1、第 1 页 共 177 页管管管管理理理理制制制制度度度度汇汇汇汇编编编编AAAAAAAAAAAA 房地房地房地产产产开开开发发发有限公司有限公司有限公司二二二 O O O 一一一 九九九 年年年 三三三 月月月第 2 页 共 177 页目目 录录第一章 设计管理11 施工图设计任务书编制办法12 面积核算办法13 设计图纸资料档案管理制度14 图纸会审制度附件 1、参会签到记录附件 2、修改记录附件 3、专家咨询会议报告15 图纸内部会审制度16 设计变更管理17 设计环节的成本控制办法18 景观设计任务书编制办法19 配套工程设计任务书编制办法110 设计方案评审办法111 房产开发集团与
2、房产营销工作对接制度附件 1、土地购置工作分工及流程附件 2、AA 营销AA 房产开发项目前期规划对接流程附件 3、AA 营销AA 房产开发项目园林与销售配套对接流程附件 4、AA 营销AA 房产开发项目综合配套对接流程第二章 工程施工管理第 3 页 共 177 页21 质保期内的房屋维修管理办法附件 1、质保期内房屋维修申请单附件 2、质保期内房屋维修竣工验收单22 项目管理实施细则23 工程管理实施细则24 房产开发集团与物业管理工作对接制度附件 1、AA 房产开发与物业管理交接验收流程图附件 2、竣工资料表附件 3、房屋图纸移交登记表附件 4、房屋钥匙登记表附件 5、房屋设备移交清单附件
3、 6、整改通知单附件 7、房屋设备登记表附件 8、整改通知回执附件 9：房屋验收登记表第三章 造价管理31 开发建设项目结算核算办法32 开发建设项目资金管理办法33 工程保修金清算管理办法3. 4 折抵业务管理办法第四章 质量安全管理第 4 页 共 177 页4. 1 工程实施阶段的工程质量管理制度第五章 招标采购管理5. 1 招标管理办法附件 1、招标及合同确定流程附件 2、审批程序5. 2 合同的签订、管理制度5. 3 开发建设项目材料设备采购、供应、验收管理办法附件 1、材料、设备进货验收流程图第六章 资产管理6. 1 房地产资产管理办法6. 2 办公类资产管理办法第七章 档案管理71
4、 档案管理制度第八章 人事管理8. 1 人事管理制度附件 1、招聘管理流程附件 2、招聘需求表附件 3、AA 房产员工应聘登记表附件 4、面试评价表8. 2 公文处理暂行规定8. 3 行政办公规范管理制度第 5 页 共 177 页8. 4 培训管理办法附件 1：培训需求申请表附件 2：年度培训计划表附件 3：计划外培训申请表附件 4：培训协议书附件 5：培训管理流程第 6 页 共 177 页第一章第一章 设计管理设计管理1.11.1 施工图设计任务书编制办法施工图设计任务书编制办法一、方案规划（一）目的为规范、指导工程设计任务书的编写工作，特制定本方案。（二）方案编写原则1遵守国家有关法律、法
5、规及标准。2准确反映企业的建设意图。二、设计任务书的内容（一）工程概况（略）（二）经济指标1用地面积。2建筑物的面积指标（总面积及组成部分的面积分配） 。3总投资控制。4市场定位。（三）城市规划的要求1建筑红线范围（四角坐标）及后退红线的要求。2各类建筑所占比例。3建筑高度、层数。4建筑体型、景观及环境的要求。5占地系数、绿化系数、容积率的要求。6防火间距及消防通道。7主要及次要出入口与城市道路的关系。8日照、通风、朝向。9对污染、噪声、粉尘等环境保护的要求。10停车场及车库面积。11对市政、煤气、热力、给排水、电力、电信等管线的布置要求。（四）建筑的风格及造型1建筑的特色、共性与个性。2建筑
6、群体与个性的体型结合。3建筑的立面构图、比例与尺度。4建筑物视线焦点部位的重点处理要求。5外装饰的材料质感与色彩。（五）使用空间设计方面的要求1使用空间的平、剖面形状及组成。2使用空间的尺度、空间感。3使用空间序列、导向、功能。第 7 页 共 177 页4合理利用使用空间的要求。（六）平面布局的要求1各组成部分的面积比例及使用功能的要求。2各使用部分的联系与分隔要求。3水平与垂直交通的布置与选型要求。4出入口布置要求。5防火、防烟、安全疏散及消防指导中心。6人防设施。7辅助用房的设置，如煤气、热力、给排水、电力、电信等专业机房及管井的要求。（七）建筑剖面的要求1建筑标准层高度。2有特殊使用层要
7、求的高度。3建筑地上、地下高度满足规划及防火要求。（八）室内装饰要求1一般用房的装饰要求。2重点公共用房的装饰要求。3对有特殊使用要求的装饰。（九）结构设计要求1地基基础的设计要求。2抗震结构的设计要求。3主体结构体系的选择。4人防和特种结构的设计要求。5结构设计主要参数的确定。（十）设备设计要求1对煤气设置、调压站及管网的要求。2给水系统（生活、生产、消防用水）管网、水量及设备。3排水系统管网、污水处理及化粪池等。4空调、采暖、通风的要求。5电气系统的电源、负荷、变配电房、高低压设备、防雷等的要求。6电信系统的电话、电传、有限广播、闭路电视、声像系统、对讲系统、自控系统等的要求。（十一）消防
