1、耀州警济寺，渭南 韩城普照寺，华县永庆寺，合阳福山寺，华县禅修寺，潜龙寺，白水县妙觉寺，富平铁佛寺，白水飞泉寺，解庄寺佛殿，龙居寺，大觉寺，圆觉寺，永庆禅寺，象弥陀寺，东营庙，宁山寺， 蒲城海源寺（寺已毁仅存金时六角形宝塔一座），蒲城慧彻寺（寺现在是学校，原先有罗汉阁现已毁，现仅存唐贞观元年宝塔一座），韩城市千佛洞石窟（风化严重），圣佛寺（唐塔），渭南市七佛洞石窟，合阳梁山千佛洞，合阳县王家河摩崖造像。 废弃：华县甘露寺，蒲城精严寺，蒲城白吉寺，蒲城石佛寺，永显寺，蒲城大觉寺，蒲城铁佛寺，蒲城崇寿寺，蒲城灵起寺，蒲城武威寺，华县莲花寺，华阴市海乾寺，富平定国寺成为学校：华县金仙寺，蒲城善庆寺，
2、华县大明寺，华县卧龙寺，蒲城广浚寺，富平坛山安众寺关中地区已经开发的佛教资源很多，比如大雁塔，小雁塔，法门寺，香积寺，草堂寺；重修的洪福寺，目前已经成为一座名副其实的佛教寺院，如果在加以修缮可能会更好；樊川八大寺院，二天门寺目前为临潼区唯一的一家有道场证的寺院，准备重新修建天门寺；咸阳的彬县大乘寺石窟目前已成为一处著名的旅游胜地，现在经常会有人慕名而来，一天香火不断；秦都区政府批准福圣寺为合法宗教场所，寺院每逢初一、十五及一些佛教节日都会念经做佛事。宁山寺是陕西省终南山东部佛教活动开展最早的寺院，也有很多都被列为省级保护单位【2】。2.1.3陕南地区佛教旅游资源分布陕南是陕西省南部地区，陕南的
3、佛教资源相对较少一些。如表三陕南已经开发的资源有大云寺；柞水百神寺是一处元代佛教寺院，每逢初一和十五会过庙会，前去敬香的游客颇多，昼夜烟花火光不熄，香火鼎盛，功德捐款，收入非凡，是古镇西部重要旅游观光景点；汉中万年寺在中日佛教文化交流史上有着重要地位；天台山已成为有名的宗教旅游胜地；安康白云寺是陕南佛教圣地四大丛林之一。未来的佛音寺将是集休闲、度假观光、朝圣文化，为一体的旅游圣地2。表三：陕南地区佛教旅游资源分布地区 佛寺 佛塔 佛窟 已废安康 汉江灵雀禅寺（正在建），安康白云寺，金堂寺（宋），平利县普济寺，旬阳万佛寺，天圣寺，安康市双溪寺，安康汉滨区新罗寺，安康汉滨区龙头庙，安康佛音寺，安康
4、汉滨区普光寺，笔架山寺庙遗址 白河县天峰双塔 旬阳吕河口摩崖造像，厚子河口石窟，旬阳千佛洞石窟 汉滨区兴隆寺（现为学校），目莲寺（明），平利县峡峪寺，安康汉滨区广济寺（学校）汉中 佛坪县红花寺，汉中的孤山与金山寺，留坝县风云寺，南郑县金华寺，汉中万年寺，汉中国清寺，勉县牛头寺，南郑县密严寺，洋县开明寺（现为省级重点保护单位），南郑县龙岗寺遗址，汉中勉县云雾寺（前景十分可观），洋县清凉寺, 洋县朝阳寺（广湘寺）, 略阳县灵岩寺（药水岩）, 勉县天灯寺 汉中东塔 回龙寺（建学校），石印寺，勉县当口寺，西乡县蒿坪寺，西乡县普贤寺，略阳县塔坡寺，留坝县西寺，南郑县云峰寺，勉县观音寺商洛 商洛市大云寺（
5、现在用作商洛博物馆），镇安千年古刹云盖寺，丹凤县商山寺，丹凤县丹凤花庙（省级保护单位），丹凤县法性寺，丹凤县高山寺，柞水县南观音寺，柞水百神寺，洛南县华严寺，商南县真如寺，柞水祖师庙，镇安三安寺，镇安县塔云山寺，商洛市西山寺，松云寺（规模小） 丹凤县大庵双石塔 丹凤县金山寺（现已归县农所有），柞水县铁佛乡铁佛寺，商州金陵寺 2.2特征分析2.2.1关中地区佛教资源较为多且集中佛教建筑，一般包括，佛寺，佛窟，佛塔。全省现存各种类型的塔300多座，按古建筑收录的有185座，其中隋塔2座、唐塔23座、宋塔24座、金塔4座、元塔3座、明清塔129座。分布以关中居多，达96座；陕北、陕南各为56座和33
6、座16。而石窟，我们根据上述三个图表可以看出，陕北地区石窟较为多一些，而西安地区没有佛窟，佛寺比较多一些。其中西安佛寺业将近有200多，主要以长安区的居多，根据数据分析，以及查阅的资料，可以看出关中地区佛教资源极为丰富，而陕北地区比陕南地区资源稍多一些。2.2.2佛教旅游资源知名度高陕西佛教寺院、佛塔，佛窟等建筑众多，大多是国家级或省市县级重点文物保护单位：如大慈恩寺、荐福寺等是国务院1961年公布的全国第一批重点文物保护单位；华严寺、香积寺等是陕西省人民委员会1956年公布的第一批省级重点文物保护单位；高陵县的高陵塔历史上素有渭北第一塔之美称，在1956年8月6日陕西省人民政府将其列为陕西省
