1、北京典型总部办公物业 案例研究 二零零八年七月 谨呈：富通地产 运营城市 服务中国 2 本报告严格保密 案例研究说明 研究关键词： 总部经济 总部办公 城市边缘新区 成片开发 本报告选取了北京近年来在总部经济带动下、在城市边缘 新区开发的大规模总部基地或总部办公物业进行研究，为 大城市尤其是有总部经济依托的核心城市的边缘新区的工 业或商业用地开发开辟了新的开发模式和借鉴思路。 3 本报告严格保密 非中心 总部基地 案例研究 联东U谷 BDA国际企业大道 案例1 案例2 案例3 案例4 4 本报告严格保密 非中心-中弘国际商务花园 非中心，并非无中心，也并非各中心各自为政，而是非常的中心，非传统
2、的中心， 是多元化、综合化、功能细分化、多中心的发展模式。 非中心模式与“两轴两带多中心”的北京城市新规划不谋而合，非中心模式是北京城市发 展的新引擎，非中心模式是区域发展的推进器，非中心模式开创了休闲商务办公的新纪元 休闲式商务办公场所，低层、低密度的商务花园 5 本报告严格保密 非中心，北京60项重点工程之一，总占地约39公顷，总建筑规模近45万平方米，是集商务办公、商 业、酒店、展览、休闲娱乐于一体的低层、低密度、花园式、生态化商务办公园区，包括30万平米 5A写字楼、10万平方米会展中心、26500平米超级会所、11000平米酒店及酒店式公寓，业态功能齐 备，互动互荣。非中心，将创新性
3、地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区。在这 里，没有封闭只有开放，没有压抑只有轻松，没有喧嚣只有宁静，没有呆板只有灵活 非中心概况 6 本报告严格保密 “非中心”中弘国际商务花园地块位于朝阳区定福庄集团区域内，规划范围北起常 营东路，南至朝阳北路；西临草房西路，东至航研所东路。 区域内交通条件完备,朝阳北路一线贯通。项目距CBD中心区8公里，是公认的 泛CBD区域，距朝阳路1.5公里，京通快速路2公里，机场高速5公里,温榆河走 廊2公里，路网四通八达。地铁6号线终点站高速便捷，连接城市轨道交通网络 。随着区域的发展，项目将拥有更强大的公交系统的支持。 非中心区域非中心在的地方，就
4、是新中心 7 本报告严格保密 非中心理念 非常社会：整个人类社会、经济基础、上层建筑都呈现出“非 中心”模式化发展现象 非常政策：两轴两带多中心新城市空间结构规划下应运而 生 非常区位：地处定福庄北京最具政策优势和发展潜力的区 域 非常体量：45万平米大体量综合性商务办公集群 非常规划：低层、低密度、花园式、全生态化商务办公园区 非常环境：得天独厚周边环境，移步易景360度生态园林 非常建筑：简约的现代国际潮流设计，灵动自由空间分割 非常配套：配置豪华、业态综合、功能全面、服务到位 非中心在的地方，人就是中心 8 本报告严格保密 非中心建筑特色 整体建筑设计上极具现代意识。以简洁的 体形和单纯
5、的材料来昭示建筑所表达的综合 、共享、现代和交流。通过透明材料的运用 ，同时配合穿插、重叠和折叠等设计手法， 增强建筑空间的流动感和时代感。 1、建筑特性：据生态型商务办公物业的 发展脉络及显著特征，非中心将是一个大规 模的新型生态、低密度、个性化、智能化的 商务办公园区。它将利用钢结构现代、灵活 、新颖的特点和优越的自然环境，突出表现 空间与环境景观相融合的优势，体现绿色， 环保，生态，健康的主题风格和群生态、个 性化的构建主旨。 2、基本元素：“泡” 从功能上讲，每 个“泡”都具有非常符合办公特性的内部空 间和结构-规整的体形及灵活的内部空间 。从形态上讲，每个“泡”都极具个性化的 视觉效
6、果和丰富的联想内涵。它选用3个矩 形商务办公楼和1个圆形辅助建筑作为基本 构成形态，面积在400平方米3000平方米不 等，并可灵活分割。 9 本报告严格保密 非中心建筑特色 3、规划：网络与绿脉 经过软化后的网络构成项 目规划的基本组织框架，体现了现代商务的规范性 和灵活性。“软网”所限定的空间，构成了一种极 具个性化的组团内空间，同时也完成了对公共空间 的构建。 “灰空间”：互动与独立，创造性地将星级酒店 的灰度空间用于商务建筑中，通透式中庭、空中廊 桥、动感地面，形成人性化的商务场景。 4、建筑风格：采用现代化外立面处理方法，内部 为树冠状支撑及跨度设计，结构新颖独特，艺术性 完美融进大