8、设计要求1消防等级。2消防指挥中心。3自动报警系统。4防火及防烟分区。5安全疏散口的数量、位置、距离和疏散时间。6防火材料、设备及器材的要求。第 8 页 共 177 页（十二）环境设计要求1总体环境设计要求。2中心规模及标准。3环境设施设计要求。（十三）图纸要求1总体平面图、单体各层平面图及平面布置、地下室平面图及平面布置、各建筑物的主要立面、剖面图。2人车流分析、景观分析。3环境设计总图、小区中心环境设计图纸。4结构、水、电、消防、人防专业图纸。附件 1： AA_项目（高层）施工图设计指引编制单位：AAAA 房地产开发有限公司二 0 一 年 月 第 9 页 共 177 页目 录第一章 总图、
9、建筑专业第二章 结构专业第一篇 高层项目总图、建筑专业施工图设计指引目 录1.重点提示 22.总平面设计 22.1.道路设计 22.2.竖向设计 32.3.综合管网 32.4.配套设施 43.户内空间 53.1.砌筑材料： 53.2.门 53.3.窗、空调百叶及护栏设计： 73.4.厨房设计： 93.5.卫生间设计： 103.6.阳台及顶跃露台： 133.7.空调 154.公共空间 174.1.顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面）： 174.2.标准层交通、设备核： 174.3.入户大堂及电梯厅： 194.4.架空层： 214.5.车库设计： 214.6.商业和会所： 234.7.小区入口及围墙
10、： 245.建筑标高 25第 10 页 共 177 页重点提示应保证强规控制性要求。施工图的面积指标应控制在规划审批文件所规定的范围内。消防问题按消防部门意见设计。首层大堂及电梯厅 电梯前室、商业及会所之公共走道净宽应考虑两边干挂石材的预留量。总平面设计道路设计住宅单元出入口（含独立入户的底跃户型大门）距车行道最近距离应3 米，并应作无障碍设计，同时应明确各栋建筑物出入口踏步、坡道的具体作法；其余高出路面的建、构筑物且无人行出入口的一侧与车行道路的距离均应2m。小区车行道宜采用沥青路面，双车道宽 6 米，单车道 4.5 米，人行道宽 1.5 米，坡度变化处应设计缓坡。不推荐道路停车。车道坡度8
11、%，坡度接近高限时应增加减速带设计，并应在道路一侧设步行梯道，每段梯步不少于 3 级，梯道每升高 1.21.5m 宜设置休息平台，宽度不小于 1.5m。角度90 度的急转弯道，弯道处的车道宽度应满足最小 6M 的转弯半径。机动车道上的排水沟沟盖板宜选用高强复合材料，不宜选用水泥盖板。竖向设计为避免场地内出现倒坡，竖向设计图中除了应标出所有车行道的坡度、坡长以及边坡点位置外，还应标出住宅单元出入口至小区道路之间人行通道的坡度、坡长以及变坡点。住宅室内外高差一般为 1050，当下层为底商时为 450。所有住宅单元的入口大堂（门厅）标高必须高于室外地坪(景观完成面)不少于 300mm。室外入户大堂层
12、高，不应小于 3.6 米，有条件的建议做到 4.5 米。 （内部门厅同住宅或底商层高，33 层塔式住宅楼如受到建筑总高度消防限高的限制，大堂标高高于室外 300mm） 。高度大于 2m 的挡墙和护坡的上缘与住宅间水平距离不应小于 3m，其下缘与住宅间的水平距离不应小于 2m。应明确切坡、开挖、回填土等特殊地形，以及相邻建筑高差的专门处理措施。应明确挡土墙走向、标高以及排水盲沟和集水井等具体做法。综合管网如项目分期开发，需要首先根据项目整体的修建性详细规划完成综合管网的总体方案，并在此整体综合管网的框架下，完成各分期的综合管网施工图设计。如项目各分期不同时交房验收，一方面必须保证先行交付使用的各
13、期管网在建成后能独自运行、验收，另一方面要与后续建成的各期管网实现平顺、经济、合理的连接。如遇场地内有周边场地过境管、线，且不能迁建到小区外时，在小区综合管网自成体系的基础上，采取“等径还管”原则提供相应的过境管、线设计。园区内的综合管网应布置在用地红线范围内。当遇市政绿化、城市排水干管等控制线时，管网和构筑物也均不应占用或进入控制用地范围。当确有困难时，设计方当与甲方相关人员充分沟通，并协助、参与甲方与有关职能部门、机构的沟通工作。第 11 页 共 177 页应明确道路两侧及小区内雨水排水系统作法，室外大范围的平台、广场、踏步及由室外到室内的道路变坡处，应设截水沟及篦子，形成排水管网。各管线