7、名胜古迹第一批重点文物保护单位，罔极寺、广仁寺等在1983年被确定为市级重点文物保护单位【15】。还有法门寺已经成为宝鸡的标志；钟山石窟；清凉山；延昌寺塔和石刻，被省政府公布为陕西省第二批文物保护单位【7】。粗略统计，陕西至今遗存的佛教石窟尚有13处，最早可以上溯到北魏时期，历南北朝、隋、唐、宋、金至于明【6】。从古至今，有多少文人墨客登山，参观浏览佛寺，或者登塔时留下墨迹。2.2.3适合综合开发自古秦中帝王州，陕西作为15朝古都，旅游资源是十分丰富的，比如自然景观、帝陵遗址、人文资源，博物馆等等。而我们的佛教旅游资源，仔细观察其实就可以发现有些佛教资源周围都有一些其他的资源，比如：安康的白云
8、寺，它就是在白云山上，人们参观自然景观的时候，可以一同参观白云寺；飞泉寺所属的白水是历史悠久，金粟山号称“渭北小华山”，它把华山的险奇与翠华山的碧绿集于一身，而且交通方便。是发展东到乔陵、西到药王山、北到黄陵、南到临潼、西安连锁旅游的理想中间链；玉华宫，现在已经是集自然景观，人文景观于一身的，是西部唯一皇家避暑行宫，具有旅游观光，避暑度假，佛事活动三大功能，是陕西西北线旅游景点的一颗璀璨明珠【2】。而这些资源都是连带效应，不仅和谐并存而且是共同开发，吸引更多游客的逗留时间。3陕西旅游资源的开发现状分析我们陕西佛教文化资源极其丰富，有很多历史上富有盛名的寺院至今保存完好，有许多佛教文物保存在各个
9、寺院或者博物馆里。历史悠久的遗迹，壮丽的寺院殿堂，巍峨壮丽的塔林，庄严秀丽的造像，内容丰富的经书，对于这么丰富的文化遗产，我们应当引以为傲，要把它保护好，并且合理的开发利用，使之重新焕发光彩。最近几年的时间，我们的陕西佛教旅游得到的发展，像很多文物已经放博物馆保护起来了，像一些佛塔佛寺也都得以修缮。比如目前我们熟悉的大慈恩寺，经过修缮，它分为好几个部分，大雁塔，南广场，北广场，现如今它已经成为西安的标志性景区了，游客来西安必来大慈恩寺；小雁塔如今的所在地已经扩大建成了西安博物院；在比如我们渭南白水县妙觉寺，在龙年的正月13日到15日举办了第一届佛教文化旅游节；麟游县人民政府将寿圣寺卢舍那铁铸佛
10、像公布为县级重点文物保护单位；而法门寺经过不断的建设，现如今已经是4A级景区了，在过年期间，会有大批游客烧香拜佛；而玄奘法师圆寂之地玉华寺现在经过不断的修缮，恢复，跟铜川的照金香山已经形成了我省北线的一条旅游线路；如今陇县交通局正在修筑通往华严寺的大路，开发华严寺旅游，是牙科乡一个重要规划，“千年古寺今续辉煌，是盛世发展的旅游佳境；大香山寺的佛教活动又恢复正常，每年到庙会的时候，过来请香的人满为患，香火旺盛；宝鸡的卧龙寺将要实施扩建，新的规划占地多达到200多亩，扩建好之后卧龙寺将会成为宝鸡除法门寺之外有名的旅游景点；除了我们所这些熟悉的这些寺院，还有一些昔日很雄伟的寺院已经经过风雨沧桑已经被
11、摧毁，或者是历经了文化大革命时期被摧毁。4、陕西省佛教旅游资源开发存在的问题以及解决的措施4.1存在的问题陕西佛教旅游资源丰富，有一些已经成为一个地区标志性地方，深受人们的喜欢，比如延安的清凉山，西安的大慈恩寺，铜川的玉华宫，子长的钟山石窟，宝鸡的法门寺，还有青龙寺，青龙寺是日本游客甚为喜欢之地。但是当我们仔细看看目前陕西佛教资源的开发现状，还是存在着一些问题，陕西丰富的佛教资源并没有变成良好的旅游产品，同时也未能给我们陕西带来相应的经济效益和社会效益，陕西佛教旅游资源的开发落后于江苏，南京，河南，四川等等。4.1.1景点商业气氛过厚我们在开发佛教的旅游产品的时候,首先要给游客营造出一种较为庄
12、重的佛教气氛，游客可以再此得到一种心灵的超脱，但是根据我们所收集的资料来看，陕西佛教旅游景点许多开放的寺院内，几乎都弥漫着浓厚的商业气氛，比如泾阳太壶寺，太壶寺它最与众不同的就是他的山门，也许这个山门是关中地区最具有商业化的庙门了，因为寺院临街的一面已经都成了商业楼铺，下面留着一个通道做寺院的大门，不注意的话很难会留意商业气氛浓重的大门楼内的小院是座寺院；在比如大兴善寺，在大兴善寺的南三面，就有几十家商铺和很多卖东西的商贩，待我们走到寺院中，游客听到的不是寺院的安静声，而是一片吃喝声和讨价还价声；而看到的不是香烟缭绕，而是一片商贩和店铺，根本感受不到佛教寺院的安静与肃穆【5】，总让人觉得跟去到
