渤海新城内有环形人造湖，设计大片绿地，景色优美35%海天雅居台地
28、式景观44%本案商务区划明显，采取四合院布局，兼有古典气息40%以上4、 楼宇配套设施分析项目名称楼宇配套设施装修金龙渤海新城普通楼宇对讲毛坯房海天雅居可视楼宇对讲毛坯房本案可视楼宇对讲毛坯房楼宇设施分析：5、 户型及销售率分析项目名称规划套数居 室 面 积/m2销售率一 居二 居三 居四 居金龙渤海新城56-61 m276m2-8698m21360海天雅居85-881200本案080-97104-1360006、 价格分析目前，金龙渤海新城待开盘价位为：3600元左右 海天雅居开盘价位为：3500左右 建议本小区定价不超过3000市场存量分析：项目名称存量金龙渤海新城现房剩余20套以内期房为
29、4栋高层19-22层海天雅居4栋高层四、 客户群分析1、 客户类别细分（1） 职业特征类国有的私营控股大型企业职工及个体投资经营者占主要地位，当地居民占比重逐渐降低（2） 家庭构成刚结婚的两口之家及三代同堂的家庭为主2、 主导客户群分析（1） 年龄以2545岁中青年为主（2） 大型企业职工月收入均在2500元以上。（3） 私有车拥有量呈逐年上涨趋势，但外来企业职工多以班车为主。（4） 因认同当地发展潜力，且港口房租较高，当地居民二次置业几多次置业较为普遍（5） 工程进度的速度对置业热情有直接的影响（6） 邻里素质的高低对中高收入阶层置业心里有重要的影响（7） 国家新出台的房地产调控政策对投资者
30、有一定影响，但对港口影响不大（8） 当地居民对地块归属问题较为关注，认为地块距现有生活区较远3、 主导客户群购房动机分析（1） 购房目的婚房、居住、投资（2） 购房关注因素A 项目体量B 邻里素质C 安全程度D 房屋面积E 生活便利程度F 地块归属问题G 价位问题J 政策变动4、 主导客户群购房偏好（1） 购买面积：90110m2（2） 目标客户最在意的功能区：卧室、客厅（3） 目标客户认为客厅的主要功能：休闲、待客（4） 目标客户认为最满意的主卧面积：1012m2（5） 目标客户心目中卫浴的意义：洗漱、方便、洗澡（6） 目标客户使用浴缸的程度：低（7） 目标客户对主卧浴室的空间规划：便池、洗
31、脸池、可有热水器（8） 目标客户对主卧浴室的面积需求：4 m2（9） 目标客户对厨房的面积需求：56 m2（10） 目标客户对餐厅的面积需求：无明显需求（11） 目标客户认为最佳的采暖方式：地热供暖（12） 目标客户希望小区的会所功能：娱乐休闲（13） 目标客户对园林景观风格的偏爱：绿化率高（14） 目标客户购买房产最重视的因素：价位、面积、实用性第四部分 地块SWOT分析一、 地块环境调研1、 项目土地性质调查本地块坐落于海兴县城海防公路西侧，高压走廊北侧，属仓储用地2、 地块周边环境调查（1） 自然景观（2） 人文历史景观3、 地块交通条件调查（1） 主要交通干道：海防路，307国道，三号
32、路、一号路（2） 主要的公共交通及其线路：暂无公交线路，计划安排班车（3） 项目对外交通状况：石黄高速 石（家庄）-黄（骅港）高速与京沪高速、津汕高速、石太高速、沧保高速相接，形成了直达黄骅港的疏运大通道。307国道（黄骅港-银川）直通黄骅、沧州神（府东胜煤田）黄（骅港）铁路，全长860公里，国家1级干线，横跨内蒙、陕西、山西、河北四省区。沧黄铁路（沧州黄骅港），全长91公里，与京沪铁路、神黄铁路接轨。海防公路南可达山东、江浙，北可至天津，通过秦皇岛与东北三省相连。津汕（天津广东汕尾）高速公路在黄骅市与黄骅港开发区之间穿过。邯黄铁路 邯郸黄骅港铁路正在建设中。4、 周边市政配套设施调查周边现有