14、检查口应避开私家花园、单元出入口。并不宜设在道路下。综合管网通过地下车库结构变形缝处的处理方法应明确。2.3.8 一般情况下给水、排水管线要求从建筑物北侧进入，天燃气、采暖从建筑物南侧进入。配套设施应明确小区内包括公厕、垃圾站、托儿所、社区用房、物业用房、门卫、地下通风口、排烟口等配套设施的平面位置、标高及具体作法。开闭所应结合总图独立设置，并应结合地形采取必要的景观遮挡措施，不应设在小区入口附近。户内空间砌筑材料：砌筑材料：（1）建筑外围护墙、分户隔墙、以及客厅、餐厅、卧室、书房等主要功能以及户内其它隔墙均采用 200mm 厚加气混凝土块或陶粒砌块。 （特别说明：厨卫靠近楼板面墙体起始处应浇
15、筑 200 高 C20 混凝土翻沿，宽度要同厨卫间墙体。门窗洞口等处需采用混凝土砌块加强。 ）（2）厨房、卫生间及户内管井内隔墙宜采用 100mm 加气混凝土块或粘土空心砖。（3）在设置有空调室外机搁板的墙体处，应采用实心砖。砌筑原则：（1）当户内隔墙连接有200mm，且250mm 厚的结构短肢时，其户内隔墙宽度同该结构短肢。（2）当客厅或饭厅与其它房间隔墙有柱或墙时，应优先保证两厅墙面的平整。（3）当主卧与次卧隔墙有柱或墙时，应优先保证主卧墙面的平整。（4）当卧室与两厅以外的房间隔墙有柱或墙时，应优先保证卧室墙面的平整。（5）当厨房与卫生间隔墙有柱或墙时，应优先保证厨房墙面的平整。（6）户内
16、管井布置不应影响相邻两厅或卧室隔墙的完整，不应出现小阳角。门选材要求：（1）入户门应选用钢制防盗门（2）防火门根据防火规范要求设计（机房出屋面外门采用钢制门） 。（3）阳台与厅、卧室之间的门宜采用塑钢门联窗。 （增加候补）（4）厨房与生活阳台间的门宜采用铝合金平开门，门高 1m 以上应安装玻璃，并宜结合厨房窗统一设计。（5）首层单元门宜采用铝合金玻璃门。门洞口（1）入户门 1200 x2400(子母门)/1000 x2400（单扇门） ，安装于门洞外樘。第 12 页 共 177 页（2）卧室门 900 x2100，特殊楼栋 900X2400。（3）景观阳台门采用落地推拉门，该洞口上缘标高应与窗
17、洞口上缘统一。两侧应设计墙垛。（4）生活阳台门 800 x2100，宜与厨房窗统一设计。（5）厨房门如条件容许，宜直接开向餐厅，洞口尺寸为 1600 x2100，如面宽不能达到该要求，则门洞为 800 x2100。（6）卫生间门 800 x2100。（7）佣人房门（如有） 800 x2100。（8）入户大门以及套内主要功能房间的房门应设计门垛，以便门套安装，门垛尺寸宜100。开启方式. 入户门均应外开（有疏散要求的均为开向疏散方向） 。直接开向走廊的门应结合户型的设计，保证外开门不影响走廊的疏散宽度。. 客厅开向景观阳台的门应采用落地推拉门。. 其他房间开向景观阳台的门，如条件允许，宜采用落地
18、推拉门，确有困难，可采用单扇外开门，但不应影响阳台的使用，且宜与窗统一设计。. 生活阳台门应采用单扇外开门。窗、空调百叶及护栏设计：选材要求：. 门窗：型材标准：铝合金/塑钢型材，表面处理为静电粉末喷涂。 （待定）玻璃标准：结合二次能耗计算以确定选用标准。 （待定）. 空调百叶：型材标准：铝合金制品，表面处理为静电粉末喷涂。. 阳台和露台栏杆采用玻璃栏板不锈钢/铝合金。 （待定）. 户内栏杆（不含阳台和露台栏杆）型材标准：铁通栏杆，外做防锈漆。窗标高（H 为楼板结构面标高） （卫生间窗详 3.5 节卫生间设计部分）：. 外窗洞口底标高统一为:落地窗 H+0.200.30m（以满足上下两层窗间墙
19、距离800mm 为原则） ，凸窗 H+0.50m，其它窗 H+0.90m。. 除卫生间窗以外的窗洞口上缘标高宜尽量统一，一般应为 H+2.4m2.5m。窗尺寸：. 相同类型房间窗洞口尺寸宜尽量统一，主卧室宜采用凸窗，窗洞口宽不小于1800，次卧室窗洞口宽不小于 1500。(根据立面及节能计算确定). 如凸窗下安装有空调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离650mm保温层厚度装饰面层厚度。. 如凸窗下不安装空调室外机，凸窗板外侧至外墙结构面距离宜为 550mm。第 13 页 共 177 页. 挑板平行于窗洞口平面两侧应相对窗洞口各出挑 200，且凸窗上板外挑尺寸宜大于下板 50100mm。窗开启方
20、式：. 厨房窗的开启面积应大于房间面积的 1/10。. 住宅套内窗的开启方式：一般采用推拉方式，窗洞宽度小于 700mm 的宜采用平开方式。. 落地窗、凸窗从楼面标高算起，1100mm 以下部分应设计为固定窗. 平开窗的开启扇，单扇净宽不宜大于 0.6m，净高不宜大于 1.4m。推拉窗的开启扇，其净宽不宜大于 0.9m，净高不宜大于 1.5m。其它要求：. 高厅户型和顶跃的挑空高窗宜通高，其中段不宜露梁。. 飘窗安装位置：凸窗外边安装于板内 100mm 处，窗下空调百叶宜安装于板内50mm100mm 处。. 所有门窗的标注尺寸标明为洞口尺寸，门窗立面应表示分格及开启方式。. 窗楣应设滴水槽。.