13、的别的景点一样，没有特殊的感觉，得不到一种心灵上的超脱。4.1.2 旅游开发方式相对单一从目前的开发现状上来看，佛教寺院的旅游产品大多数都是定位于佛教朝拜旅游和佛教观光旅游两类上，大部分佛教寺院都只是简单的开放景点给佛教信徒或者非佛教信徒上香朝拜【4】，或者是让非佛教徒参观游览一些建筑，塔林，等等。至于深入了解到佛教文化内涵的旅游，或者是佛教生态旅游、佛教休闲度假旅游、佛教医疗旅游，佛教饮食旅游方面，这样专门的旅游产品较少【14】。目前的陕西佛教寺院旅游产品差异性较差，基本上都是大同小异，没有各自的特点，几乎让游客都是走马观花的参观，旅游产品过于单一，无法满足游客对于文化旅游的需求，因此难以吸
14、引更多的游客，难以满足旅游者的多元化诉求，难以留下游客多一些时间逗留。然而，伴随着现代旅游业的高速发展，市场需求的日益多样化，高质量、主题化、体验性的旅游产品正越来越受到人们的青睐【14】。因此我们要针对这个问题，然后将这个问题得以改善。4.1.3对外宣传力度不足，我们陕西佛教旅游资源虽然很丰富，但是知道游客知道的佛教资源其实是很少的，基本上来参观游玩也都是那些大家都熟悉的，或者是人传人得知的，或者是从电视上了解的。出现这种情况，主要原因还是因为宣传力度做的不够好，对外宣传的基本是大雁塔，法门寺等等，一般游客来陕西旅游也是必去大雁塔，法门寺，而且现在旅游线路开放的也比较少，虽然陕西是华夏龙脉，
15、千年古都，但是我们的旅游资源还是需要不断的宣传与扩大，并且将旅游线路都开发一些。4.1.4资源保护不周，佛教资源有寺庙，塔林，石窟，佛像这些都是不好保存的，他们经过岁月的沧桑，随着时间的久远，一些东西会随之消失，石窟，佛像这些东西，他们怕湿，特别容易风化，而很多佛教寺院在社会变革时期遭到破坏，或者是因为不可抗力遭到了破坏，有的修复了，有的随时间就消失了，而里面的很多遗迹也随之消失了，而佛教资源它是非可再生的，这些资源都是经过千年而流传下来的，因此它的独特性需要我们好好保护它。4.2改进措施4.2.1提高对外宣传力度佛教文化虽然源远流长，可是它也是需要人们不断的宣传，要不然也会随着时间的推移而消
16、失不见的，因此我们为了能够更好的发展佛教旅游，一方面我们需要从网络媒体来宣传，充分的利用影视网络作品传播速度快的特点来吸引更多的游客，放大宣传区域，不能只局限于一个地方或者一个区域。另一方面，我们从佛教文化的角度来宣传，交流佛教文化和佛教旅游，使更多的游客对它有一个了解。4.2.2拓展导游人员的专业知识佛教文化的知识是枯燥的，但是历史不一定是枯燥的，对于我们现在有些游客出去玩的模式“上车睡觉，下车尿尿，到了景点就拍照”。如果导游员没有深厚的知识储备，那么我们的佛教文化就得不到传播，更得不到传承，有的只有破坏，人们去参观一般都是走马观花的看一遍，回去之后什么也不知道，因此我们导游员需要拓展知识，
17、给游客进行讲解，让佛教文化，精神得以传承下来。不仅传承文化，更多的是吸引游客。4.2.3增加多元化的佛教旅游产品观光游览型：现在游客出去玩的现状基本都是观光游览。我们陕西佛教资源旅游景点很多，并且享誉世界，典雅的庭院、古朴的塔宇会吸引大量的国内外观光者，前来欣赏佛教建筑、造像、佛塔，佛寺，绘画、题刻艺术、碑文参观珍贵稀世佛教文物为旅游的主要内容，游客在游览过程中加深了对佛教文化、历史、礼仪、习俗以及不同教派特点的了解【14】。观光游览虽然是我们传统性旅游类型，但是也是不可缺少的类型，几乎是占大多数，它的客源市场潜力大，是一个稳定客源。强身健体型：佛教景区除了寺院，还会有山，因此有些游客去景区也
18、会选择爬山，比如清凉山，不仅爬山而且感受文化，然后还会选择登塔，放松心情，同时也可以增设一些旅游项目，跟佛教文化息息相关的项目，比如开设瑜伽班，学习太极，让人们在游览过程中不仅领略传统文化并且预防疾病，一举两得。体验放松型；随着我们经济的快速发展，人们的生活质量和教育都得到了一定的提高，人们在经历了长时间的快节奏的工作之后，人们需要在精神方面得到放松，得到超脱，我们从原先单纯的出去玩现在慢慢逐渐向体验性转变，而这类游客大多也都是具有较高的文化水平，基本上是以企业管理者和公司白领为主要的人群。以举办各类短训班为主要形式，比如：佛教知识讲习班、佛教文化研讨班、禅修班交流座谈会等，在僻静的庙宇寺院，
