1、深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 0深圳市天机贵金属投资有限公司 运营手册编制人：徐名森审核人：徐名森、杨丽、刘宇2015 年 8 月 10 日目 录/ CONTENT深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森第 1 页 共 46 页前 言 1第一章 人事管理 3一、组织结构 3二、岗位职责描述 3三、考勤管理 6四、人员招聘 8五、员工试用 9六、员工转正 9七、薪酬制度10八、奖惩制度11九、离职与辞退12第三章 行政管理14一、日常工作时间安排14二、值班制度14三、会议制度15四、档案管理1
2、5五、形象管理16六、办公设备管理17七、ERP 使用管理 19第四章 业务管理20一、业务操作流程20二、基础业务管理23三、权证管理26四、信息管理29第五章 财务管理34一、佣金管理34二、现金管理34三、银行存款的管理35四、财务会计35五、借款、费用的申请36六、报销制度37七、连锁店利润核算38深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 2前 言 公司概况深圳市天机贵金属投资有限公司（以下简称“天机金融交易中心”）是由深圳市市场监督管理局批复颁发营业执照。于 2014 年 10 月 8 日正式获批成立，201
3、4 年 8 月正式运营。深圳市天机贵金属投资有限公司注册资本 300 万元人民币，经营范围为贵金属（ 白银、铂金、钯金）、大宗商品（铜、铅、锌、铝、镍）现货交易市场服务（不含期货交易）、电子商务交易市场管理服务以及与上述业务相关的信息咨询服务，为广大投资者提供集交易、融资、购销、仓储、物流于一体的综合性服务。交易中心严格遵守国家相关法规，响应国家“西部大开发”的政策号召，秉承“高瞻远瞩、脚踏实地”的经营理念，将东部发达 成熟的电子商务信息技术与西部丰富矿产资源及有色金属资源相结合，采用有形市场与电子商务相结合的创新模式，致力于打造东西部资源优势互补的大宗商品电子交易市场。以带动西部有色金属产业
4、及矿物产业的发展，促进国内大宗商品交易市场与国际金融市场的接轨。交易中心本着公平、公正、公开的原则，立足诚信，致力将交易中心的大宗商品报价成为业内现货交易市场指导价格，为投资者提供一个最优质的服务平台。 公司终极目标“立足广东、辐射全国”是各级领导对大宗商品交易中心的期许，也是增强在国内乃至国际大宗商品市场话语权的战略目标。 公司初级目标10 家连锁公司全国著名专业网络交易营销策划机构全国最大的资本市场综合服务商之一公司灵魂博爱感恩 企业使命：以打造一流的大宗商品交易中心为己任，以客户的成功为喜悦，以客户的满意为责任，与客户，员工和社会携手并进。 企业精神：“高瞻远瞩，脚踏实地”：立足于当下，
5、在实践中创造，在竞争中拼搏，在成功时沉稳，厚积薄发，稳健前行。 经营理念：让客户满意，让股东放心，让员工开心。企业的终极目标是创造价值。价值才是企业生存发展的本真，只有你的产品或服务有价值，被社会所认可，才会给你带来源源不断的利润。同样员工必须努力工作为企业创造价值，才能获得应有的报酬。因此客户、企业、人才三方各自为对方服务，同时各取所需要体现着彼此的价值。深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 3 手册说明本手册是天机金融根据中国各个城市差异化及地方特色，针对天机金融运营标准制订的。本手册作为天机金融连锁公司日常经
6、营的基本指导方针，手册所提到的内容，应当服从于国家和当地法律法规。本手册建立的基本指导思想和日常经营规范，它不会涵盖所有情况，也不会涵盖运营中所有问题的解决方案；本手册中没有提到的问题，可咨询天机金融公司，公司可以根据当地的实际情况和体系运营的经验对本手册相关内容做出相应完善。天机金融运营手册是天机金融特许经营加盟合同的附件，是连锁公司必须遵守的准则。 目标和目的天机金额运营的目标是获取利润，为了达到这个目标，要求总经理从经营及管理两方面支持每一个员工。另一个运营目标是始终如一为客户提供高标准的专业服务，并与其它房地产中介机构保持公平竞争。同时作为天机金融的重要组成部分，应时刻以引领市场作为每