21、 两侧未设混凝土挡板的凸窗设计时应考虑风向因素，开启扇不应面向主导风向以免引起漏水。. 窗框与凸砼体结合的施工缝一定要用防水砂浆填实，避免杂物导致凸窗台底板部及窗角处渗水。. 窗型设计时不应仅考虑外观整体形象，还应考虑室内通风,开启扇面积不小于房间地板面积的 1/20 且厨房不得小于 0.6；凸窗不应采用较特殊、拼接过多的窗型。 . 位于转角处的窗（阳台门）应避免视线干扰。厨房设计：（炉灶和天然气的位置关系）. 厨房净面积不应小于 5 平方米；单排布置设备的厨房净宽不宜小于 1.6m, 双排布置时净宽不宜小于 2.2m。. 厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后） 。. 橱柜布置应遵
22、循洗、切、炒的流线，以间距 800、单排布置为宜。炉灶应避开窗口设置；橱柜进深宜 550，长度在 24003000 之间。厨房主要设备尺寸表设备名称 长（mm） 宽（mm） 高（mm）灶台 800 500550 650700洗涤台 9001200 500550 800操作台 4001200 500550 800吊柜（普通） 4001200 300350 500调料 4001200 300350 350400抽油烟机 800 300350 . 冰箱位宽度不小于 800，并不应遮挡窗户采光；注意冰箱门的开启方便及冰箱散热。第 14 页 共 177 页. 厨房吊柜设置时应注意避免挡窗，设吊柜处的窗垛
23、面最小宽度不小于 400。. 厨房楼面标高应低于餐厅标高 50mm. 厨房内不应设置中间梁。. 厨房应设排烟道，烟道开孔标高不应低于 2500mm，排烟道尽量设于平面凹槽内。为便于迅速排除油烟和异味，厨房外窗或外墙宜设换气扇或100 通风洞口。排气烟道选型表：a.适用层数指实际装有排气道的建筑楼层数。b.本表排气道一般为每层一节，加工长度为层高减 6mm，施工如有困难时可改为两节。c.如实际安装排气道的建筑层数超过 35 层，排气道外型尺寸可另行计算确定。（9）煤气表宜设置于生活阳台。（10）如条件允许，厨房与其相联的厨房服务阳台之间宜预留排水孔，孔径 75mm，孔底距离厨房楼面标高 20mm
24、。卫生间设计：卫生间应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后） ，交房时可不做。布置原则如下：（1）洗面盆：宜作台盆，设二个卫生间的户型,明确次卫为柱盆,主卫为台盆;卫生间洗面盆中心距侧墙不小于 400。（2）沐浴：a. 标准主人卫生间设浴缸套内 80以下户型，浴缸尺寸不小于 750X1500；套内 80以上户型，浴缸尺寸不小于 750X1700；b. 公共卫生间设淋浴间套内 80以下户型，淋浴间不小于 850X850；第 15 页 共 177 页套内 80以上户型，淋浴间不小于 850X1000；c. 燃气热水器不设在卫生间内d. 淋浴间内地漏位于淋浴头位置下部居中,并距墙 400e.
