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2、药、医 疗健康等行研报告、科技动态、管理方案； 业务合作请联系微信：teamkon 报告收集整理于网络，只用于群友学习，请勿他用 目录 回顾 一、政策篇 . 3 1、部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧 . 3 2、22 城施行土地两集中政策，“三稳”效果不及预期 . 4 3、针对学区房政策频出，“城门立木”效应将消退 . 5 二、销售篇 . 6 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难 . 6 2、三大城市群、西北、山东表现最佳，部分二线城市触底回暖 . 7 3、总体呈现南热北冷，长三角与珠三角销售最亮眼 . 13 三、资金篇 . 14 1、行业融资强监管保持常态，销售大超预期助力回款高增
3、. 14 2、部分房企负债与毛利恶化，二季度海外发债规模环比大降 . 15 3、房企发债成本分化加剧，优质房企境外发债成本仍低 . 16 4、房地产信托存量规模持续压降，上半年融资规模同环比均下降 . 17 四、土地篇 . 18 1、量跌价升，分化加剧 . 18 2、拿地热度冲高回落，非核心城市群三四线流拍率仍处高位 . 19 3、长三角与湾区最受追捧，高溢价率成交仍是常态 . 20 4、轻量重质提升拿地标准，国有房企大步进击 . 21 展望 一、宏观篇 . 23 1、新冠变异病毒再侵袭，各国受冲击影响显著分化 . 23 2、国内货币政策边际改善，房地产融资仍难放松 . 24 3、拿地标准提高
4、与降杠杆影响投资增速，多因素共振致使竣工迎来高增 . 25 二、库存篇 . 26 1、供需两端均将放缓，商办去化仍旧乏力 . 26 2、整体库存较为健康，北方片区去化压力渐增 . 27 三、债务篇 . 29 1、偿债规模高峰将过，房企资金压力仍大 . 29 2、“三线四档”融资管控显威，房企债务优化明显 . 30 四、市场趋势篇 . 32 1、行业进入整合阶段，部分房企债务风险加剧 . 32 2、头部房企集中度再上升，国企与低负债民企市占率将提升 . 33 3、市场降温，后市隐忧犹在 . 34 总结 数据说明 回顾 一、政策篇 1、部分城市房价过快上涨，楼市调控分化加剧 今年上半年， “房住不
5、炒”政策继续保持定力，自去年“三道红线” 、银行房地产贷款管理条例后，上 半年全国多数地区在房贷审批方面明显收紧并多次上调房贷利率、严查首付流水来源，对于购买力有 一定压制。 此外，从去年下半年开始，长三角、大湾区以及西部多个热点城市在持续高热的情况下，地方政府陆 续加码调控，使得此前高热的大湾区、长三角以及西北地区的部分区域已有所降温。 尤其是 4 月份住建部在约谈 5 个房价快速上涨的城市时，提及“要求切实提高政治站位” 。由此可见， “三稳”的重要性再次拔高。 顶层逻辑在于，一方面，今年人口普查报告显示，我国进入老龄化阶段的同时，新出生人口大幅低于 预期，稳房价有助于解决年轻一代低生育率
6、的问题；另一方面，在面对欧美等联合围堵和技术封锁， “三稳”有助于扭转市场预期，引导资金流向实体产业和资本市场，协助技术突破和产业升级。 以往所谓 3 年的房地产周期本质是基于宏观调控目标下的政策调控周期，房地产调控是其中的一个重 要抓手。因此，在顶层逻辑之下，预计楼市的周期波动将明显减小，调控将更具全面化和精准化，短 期政策难以放松。 图表 1 全国“五限”调控政策出台城市个数（2016.07-2021.06） 数据来源：各地政府公告，世联研究整理 20 16 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 17 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M
7、 9 M 10 M 11 M 12 20 18 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 19 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 20 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 M 7 M 8 M 9 M 10 M 11 M 12 20 21 M 1 M 2 M 3 M 4 M 5 M 6 限商 1 13 1 3 1 111111211 限价22 5 3 2 5 6 1 8 12 1 3 73 1 6111 13 3 21 4 3 2 限售2 6 8
