1、束，随着相关法律政策的不断完善，这些不法之人将纷纷中箭落马，为自己的不法行为付出代价。四、核心商业圈： 商业圈与核心商业圈商业圈是指在一定的经济区域内，以商场和商业区为中心对一定范围内顾客产生吸引的辐射力量，从企业的微观角度定义核心商业圈，是指单个零售商业企业吸引顾客的所及的空间范围或一定的商业区域，城市宏观角度的商业圈则是指延伸到地区甚至整个城市，与城市的商业辐射力，商圈是与商业息息相关的，这也说明商业活动需要商业场所，以便于消费者的消费活动。1.城市商业核心圈不同阶段的形式及其特点1.1 早期阶段：商圈的形成阶段，被称为“新兴商圈”由于城市发展与规划，新的商业中心的出现伴随着新的消费需求，
2、从而产生新的商圈，其特点是影响范围及辐射能力相对较弱，业态品种比较单一，商圈的发展伴随着新区的发展，成为新区发展的推动器之一。1.2 成熟阶段：商业结构日趋完善，业态不断丰富，商圈吸引力及辐射能力增强，客流稳步增长，其特点就是商业聚集区或中心地带出现，大量相似企业和多功能企业聚集。1.3 衰退阶段：竞争力下降，发展停滞，顾客因为消费需求得不到满足，从而转向一些新兴商业圈，刺激段的特点是创新力不足，服务功能衰退，新兴业态转移，商圈规模效益递减。1.4复苏阶段：通过创新传统品牌，丰富商业业态，提升商业品质和文化品位重点发展文化旅游、休闲、餐饮、购物等功能，打造具有特色、主题鲜明配套完善的全新商业聚
3、集区，通过市政改造、商业地产开放以及重新包装等各方面因素使得商圈业态和功能重新得到提高和完善得到新的功能定位。2.商圈的功能与价值2.1 城市中心功能： 作为城市的一部分，在与城市共同发展进步的同时，成为了城市必不可少的一部分，成了一个城市的名片。核心商业圈的形成往往会洗衣大部分优秀的企业入驻，从而形成了新的城市中心，承担着城市发展的“领头羊”作用，呈现给人们具有创意的完善服务，例如北京的王府井、上海的淮海路、重庆的解放碑等等，在担当城市商业圈的角色同时也成为外来游客必会游览参观消费的地方。2.2 生活功能： 商圈是城市及其周边居民生活便利的必要保证，除了人们生活的必需用品例如电子产品，家居电
4、器，厨卫用品等，此外还有些奢侈商品。为人们日常的生活提供极大的便利。例如大连青泥洼商业区(中山路希望广场到友好广场），这之间较大的购物娱乐休闲好去处有新玛特购物中心、秋林女店、大商男店、麦凯乐大连商场、大商电器、国美电器、胜利地下商业街及购物广场、裕景商城、运动大本营、百年城、铜锣湾、太平洋百货、伊都锦 等等，各类商业企业极大的方便了周边居民的日常生活，标准化的清一色现代建筑群，给人耳目一新的感觉。2.3 商务商贸功能： 一个成功发展的商圈，往往会有令人震撼的标准时现代化建筑群展现在世人面前，这也是这个商圈商务商贸功能良好的一个外在表现，试想如果一个其貌不扬没有现代化气息的地方如何会有这样的商
5、圈？商圈汇集的企业多数从事于服务类行业故而商务商贸功能的好坏直接影响到城市第三产业发展的好坏。3.4配套产业发展功能：商圈的持续发展不能单一的靠零售商品来支撑，需要丰富的其他产业来支持，相互促进共同发展。五、商业房地产价格及其影响因素 商业房地产是城市发展中最为活跃的元素之一，是城市再开发的战略承担者。商业房地产的价格不仅反映了一个城市的房地产业的发展水平，也代表了该地区的商业发展水平。商业房地产投资风险高、利润大、回收周期长，商铺价格与住宅价格不同，在西安，目前商铺的平均售价价格基本是住宅价格的三倍多，在许多二、三级城市如乌鲁木齐、呼和浩特、石家庄等，商铺价格基本是住宅价格的6到10倍，甚至
