1、使一线城市的整体增速有所缓和。房价上涨最快的三个二线城市依次为：天津（216%）、武汉（204%）和南京（201%）。南京房价的涨势在最近两年表现得尤为强劲。而天津和武汉的价格上涨显著，这主要是由于其2005年的基数偏低。深圳是SEU居住成本最昂贵的城市，随后依次是北京和上海。图7: SEU住宅价格指数，2005年 - 2016年来源：第一太平戴维斯研究部 1002003004005002005年12月=100一线二线整体整体价格走势一线城市与二线城市的比较08 | 聚焦：中国住宅十座城第一太平戴维斯行政单位（SEU）包括一名区域市场首席执行官、一名外籍高级董事、一名本地董事和四名本地行政职员
2、。他们来自不同类型的家庭，或有小孩，或有伴侣或单身，且所居地点与住宅类型均不相同。本次报告覆盖10座中国城市，包括北京、上海、广州、深圳这四个一线城第一太平戴维斯行政单位 住宅销售市场价格排名经过过去十年的强劲增长，深圳房价已明显高于其他九座城市。就房价而言，深圳前海板块几可比肩香港部分区域。香港作为全球最贵的城市，与深圳仅一河之隔。除地域优势以外，深圳住宅市场还得到当地经济的有力支撑。2016年，深圳GDP同比增长9.0%，而全国GDP平均增幅仅达6.7%。深圳的金融、信息技术/高科技行业均走在最前沿，创造就业机会的同时也催生了对住宅、办公室和零售物业的需求。截至2016年底，全市住宅未售库
3、存达到360万平方米，在领先城市中处于最低水平，因此开发商在定价上占据着主动权。住宅价格最高的二线城市为南京、杭州和成都。重庆房价最低，低于10座城市均价约80%。图8: 相对购房成本，2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部深圳上海北京南京广州杭州成都天津武汉重庆0 50 100 150 200 250平均值= 100表1: 价格增长排名，2005年 - 2016年 排名 价格涨幅来源：第一太平戴维斯研究部中国住宅租赁市场的供需情况在过去20年间经历了许多变化。高端住宅租赁最早出现在酒店市场商务旅客入住四星级、五星级酒店。20世纪90年代初，一些开发商开始打造服务式公寓，相比星级酒店而言空
4、间更大、私密性更好，价格也更为优惠。21世纪伊始，一批国际品牌服务式公寓首次亮相中国市场，此后一直保持着迅速扩张的势头。2008年起，有越来越多的小业主公寓进入租赁市场，使得租赁物业类型更趋多样。近年来，“二房东”、精选服务公寓以及联合居住空间的增加，使租户在户型、价位、服务范围等方面都拥有更广泛的选择空间。与此同时，服务式公寓、小业主公寓和酒店之间的界限也日渐模糊。由于国人把住房视为可以储存财富的投资“避风港”，因此多数人倾向于买房而非租房。据中国人民银行的数据，中国的住房拥有率超过89%，远高于全球平均水平。在这种传统观念的影响下，住宅租赁市场仍然处于起步阶段，落后于住宅销售市场。根据第六
5、次全国人口普查结果，89.5%的出租房屋来自私人住房，全国租房人口超过1亿人。住宅价格不断上涨，使销售市场面临调控重压，预计将为租赁市场带来利好。首付比例提高后，不少潜在买家心有余而力不足，或转向租赁市场。跨国企业的外籍员工群体是中国高端住宅租赁市场的主要需求来源。这类员工曾拥有以美元为单位的高额租金预算，能租住于当地最高标准的住房。然而，随着全球经济疲软、人民币升值，跨国企业纷纷削减了外籍员工的住房预算，员工聘用也日趋本地化。虽然服务式公寓的需求仍然主要来自外籍员工，但西方人士以及家庭型租客的比例在日益减少。此外，随着人口流动性增强以及对住所品质要求的提高，国内租客正在不断增加。 | 091
6、0 | 聚焦：中国住宅十座城高端住宅租赁及服务式公寓市场 初兴的租赁市场深圳 上海 北京 天津武汉923% 404% 363% 216% 204%6 7 8 9 101 2 3 4 5201% 183% 175% 130% 101%南京 杭州 重庆 成都广州住宅租赁市场表2: 十座城之豪宅精选来源：第一太平戴维斯研究部MADRID MOSCOW中央和地方政府都对住宅租赁市场给予大力支持。2016年3月，国务院发布关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，包括支持公租房保障对象通过市场租房，政府对符合条件的家庭给予租赁补贴，鼓励将商业用房等按规定改建为租赁住房，等等。此外，根据住宅用地市场新规要