19、品尝素斋，伴着晨钟暮鼓，参禅悟道，修身养性，在诵读经书中，放松疲惫的心身，涤荡心灵的尘埃【9】。敬香朝拜型：佛门圣地总会吸引大批虔诚的佛教信仰者和香客或礼佛朝拜、祈福许愿，或参加佛教节庆和法会，佛教信众的这种宗教性活动，也是佛教文化旅游的重要内容和常规项目【9】。如果我们要将这一客源稳定好，我们就需要尊重这些游客，尊重他们的信仰，满足他们的精神文明的需求，对于我们现在来说，到了过年那一天还是会有选择去寺院请香拜佛保平安，如果我们能将这个传统发扬下去，在除夕那天，我们可以设立一些活动，比如请第一炷香，敲第一声钟等等，本来现在过年已经没有意思，如果加上这些活动，不仅可以让我们的传统习惯以及文化得以
20、传承，亦可以带动经济的发展，同时也使这类客源得以稳定，满足了这些信众的精神需求。结论本论文它是通过从陕西省得三个地区来总体全面的分析了佛教旅游资源的开发现状以及它存在的问题，分析得出，陕西佛教旅游资源虽然多，但是多多少少都有一些问题，旅游产品过于单一,使游客无法驻足停留时间长，佛教遗迹保护不周，破坏的比较多，有很多佛教寺院，随着时代的变革遭到破坏，或者是不可抗力地震等遭遇破坏，使之无法修复，佛像，佛窟随着风雨沧桑而受到损坏，破坏等等，佛教珍贵的碑文，都遭到损坏。宣传力度不够，人员素质不高。景区商业化太重。由于自己的理论知识水平有限以及时间的限制，本文仅对陕西佛教旅游资源开发的现状以及存在的问题
21、改善的有了一些简单的措施，同时还存在着许多不足之处，需要加以完善。致辞历经将近三个半月的时间终于将陕西佛教旅游开发现状及存在的问题这篇论文写完，其实在写论文的时候遇到了很多的困难与阻碍，但是在杨尚英老师的耐心指导和严格的要求下已经完成。从论文的选题开始，到收集资料，查找文献都离不开老师的点拨。本文这次能够顺利完成，离不开杨尚英老师的指导，老师认真负责的指出问题，细心耐心的一次一次给我修改论文，因此特别感谢老师的帮助。也感谢各科老师的教学，在论文中得以运用，以及同学们无言的帮助。再一次谢谢大家。参考文献：【1】刘杰. 舟山佛教文化资源的历史与现状及开发构想D. 浙江海洋学院, 2011.【2】陕
22、西佛教导航：http:/ (http:/ 考古与文物, 2003(5):67-77.【4】柴丹丹. 豫中地区佛教旅游产品开发研究D. 广西师范大学, 2011.【5】苏勇军.苏南宗教旅游资源开发研究D.苏州大学，2004.4【6】陈景富.论陕西佛教文化及其旅游资源的开发利用J. 陕西省行政学院.陕西省经济管理干部学院学报, 2000(2):14-17.【7】张琨.陕西地区寺庙遗址博物馆发展现状与问题分析D. 西北大学, 2014【8】王静. 论五台山藏传佛教旅游资源的开发J. 北京农业, 2012(18):11-11.【9】邵之茜.和谐理念下的西安佛教文化旅游资源的深度开发J. 社会科学家,
23、2008(10):98-101.【11】杨晓利.西安园林景观的地域性研究D. 南京林业大学, 2008.【12】刘杰.舟山佛教文化资源的历史与现状及开发构想D.浙江海洋学院, 2011.【13】苏敏.陕北地区的地藏造像及其信仰D. 兰州大学, 2012.【14】王奇,张立生.汉传佛教寺院的旅游开发模式研究以妙乐寺遗址旅游开发构想为例J. 中国商贸, 2013(27):126-128【15】刘良健.西安市长安区韦曲镇和杜曲镇佛教寺院建筑研究D. 陕西师范大学, 2011.【16】张伟.铜川市林业建设现状及模式的分析D. 西北农林科技大学, 2015.【17】马勇何彪. 陕北地区文化生态旅游开发的
24、价值体系与提升策略J. 人文地理, 2012(5):149-153.【18】常凯华. 陕北佛教石窟研究D. 陕西师范大学, 2014.我国5.1 商业银行个人住房贷款风险防范措施与建议摘 要近年来，我国经济快速发达，经济的发展带动了房地产和餐饮等行业。其中，房地产行业得到带动的现象最有普遍。表现为：一是因为经济发达，人们就业岗位得到增加，岗位福利提高从而促进更多的人创业。第二，现今房地产投资行业过热，房价一波三涨。房子价格波动起伏就大，相对个人贷款风险逐渐升高。一开始房子抵押贷款是一项很安全的业务，很多银行都把住房贷款放在首位。随着房地产行业快速的发展，房子抵押贷款的风险性逐渐上升，使得如今的