6、更高。1.影响商业房地产价格有以下因素影响：1.1社会因素：1.1.1人口因素。 人口规模是商业赖以存在的前提，“本地人稳住市场，外地人兴旺市场”，是商业房地产的一个规律。人口流动与集聚的变化，引起需求的变化；人口形态的变动不仅影响着的城市的发展，同时是促进城市商业形态的变化。人口聚集，必然会形成商业需求，从而使商业街、商业中心、购物广场、步行街、文化生活广场应运而生，形成商业中心。1.1.2 治安因素。 社会治安情况主要指社会各类犯罪的情况。治安因素影响了一个地区的商业环境和投资环境，间接影响到地区的商业地产发展情况。同等条件下，社会治安状况较好，则商业房地产价格就较好的反应市场情况，否则就
7、反映在市场秩序较乱，市场受社会治安影响而发生与市场规律背离的情形。1.2经济因素：1.2.1 社会固定资产相应的投资水平。社会固定资产投资水平虽然不直接决定商业房地产价格，但却影响商业房地产整体价格的走势。社会固定资产投资水平决定一个地区的流通力发展程度，而流通力的发达程度和第三产业的发展状况，直接影响当地的商业环境，从而间接影响到本地商业地产的租金和销售价格。强大的流通力不仅可以弥补本地生产能力的不足，而且通过内外交流、优势互补、组合配置，可极大提高城市商业的辐射力和影响力；便捷的交通，增加了区域商业的辐射范围、商业的繁荣，带动了商业房地产价格的上涨。1.2.2 城市的平均租金水平。 城市的
8、综合平均水平直接影响市场的均价。具体商业房地产项目的价格，大多数由租金直接表现。投资者在买商业地产的时候，会首先调查项目周边的平均租金水平，然后根据这个城市商业地产投资的资本化率来确定相应的销售价格，在此资本化率等于投资回报率。该方法主要适用于针对具体项目参考周边商铺的租金水平，来直接判断商业地产的性价比是否合适。因此我们可以说，项目本身的取决于项目所处位置的平均租金水平。1.2.3 空置率。 一般空置的房产是纯粹的投资品，是买者为了等房价上涨到一定心理价位、出现预期的获利水平时抛售并从中获利。当房产所有者出现普遍的降价预期时，空置房会被抛售，若其数量足够大，就会使实际房价比较低。而下降的房价
9、又反过来证实了降价预期，从而引起新一轮的的降价预期。可见降价预期是一种市场自我调节的方式。1.2.4 供求状况。与其他普通商品一样，供应和需求也左右着商业房地产市场的价格走势。从具体运动形式看，商业房地产市场的供求规律与一般商品的供求规律又有着显著的区别。在商业房地产价值一定的情况下，商业房地产的价格取决于商业房地产的供求状况。从本质上讲，商业房地产的供求状况也同其他一般商品一样，一样要遵循供求规律的作用。一般商品市场价格对供需反映灵敏，供求平衡与不平衡的转换速度比较快，而商业房地产市场价格对供求变化的反应滞后，供求趋向平衡的过程比较缓慢。1.2.5 本地消费者的可支配收入。商业房地产的价格与