25、应注意淋浴间浴帘或挡板与卫生间窗户的关系，浴帘或挡板不应设在外窗处；（3）坐便器：宽度不小于 800(国家规范)；（4）地漏：及排水坡度情况应在详图中表达清楚，厨卫门口应标明门口线；（5）主管：有上下水的洁具应考虑噪音对卧室的影响（如坐便器） ，尽量避开卧室墙面布置；立管不遮挡排气洞口、不影响开窗。（6）排气口：卫生间外墙宜预留 100 洞，孔洞上缘为梁底标高，用于卫生间排气、排风，洞外加铝合金百叶遮挡。卫生间窗一般要求洗脸盆处墙面一般会设置梳妆镜，故卫生间窗应避免设在洗脸盆上方。普通卫生间窗（1）窗上缘标高宜为 H=2.1m，以避免住户卫生间吊顶后对窗的遮挡。（2）在卫生间外墙 H=2.32
26、.5m 间，宜设计排气口，排气口外部应采用铝合金百叶遮挡。（3）如窗洞口宽度小于 700mm，宜采用平开窗或上悬窗（4）如遇需要通过该窗进行空调室外机的搬运、安装，开启扇应大于 2 扇卫生间观景凸窗（1）下缘高度应该和浴缸高度协调，一般宜为 H=500600mm（2）为了保证卫生间的通风、排气需要，卫生间凸窗的凸出部分，不应占用该卫生间的整个外墙面，应保证有大于 250mm 的墙体，以安排通风、排气口。排气口不应低于H+2.3m。3.5.13.5.1卫生间结构降板标高：主卫只考虑安装抽水马桶，H-300mm；次卫应考虑安装蹲便器，H-450mm。交房时不回填，但应预留“陶粒”回填荷载。卫生间内
27、应避免有梁穿过,有梁穿过时应注意降板与梁的关系；卫生间墙面应做防水，高度为楼面标高以上 1.8 米。管线布置1、穿越厅、房进入下沉式卫生间的给水管线预埋位置标高不应低于 H+2700mm，以避免2、管线标高过低给装修带来困难。建议采用卫生间次梁（多数为临走道等次要空间一侧的次梁）向卫生间一侧偏移 400MM（轴线距离） 。 给水管、排水管、煤气管不应发生冲突阳台及顶跃露台：一般设计要求1、非封闭阳台地面应比室内最少低 50，如有困难以及顶层露台的门应设门槛。2、进深大于 1500 的阳台挑梁宜设计成梯形，避免挑梁高度过大影响室内采光。3、阳台栏板下部应设高100mm，宽150 的挡水；阳台栏杆
28、严禁横向设计，防止幼儿第 16 页 共 177 页攀爬，减少安全隐患。4、观景阳台宽度不宜小于 1500。5、顶层阳台应设顶板；复式住宅的阳台应考虑晾衣及遮阳的需要。6、各户毗邻阳台应考虑分隔，避免可以互相走通，减少不安全因素，并应注意避免相邻户型之间的视线干扰。7、阳台的所有墙面天棚部分使用的材料和做法，应按外墙方式考虑其耐久、防潮、保温等。8、开向露台或无顶阳台的门，均应设雨棚。厨房服务阳台：1、厨房应按照装修方案图深度，绘制详图（深度标准详后） 。2、配置要求：洗衣机、拖把池、IC 智能气表及热水炉/器、地漏。入户花园阳台：入户花园应做降板设计，降板高度 300mm，并预留 300 厚种
29、植荷载以方便业主绿化，交房时不回填。顶跃露台：1、按种植屋面设计，预留盆栽种植物荷载。房间上部设保温层。2、当顶跃露台进行防水和保温处理后，当其室外标高高于室内地面时，其入口应加设高于室外 100mm 的门槛。3、若露台下层为阳台、厨房、保姆间等非主要功能房间，可考虑降板处理。4、顶跃露台的出入口上部应结合立面设置 600 宽雨蓬。开向露台、屋面临空面的窗，应设置 400 宽雨蓬。5、顶跃露台不应出现无外墙依附的底层商业餐饮及户内厨房的排烟道。6、顶层露台的栏杆设计高度应注意露台防水、保温等的厚度。7、出露台门上缘至露台完成面高应2000mm，顶层结构设计需要注意该处之梁底标高。空调住宅、商业
30、、幼儿园、会所等一般宜采用分体式空调，条件允许的应提供机械通风。户型单元平面图应绘制家具布置图并确定室内机位置。平面设计要求1、卧室、客厅（1）采用分体式壁挂空调，出风口不宜直接对向床头；室外空调机位应在隐蔽位置考虑，避免影响建筑立面，暖通专业应该与建筑专业核对空调室外机位是否满足通风散热要求，是否方便安装。（2）空调冷媒管如埋在混凝土中的宜采用 DN652.5 钢管，如埋在砌体中的宜采用753PVC 管，管中心距地 2300mm，向外倾斜 20mm，并尽量减少内外墙面暴露较长段空调管，平面图中应详细标明留洞定位。空调穿墙洞应靠近空调外机冷凝水管及空调室外机，以便空调安装。空调管宜在室外且不宜
31、穿越其它房间或长距离跨越阳台等。（3）阳台推拉门到墙边应留200 宽的门垛，避免空调管穿玻璃。第 17 页 共 177 页空调室外机位1、空调机位应考虑便于安装及维修（不必用吊篮） ；2、不宜设在凸窗窗台板下面，应靠近门窗洞口设置；3、如空调室外机放置于凸窗下时，其凸窗板上所开洞口尺寸不应小于 4001100mm，其留置位置应考虑护窗栏杆及外保温层的影响。其高度应满足与房间匹配的不同功率室外机安装需要。4、空调冷凝水应有组织排放，主管的布置应隐蔽，并方便支管接入，空调冷凝水管宜与相邻阳台排水立管就近合并。5、位于凹槽处距离过近而对吹的两个室外机应相互错位；6、如空调板设于卫生间外墙，卫生间的窗