7、求，开发商必须自持项目一定比例的面积，只能出租不能出售。此举也将推动开发商进入租赁市场（例如开发政府倡导的人才公寓），进一步丰富住宅租赁房源的多样化。更有一些城市走在前列，如上海已出台“十三五”规划，计划增加70万套租赁单元，以促进城市住宅租赁市场发展。其他租赁物业类型还包括学生公寓和养老公寓。这两类住宅在海外已经发展成熟，但在中国仍处于早期阶段。图11: 普通住宅价格增速快于高端住宅来源：第一太平戴维斯研究部 1001502002503003504002005年12月=100高端居所价格普通居所价格高端居所租金普通居所租金 | 11图9: SEU住宅租金指数，2005年 -2016年来源：第
8、一太平戴维斯研究部1001201401601802002005年12月=100一线二线整体图10: 相对租房成本，2016年12月来源：第一太平戴维斯研究部北京深圳上海南京杭州成都武汉广州重庆天津0 50 100 150 200平均值= 10010个城市中，北京录得最高租金，系得益于就业机会充足（外来人口占多数），且收入以及房价都处于较高水平。许多无购房资格或负担不起高昂房价的潜在买家只能选择租房。深圳、上海分列第二、三名，随后是南京、杭州，后两座二线城市的租金水平接近10个城市平均水平。而天津和重庆的租金最低，低于10城平均水平将近50%。SEU的住宅租赁年度总成本平均为人民币110万元，其
9、中最低为人民币49.1万元（天津），最高为人民币180万元（北京）。无论哪一家公司，都应该关注这类成本，因为员工需要承担在各自城市的住房开支，会对薪资有相当额度的要求。可以说，除了写字楼使用成本，企业还在一定程度上承担了员工的住宅租赁成本。SEU所住物业的平均租金在2005至2015年间上涨了71%，涨幅相当于同期房价涨速的三分之一；年均复合增长率为5.5%。2016年租金同比仅增7%，而房价涨幅达到18%。北京壹号院北京，燕莎汤臣一品上海，陆家嘴滨江波托菲诺深圳，华侨城侨鑫汇悦台广州，珠江新城钟山国际高尔夫南京，城东武林壹号杭州，湖墅区银泰华悦府成都，金融城融创玖玺台重庆，南滨路仁恒海河广场
10、天津，老城厢武汉天地武汉，汉口滨江 | 1112 | 聚焦：中国住宅十座城未来版图整体租金走势租金排名政府支持14 | 聚焦：中国住宅十座城 | 13过去数十年中，房价增速明显超越租金，导致收益率压缩。相较于世界级城市伦敦的3.5%和纽约的4.5%，中国住宅的租金收益率相对较低，2016年12月平均毛收益率1仅2.4%。这是由于大量投资者出于财富1收益率指SEU 住宅的租金收益率。保值或升值的目的纷纷置业，需求膨胀刺激价格增长，且增速显超租金。重庆房价在10个城市中处于较低水平，因而录得最高租金收益率4.8%，其次是成都（3.4%）和武汉（3.0%）。深圳和上海则由于房价高企且涨势迅猛，因而录
11、得最低收益率。在国际市场，物业的租金收益率通常在4-6%左右，一般而言足以抵销贷款成本，尤其是在2008年全球金融危机后利率跌至历史低位的背景下。然而在中国市场，租金收益率低至1-3%，难以冲抵贷款成本。图16: SEU住宅价格涨幅排名来源：第一太平戴维斯全球研究部 城市排名 SEU住宅价格涨幅(2005年12月-2016年12月)深圳 923%上海 404%北京 363%天津 284%南京 274%孟买 194%武汉 185%重庆 175%香港 160%悉尼 158%杭州 150%成都 130%伦敦 117%广州 101%柏林 99%新加坡 94%约翰内斯堡 80%纽约 75%旧金山 44%
12、迪拜 41%莫斯科 41%巴黎 36%洛杉矶 18%芝加哥 13%东京 7%迈阿密 6%都柏林 -23%图17: SEU住宅租金涨幅排名来源：第一太平戴维斯全球研究部 城市排名 SEU住宅租金涨幅(2005年12月-2016年12月)南京 158%深圳 156%武汉 136%旧金山 104%孟买 101%北京 91%杭州 84%约翰内斯堡 83%柏林 80%纽约 75%上海 74%迪拜 72%新加坡 71%迈阿密 70%洛杉矶 52%成都 45%天津 45%重庆 42%香港 41%悉尼 37%广州 36%芝加哥 32%巴黎 25%都柏林 23%伦敦 22%东京 -7%莫斯科 -14%过去十年中