10、地区商业的发展水平有关，商业的发展是消费增长的结果，而消费的增长从根本上取决于消费者可支配收入的增长。因此居民的可支配收入对商业房地产的价格有一定关系。“本地人稳定商铺，外地人兴旺商铺”，本地居民可支配收入是商业地产开发获得成功的先决条件之一。1.3 行政因素：行政因素通过政策等手段对社会、经济等行为加以一定的规范来影响市场走向，对于商业房地产市场，主要是关于影响商业房地产价格的制度、政策、法规、行政措施的因素：1.3.1国家及地方政策法规。 因为市场本身有许多缺陷或“失灵”的地方，因此在现代社会市场经济条件下，为了克服市场本身存在的问题，必须加强国家对市场的调控。自2003年就开始酝酿的国务
11、院即将颁布的城市商业网点规划条例，对大型商业地产的整体规划做出了相应规定和限制。在新政策的推动下，社区商业地产将会受到追捧，成为未来商业地产发展的重点和方向。另外，影响商铺价格的因素还有很多，比如当前的经济发展水平、政局的稳定性、政策变化的连续性等1.3.2 金融政策、财税制度。 商业房地产价值很大，对于一般投资者而言，需要借助金融机构的抵押贷款来解决资金问题，这为国家通过金融政策、财税制度来调节市场提供了基础。货币政策通过对银行利率的变动，调节资本的边际效率与利息率之间的差额，在其它条件不变时，当利率上升时，资本边际效率与利率之差会减小甚至出现负值，那么市场的部分投资性需求就会受到抑制；当利
12、率下降时，资本边际效率与利率的差额变大，此时投资者对商业房地产的投资性需求会相应增加。1.3.3 土地使用制度。 商业地产开发企业的生产和经营需要土地，政府的土地使用制度籍此影响企业经营决策，实现宏观调控的目标。通过土地政策的确立或调整，能够直接决定作为商业房地产开发对象的土地投入量，直接影响到商业房地产供给数量和供给结构，从而对价格产生影响。1.3.4 城市规划。 城市规划通过居住区规划使购买力转移。为方便居民的消费，在城市规划中对商业网点的规划是尽可能的分散；而在商业项目的选址过程中，开发商则希望尽可能的使项目集中，产生聚集效应，形成较大的商圈吸引更多的消费者。但是，商业过度集中会产生交通
13、问题、治安问题、配套设施升级等一系列问题。因此，在城市规划的过程中，存在着发展商业与综合整治之间的矛盾。总结： 基于本文上述探讨可知,商业活动与房地产业之间的联系十分密切,关乎着一个城市的发展情况与状态,商业与房地产业结合起来相辅相成,房地产业提供高质量的现代化建筑群,为诸多商业活动提供了合适的场所,一个城市的发展离不开商业的发展,同时商业又不能脱离房地产业二独立存在,应运而生的商业房地产业也在近阶段迅猛发展起来,核心商业圈的兴起以及逐步完善，使其成为促进我国国民经济健康快速增长的一股强大的不可忽视的力量,我国的土地资源十分有限，伴随着经济社会的不断发展，对该行业的要求也逐步提高，同时国家出台
14、各种政策鼓励和支持房地产业的发展，然而在看到巨大商机的同时，笔者认为随着我国经济近阶段的迅猛发展，作为从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的房地产业的发展至关重要，正确的认识房地产业与商业之间的关系，协调发展，势在必行。我们要合理的利用有限的土地资源，适应我国当前的经济体制，充分发挥自身优势，认识自身不足，从而趋利避害。参考文献：1 吴忠才. 基于哈夫修正模型再修正的城市商圈区位模型J. 吉首大学学报(自然科学版). 20092 张欣潮. “三圈”互动乌鲁木齐市天山区中心商业圈重构与提升之路J. 科协论坛(下半月). 20093 唐红涛. 城市商圈空间聚集的经济学分析J. 兰州商学院学报.