7、个连锁店的行动准则。为了保证上述共同目标的实现，一要确定连锁公司日常运营的标准，二要保证连锁公司有高度的团队精神，三要确保连锁公司与总部保持密切联系。 关系每个连锁公司都是连锁公司运营系列手册中的受许人，签订天机金融特许经营单公司加盟合同授予连锁公司的特许权。每个连锁公司都是独立拥有和运营的。 保密本手册为天机金融的知识产权，连锁店应妥善保管，只允许公司高层进行翻阅，其他人员必须经总经理同意方可阅读，但需遵循天机金融连锁公司连锁合同中的保密原则。第一章 人事管理一、组织结构说明：副经理后勤经理市场部经理技术部经理电商部经理总经理深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资
8、有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 41、总经理，需具备一定的经营管理经验。2、经理需经公司培训考核合格。3、人员都为专职和兼职。4、人数要求：总经理（1 名）副总经理（目前设 1-3 名）人资财务（目前 1 名）技术部理财分析师（2-10 名） ；业务部人数可适当增加。5、对外称呼一律使用上图统一称呼，名片的制作参照“VI 标准” 。二、岗位职责描述（一）总经理1、总经理必须有三年以上的总经理工作经验。2、总经理应重视宏观市场的发展，结合天机金融的整体规划及连锁公司的资源规划制定连锁公司发展计划，并配总部针对市场变化进行相应变革。3、总经理应高度重视目标和计划管理，同总经理一
9、起制定商业计划，并监督实施。4、不断完善制度管理和程序管理，并严格执行“连锁公司运营系列手册”标准。5、为了保证连锁公司正常运作，总经理应为市场部配备必要的资金、办公用品及设备。6、总经理应为市场部提供在职培训的机会，不断提高业务员的综合能力。7、总经理应确保连锁公司的经营活动符合“连锁公司运营系列手册”的相关规定。8、总经理应积极与分部沟通，汇报连锁公司经营状况。9、按分部的要求参加所要求参加的活动。10、总经理应高度重视对连锁公司管理者的培养，并根据连锁公司运营系列手册对各部门经理的工作进行监督管理。11、总经理应掌握公司内每月的月运营报告及相应的交易支持文件（如合同、收据复印件等）和财务
10、支持文件、交易事项表。（二）后勤部经理1、人员管理（1）以身作则，规范运营，自我时间管理，引导员工形成良好的工作习惯；（2）对所有员工每日工作内容和完成情况进行量化管理；（3）应与员工进行定期和不定期的沟通与交流；了解员工的思想动态，帮助员工树立乐观积极的心态；（4）从员工日常工作中发现薄弱环节，进行针对性培训，了解员工生活、工作状况，并给予深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 5帮助；（5）充分运用分部资源及与其他连锁公司进行经验交流。2、行政管理（1）执行并监督员工执行连锁公司运营系列标准；（2）对连锁公司重大
11、事情的监督审批； （3）连锁公司钥匙管理，办公设备的使用和维护，办公用品的购置和发放；（4）负责员工考勤制度的实施及管理；（5）负责连锁店公章及所有表单的保管与发放；（6）参加分部的各项会议并传达会议及文件精神。 （三）市场部经理（1）负责连锁店业务的统一安排和督导，制定连锁公司的业绩目标及解析业务员业绩目标，并承担主要管理责任；（2）佣金折扣的审批（经理最高折扣权限为 5 折，低于则需向总经理申请） ；（3）客户信息卡、登报的审核；（4）业务排行榜的制作更新，信息公告栏的制作更新，例如有关市场信息、系统信息和最新信息；(四)置业顾问1、严格遵守连锁店各项管理制度，规范操作。2、落实月度目标计