13、，中国许多大城市的房价涨幅与发达国家相当，甚至更高（见图13）。一些城市当前房价甚至已几近国际水平，然而国内居民的收入仍远远落后于发达国家。尽管如此，仍有数以百万购房者涌入住宅市场，他们出于不同目的，积蓄有多有少。即便是中国领先城市的房价仍远远低于香港/伦敦等世界级城市，因而不少人预期国内房价仍有进一步上涨空间。同时，高净值人群作为21世纪初期最早一批的房产投资者，如今也开始置换改善房。再加上国内投资渠道有限、市场对未来房价最瀀栀琀洀氀笀蛡贀/Ki前台访问/p-101654.html110.249.202.2390椐最瀀栀琀洀氀紀蛡贀/Kg前台访问/p-419186.html111.225.1
14、49.400樼攀搀栀琀洀氀缀蛡贀中/Ge前台访问/p-5183.html110.249.202.1040歨椀瀀栀琀洀氀脀蛡贀蜍/Kg前台访问/p-319956.html156.232.214.950瀘眀輀挀栀琀洀氀茀蛡灅贀/Ke前台访问/p-492605.html123.125.71.910痴攀瀀栀琀洀氀蔀蛡贀/Ie前台访问/p-31998.html156.232.217.430肀淐勸攀瀀栀琀洀氀蜀蛡贀沭/I_前台访问/p-31970.html40.77.167.80虜鮰攀瀀栀琀洀氀褀蛡贀馭/Ka前台访问/p-443820.html40.77.167.80觠最搀栀琀洀氀謀蛡贀/Ia前台访问/p
15、-83962.html157.55.39.640込最瀀栀琀洀氀贀蛡贀/Kc前台访问/p-418856.html40.77.167.220鑬挀瀀栀琀洀氀輀蛡汅贀轍/Ke前台访问/p-488263.html180.232.1.2460閘愀瀀栀琀洀氀鄀蛡顅贀/Ie前台访问/p-32002.html156.232.217.450魴賸攀瀀栀琀洀氀錀蛡舀偅贀/Ie前台访问/p-32004.html156.232.217.590攀瀀栀琀洀氀销蛡E贀/Ki前台访问/p-320043.html156.232.219.1870跐挀瀀栀琀洀氀需蛡贀/Kc前台访问/p-135480.html40.77.167.220
16、淐攀瀀栀琀洀氀餀蛡贀/q前台访问/c-00025-6-623-0-0-0-0-2-7-0.html157.55.39.640淐椀瀀栀琀洀氀鬀蛡贀/Ki前台访问/p-440822.html110.249.202.2470淐椀瀀栀琀洀氀鴀蛡贀复/Ki前台访问/p-419766.html220.243.136.2470椀瀀栀琀洀氀鼀蛡贀/Kg前台访问/p-419168.html110.249.201.350椀瀀栀琀洀氀蛡贀/Kg前台访问/p-440861.html111.225.148.260最瀀栀琀洀氀蛡贀/Kg前台访问/p-363699.html110.249.202.260聠攀瀀栀琀洀氀蛡桅贀
17、/Ki前台访问/p-405069.html110.249.202.1600淐鲔愀瀀栀琀洀氀蛡鑅贀/Ig前台访问/p-32006.html156.232.214.1090最瀀栀琀洀氀蛡贀/Ig前台访问/p-32007.html156.232.216.2380最瀀栀琀洀氀蛡贀/Ie前台访问/p-32008.html156.232.214.990愀搀栀琀洀氀蛡呅贀/Ia前台访问/p-60237.html40.77.167.220淐挀瀀栀琀洀氀蛡聅贀钭/Ia前台访问/p-84824.html157.55.39.640郶最瀀栀琀洀氀蛡居贀/Ie前台访问/p-32010.html156.232.214.7
18、60挀瀀栀琀洀氀蛡贀/前台访问/c-0001300005-6-4103-0-0-0-0-9-7-1.html40.77.167.450釂挀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-320109.html156.232.219.1450%鉔脀餀猀攀愀爀挀栀栀琀洀氀瀀愀洀瀀焀攀搀攀戀戀昀蛡摅贀/Kc前台访问/p-145065.html40.77.167.450傳愀瀀栀琀洀氀蛡遅贀簍/Kc前台访问/p-112184.html40.77.167.450愀瀀栀琀洀氀蛡贀愀咮/前台访问/search.html?p=0&q=%e9%81%93%e5%8e%bf157.55.39.640最瀀栀琀洀氀蛡贀櫭/Kg前台访