15、20084 沈芳. 城市中心区的形成与更新研究以南京市新街口商业中心为例J. 江苏城市规划. 20085 蒋平. 韩国印象谈韩国的商圈建设和区域开发J. 商业经济. 20086 杜霞. 城市商业中心空间结构特征探讨以上海市为例J. 山东师范大学学报(自然科学版). 20087 刘勤,任荣明. 商业地产估价中的商圈因素分析J. 价格理论与实践. 20078 尹元元,陈柳钦. 现代城市商圈布局的技术方法J. 重庆工商大学学报(西部论坛). 20079 王珍莲. 新时期我国商业地产开发模式走向研究J. 建筑经济. 200710 宋皑,苏同启. 基于模糊综合评价的房地产项目风险评估J. 青岛理工大学学
16、报. 2007(02)11 陈红娣. 从房产税弊端看抑制房价措施J. 东方企业文化. 201012 苏环,宗辉. 房产税对房价作用的多向度分析兼谈现阶段我国房价维稳的对策J. 河南师范大学学报(哲学社会科学版). 2011管，防范金融风险，维护金融市场的安全与稳定，是金融行业健康发展对策重要标志。我们应该借鉴金融业发达国家金融监管的经验和教训，逐步改革和完善我国的金融监管体系。完善金融机构内控机制。完善金融机构内控机制就必须深入到金融机构内部的组织、结构、观念、管理等各个环节，建立起有效的内部控制机制，以达到规避风险（包括经营风险、业务风险、非系统性市场风险等）、维持安全的目的。要提高对加强内
17、控机制建设的认识，金融机构的各级管理人员要充分认识内控建设的重要性，把它作为经营管理工作中的关键一环，常抓不懈，落到实处，这样才能有助于金融机构内控机制的建立健全和充分发挥作用。完善金融监管体制。鼓励金融创新和加强风险监管。金融监管当局要对金融创新进行相应的技术和政策指导以及制定有关的规章制度，适当放开对金融创新业务的限制，除了对一些超出目前监管水平的业务创新进行限制外，应鼓励银行机构进行业务创新和加强风险管理。2、民间金融组织的行业自律和自我控制 民间金融行业自律组织是金融监管体系的重要组成部分。国外的金融监管实践证明,在成熟的市场环境下,金融机构的稳健运行,一般以国家监管的机构、金融机构的
18、内部控制、行业自律和社会监督的“四位一体”的安全体系为保证。充分发挥金融行业自律组织的自律管理职能,促进金融业健康发展。民间金融风险市场离不开国家的监管，更离不开行业的自律，行业自律是民间金融市场发展的重要保证。严格执行相关的法律、法规。民间金融行业应该严格执行相关的法律、法规和相关政策，只有这样才能更好更长久的在市场中发展下去，只有以国家的政策法规为引导，才能使民间金融越来越繁荣。 监管会员经营区域的合规性由于民间金融组织建立在地缘、血缘或业缘的基础之上，其经营范围仅限于特定的区域或范围内。如果出现跨区域运营，则意味着风险的产生，如确需跨区域运营，则需要在协会进行主动报备说明，取得许可，否则
19、将视为违规运营。 同政府监管部门的对接自律委员会将及时上报近期民间金融市场所出现的异常现象，通报会员的违规情况和处理情况，并对需要进行强制市场退出的组织的情况进行说明，申请政府监管部门进行退出处理。当民间金融市场出现自我管理失效的情况时，申请政府力量及时介入处理。民间金融的行业和自我控制是对民间金融行业法律监管的补充要求和准则，同政府监管部门的对接自律委员会将及时上报近期民间金融市场所出现的异常现象，通报会员的违规情况和处理情况，并对需要进行强制市场退出的组织的情况进行说明，申请政府监管部门进行退出处理。当民间金融市场出现自我管理失效的情况时，申请政府力量及时介入处理。总 论 民间金融是一把“
20、双刃剑”，在促进我国经济发展的同时对我国传统的金融市场造成很大的冲击和困难，传统的金融市场应该积极面对，采取一系列的措施来迎接挑战。鼓励金融创新和加强风险监管。 面对传统商业银行的压力，民间金融可以创新信贷支持手段，根据中小企业的经营特点，量身定做新的贷款，比如有的企业资金回收期长，可以对其提高应收账款抵押贷款额度；有的企业规模小，但是信誉较好，可以实行小企业捆绑式多户联保，提高贷款保证。 不管是民间金融还是传统金融，都应该在政府的监督和监管下，为我国经济的发展做出贡献。主要参考文献1张建军.从民间借贷到民营金融J.北京：北京大学出版社，2002：101-1092陈培爱 覃胜南.广告媒体教程M.北京：北京大学出版社，2005：156-160.3汪本学 李琪.民间金融及融资利率分析J 北京：金融财会出版社， 2008:67-684陈蓉.论我国民间金融监管的重构D.西南政法大学,2008.5李建军.中国地下金融调查M.上海:上海人民出版社,2005.6滕云.我国民间金融的监管问题研究D.华中师范大学,20117鲁篱.行业协会经济自治权研究M.北京:法律出版社,2003.8羊凯.中国民间金融的自律监管体系构建D.西南财经大学大学,2012.11