25、房子贷款安全性不断地下降。为了遏制我国房子抵押贷款的风险扩张，就房子抵押贷款近几年的发展状况为前提，深入研究房子抵押贷款存在的风险，提出快速有效的解决措施与建议。关键词：个人住房贷款；风险防范；逾期率；风险违约；AbstractIn recent years, Chinas rapid economic development, economic development led to the real estate and catering industries. Among them, the real estate industry has been driven by the pheno
26、menon of the most common. Performance is as follows: first, because of economic development, peoples jobs have been increased, improve the post welfare to promote more entrepreneurial. Second, the current overheated real estate investment industry, house prices rose by a wave of three. House price f
27、luctuations on the large, relative to the personal loan risk gradually increased. At the beginning of the house mortgage loan is a very safe business, many banks put the housing loans in the first place. With the rapid development of the real estate industry, the risk of housing mortgage loans gradu
28、ally increased, making the current security of the house loans continue to fall. In order to curb house mortgage loan of our country risk expansion, the development status on house mortgage loan in recent years as the premise, in-depth study of risk of house mortgage loan, measures and suggestions w
29、ere put forward quickly and effectively.Key words: Individual housing loan; Risk-prevention; Overduerate; Riskdefault;目 录 TOC o 1-3 h z u摘 要 IAbstract II目 录 III一、住房贷款业务的含义、特点 1（一）住房贷款业务的含义 1（二）住房贷款业务的特点 1二、我国建设银行个人住房贷款的发展现状 2（一）发展现状以建设银行为例 2三、商业银行个人住房贷款风险分析 3（一）信用风险 3（二）押物风险 3（三）流动性风险 4（四）管理风险 4（五）市
30、场和政策风险 5四、商业银行个人住房贷款的风险防范 5（一）严格执行国家的房贷政策 6（二）完善银行内部信贷管理机制 6（三）完善抵押物审查程序的具体要求 6（四）建立个人住房贷款风险预警软件 7五、主要结论 7参考文献 9谢 辞 10一、住房贷款业务的含义、特点（一）住房贷款业务的含义个人住房贷款讲的是准备购买房产，作为贷款人在银行提供担保，准备拿自己的房产为抵押物在银行申请贷款，用来购买该新的房子。贷款人没有房产证，贷款人必须向银行提供真实可查询的材料，银行通过审核材料，通过签订合约后才给予放款。我国个人住房贷款类型有:(1)委托他人贷款：是日常生活中最常见也是最安全的一项贷款。是准备购买