19、问/p-320110.html156.232.217.300剛最搀栀琀洀氀蛡偅贀/Kg前台访问/p-492699.html123.125.71.1080廸椀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-492617.html220.181.108.1860最搀栀琀洀氀蛡贀/Kg前台访问/p-320111.html156.232.217.600枉椀瀀栀琀洀氀廸最瀀栀琀洀氀蛡葅贀/Kg前台访问/p-432619.html110.249.202.840枋攀瀀栀琀洀氀蛡葅贀矍/Ig前台访问/p-29014.html110.249.202.2270铲椀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-100394.html110.
20、249.201.2030椀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ie前台访问/p-92002.html46.229.168.1340跐繑椀瀀栀琀洀氀蛡恅贀/Ki前台访问/p-320112.html156.232.216.2320攀瀀栀琀洀氀蛡恅贀/Ie前台访问/p-78189.html46.229.168.1530隶最瀀栀琀洀氀蛡灅贀/Kg前台访问/p-320114.html156.232.217.180殳愀瀀栀琀洀氀蛡贀/Kc前台访问/p-373789.html157.55.39.640捗椀瀀栀琀洀氀蛡贀/I_前台访问/p-80126.html40.77.167.80挀搀栀琀洀氀蛡贀偍/Ki前台访问/p-3201
21、16.html156.232.219.1780瘷椀瀀栀琀洀氀蛡摅贀/Ie前台访问/p-90745.html46.229.168.1480最瀀栀琀洀氀蛡贀/Kc前台访问/p-142545.html40.77.167.220淐咿挀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-320119.html156.232.216.2300淐钲崀瀀栀琀洀氀蛡E贀/Ie前台访问/p-32012.html156.232.214.690架檙攀瀀栀琀洀氀蛡贀/G前台访问/p-3368.html40.77.167.80緅椀瀀栀琀洀氀蛡豅贀舭/Kc前台访问/p-154659.html40.77.167.220蘑愀瀀栀琀洀氀蛡贀/前台
22、访问/c-0000800006-133-4367-0-0-0-0-9-0-1.html40.77.167.220跐蘑椀瀀栀琀洀氀蛡贀螭/Ia前台访问/p-60991.html157.55.39.640儘最瀀栀琀洀氀蛡怀窀贀/Kc前台访问/p-415034.html157.55.39.640印跐椀瀀栀琀洀氀蛡灅贀/Ki前台访问/p-412220.html110.249.202.1860嗈弃椀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-400454.html110.249.202.1760嗈淐柮椀瀀栀琀洀氀蛡贀/前台访问/UserManage/CopyrightAppeal.aspx?bid=1875321
23、10.249.202.650围异最瀀栀琀洀氀蛡贀复/Ki前台访问/p-320123.html156.232.216.2410围硝愀瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-416715.html110.249.201.2200室舋最瀀栀琀洀氀蛡贀/Ki前台访问/p-320124.html156.232.214.1190峐开瀀栀琀洀氀蛡聅贀/Ia前台访问/p-58328.html203.208.60.30攄椀瀀栀琀洀氀蛡贀鵍/Kg前台访问/p-380244.html46.229.168.1390昰愀搀栀琀洀氀蛡衅贀/Kg前台访问/p-176683.html46.229.168.1450櫠跐暓最瀀栀琀洀氀