7、框架、大跨度、超层高的规模中，使整 体造型合谐优美。新材料、新手法的运用，使综合 商务中心突显恢弘与大气，并与国际商务花园的整 体风格融为一体。 10 本报告严格保密 非中心园林特色 园林 绿地被分散到各个单元，用以提升各户的自 由景观资源。以起伏贯穿的绿脉为轴，通过 分割与连接，形成流动而完整的景观系统。 蓦延式院落组团、绿色脉络、城市绿化带， 共同为办公提供自然健康的生态环境。以原 生态GOLF公园的设计为景观设计蓝本，果岭 ，水系，绿地树木交叉变化，建筑如球洞散 落在景观之中，产生良好的景观效果。 起伏跌宕微地形| 中央绿轴 生态网络 蜿蜒水系 景观广场 四季相宜丰富植被 分散、生态 1
8、1 本报告严格保密 非中心会所和会展中心 会所由商务会馆、休闲健身中心、餐饮娱乐品牌总汇等部分组成，为园区的商务办公、会展提供全方位配套服务 ，更向城市开放，满足定福庄边缘集团数十万人口以至整个北京日益增长的餐饮、休闲、娱乐需求。 “非中心”会所不仅提供大、中、小各种规格的会议场所，还将广泛吸纳品牌店进驻，打造业态丰富的综合服务 区。商务中心、票务、邮政快递、电信、文件打印复印装订、银行、便利店、洗衣、美容美发、书刊、牙科保健诊 所、特色服饰、礼品、音像、咖啡馆、酒吧、茶坊、高档大中型餐厅和特色小吃、舞厅、小型影院、游戏厅、棋牌 馆、体育健身房、游泳馆、桑拿、室外网球场、微型高尔夫练习场等等场
9、所设施俱全，一站式完成所有商务、休闲 、娱乐功能。 非中心会展中心建筑面积达10万平方米，由一个5万平米 主体建筑与5个5000平米的辅助建筑团簇而成，建筑外观 现代时尚，内部结构采用树冠状支撑及大框架、大跨度 、超层高设计，新颖独特，整体造型极具艺术性。 12 本报告严格保密 非中心户型图 B-3 A-6A-3-A-4 B-1 13 本报告严格保密 非中心户型图 G-1G-2 H-1-H-2 D-2 D电梯厅 14 本报告严格保密 非中心与传统写字楼对比 非中心模式中心模式 产品特征 低层、小体量 高层、大体量 低密度、低容积率 高密度、高容积率 高绿化率 低绿化率 扁平化 高集中度 开放式
10、 封闭式 办公状态 宽松而休闲 紧张而正板 宁静舒适 繁华喧嚣 员工个性化 公司整体化 创新性 程序化 绿色 灰色 容积率仅0.9，为传统商务中心的 1/10。区别于传统写字楼的高层、 高密度、高容积率、低绿化率“三高 一低”的特征，非中心中弘国际商务 花园具有低层、低密度、低容积率 、高绿化率“三低一高”的特征，将 创新性地营造出一个新型生态、个 性化、智能化的商务办公园区。 15 本报告严格保密 非中心入住状况 部分入住公司企业 1 维维集团-购买房号：4D、7D；购买面积：2314.44平方米/2343.75平方米 2 中国船东互保协会-购买房号：5C；购买面积：3446.52平方米 3
11、 都邦财产保险股份有限公司-购买房号：4E、6E； 购买面积：3432.72平方米/892.58平方米 4 CSOFT 公司-预留房号：1D；预留面积：2315.12平方米 正在签约意向客户 施耐德电器（世界500强） （预留房号：2M、2N；预留面积：3433.04、2873.88平方米） 16 本报告严格保密 非中心 总部基地 案例研究 联东U谷 BDA国际企业大道 案例1 案例2 案例3 案例4 17 本报告严格保密 18 本报告严格保密 项目开发背景及环境项目开发背景及环境 北京北京 每一大都市都有一企业总部基地每一大都市都有一企业总部基地 19 本报告严格保密 u总占地面积：65公顷
12、；总建筑面积：140万平方米； u每栋面积1200至6000平米的总部楼500余座；建设周期：3-5年； u总面积约60000平方米六星级酒店；面积约12.5万平方米商业配套设施；共千 余套每套面积约30-50平方米的总部小公寓；几十个面积200至500平方米的风味 餐厅；大型地上、地下停车场。各庭院至少有两个机动出入口，形成庭院内交 通环路； 地上、地下停车场形成便利、快捷的停车系统，大大超过每万平方 米60个车位的国家 u绿化覆盖率：50%左右； u健身中心；国际医疗诊所、全科医师；信贷；银行；邮政； 超市；餐饮；娱 乐等。占地65公顷，总建筑面积130万平方米，容积率1.59，平均绿化率
13、约50% ， u总投资约45亿人民币，预期3-5年全部建成。 地处西南四环交汇处，科技园出口 工程计划 u一期开发区域为17、18、28、 23区，建筑面积20.8万平方米 ，已入驻。 u二期开发区域为21、22、24、 29区、及技术服务中心，建筑 面积20.1万平方米，已入驻 u三期开发区域为25、26、27、 30区，建筑面积26.8万平方米 ，已入驻。 u东区开发区域为32、33、34区 ，东区32、34区正在建设中， 33区计划于2008年5月18日发 售。 项目档案库项目档案库 总部楼总部楼+ +总部广场总部广场+ +玛雅大酒店玛雅大酒店+ +总部总部 公寓公寓+ +01脹綠Z礀(辬