31、房产持有住房公积金的消费者，向住房公积金管理中心出示公积金基数。公积金管理中心，委托商业银行发放住房贷款，也叫做住房公积金贷款6。 公积金贷款是很有政策性的，其原因有:公积金贷款利息低，单人贷款额度在40万内，如果夫妻双方一起额度在60万内；公积金贷款的目标群体主要针对的是持有公积金的在职员工。（2）自主贷款：指借款人直接在银行柜台申请贷款。贷款资金来源于银行，也称做是商业银行个人住房贷款4。（3）组合贷款是指以委托贷款和自营贷款的组合。（二）住房贷款业务的特点个人商业住房贷款和其他个人贷款相比较，具有以下特点:(1)可贷款额度比较大；可以选择还款期限较长，可以申请短期还款也可以申请长期还款。
32、(2)贷款对象为准备购房的群体，而且贷款用途也只能用来购买商品房，用途单一而且明确。贷款人年满18周岁以上具有法律权利，可以承担法律义务的自然人；(3) 借款人用自个购买房子作为抵押物在银行申请贷款。此种情况，购买房子的还款人是一开始拿不到房产证的，只有按揭合同和购房合同。等还清房贷后，才持有房产证。该住房则称为按揭房。综合上文所说，个人住房贷款业务存在隐秘性，个人住房贷款具有隐秘性，客户群体较为庞大，较为分散。客户的贷款金额，贷款日期，还款日期都不一致，给银行的管理带来了很大的难度。(4) 个人房产抵押贷款的还款形式有所不同，由每个月平分下来的本金加上当月利息一起还的，称为等额本息。综合评估
33、贷款人的收入能力、家庭负担和可以承受的还款能力。二、我国建设银行个人住房贷款的发展现状（一）发展现状以建设银行为例我国住房贷款业务主要起源于上世纪90年代。但是真正得到发展的时间是在21世纪初。随着经济的发达，房地产行业也得到了相对应的发展起来，我国个人商业住房贷款率，逐年上升。不少商业银行把个人住房贷款看作是优良业务，其原因是风险性较小，较为稳定贷款业务可持续发展。因为住房是现代人对于追求物质生活的前提。所以近几年来，个人贷款业务对于银行来说，在不断的提升。很多家银行把个人贷款作为其主要发展项目。我国建设银行的发展现状如：表一反映了建设银行自从中国公民们的住房经济发达后的业务增长的情况，显示
34、出中国建行个人住房贷款，不管是增长比例还是发展速度，每年的贷款数额都在迅速发展。表一 1998-2008 年建设银行个人住房抵押贷款数额2002 2003 2004 2005 2006 2007个人住房贷款余额 8285 11782 15853 18400 22700 27030个人住房贷款增长比例 47.52% 42.67% 34.55% 16.07% 23.37% 19.07%数据来源：调查统计（2002-2007）近几年，建行个人住房贷款在很大的程度上改善以及提高了居民们的生活消费和房产制度的改革做出了很大的贡献。随着贷款业务的普遍，不良贷款率也逐年上升。从表二得出,建设银行个人住房贷款
35、率呈逐年上升状态。由于个人住房贷款的额度大，其风险也是很大的。银监会在2010年6月15日表明的中国银监会2009年报中指出：由于房地产市场发展迅速，不稳定性也逐渐升高，市场开始出现漏洞。个人住房贷款的信任度风险会出现严重逾期现象。我们需加强个人住房贷款的风险评估，在风险出现前及时预测，及时解决。我们需加强防范，防止不良贷款率上升，这也是建设银行个人住房贷款业务需处理的紧急问题。表二我国建设银行个人房贷不良贷款率计量单位：% 2002 2003 2004 2005 2006 2007我国商业银行个人房贷不良贷款率 1.00% 1.34% 1.50% 1.62% 1.84% 1.96%数据来源：
36、调查统计（2000-2008）。三、商业银行个人住房贷款风险分析个人房子抵押信用贷款风险:指抵押银行所放出的款项，存在不能及时收回的可能性。主要指借款人不按时还贷款本息，给银行造成不必要的损失。由于房子抵押贷款自身的特点和市场环境等内、外部因素的影响，逾期情况有可能性和必然性【2】。总而言之，个人住房商业贷款普遍面临以下风险：（一）信用风险信用风险有以下几种情况：1.理性违约理性违约：指借款人主动提前结清贷款的行为。是借款人资金回笼了，单方面跟银行解除合同，结清贷款需要还违约金。当房价降了或者利润不理想时，按合同规定时间还款的金额大于提前结清的违约金，此时，借款人往往还是会选择理性违约的。2.