32、户开启扇应考虑空调主机出去，宽度宜不小于 700,高宜不小于 1100。7、如立面设计了遮挡空调室外机的百页，百页外侧应高于内侧，且百页净距应100mm。常用分体空调室内、室外机参考尺寸型号 室内机 室外机长 高厚 长 高 厚1 匹 800 250 180 800 560 2401.5 匹 900 280 180 800 560 240 2 匹 1150 320 200 850 880 350 2.5 匹 1200 350 200 890 900 350注：本表为偏大机型尺寸，仅供参考；不同品牌外形尺寸略有不同。决定采用中央空调的单位层高应3200mm。公共空间顶层屋面（含上人屋面和非上人屋面
33、）：种植屋面，其屋面保温节能措施需根据节能要求具体确定。非种植屋面，空调房间均设置保温层。无外墙依附的商业餐饮厨房及户内厨房排烟道应高出上人屋面不小于 2 米，且距离女儿墙边不小于 3 米，并设防风雨罩。有外墙依附的排烟道和排风道高度应与该外墙高度平，并与立面协调。上人屋面的卫生间排气管、烟道等应统一高出屋面 2 米。屋面设备箱体、机房等设置应有防止儿童攀爬措施。标准层交通、设备核：特别提示1、剪刀梯中间墙的壁厚应为 150mm2、剪刀梯的开间宜为 2800mm(2600mm)电梯设计：1、应根据我司提供的相关技术参数进行设计。2、电梯底坑不应为砖砌体并作好防水处理，应设计独立的排水系统（不应
34、和污水排水第 18 页 共 177 页系统雨水排水系统有直接的管道相连） 。3、电梯筒体井道不应采用空心砌体砌筑。4、墙、板预留洞应满足电梯安装要求，应明确呼叫盒预留洞位置、尺寸及预留洞处结构钢筋的处理措施。5、机房应设置空调位置及吊钩；非消防电梯与消防电梯不能共用机房，机房间应采用防火墙分隔。6、电梯机房应设置防雨通风百叶窗及排风扇，百叶窗且不应在迎风面设置。同时机房还 7、应考虑空调设备的预留洞、电气管线及插座。8、电梯机房应满足通风和散热需要，明确风扇或制冷窗机安装作法。9、相邻两层站高度 11 米内无停靠层站门时，应设安全门。10、相邻电梯井道之间在顶层和底层隔墙上应设风压泄压孔洞。1
35、1、应明确轿箱内摄像？、电话（三方通话）等做法，电梯机房至控制管理中心（消防控制室）应设计有视频线、电话线。（1）自动扶梯宽度尺寸应预留装饰余量，单梯两边各预留 200mm，双梯两边各预留200mm。 （2）在确定扶梯支撑梁的牛腿高度时，应从地面标高往下减 50mm。 （地面层装饰厚度） 。（3）设计应注意顶层层高满足电梯冲顶高度电梯厅及走廊1、一梯两户和一梯三户的板楼标准层电梯厅内应无中间梁。2、电梯厅埋地管线应避让防火门两侧门框的安装点，避让距离不小于 200。疏散楼梯间：1、首层疏散楼梯一般应开向入户大堂，如确需直通室外，应首先考虑开向架空层，如无架空层，应设计雨棚。2、住宅疏散楼梯梯段
36、净宽应保证 1.2 米，楼梯口完成面净高2200。3、剪刀梯靠内墙设置单面扶手。水、强、弱电管道井设计：1、防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一2、每层管道井内楼板结构面均与同楼层电梯厅一致，门洞应设置高“砖砌门槛” ，高度应与踢角线高一致，宜 200mm。3、管道井内壁应为水泥砂浆抹灰压光。 （注：地下室、商业和会所部位管道井同）如水井内墙（靠近户内主要功能房间的墙体）为砖砌墙体，应满做防水砂浆消防？1、消防前室及消防楼梯的防火门开启后不应遮挡电梯门。2、过道和电梯前室内消防给水立管或消火栓箱宜暗装，设计图应明确预留孔洞位置、尺寸、标高及具体做法。如条件允许，消防栓箱宜嵌入管道进内，箱背砌
37、筑 100 厚“粘土实心砖” 。3、消防立管和消防栓箱不宜设于外开户门背后第 19 页 共 177 页入户大堂及电梯厅：塔楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内应高于室外道路 300mm 以上。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸 1.8 米2.4 米，并设单向门禁系统，即大堂外设置读卡器，大堂内只设置开启按钮。（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。（4）其它要求：大堂内应设休息区域，不设接待台。大堂应设背景音乐系统。板楼首层大堂及电梯厅：1、标高要求：大堂室内应高于室外道路 300mm 以上。首