12、划，并不定期向总经理汇报计划实施情况。3、完成房源及客户开发目标。4、按照标准完成商圈调查及物业勘查。5、客户接待，制定跟踪服务计划并实施。6、做好租后、售后服务工作和客户维护工作。7、不断学习，总结提高业务技能。8、积极配合其他员工工作，创造团队最佳效益。9、完成店长/分行经理制定的其他任务。三、考勤管理（一）工作时间1、连锁店每周营业七天，每日营业时间：9：0021：00。深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 62、员工每周工作六天，早班：9：0019：00，晚班 11：0021：00。3、周六、周日原则上不安
13、排员工休息。4、法定节假日按国家有关规定执行，安排员工值班，实行轮休；具体实施参照分部有关规定。5、员工根据每月的员工轮值轮休排班表出勤。（二）考勤1、早班员工 8：50 前书面签到并登录 ERP 进入“考勤管理”中的“今日考勤”登记，下班时同样登记。2、晚班值班员 10：50 前书面签到并登录 ERP 进入“考勤管理”中的“今日考勤”登记，下班时同样登记。3、纪律：如实填写，不得代签或伪造出勤。4、店长/分行经理做好考勤工作，严格使用相关考勤表单。5、考勤处罚参照本手册奖惩制度。6、薪资管理流程（注：所有考勤事宜及相关管理统一由店长/分行经理直接管理，总经理直接考核分行经理。 ）（三）员工外
14、出1、禁止员工上班时间外出办私事。2、员工外出前向店长/分行经理口头报备，并及时填写员工外出去向登记表 （书面）和登录 ERP“考勤管理”中的“外出登记”进行登记。3、外出返回，及时填写员工外出去向登记表 （书面）和登录 ERP“考勤管理”中的“外出登记”进行登记，并由店长对填写内容进行核准。（四）员工请假1、请假流程图：置业顾问请假流程及相关手续：每日考勤（店长/分行经理） 每月 1 日整理考勤及签到资料（分行经理）五日内将所有签到及考勤资料上交总经理 每月 15 日统一根据考勤发放员工薪资（分行经理）向店长领取员工请假、销假单 （申请人） 请假 1 天审批（店长/分行经理）店长批准则在员工
15、请假、销假单上签字，请假生效 请假 2 天及以上审批（总经理）深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 7店长/分行经理请假流程及相关手续：2、员工请假时，需提前一天到店长处领取员工请假、销假单 ，填写好后报店长审批。店长请假直接向店主申请并填写员工请假、销假单 ，若未经过店长或店主批准，均不得自行休假，否则视为旷工。3、事假原则上一次最长不得超过 7 天（7 天以上需提前 15 天报店长/分行经理审批） ，全年累计不超过 15 天，每年事假超过 15 天者，扣除当年的年终奖金。4、病假须凭医院出具的有效病假证明办理请
16、假手续。情况紧急不能提前请假的，可由店长代为办理，相关证明在一周内补上，否则作事假处理。5、婚假须凭结婚登记证明提前7天办理请假手续（婚假可在结婚登记证颁发之日起半年内享受，试用期员工不享有婚假） 。一般婚假为3天，实行晚婚的职工（晚婚年龄男为25周岁，女为23周岁）可在原婚假的基础上增加7天。6、产假（1）办理手续：产假须凭医院出具的预产期证明提前一个月经总经理审批，并由店长/分行经理办理请假手续；（2）产假时间：根据女职工劳动保护规定的规定，女职工产假为90天，其中产前休假15天。难产的，增加产假15天。多胞胎生育的，每多生一个婴儿，增加产假15天；（3）产假含公假和公休，须一次性休完，未
17、休完不予补假。7、丧假，依据国家有关规定，员工的直系亲属（限制三代，即父母、岳父母、公公、公婆；祖父母、外祖父母；子女、孙子女、外孙子女；兄弟姐妹）去世，可申请丧假。旁系亲属不予请批准员工请假、销假单交/分行经理（申请人） 办理销假手续，店长确认销假日期并签字填写员工请假、销假单 （店长/分行经理） 请假直接审批人（总经理）总经理批准则在员工请假、销假单上签字，请假生效办理销假手续，总经理确认销假日期并签字每月 1 号店长/分行经理将相关记录记入员工考勤每月 1 号店长/分行经理将相关记录记入员工考勤深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权