37、被迫违约强制拖欠是指借款人在贷款买房时，因职务变动或其他损失或意外发生的情况下，收入金额低于还款能力的，无法继续支付银行的本金和利息，产生逾期。中国的市场竞争非常激烈，就业市场形势严峻，导致收入不平等，以及当前的教育和卫生保健的水平，价格和其他收入。形成低收入高消费的局面，这样发生逾期率就很高。同时，各家银行的贷款审核是一种静态的审核，也就是通过网络的线上审核。加上我国的风控组织主要审查贷款人的一个还款能力，包括审查贷款人的主要收入、有无其他收入、职业工种、是否高危行业等等。对他的工作收入做一个长远的分析，避免高违约率的发生，减少银行坏账损失。3提前还款提前还款：指的是借款人在资金充足的情况下
38、，主动要求解除合约，将后期所剩的本金一次还完，不再支付后期的利息。提前还款的客户在要求解除合同的同时也是要支付相应的费用的。市场经济发展，当合同利率高于市场利率时，借款人就会放弃继续还款，提前结清借款，一个方面会使银行失去了合同带给它的利益。另一个方面，有可能让银行找到未还贷款资金而找到适合投资方法的损失。（二）押物风险借款抵押物：指借款人将房子抵押在银行的一种形式，如此一来，抵押物成为此次贷款回款的第二来源。但商业银行的抵押物也会面临以下风险：1抵押物处置风险当贷款人不能按照合同规定时间还款时，抵押物的变现方法就单一了，而且变现成本花费远远大于收益，银行不能够足额把抵押在银行的抵押物变现时，
39、就会形成抵押物处置的风险。我国二手房产市场刚刚起步，双方交易手段、填写材料繁琐，交易手续费高，这些都会阻碍抵押物变现。2抵押物价格风险抵押物在待抵押期间，因为二手房产价格的下跌或者是房产自然磨损，使抵押物价值下降，不能够赶上银行刚办理抵押时的估值。当房地厂市场发展不景气，抵押物的转手的价格往往低于银行本家加利息，从而银行遭受到亏损风险。（三）流动性风险1个人住房贷款的流动性风险表现在两个方面：(1) 我国银行发放的贷款金额大多数来源于居民们在银行存款的储蓄。居民们的储蓄大多数是短期存款的，一般不会超过五年。而房产抵押贷款的期限相对较长，一般不少于十年。这种短存长贷的行为，限制了银行资金的流动性
40、，会直接影响到银行的利益收入。（2）我国各家银行贷款业务管理不易。一、因为贷款客户群体较为分散，处于零售贷款，客户贷款日期、贷款额度、还款额度和还款日期都大不相同。这给银行的管理上造成很大的困难， 银行就无法统一管理；二是上文提到我国二手房地产市场处在刚起步阶段，银行抵押物变现难，还会面临抵押物价格下跌的风险，也会银行资金回笼，从而影响银行资金的流动性。这种情况会带来两种情况：其一就阻碍银行的资金流动，失去合适的投资机会，使银行失去投资成本。其二当在银行办理存款业务的债权人要求银行在短期之内结清存款时，银行资金无法正常运转，会使银行资金链断掉，无形中使银行破产。（四）管理风险1内部操作环节的风
41、险违反规定操作是银行内部管理最具有风险性的原因之一，是银行为了达成任务指标，获取绩效奖励放松风险甚至包庇贷款人提供虚假材料造成的业务风险。主要有两个现象：一在业务上偏业务而轻管理，没有接到指令而擅自做主放宽贷款的申请条件、寻思包庇贷款人弄虚作假、放低担保条件，向贷款人放低贷款标准；二是有部门员工没有自身的工作道德，只为业绩而不为口碑，工作不用心只为眼前利益，不以公司为重，违反操作，伪装客户套取贷款，违反公司准则。2提供资料不对称和自身管理机制缺陷的风险该风险包括逆向选择和道德风范问题。逆向选择一方面是指贷款人跟银行双方交易人，贷款人提供的材料和银行调查得到的材料匹配不对；另一方面是由于市场价格
42、下降而产生了不理想的经营管理制度。两方面的形成造成了市场的交易，但是交易质量效果不佳，呈下滑状态【2】。对于信贷行业而言，选择逆向思维者能够让造成不利结果的融资者找到资金周转的时机【8】。同时，商业银行自身管理机制，认为奖罚同时，高额绩效奖励才能使业绩提神。绩效奖励可能会是客户经理没有树立起一个良好的职业道德规范。在办理业务的过程中，没有尽到职责，没有严格把控借款人的真实资料，甚至包庇借款人等等，给银行后期的资金回笼造成隐患，增加逾期风险。 。（五）市场和政策风险1市场风险市场风险:指我国房子抵押贷款受到房地产行业价格周期性波动的影响。表现为两方面：一当房地产业过热时，个人住房贷款业务需求就会