8、 6 2 2 6 8 7 2 1 2 3 1 5 4 511 1 2 1132 1 114 1 1 1 限贷 2 3 8 26 7 22519 8 3 2 6 5 1 32 2 2 1 43 121 1 521 1 限购 1 1 7 14 1 4 2201618 3 3 2 621 1 3 1 3 3 7 5 2 1 14 11 2 1 3 42 1 1 7 14 1 4 2 20 1618 3 32 6 2 1 1 3 1 3 3 7 5 2 1 1 4 1121 34 2 23 8 26 72 25 19 8 326 5 1 3 2 2 2 1 4 3 1 2 1 1 5 2 1 1 2
9、6 8 6 2 2 6 8 7 2 12 3 1 5 4 5 1 1 1 2 1 1 3 2 1 1 1 4 1 1 1 2 2 5 3 2 5 6 1 8 1 2 1 3 7 3 16 1 1 1 13 32 1 4 3 2 1 1 3 1 3 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 图表 2 2021 年上半年楼市调控升级的城市及分类 调控政策分类 调控升级城市 限价（地价与新房售价） 成都、合肥、南通、嘉兴、绍兴、湖州、东莞、广州、深圳、南昌 限购 成都、合肥、杭州、宁波、绍兴、湖州、东莞、南京、西安、长沙 限贷（提升首付比例
10、、认定 范围） 成都、东莞 限售(含优先购房、人才购 房) 成都、合肥、杭州、嘉兴、绍兴、湖州、上海、西安、广州 增值税免征年限提至 5 年 杭州、广州（从化、花都除外） 加强预售资金监管 无锡 出台二手房指导价/参考价 成都、深圳、上海、宁波、绍兴 2、22 城施行土地两集中政策， “三稳”效果不及预期 对核心 22 城施行供地、拍地“两集中”政策，最终目的是“房住不炒” 、 “稳地价、稳房价、稳预 期”。通过“两集中”政策，旨在达成以下效果： 1、 通过减少和纠正土地出让的不规范（过往部分城市勾地严重，占比较高） ，提升土地出让信息的透 明度，加强公平参拍土地的数量，有助于形成合理预期；
11、2、 集中供应、集中公布大大提升了土拍的曝光度和关注度，使得消费者也能有效地掌握信息，形成 合理预期。 3、 通过集中拍地，企业若参拍地块多则保证金缴纳高，因此将使得地块的平均竞争激烈程度下降， 达到稳地价的效果。 然而，首批集中土拍的城市中，平淡的城市和质量一般的地块热度仍旧平淡，而去化较好的热点城市 和非热点城市的核心地块仍旧遭到争抢， “三稳”的效果并不及预期。 原因在于，集中土拍并未改变单个城市年度土地供应计划的总量，特别是在区域严重分化的市场和房 地产融资收紧的环境下，拿地的安全性胜过利润成为首要因素。因此去化有保证的地块必然是众多房 企争夺对象，这就导致了热点城市土拍仍旧火爆，热度
12、一般城市的核心地块也受到争抢。 至于保证金的影响方面，大多数城市的大多数地块的保证金比例都在 20-30%左右，边际定价规则下， 大房企决定了地块的价格上限，通过前段短融机构，短期能调动上百亿资金的房企并不少。 预计土拍火爆的城市之后在拍地规则上将加强补漏，如“双限” 、一次性报价、禁马甲、提高保证金比 例、对保证金来源审核等。值得一提的是，在众多房企追求规模下，去化较好的地区存在一定的非理 性竞争，地方政府一方面需要对品质提出要求，另一方面在应当采取多措施保证房企合理利润，否则 会使得高地价带来的高成本下，部分房企减配交房。 图表 3 全国 22 个首批集中供地城市土拍规则一览 资料来源：各
13、地自然资源与规划局文件，CREIS，世联研究 3、针对学区房政策频出， “城门立木”效应将消退 2021 年以来，已有北京、上海、广州、深圳、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥、太原、 温州等 13 城出手，措施并不一致，或多校划片如北京，或名额分配如上海，或学位限定等。 总的来看，诸多措施或是旨在打击学区房绑定名校的确定性，或是通过学位限定如小学“六年一学位” 、 初中“三年一学位” ，减少单套房的学位供应，从而减少学区房的投机性和流动性。 学区房过往因其对应名校的稀缺性，一直被视为楼市中投资和投机的稀缺标的，且流动性极好，基本 上一直是每一轮楼市上涨中的领涨标的，在房价上涨阶段中，起