18、独有） 编制人：徐名森 8假。员工的直系亲属去世凭死亡证明或相关单位的证明，给予13天的带薪假，必要时另外给予路程假。四、人员招聘（一）招聘原则：与企业文化相吻，与岗位职责相符。（二）招聘方式：1、连锁店自行招聘：此招聘方式由店长/分行经理或总经理自行制定。2、委托分部招聘：委托分部的招聘参照连锁店管理手册 ；（三）招聘途径1、在连锁店橱窗上张贴分部统一设计的龙啸地产招聘海报 ，接待直接应聘者。2、参加分部组织的人才招聘会。3、在报纸等媒体发布招聘广告。4、查询当地人才网的各类人才库。5、分部推荐。6、其它方式或途径。（注：所有连锁店独立招聘时，须使用分部统一的招聘模式）（四）录用基本条件参照
19、连锁店运营工具手册中的员工录用参考标准 。五、员工试用（一）所有连锁店的预录用人员均需统一通过分部人资部审核，经初审合格后上报培训部，培训合格者颁发员工证后方可上岗，并建立相关人员档案资料库，且店主必须将相关人员档案资料复印件交至人资部备案。（二）所有连锁店（公司）必须与员工签订员工试用合作协议及商业秘密保密协议（见连锁店运营手册 ）后，分部开通登录 ERP 的权限。（三）试用期为 3 个月。试用期员工考核根据相应职位的月度考核，连续两个月考核优秀提前转正，连续三个月考核称职准予转正，连续两个月考核不称职停止试用，三个月内出现一次考核不称职延期试用（延期最长不超过 3 个月） 。（四）试用员工
20、工作安排。店长根据实际情况对试用员工的工作进行安排。（五）遵循分部员工试用制度。深圳市天机贵金属投资有限公司 连锁公司运营手册深圳市天机贵金属投资有限公司 （内部机密文件店权独有） 编制人：徐名森 9六、员工转正（一）转正条件：员工试用满三个月后如考核称职或优秀，无任何违纪现象者予以转正。（二）提前转正条件（必须同时满足）1、员工入职满两个月；2、表现突出或有特殊贡献者；3、无违规记录，行政表现优良。（三）转正流程说明：以上列举置业顾问的转正流程，店长/分行经理的转正流程由总经理根据此流程自行制定。（四）连锁店（公司）在员工转正时必须与其签定合作协议 ，七、薪酬制度（一）薪资1、薪资构成（1）
21、店长薪资组成：基础工资+绩效工资+连锁店总提成。（2）置业顾问薪资组成：基础工资+绩效工资+个人提成。说明 ：、基础工资包括基本工资及奖金津贴（明细包括双休补贴、交通补贴、餐贴、通讯补贴、职务补贴、医贴、月基本奖金） 。满足条件的员工向店长/分行经理领取员工转正申请表填写完毕交至店长/分行经理员工代表考评店长/分行经理考评总经理审批继续试用或辞退为该员工办理转正手续审批不通过审批通过薪资调整恀偠怀恠恐恠灀偀恐恀灠恀恀恐灐灐灠恐灠恰偐偐酠鄀瀀灠偠酠倀腀偠灐怀偀偀灰倀恠偠偐D鎇聙鬆!贀踐!輀!謐!鰀!贐鸐!鼀預!訐!鰐贀!踐!鼀諨!誙誹諙諹騀!脆恐腰偠酰瀀灰灠灐偐偰恐恐灠灠倰偐瀰偐灐鄀鄀鄀鄀倀倰鄀
22、瀐倀鄀鄀怀怐鄀鄀脀脀脀鄐鄀倀恐酠鉠吀币泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 1天津泰达建设集团滨海分公司金融街三期爱丽榭国际公寓营销推广策略总纲深圳百思勤策略有限公司 天津项目组二 00 五年五月五日泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 2前 言“天生丽质不自弃” ，策划是一个发现美、挖掘美、传播美的过程。庸人花毕生精力矫正自己的缺点，而智者却懂得将自己的长处发挥至登峰造极。爱丽榭是天津首屈一指的高科技生态住宅，但本身却存在内景观资源薄弱、配套简单的缺陷。策划不是考虑矫正缺陷，而是考虑怎样把长处发挥至登峰造极。俩人在森林散步，突遇一老虎。一人赶快弯腰系鞋带，另一人说：“系什么鞋带，你能
23、跑得过老虎吗？”那人说：“我不用跑过老虎，我只要跑过你就行了。 ”策划不能创造人赛老虎的奇迹，但策划可以训练系鞋带的意识，将颓势扔给竞争者。爱丽榭的成功，需要所有人员“系鞋带”的训练与实践。毛泽东在湖南农民运动考察报告中提出“搅浑水”作为弱势力量寻求生存的战略。国共之战，毛不断搅浑水，敲打蒋鞭长莫及的痛处， “欲取之，先予之” ，待得羽翼丰满，便“百万雄师过大江” 。爱丽榭在面临新城国际、伴景湾两大竞争对手的夹攻之下，如何搅浑水，如何欲取之，先予之，这是要考虑的战略。泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 3第一部分 市场分析一、市场竞争者情况（一）天津市场高端产品概况爱丽榭初步定位是均价
