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400.6 设备采购 建设工程 及安装 其它 705.3 合计: 2985.3 16 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 住宅市场是中国房地产市场的主导，其中城市住宅是房地产市场增长的主要驱动力 房产供应量：1995~2000 [亿平方米] •城市住宅是过去房地产市场增长的主要来源，随着 中国的城市化进程和经济的发展，城市住宅将仍然 是增长的主要驱动力 •农村住宅的供应量增长主要受农民收入的限制而较 为缓慢 •非住宅市场增长缓慢，市场基本处于供过于求的局 面，新一轮的高增长的到来将仍然需要比较长的时 间，中国加入WTO将加速这一进程 房产供应量的趋势 +6.5% p.a. 城市住宅 农村住宅 非住宅 14.6 16.2 16.6 17.1 18.7 20.31) 资料来源 : 2000年中国统计年鉴，中国建筑工业年报1999，罗兰贝格分析 +8.5% 1)专家预测 +12.7% +6.0% +3.5% 17 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 中国的城市化进程将带动住宅市场的持续增长... 资料来源：中国社科院经济研究所；中国统计年鉴；罗兰贝格分析 中国未来10年的城市化率的变化 [%] 中国未来10年的新增住宅建设面积 [亿平方米] 18 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 流动人口的 增长 •流动人口是指在目前中国人口管理体制下长期“人房分离”的人口 •随着中国经济结构的变化，我国的人口流动率将进一步上升，对经济的发展有着积极的促进作用 •预计到2010年，我国流动人口将从8000万增长到1.5亿，每年需开发建设3000万平方米以上的相 应房屋才能满足需要 消费结构的 变化 •消费支出大幅度提高，恩格尔系数明显下降，居住占消费支出的比例由4.3%上升到9.4% •消费重心开始转移，对“住和行”的需求明显上升，出现大量的二次购房者来改善自身的居住环境， 人均居住面积逐步上升，如果从目前的9.3平方米增加到国家设定的目标：2010年人均13平方米， 每年需要新建住宅3.3亿平方米 国家政策的 引导 •住宅产业对国民经济发展有很强的诱发作用，可以带动建材、冶金、纺织、化工、森工、机械等 50多个行业的发展，对我国GDP的贡献达到10%，政府对待住宅产业发展的态度是积极和乐观的 •取消福利分房，实现货币化分房，开放住房二级市场，多下调存贷利率，以抵押信贷扩大长期住 房消费等政策都有利于住宅产业的进一步发展 ...同时，流动人口增长，消费结构的变化和国家政策的引导都将刺激住宅产业的发展 19 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 中国政府“通过全面启动个人消费，将住宅建设培育成新的经济增长点”的经济政策将 促进住宅市场的发展 •全面推进住宅货币化分配，通过住房补贴的发放，提高个人买房的支付能力，促进个人买房 •针对企业，实行企业住宅分配货币化，消除福利化分房现象 •对现有公房采取加快出售，逐步提租，回收资金的政策，促进住房体制的转换 •开放住宅二级市场，简化有关程序促进二级市场的发展，同时规范中介市场，促进存量住房 的流通 •鼓励社会开展多种住房消费服务，包括价格评估、信息咨询、买卖中介、租息介绍、置业担 保等多项服务 •完善住宅金融体系建设，提高公积金个人住房贷款的发放力度 •规范物业管理，实行物业管理的招投标制，同时规范收费，提供质价相符的服务 •起草《住宅法》，规范住宅的生产、流通、消费环节，保障购房者的占有权、处置权、经营 权、收益权 •转换政府角色，把直接管理和干预转变为通过经济手段来间接调控的市场调控体系，建立适 合我国的住房金融制度和住房财税制度 资料来源：国家建设部房地产业司 20 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 高档住宅市场在过去5年中显示出稳定增长的势头，广东、北京和上海是主要的市场 别墅，高档公寓的销售增长1) [百万平方米] 高档住宅市场的组成 (1999) [百万平方米] 1)高档住宅定义为1999年的价格高于4500元/平方米 广东 其它 上海 北京 +15%p.a. 2.52 0.89 0.55 0.39 42% 总计: 4.36 21 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 越来越多的家庭进入高收入阶层将带动中高档住宅需求的增长 居民家庭月收入结构分类1) [元] 3000-5000 10000 11.39 4.91 4.19 2.29 1.31 资料来源：中国商业报告库，罗兰贝格分析 上海 北京 广州 总计 高收入家庭 家庭总户数 [百万] 1)仅计算北京、上海和广州三个城市 22 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 越来越多的开发商进入中高档住宅开发市场，将使这一细分市场竞争更加激烈 住宅开发市场发展趋势 •重庆市房地产开发档次逐步提升，居民住宅消费 观念有了根本转变。居民由为了基本解决人的居 住条件向追求居住环境、户型、生活配套等，对 商品房的需求品味提高 •金融机构对住房消费支持力度的不断增加，促进 了住房市场的发展，特别是使普通收入居民购买 中高档住宅成为可能 •重庆市较有实力的房地产开发商纷纷进入此市场 的角逐，例如：协信、南方、中建科、华宇、广 厦、重庆利达物业等 重庆市住宅开发市场细分 [ 万平方米 ] 豪宅 454 500 中高档住宅 普通商品房 安居 资料来源：罗兰•贝格访谈 以重庆市场为例 23 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 中国房地产市场的消费形态正从以“集团购买”为导向向以“个人购买”为导向转换 金融政策 •取消了长期以来的对房地产开发建设贷款规模的严格限制，增加了经济适用房建设贷款，扩大住 宅消费信贷的范围 •房地产业过去对金融服务的要求以投资信贷为主，转向更多地依靠住房信贷 供需关系 •房地产市场逐步由过去的卖方市场向买方市场过渡，房地产商主要面临价格和质量的竞争 •商品房的价值由于集团购买力的退出和经济适用房的上市，其上扬的动力明显不足 竞争方式 •集团购买为主体的时代，房地产商之间的竞争主要取决于个人的关系和特殊的政策支持 •面对以个人为主体的市场，房地产商之间的竞争完全以消费者为导向 购买主体 •随着住房改革制度的展开，集团购买力逐步减弱和退出市场 •个人购买逐步成为住宅市场的主要购买对象 24 Text Lines SHA-4301-200099-02-45 Roland Berger – Strategy Consultants 房地产行业具有高风险和高收益并存的特点，吸引了大量资本的流入因而市场竞争具 有更大的不确定性 进入壁垒低 •房地产行业普遍采取预售楼花的形式，启动资金的要求并不是很高，基本上3000万人民币即可以启动一个 房地产项目，因此也吸引了大量资本的投入，造成产业集中度低和许多不规范、不合法的现象发生 融资要求高 •由于房地产项目投资较大，而且收益率较高，运用银行的贷款是非常重要的，尤其运作多个项目时，资金 压力更大，建立完善的融资渠道和体系是许多房地产公司努力的目标 高收益 •目前住宅可以分为安居房、经济适用房、精品住宅、豪宅等等，很多企业重点在经济适应房和精品住宅等 细分市场发展，税后利润可以超过20%，甚至更高，自有资金投资回报率可以超过100%。 风险高 •由于周期长，当楼盘开始销售时，市场环境已经发生了变化，风险很大，因此速度对于房地产企业非常重 要 •由于房地产项目投资巨大，而且很多企业采用滚动开发的方式，一个项目失败有可能导致整个公司的危机 周期长 •房地产开发商买进地块后，往往是分期开发，时间跨度很长 •一个楼盘从前期企化到后期销售，往往也要跨越年度 综合要求高 •房地产行业与建筑、建材、装
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