38、层大堂与电梯厅的建筑完成面应统一。2、出入口及门窗设计：（1）大堂只设一个直通室外的出入口，门洞净尺寸 1.6 米2.4 米，并设单向门禁系统，即大堂外设置读卡器，大堂内只设置开启按钮。（2）大堂与电梯厅、室外道路间应保证无障碍通行。（3）电梯厅防火门和管井检修门的门洞顶标高均应统一。3、其它要求：（1）大堂内应设休息区域，不设接待台。（2）应在门厅外墙靠近大门处设置专用信报箱，信报箱建议采用外投内取方式，应结合立面设计雨棚，并设照明系统。（3）大堂应设背景音乐系统。单元门厅的管道井设计：1、设备检修门、消防栓箱等应设于隐蔽处2、通过入户大堂室内的水平管线应靠边墙（梁）布置，以保证室内净高。3
39、、外露燃气管、给排水管（特别是雨污水管） 、排烟及风口、室外设备箱体等设备或管线应避让首层大堂出入口的可视范围。单元入口：1、单元入口不应在上层住宅阳台下设置，且出入口上部应结合立面设置雨蓬，雨蓬挑宽不小于 1.2 米。2、如单元入口设台阶，则台阶踏宽300、踏高150，且邻侧应增设 1.5 米宽可通行轮椅车的残疾人坡道。3、单元入口室外道路不应设置管井，外露的设备箱体应避让架空层入口位置。单元入口应设照明系统。第 20 页 共 177 页车库设计：车库布置要求1、地下车库结构设计时应尽量规整，柱距满足使用要求；建议采用 78008000mm 柱距。具体可参考下表？停车类别小轿车中型客车两柱间
40、停车数123123柱间最小净距（m）2.44.87.23.16.49.32、机动车与非机动车出入口应分开设置，两个出入口净距离不宜小于 5m。坡道设计1、坡道数量：（1）50 辆以下地下车库可只设一条单车道坡道；（2）51100 辆地下车库可只设一条双车道或二条单车道坡道；（3）101200 辆地下车库设二条单车道坡道；（4）201500 辆地下车库设二条双车道坡道。2、坡道坡度（按规范修改）？（1）直坡道起始段缓坡坡度宜为 67，长度 3.66.0m；（2）中段坡度 1314；（3）弧线坡道起始段应采用竖曲线半径不小于 22m 的缓坡连接，中段坡度 1112；直段坡道横向找坡 1；（4）弧段
41、坡道横向找坡 5。3、坡道宽度：（1）直线坡道：单车道不应小于 3.0m，双车道不应小于 5.5m；（2）曲线坡道：单车道不应小于 3.8m，双车道不应小于 7.0m,其中里圈不应小于4.5m，外圈不应小于 4m。4、坡道地面构造应采取防滑及溶冰措施。5、地下室车库入口处及坡道结束处应设置截水沟；沟盖板应选用高强度复合材料盖板，而不应采用的水泥盖板；排水沟不应直接接入市政管道以免管道的水倒流。地下车库出入口设计：1、小区内的车库出入口不设岗亭，只采用车行道闸及读卡系统进行识别。2、车库出入口设计避免让业主在坡道上刷卡。3、车库出入口室内外坡道侧墙应设照明系统。4、坡道出入口净高度不小于 2.4
42、m 高，具体设计时应重点注意梁的高度和避免设备管道穿过； 其它要求：1、地下车库内的防火卷帘与侧壁金属边框应采用砖砌封堵。2、设计应综合考虑车库范围内布置的设备用房、排气口等设备管、间的位置和相互关系，及其冒出地面部分与环境的关系。第 21 页 共 177 页3、设计应考虑设备吊装的需要商业和会所：商业：1、商业顶板且非架空层部位设 500 厚覆土层。 （有商业需求的可预留，无商业需求的不预留。 ）2、每商铺店面均应预留店招及玻璃门的安装位置，同时预留电源线路。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于商铺内，且与独立商铺无关的管线不应穿越该商铺，商铺净高：（1）首层层高 4.5 米？（待定）（2
43、）二层层高 4.2 米（3）其余各层 4.2 米4、商业公厕：不设空调系统、设残疾人厕位。会所：1、宜按分体空调考虑2、会所内的体育运动场馆（如室内羽毛球、壁球等）应首先考虑自然通风，确有困难可设置机械通风，不设空调。3、公用设备房门窗或管道检修门不应设于会所独立房间内。4、卫生间不设空调系统、设残疾人厕位。小区入口及围墙：小区入口：1、小区入口应结合景观设计设置岗亭和门卫房。2、小区入口道路应避免设置管井（如检查井、阀门井、过线井等等） 。小区永久性围墙：1、应设照明系统。2、距离围墙较近的室外管网不应与墙基相碰，管线穿墙须考虑是否影响墙基埋深要求。建筑标高建筑标高位置建筑完成面标高厅房H厨
