1、项目经理，但项目管理班子由你 组建。 现在你面临三个选择： 主管1：性格内向，做事认真，技术功底扎实 主管2：性格外向，专业基础稍弱，但是部门间沟通较好 外部招聘，由你负责 项目开始在即，请问你作何选择，理由是什么？ 案例案例4 4 选人、用人的选人、用人的 风险风险 4.3 团队管理风险 4. 房地产项目常见风险 49 1、客户导向的风险在于在满足客户需求的同时，可能提高了成本，却并未被客户认识 到； 2、真实了解客户的需求，从最迫切满足的需求入手，好钢用在刀刃上。 某别墅项目三期准备大幅提价。经过客户调查后，发现多数客户对该项目立面 效果并不很满意。于是决定对三期立面进行修改。 素以精益求
2、精著称的“大师”做了很多研究，并准备做一系列的修改。更换 外墙面砖颜色和品质，对门窗系统进行改进，反复推敲，准备做一个作品出来，导致 成本增加。 后经分析，客户最关注的是效果和感受，而对比较专业的材料品质并无概念， 最终决定只改变面砖的颜色，把省下的成本200万用于改进绿化效果，使小区具备“郁 郁葱葱”“大树蔽日”的效果。结果客户反响很好，开盘涨价20%的情况下持续热销， 且客户对小区环境称赞有加。 案例简述案例简述 案例分析案例分析 4.4 客户导向风险 4. 房地产项目常见风险 50 1.编制案例只完成了一半的工作。如何将经验应用到设计任务书合同管理文件中 去，作为和合作伙伴共同接受的管理
3、标准更重要。 2. 项目经理组织项目分期总结会。 3. 上海万科正组织建立“客户导向的品质管理标准图集”。 讨论：公司编了那么多案例，为何还有那么多重复犯错？ 案例分析案例分析 1.1期发生的客户投诉，在2期、3期再次发生； 2.物业反映槐树、合欢有分泌液污染汽车，且不好清洗，但多个项目的车位旁老是种这 两种树型优美的树； 3.客户喜欢绿化茂密，但不喜欢树种得离住宅太近，也不喜欢树在房子南面遮挡阳光； 4.停车位老是不够，怎么办？ 5.商铺用电容量老不够，怎么办？ 6.阳台门下口老是渗漏，怎么办？ 7.卧室老是离三型站、垃圾站太近，如何避免？ 4.4 客户导向风险 4. 房地产项目常见风险 5
4、1 经营计划风险较为复杂，引发风险的因素可能是计划制定层面某一环节、执行层面 某一环节、政策改变、政府关系等等。 问题：竣工备案和入住保障阶段主要控制哪些风险？ 多个项目竣工备案节点放在12月底。竣工备案阶段，室外景观、绿化往往在抢 工，存在非适宜季节种植，建筑和室外四大配套、景观存在工期与质量的矛盾；另一方 面绿化、验收规划验收、档案备案手续办理很难严格达到验收条件，需要公关解决。 四大配套验收与大产证节点亦环节相连，某项目大产证在入住前 1天下班前才 拿到。玩儿的就是心跳。 可见竣工备案环节较多，风险较大。 案例案例 5 5 4.5 经营计划风险 4. 房地产项目常见风险 52 以下因素可
5、能影响年底竣工备案，如何避免？ 围墙、门卫房、三型站没有及时报建 工期紧，报建时用的是临时图。验收时实际施工情况和规划局手中的报建 图不一致 报建时，楼栋间距按没有保温体系的尺寸标注。在建设过程中，国家要求 实施节能规范，增做了外保温体系。规划验收时，楼栋间距不符合报建图 尺寸要求影响验收 以上事项提前考虑到了，提前控制就不是风险 4.5 经营计划风险 4. 房地产项目常见风险 53 讨论案例6： 部分新项目前期效率低，经常不能按期开工，老是要违章开 工？ 作为项目经理，如何提高新项目前期的效率？ 休息15分钟 54 资源整合的前提一是要有优秀的、能理解万科要求和意图的合作伙伴，二是要有明确的
6、 工作标准，三是要培养一批善于资源整合的综合管理人才 资源整合能力成为项目经理必备的能力 目前万科发展很快，操作项目多，且多为全装修房、质量要求高，我们 的 质量观念与客户意识在不断的提升，面临以下问题： 1、符合万科要求的施工单位数量不够 2、与万科合作多年的施工单位没有大的提高。 3、新的合作伙伴达不到我们的要求，新的一用就砸。 4、各项目之间也在争取为数不多的资源 请问： 你所在的项目存在类似的风险吗？如何扩大合作资源选择范围，如何进 行战略合作？ 案例案例 7 7 4.6 资源整合风险 4. 房地产项目常见风险 55 某别墅项目一期交付后，社区配套完善计划开始逐步实施。实施过程中发现，
7、小区 会所经营合同的谈判较为被动，合作方提出由于会所面积太小（由于前期将售楼处 设在会所的一层，且我司不愿搬迁），且入住客户规模不够，要求万科给与相应的 补偿。 在经过数轮谈判，通过对合作方品牌、合同条件和成本支出的综合平衡考虑后，选 择了目前合作公司。 该案例的启示是： 1）会所经营公司的选择和介入应提前，会所方案设计时即应考虑到专业公司意见 ，销售大厅设置时未充分全面考虑； 2）火烧眉毛时无应急备用方案，物业公司缺乏高档会所经营专业人才； 案例简述案例简述 案例分析案例分析 4.7 社区配套及商业定位风险 4. 房地产项目常见风险 56 1、负责消防验收的科长要买万科的房子，要求比较多的折