24、6000 元以上，产品形象为高档。根据天津市 05 年春季房交会的高端项目情况来看，均价在 6000 元以上的楼盘有 22 个，其中别墅项目有 5 个。从项目地区来看，9 个在南开区，5 个在河西区， 2 个在和平区，2 个在开发区，1 个在河东区，西青区、东丽区、津南区各一个，且均为别墅；05 年天津市场单价最高为均价 13000 元，项目为中新集团开发的老城厢 11 号公馆，项目位于南开区老城厢，项目形态为花园洋房，体量为 50000 平米；其次为泰达集团开发的格调故里和创辉地产开发的玛歌庄园，项目形态均为别墅，均价均为 12000 元，前者位于南开区南开中学西侧， 后者位于西青区。除以上
25、三个项目外，天津其他住宅项目均价最高为 7000 元。泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 4从项目诉求点来看，多数高尚住宅的主要诉求点为地段，其次为内景观和规划，如老城厢 11 号公馆、格调故里、依云小镇、津河 1 号等；值得注意的是泰达格调故里项目，其在建材上的突出卖点：中央空调、中央吸尘以及中空玻璃、LOW-E 玻璃等；万科的假日风景项目，除了以万科的品牌优势作为诉求点外，主要的卖点就是室内自然新风系统、遮阳系统、太阳能热水器、人工湿地水循环净化系统、雨水收集系统一系列生态解决方案，其推广主题语是“定义新一代城市住居标准” 。（二）开发区高端产品概况就目前市场情况来看，开发区均价在
26、6000 元以上的项目有两个：伴景湾与万通新城国际。这两个项目的共同特点是体量相对较大，新城国际的住宅总建筑面积为 70 万平米，伴景湾的总建筑面积近 30 万平米，住户共 892户。由于体量大，所以小区的配套非常完善，档次也比较高。尤其是新城国际，作为泰达时尚广场的一部分，其景观湖、体育休闲中心、国际会展中心、五星级国际酒店、景观园林的配套给人以高档、国际化的印象；伴景湾除了主打泰丰公园景观牌以外，其内部的配套如景观园林、私家入户花园、私家入户电梯、270 度观景窗以及 VIP会员酒店、英式图书馆、歌剧院等都烘托出了高档物业形象。泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 5从项目推广来看，两
27、个项目在房交会上首次亮相，伴景湾由广州著名的合富辉煌物业总代理，销售推广训练有素，项目均价 6000 元；新城国际目前售价没定，但估计也在 6000 元以上。从推广节奏看，两个项目均安排在05 年 8、9 月份开盘销售。（三）开发区中低档产品概况开发区在售中低档楼盘主要有泰达时代、米兰世纪二期，雅都天元、华馨园、御景园邸二期均处于尾盘销售期，御景园邸将有后续三期。以上项目的均价都在 4500 元上下。从产品品质来看，部分有一些亮点，如地下室、阳光室、降板卫生间、阳台挑高 6 米等；户型多在 100-180 平米，园林景观普遍没有特色。米兰世纪和雅都天元均有水景，因此销售较好，泰达时代建有架空层
28、。小 结 1、 爱丽榭“三中全汇”的产品理念在天津还属于比较先进，市场上基本上没有同类可以匹敌产品。2、 天津高档物业诉求点一般都集中于强调地段、景观和内外配套，而对于住宅本身的舒适度则少有强调。整个天津市场，除顺驰太阳城和万科假日风景等少数项目强调舒适度，其他项目均较少涉及。这说明天泰达金融街三期项目百思定策略 勤奋创未来 6津住宅产品竞争还是处于一种粗放产品竞争阶段，还未上升到人居这个最关键、最细节的层面。 第二部分 产品定位凭什么这个价钱寻找价格支撑密码百思勤价值价格比理论：产品属性定位形成价值支撑体系：对于房地产而言，促成购买的因素和动机十分复杂，决非单一的“卖点”就能实现，所以必须构建产品完整的价值体系，并经过总结和凝练，形成