14、着“城门立木”的效应。 一般投资品的价值可等同于基础价值+市场风险偏好+流动性溢价， 今年以来针对学区房学位的供应 数量、绑定学位的确定性出手，将打击针对学区房的风险偏好和流动性溢价，市场对于学区房的上涨 预期正在逐渐扭转。 尤其去年下半年以来，中央在点名楼市过热的部分城市时，提及“政治站位” ，即“稳地价、稳房价、 稳预期”已被提升至政治站位的高度。预计随着各地对于学区房的调控政策将逐渐深化和扩散，学区 房对于房价上涨所起到“城门立木”的示范效应将逐渐消退，房价短期脉冲式的快速上涨现象将减少。 城市限地价限房价限装修价竞自持 竞配建/ 人才房 70/90 限制 摇号/ 抽签 一次 报价 禁马
15、甲 公司 限土地溢价率 保证金比例首批集中供地土拍规则变化 上海10%20%房地联动，采用复合招挂机制，加强出让履约监管 北京10%20% 房地联动，竞政府持有产权比例，90户型限制转为 套内面积 郑州30%50%郑东、经开爆断摇号限房价；其他区域一次报价 长沙9-49%50%“双限地+竞自持租赁面积+摇号”地块可享财政补助 深圳45%20%,50%公共住房配建比例和要求上升 苏州15%30%禁竞买人及直接绝对控股子公司参拍同一涉宅用地 合肥25%-30%20%-30% 摇号竞得地块地上建筑层数完成80%方可预售 福州30%20%,100% 溢价率增加1%，备案均价按商品房指导价上浮0.1%
16、成都10%20%-30% 红档房企限拍；中心城区定品质；竞自持 南京155-30%30%-50% 保证金比例提升；预售条件提高 杭州28-30%20%,80%5000万托底保证金，增加配建租赁住房比例 宁波24%-30%20%试点现房销售和“未来社区”地块 厦门25%,50%20%全市限地价，岛内限房价 无锡65-20%20%,30%竟自持 广州25%,45%20%,50%竞配建 沈阳10%-20%20%地块普遍有配建或自持等出让要求 济南65%20%-50% 天津33-49%20%-50% 联合竞拍需提前提交股权比例，后续不允许修改 青岛65%50%,100% 部分地块不得联合竞买；多宗地块
17、搭配出让 长春30%20%,100% 竞配建租赁面积 重庆一20%,100% 溢价率超50%付款时限减半；后期入股限制解禁 武汉一10%-20% 错时分三批出让 二、销售篇 1、住宅销售持续超预期，商办去化依旧艰难 2021 年 1-6 月，全国商品住宅、商品房房销售额分别为 8.46 万亿、9.29 万亿，同比增速分别为 41.9%、38.9%；全国商品住宅、商品房房销售面积分别为 7.91 亿、8.86 亿；同比增速分别为 29.4%、27.7%。 高增长的原因一方面是去年基数较低，二是去年上半年的需求存在因疫情延后的情况，因此全国商品 房和住宅销售面积较 2019 年同期相比，同比分别增
18、长 19.5%、17.0%。 上半年住宅市场总体销售情况较好，市场整体热度仍然呈现季节性波动，3-4 月小阳春达到热度冲高， 5-6 月回落。整体量价齐升，新建住宅成交均价同比上涨 12.6%。一方面是去年上半年疫情影响，促 销折扣力度极大导致存在基数效应；另一方面，热度恢复以及去年拿地均价上涨明显，使得新推项目 的备案价提升，但非热点地区的诸多城市以价换量现象仍然普遍。 商办与公寓市场：去化难与高库存的问题仍然难解，全国各区域均是常年促销+高佣金的状态，即使 二线城市，去化周期大多在 5 年以上，其中商铺去化周期在 10 年以上的比比皆是。 图表 4 全国不同类型物业销售额累计同比(%) 数
19、据来源：WIND、 国家统计局、世联研究 图表 5 全国不同类型物业销售面积累计同比(%) 数据来源：WIND、国家统计局、世联研究 41.9 10.7 8.8 -100.0 -50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 200.0 2016-06 2016-09 2016-12 2017-03 2017-06 2017-09 2017-12 2018-03 2018-06 2018-09 2018-12 2019-03 2019-06 2019-09 2019-12 2020-03 2020-06 2020-09 2020-12 2021-03 2021-06 住宅办公楼商业营业用房
20、 29.4 10.0 5.7 -100.0 -50.0 0.0 50.0 100.0 150.0 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 2017-02 2017-04 2017-06 2017-08 2017-10 2017-12 2018-02 2018-04 2018-06 2018-08 2018-10 2018-12 2019-02 2019-04 2019-06 2019-08 2019-10 2019-12 2020-02 2020-04 2020-06 2020-08 2020-10 2020-12 2021-02 2021-04 2021-06 住宅办