8、扣。 2、动迁干部对自己负责项目的动迁工作很支持，动迁的成功与否是关系到项目经 营计划能否顺利完成的关键因素，此时动迁干部向你推荐施工队伍。 请问你遇到上述问题如何处理？ 案例案例 8 8 4.8 职业心态风险 4. 房地产项目常见风险 57 1、开发商在楼书上标明：全面应用双层中空玻璃，而赠送的地下室采用的却 是单层玻璃。 2、楼梯间、厨卫在国家节能标准内是要求使用双层中空玻璃，开发商为节约 成本使用的是单层玻璃。 3、在办理施工许可证过程中，上海出台一个规定自2007年5月1日起，办理施 工许可证将增加1项内容： 通过工程项目专用账户支付给施工总包企业的工程款银行入账凭证复 印件(原件复核
9、)，建设工期不足1年的，入账金额不得少于施工总包合同价款 的50%，建设工期超过1年的，入账金额不得少于施工总包合同价款的30%。 案例案例 9 9 4.9 法律法规风险 4. 房地产项目常见风险 请问你遇到上述问题如何处理？ 58 某项目住宅房地实测面积大于售楼预测面积，客户在交付时需补缴 大于面积的房款时提出质疑，因为实测的套内面积小于预测的套内面积，而 实测分摊面积大于预测分摊面积。 从得房率角度看，司法实践认为，如套外面积增大，得房率减小， 是实际影响了业主权益的，故增收增大的套外面积的房款是不合理的。 案例案例 1010 4.9 法律法规风险 4. 房地产项目常见风险 请问你遇到上述
10、问题如何处理？ 59 案例:预测面积和产证面积不一致的问题 60 某项目一期二区交付后，某业主提出公司的销售合同附图中，明确标明房屋的入户门为 子母门，而现场实际为单扇门。公司了解下来，原来一期一区时公司配置的入户门为木 质贴面子母，因南入口为玻璃雨棚，且较小，入户门在阳光和风雨侵蚀下，表面木质贴 面存在开裂、退色的状况，且发生的范围较大，故在二期是改为单扇的钢制入户门。原 本是品质提升的好事，由于设计在提供给销售的平面图上没有改过来，造成了客户投 诉。 目前该投诉已关闭。该投诉的启示是： 1）我们应建立合同附图的标准，即附图中哪些要反映，哪些不要反映（当然是在兼顾客 户需求的情况下），因为类
11、似合同附图引发的投诉不在少数； 2）开盘前的项目风险检查内容中应增加“合同附图内容和现场的对应”。当然风险检查 不是法务一家的工作，而要成为与项目相关的各部门共同的工作。 案例简述案例简述 案例分析案例分析 4.10 客户承诺风险 4. 房地产项目常见风险 61 某项目分期建设，最后一期销售时，对项目地块待规划道路没有对客户告之相应 的信息，生怕告诉业主会影响销售。 等业主入住，面临规划道路要通车，业主担心通车造成环境质量下降，噪音、灰 尘等会造成小区品质下降，故投诉、反映到万科，希望万科解决。 红线内外的不利因素：高压线、高速道路、三型站、车位，卧室紧邻配电间。 此类风险如何预防？ 案例案例
12、1010 4.10 客户承诺风险 4. 房地产项目常见风险 62 组织各系统各部门，重视客户承诺 1.建材标准、交房标准，合同约定和实际交付一致 2.示范单位剪力墙、承重墙拆除不做提示，客户拍照索赔 3.红线外不利因素公示往往遮遮掩掩 4.小区班车项目全周期的成本 4.10 客户承诺风险 4. 房地产项目常见风险 63 HP公司的内部控制 目的： 1. 保护公司资产及公司形象 2. 保证数据的真实可靠性 3. 确保相关法律法规及公司政策的执行 4. 建立高效果管理 5. 确保各项商务活动按公司设定的目标进行 64 HP公司的内部控制 程序： 1. 惠普业务经营准则 2. 内部审批权限及程序 3
13、. 严把采购关，建立供应商筛选及统一管理制度 4. 定期内部审计 5. 严格纪律，奖惩分明 65 请判断下列风险属于哪一类风险，如何预防、控制？ 1.糟糕的伙伴关系 2.授权一个不胜任的职员负责对项目至为关键的工作 3.公司融合的风险，原来自2个背景的职员不同文化的冲突 4.公司战略转型，项目经理跟不上变革步伐的风险 5.公司规模加速发展，公司资源摊薄的风险 6.小区内人工河道夏天高温期水质不符要求 7.莠獢最瀀栀琀洀氀濫/Mi前台访问/d-2469775.html185.191.171.430最茀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀濫窲/a前台访问/BookRead.aspx?id=356798
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21、.html116.179.32.2270勈诞愀笀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀黺駞騀/前台访问/c-00004-1000-257715-0-0-0-0-9-0-1.html116.179.32.2200掠最茀眀愀瀀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀黺駞騀/w前台访问/c-00004-1-257715-0-0-0-0-9-0-1.html220.181.108.1170掠匀洀眀愀瀀搀栀琀洀氀黺栀駟騀/w前台访问/c-00004-8-257715-0-0-0-0-9-0-1.html220.181.108.840愀眀漀漀欀刀攀愀搀愀猀瀀砀椀搀黺鐀駠騀5Sqwap前台访问/d-3306649.html220.1
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