44、房H-0.05下沉式卫生间次卫 H0.30，主卫 H0.45入户花园H-0.2阳台景观阳台、厨房服务阳台。H-0.1户内空间顶跃下层露台厅房结构面标高构造厚度标准层电梯厅H架空层（首层大堂结构面标高0.50）构造厚度公共空间商商铺及会所H1第 22 页 共 177 页业室外平台H1-0.05（水泥砂浆找坡完成面最高点）说明：1. 顶跃结构层高应为 3 米，其顶跃下层露台结构不降板，考虑做门槛。2. 当顶跃下层厨房在其标准层厅房之上时，结构不宜降板。3. 当顶跃上层卫生间在其下层厅房之上时，结构不宜降板。4. 当顶跃上层的卫生间、衣帽间及露台在其下层室外顶棚之上时，应整体结构降板，以保证顶跃下层
45、的顶棚平整。第二篇 高层项目结构专业施工图设计指引1材料应用：1.1 钢筋的选用梁：梁钢筋：热轧钢筋 d10 用 HPB235 级钢筋，fy或 f/y =210N/mm2；10d16 用 HRB335 级钢筋, fy或 f/y =300N/mm2；d16 用 HRB400 级钢筋, fy或 f/y=360N/mm2；箍筋 HPB235 和 HRB335、冷扎带肋钢筋柱：HRB335，箍筋 HPB235 和 HRB335墙：纵筋 HRB335、箍筋 HPB235 和 HRB335（边缘构件）大样钢筋（如空调板，凸窗等）：受力钢筋按实际计算情况采用一级或二级钢筋，分布钢筋采用一级钢筋，不采用三级钢
46、和冷扎扭钢筋。板：板筋采用冷轧带肋钢筋。CRB550，fy或 f/y=360N/mm2，厚板允许 HRB400。1.2 混凝土强度等级：地下室：挡土墙：C30;梁:C25-C35;框架柱：不宜大于 C50；地上部分：梁、板：C25-C30；剪力墙：不宜大于 C50；柱：同本层剪力墙；1.3 墙体材料选用： 外墙采用 200MM 厚的页岩多孔砖，容重取为_kg/M3；分户墙采用 200MM 页岩多孔砖，容重取为_ kg/M3； 户内分隔墙采用 100MM 和 200MM 厚的页岩空心砖，容重取为_ kg/M3；厨房和卫生间除外墙面外，均采用 100MM 或 200MM 的页岩实心砖，容重取为_k
47、g/M3。对管井的墙体，尽量采用页岩实心砖，以便于管道支架及表箱的安装。1.4 主要构件截面尺寸：柱：主要根据建筑使用功能和计算确定；梁：房间内主要功能房间不宜现梁，砌体可平齐主要房间梁一侧砌筑，建筑外围梁高按建筑立面要求统一。楼板： （1）一般房间：100MM；第 23 页 共 177 页（2）带转角阳光窗的房间：100120MM；（3）内筒（电梯间、楼梯间周围）：110MM120MM；（考虑埋设管线等） 。2设计荷载：2.1 设计荷载需精确计算，荷载取值严格按照荷载规范，不得任意降低或提高，如遇特殊情况要调整荷载取值，需征得委托方同意；2.2 二次装修楼面荷载标准值统一按附表数值进行统一，
48、并在图纸注明二次装修时不得超过附表数值。2.3 室内地下室顶板考虑施工临时堆放材料或作临时工场的荷载，并在图纸中说明，荷载值取_5_kNM2，此荷载为临时荷载标准值，不与使用活荷载及二次装修荷载同时考虑；2.4 地下停车库顶板覆土荷载按实计算，活荷载考虑_4_kNM2，有行车道则按行车荷载考虑；2.5 遇特殊荷载取值需同委托方商量确定；2.6 验证每平方米建筑面积的总荷载是否合理，并告知委托方。格式详见附表一、二，由于建筑功能原因造成的荷载变化另行确定。3基础设计 3.1 地下室墙体：（1）混凝土强度等级：C30；有防水要求时，混凝土的抗渗等级应根据地下水头与防水混凝土厚度的比值确定。（2）受
49、力钢筋：HRB335，分布钢筋：HPB235、HRB335；（3）混凝土挡墙计算（提供计算书）：当为一层地下室时，宜考虑框架柱的支承点作用；框架柱应考虑填土对柱的作用确定截面及配筋；当为多层地下室时，可以仅考虑楼板及基础的作用，挡土墙按连续梁计算；计算地下室外墙时，其室外地面荷载取值为_10_KN/M2。（4）防潮层以下的砌体应采用 MU10 的粘土实心砖和 M7.5 的水泥砂浆。3.3 基础型式：（1）桩基础：桩的承载力计算：泥岩采用天然单轴抗压强度标准值，砂岩采用饱和单轴抗压强度标准值；混凝土强度等级不宜超过 C30；（2）独立柱基及条型基础：当基础位于岩石上，不考虑基础抗剪计算；混凝土强
50、度等级不宜超过 C35；（3）筒体基础：覆土较浅时，采用筏板基础；筏板基础厚度、配筋、砼强度以计算为准；覆土较深时，采用桩与基础深梁的型式；3.4 地梁：第 24 页 共 177 页刚性基础可不设置地梁地梁截面及配筋按地梁连接柱的最大轴力的 1/10，按轴心受拉构件计算；混凝土强度等级不宜超过 C30； 剪力墙下采用桩基加托梁方式支承时，如符合深受弯构件条件时，可按深受弯构件计算、配筋；托梁与桩之间计算时应按铰接，梁按连续梁或简支梁计算。3.5 结构防水处理：（1）地下室混凝土的抗渗等级同基础要求。（2）底板和外墙等所有迎水面的构件都必须进行抗裂计算，裂缝宽度按照规范控制，钢筋尽量采用直径小、