21、公楼商业营业用房 图表 6 2021 年 1-6 月全国商品住宅销售面积较 2019 年同期增长(%) (%) 数据来源：WIND、国家统计局、世联研究 2、三大城市群、西北、山东表现最佳，部分二线城市触底回暖 住宅市场二季度整体热度较一季度有所减弱，主要有以下原因影响了市场表现，且显著影响了非热点 地区民众对于房价的预期： （1）加码调控的热点城市在增多。 （2）房贷收紧以及利率上调的影响逐渐显现，尤其是热点地区严查首付来源，影响了刚需与投资客， 核心城市郊县以及三四线城市的投资客退潮最为明显（多数三四线城市 5 月才开始明显收紧） 。此外， 二手房贷款收紧更为显著，尤其是长三角、大湾区、南
22、方省会城市出现较多银行二手房停贷情况，一 方面大大降低了二手房成交流动性，通过影响置换链条间接影响到新房市场。 （2） “三道红线” 、 “银行集中度贷款条例” 、按揭贷款收紧等威力显现，以部分高负债的民营头部开 发商为首，以激进的降价促销来回笼资金，冲击市场价格体系，尤其是对于其布局的二线城市郊县以 及三四线市场，价格冲击最为明显，其他房企被迫跟随进入价格战。 从上半年市场表现看，以三大城市群、大湾区、西北五省、福建热度最高，格局大体不变。此外，北 京+环京片区、重庆，以及部分此前持续调整的省会城市主城区（济南、青岛、大连、贵阳、南宁、 天津）转暖明显，其他省份地区大多呈现省会中心城区强、郊
23、县与三四线大力度以价换量的格局。 图表 7 二季度全国各地区新建商品住宅市场情况 -20% 20% 60% 100% 140% 180% 河北 北京 天津 浙江 江苏 安徽 上海 福建 广东 海南 辽宁 吉林 黑龙江 内蒙古 山西 山东 河南 江西 湖南 湖北 四川 重庆 贵州 广西 云南 西藏 新疆 甘肃 宁夏 青海 陕西 展望下半年，预计高热地区缓慢降温，二线城市郊县以及非核心城市群的三四线城市以价换量的局面 难以扭转。原因在于，贷款收紧、利率抬升对于刚需以及置换链条的影响是渐进式的，过往房价难跌 的预期正在逐渐扭转（主要是二线城市郊县以及非核心城市群的三四线城市） 。 此外，稳杠杆以及防
24、止地产金融泡沫之下，房企融资收紧已是常态，房企融资成本抬升、按揭放款周 期拉长等因素对高负债房企的影响在逐渐加强。这将使得高负债房企被迫采取降价抢收来回笼资金， 这些地区的其他房企亦将被迫跟随掀起价格战，尤以这些高负债房企市占率较高的地区，可以预见， 这些地区的中小开发商将面临更加恶劣的竞争环境。 图表 7 全国主要片区 商品住宅 销售累计同比(亿元,%) 数据来源：WIND、国家统计局、世联研究 销售额 (亿元) 销售面积 (万) 销售额 同比(%) 销售面积 同比(%) 均价同比 (%) 销售额 (亿元) 销售面积 (万) 销售额 同比(%) 销售面积 同比(%) 北京1921412102
25、%93%4.5%31317343% -7% 天津110866035%31%3.7%20011221-6% -12% 河北2030246121%23%-1.7%4598557224% 17% 浙江10265522553%35%12.8%5269143418% 6% 上海298466851%23%22.5%180271385621% 10% 江苏10959777944%31%9.7%15585883222% 13% 安徽4184521943%40%1.7%6761869510% 4% 广东10268617359%35%18.3%6343521012% 3% 海南51428842%33%6.8%10
26、49626-4% -13% 福建3933303142%31%8.1%198301293118% 9% 黑龙江30343923%38%-10.8%3114344711% 1% 辽宁1493157720%16%3.8%12381654-10% -12% 吉林5227256%12%-5.1%9461350-12% -8% 山西893129350%57%-4.4%1753254921% 18% 山东5547634741%35%4.0%10110119059% 4% 河南3887579022%16%4.9%8403128315% -1% 湖北31213223117%92%12.9%4425585310% 3% 江西2485326642%37%3.8%54475960-21% -25% 湖南2615404533%25%6.6%5224850711% 5% 重庆2776284955%35%15