43、增加；房地产市场萧条时，住房贷款业务的需求就会下降。住房贷款业务随着房地产的增长而增长。房地产行业对比其他行业来说，更具有敏感性。经济达到一个高涨的时期，居民的收入提高了，对购房的需求也相对提高了，贷款需求就相对增加了。经济周转不紧张时，失业率的上升、居民的收入下降、房价下降等，对于银行来讲，势必会面临很多坏账的损失【5】。2政策风险政府经济政策的调整，引起了房地产市场的变化从而导致银行的损失。房地产发展的走向和政府颁布的政策是密切相关的。当房地产市场发展脱离个人消费的能力时，政府为了防止出现泡沫、虚拟市场，就会颁布政策控制发展热度，比如2014年颁布的新政“国十条”【2】。政策的调整使房地产
44、发生变化，间接使银行受到损失。主要表现为:之前投资购买房产的投资者在刚颁布的政策下，投资利益下降或者不再有利益可图甚至还造成亏损，这会加大住房贷款的违约率，给银行造成损失【2】。四、商业银行个人住房贷款的风险防范住房是人们生活中的必不可少的一部分，住房和我们的生活密切相关。住房彰显着人们的生活质量，生活水平提高了，对住房环境的要求会越来越高【13】。住房和人们的生活水平，经济发展，社会和谐，社会氛围都紧紧联系在一起。近几年来，房地产行业迅速发展的势头，也带动了银行贷款业务的发展。反之，快速发展的同时，风险防范也就变得薄弱起来。渐渐的，我国房子抵押贷款的风险都逐渐显露出来，主要表现为信用风险、市
45、场风险、抵押物风险等等。针对这些风险，我以过往的金融危机为证，为了避免再次出现“多米诺”效应，我认为我们要力所能及的加强我们的管理力度。做到在风险之前分析防范，及时解决，防止损失。我针对上文提出的风险，从银行防范的角度提出的建议。（一）严格执行国家的房贷政策2010年，我国房地产行业逐渐热门起来，政府开始抑制了房价的快速飙升，出现了虚拟市场。政府在颁布的新政“国十条”中，提出调整房地产市场发展速度的政策。房子抵押贷款项目发展速度深到了房地产发展速度的影响，我们必须得严格执行国家的房贷政策。实行更有严格的标准化住房贷款政策，从而降低逾期风险，避免银行资金不及时收回的损失。（二）完善银行内部信贷管
46、理机制1.对房贷申请资格的审查要求严格审核贷款人的申请材料是个人住房贷款防范最重要的一步也是整个贷款流程审核的第一步【15】。核实好材料可以快速防范借款人的信用风险，防止逾期情况。对房产的审查我们必须做到以下两点：（1）信贷的审查应该要准确分析贷款人的职业工种、职业每月净收入、有无其他来源收入、需供养家庭人数、分析收入是否稳定、分析贷款人的年龄健康情况、有无负债、家人是否同意贷款等等。我们必须全面动态审查和做一个长期的风险评估。做好房贷的审查工作，减少逾期情况。（2）申请贷款提供的材料，要对其材料的真实性、合法性、准确性进行全面的审核。我们要重点审查贷款人的征信报告、收入是否稳定真实、分析贷款
47、人所处行业的长远利益、担保情况和负债情况等等。（3）贷款人应该要根据审查性原则，配合业务经理填好资料，授权征信查询还有签订贷款金额准确明确用途条款。履行借款人应填好资料的义务，业务经理也要第一时间辨认借款人所填信息是否真实准确，确保贷款过程的顺利还有确保后期回款的风险。2.加强贷后管理力度加强贷后管理，银行应该对贷款人所贷金额用途进行跟踪审查。要时刻的监控贷款人的信用评分、支付能力和安全状况，保证好银行贷款资产的安全。同时也要确认贷款人是否正确的使用这笔款项。银行应定期加强跟踪贷款人与借款人的借款合同，并作为后续合作信用评估的依据。一旦出现逾期情况，必须加大回访力度，并将损失降低到最低。（三）完善抵押物审查程序的具体要求当贷款人逾期时，银行有权利把贷款人在办理贷款时抵押的房产作为第二资金回笼来源，将其房产变现【10】。抵押房产房价下跌或者是房屋自然亏损，银行变现时，抵押房产由于我国二手房产市场刚刚起步或者是交易费用高昂，抵押房不能够足额变现，就会使银行收到损失。所以在抵押物审核这块，会显得非常严格，就是为了把贷款风险降到最低。抵押物审查程