33、商业：（1） 餐饮2.5公里（2） 超市2.5公里（3） 医疗机构3.5公里（4） 文化教育4公里（5） 邮政、电信、银行3.5公里二、 SWOT分析（1） 优势S1. 绝版多层设计S2. 价位优势S3. 政府政策优势S4. 产品设计以中小户型为主S5. 地处未来商贸区，发展潜力巨大S5. 紧邻净水湖公园（2） 劣势W1. 由于地块关系，处于海兴地块位置偏W2. 产权问题W3. 孩子上学问题 W4. 周边发展较慢 配套不齐全W5. 交通不便（3） 机遇O1. 80-110平米户型产品市场紧俏O2. 根据国家政策多层为市场空缺，直接竞品项目较少O3. 价格的优势占领市场O4. 城市建设的发展（4
34、） 挑战T1. 市场政策影响，楼市观望氛围浓厚T2. 新的宏观调控政策的出台，楼市走向不明T3. 项目地理位置对未来市场形成巨大的潜在威胁T4. 近期开盘楼盘形成直线竞争第五部分 价格定位一、 开发成本核算1、 项目成本计算条件说明社区总占地面积 m2，总建筑面积 m2，容积率 ，可销售面积 m22、 项目成本核算名称数量/ m2建安标准（元/ m2）建安造价/元占地面积14834总建筑面积83775地上建筑面积83775住宅68875配套公建14900地下建筑面积0项目名称计费标准及计算方法（仅供参考）测算基数金额/元一、土地成本二、前期工程费1、临时水、电、路及场地平整费建安计算0.8%2
35、、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面5元/m23、测量、勘察、设计费建安概算2.5%4、执照费建安概算0.1%5、标底编制费建安概算0.3%6、预算审查费建安概算0.1%7、招投标费建安概算0.07%8、质量监督费建安概算0.25%9、工程监理费建安概算2%10、黏土砖费地上建面14元/m211、竣工图费测量、勘察、设计费70%10%12、档案保证金10万元三、基础设施费1、红线内建安面积8%红线外建安面积8%2、环境设计与绿化建筑面积8元/m2四、房屋建安工程及设备、装修费1、建安工程费地上建筑面积住宅面积1500元/m2配套公建面积3000元/m2地下建筑面积面积3000元/m22、设备
36、及装修费用五、不可预见费用一至四项3%六、上交开发办的管理费一至五项0.1%七、管理费一至五项2.5%八、贷款利息总建面100元/m2九、两税一费销售收入5.5%十、销售费用销售收入3%十一、开发成本一至十项平均成本按总建筑面积综合成本俺可售地上面积扣除地下造价后综合成本按可售地上面积十二、销售收入住宅销售面积均价地下车位销售面积均价商铺销售面积均价十三、毛利率十四、所得税税率（ %）十五、净利率十六、投资总收益二、 价格定价市场比较定价法1、 权重因素对项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、 选择项目金龙渤海新城、海天雅居3、 价格比较项目/影响因素地段因素交通因
37、素品质因素规划因素配套因素工程进度报价海天雅居金龙渤海新城1111113500本案三、 结论定价策略：低开高走拉大价差，用低价区吸引人气。高区价格一致价格建议：2900-3050元平米。第六部分 产品定位一、 客户群定位1、 目标客户群特征（1） 行业特点案例一：港务局 张姐背景：结婚十年，夫妻俩都在港务局工作，家庭年收入7-10万。目前住房为一套房，有购房愿望，表示经济能力可以。描述：大约36、7岁，不是本地人，大姐穿着都很朴素，人很实在。语录：想买房啊，可是要看价钱噢，也没有很多钱。以前我们在渤海新城看过房，后来一直没开盘，就没买。买的话肯定要买个三房才够住啦！110平米左右，差不多吧！你们这个位置有点偏户型很好噢，价格高过3000了吗？总价2、30万差不多吧？心理特点：想低价位购入特征描述：对未来的发展存在一定质疑购买行为特征：纯投资，以后估计不住；案例二：某局刚就业年轻男士背景：住在宿舍，骑自行车上下班。由于刚参加工作，没有太多的钱，必须家里资助来买房子；描述：约20-25岁