24、蛡遅贀/Kg前台访问/p-492664.html123.125.71.1070燨椀瀀栀琀洀氀蛢贀/G_前台访问/d-4154.html157.55.39.640矄跐愀瀀栀琀洀氀蛢贀/Kg前台访问/p-320128.html156.232.214.750稜葲最瀀栀琀洀氀蛢瑅贀/Ki前台访问/p-320129.html156.232.219.1620辥翸甀謀挀栀琀洀氀蛢贀/q前台访问/c-00004-7-572-0-0-0-0-9-0-1.html40.77.167.80殂嵤荼攀瀀栀琀洀氀蛢贀/Ia前台访问/p-24658.html40.77.167.450藔攀瀀栀琀洀氀蛢塅贀墭/Ia前台访问/p
25、-52210.html157.55.39.640记淐鮢最瀀栀琀洀氀蛢贀/Ki前台访问/p-320130.html156.232.219.1450賜淐浞最瀀栀琀洀氀蛢贀絍/Ia前台访问/p-20556.html40.77.167.220櫒遠最瀀栀琀洀氀蛢贀/Kg前台访问/p-169653.html110.249.202.52跐最瀀栀琀洀氀蛢贀/Kg前台访问/p-107643.html110.249.202.820任锐椀瀀栀琀洀氀蛢贀/Kg前台访问/p-410988.html110.249.202.760锐椀搀栀琀洀氀蛢贀/Ki前台访问/p-320131.html156.232.219.1870阼
26、跐最瀀栀琀洀氀蛢贀/Ie前台访问/p-13069.html110.249.202.210阼誏攀瀀栀琀洀氀蛢鑅贀/Ki前台访问/p-409723.html111.225.148.1720跐椀瀀栀琀洀氀蛢舀贀/Ke前台访问/p-110284.html203.208.60.290椀瀀栀琀洀氀蛢呅贀潍/Kg前台访问/p-320134.html156.232.217.330勃椀瀀栀琀洀氀蛢贀/G_前台访问/p-3725.html40.77.167.220椀瀀栀琀洀氀蛢贀/Kg前台访问/p-320137.html156.232.217.180椀瀀栀琀洀氀蛢怀櫀贀阀/Kg前台访问/p-153667.html
27、203.208.60.1210最瀀栀琀洀氀蛢贀/Ig前台访问/p-32014.html156.232.219.1610跐眶挀瀀栀琀洀氀蛢E贀頍/Kc前台访问/p-159355.html40.77.167.490彳最瀀栀琀洀氀蛢贀/Ia前台访问/p-36426.html40.77.167.490挀瀀栀琀洀氀蛢塅贀/Ia前台访问/p-83305.html40.77.167.490挀搀栀琀洀氀蛢塅贀/Kc前台访问/p-403830.html40.77.167.490镊愀瀀栀琀洀氀蛢蓞贀/Ia前台访问/d-97451.html40.77.167.490椀瀀栀琀洀氀蛢贀/Kc前台访问/p-141240.
28、html40.77.167.490烱愀瀀栀琀洀氀蛢贀/G_前台访问/p-5769.html40.77.167.490愀瀀栀琀洀氀蛢贀/Ia前台访问/p-92753.html40.77.167.490馲开瀀栀琀洀氀蛢贀/Kc前台访问/p-113184.html40.77.167.490愀瀀栀琀洀氀蛢贀/Ig前台访问/p-32015.html156.232.219.1820愀搀栀琀洀氀蛢贀/Ke前台访问/d-176125.html123.125.71.750攀瀀栀琀洀氀蛢贀疭/Ia前台访问/p-99008.html157.55.39.640愀瀀栀琀洀氀蛢贀伍/Kg前台访问/p-389270.html111.225.149.980淐砊椀瀀栀琀洀氀蛢贀/Ki前台访问/p-339576.html110.249.201.2260挀瀀栀琀洀氀蛢桅贀/Ki前台访问/p-492647.html220.181.108.1550烴最瀀栀琀洀氀蛢鑅贀/Kg前台访问/p-432505.html110.249.202.450最瀀栀琀洀氀蛢鑅贀/Ic前台访问/p-32016.html156.232.217.70袀开搀栀琀洀氀蛢贀/Ki前台访问/p-440882.html110.249.201.2490
