1、ICS 03.080 A 12 DB13 河北省地方标准 DB 13/T 23422016 商业物业管理服务规范 2016 - 05 - 23 发布 2016 - 07 - 01 实施 河北省质量技术监督局 发 布 DB13/T 23422016 I 目 次 前言 . II 1 范围 . 1 2 规范性引用文件 . 1 3 术语和定义 . 1 4 基本要求 . 2 5 租户服务 . 3 6 环境 . 4 7 保洁 . 5 8 秩序维护 . 6 9 房屋及设施设备 . 8 10 应急 . 16 附录 A（规范性附录） 商业物业保洁服务质量要求 . 17 参考文献 . 19 DB13/T 2342
2、2016 II 前 言 本标准按照GB/T 1.1-2009给出的规则起草。 本标准由邢台市质量技术监督局提出。 本标准起草单位：邢台市标准化所、邢台市产品质量监督检验所。 本标准主要起草人：和平、段长年、何连会。 DB13/T 23422016 1 商业物业管理服务规范 1 范围 本标准规定了商业物业管理服务的术语和定义、基本要求、租户服务、环境、保洁、秩序维护、房屋及设施设备、应急。 本标准适用于营业面积5000及以上的商业物业管理服务活动。 营业面积小于5000的商业物业可参照执行。 2 规范性引用文件 下列文件对于本文件的应用是必不可少的。 凡是注日期的引用文件， 仅注日期的版本适用于
3、本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。 GB 2894 安全标志及其使用导则 GB 5749 生活饮用水卫生标准 GB 8978 污水综合排放标准 GB/T 10001.1 公共信息图形符号 第1部分:通用符号 GB/T 10001.5 标志用公共信息图形符号 第5部分: 购物符号 GB/T 10001.9 标志用公共信息图形符号 第9部分:无障碍设施符号 GB/T 10001.10 公共信息图形符号 第10部分:通用符号要素 GB/T 15566.1 公共信息导向系统 设置原则与要求 第1部分:总则 GB/T 15566.5 公共信息导向系统 设置原则与
4、要求 第5部分:购物场所 GB/T 15566.8 公共信息导向系统 设置原则与要求 第8部分:宾馆和饭店 GB 15603 常用化学危险品贮存通则 GB/T 17242 投诉处理指南 GB/T 18883 室内空气质量标准 GB 22337 社会生活环境噪声排放标准 GB 50365 空调通风系统运行管理规范 GB 50449-2008 城市容貌标准 WS 394 公共场所集中空调通风系统卫生规范 DB13/T 1138 社会单位消防安全“四个能力”建设指南 3 术语和定义 下列术语和定义适用于本文件。 3.1 商业物业 DB13/T 23422016 2 已建成并交付商业经营使用的建筑物及
5、其相关的设施、设备和场地。包括购物中心、综合超市、百货店、专业专卖店等。 4 基本要求 4.1 物业服务企业 4.1.1 物业服务企业应按照相关的规定，具有从事相应的资质。 4.1.2 受物业产权人委托，物业服务企业应根据物业服务合同约定，设置物业现场服务机构，并配备相应的服务人员和服务设施。 4.1.3 物业服务企业应制定完备的内部管理制度，并有具体的落实措施和考核办法。包括但不限于以下内容： a) 质量管理制度； b) 岗位职责制度； c) 财务管理制度； d) 绩效管理制度； e) 员工培训制度； f) 安全管理制度； g) 档案管理制度。 4.1.4 应按国家有关规定和合同约定规范使用
6、专项维修资金。 4.2 物业服务人员 4.2.1 物业现场服务机构负责人应按物业管理行业规定取得相应的职业资格证书。 4.2.2 管理人员应取得相关资质， 专业技术、 操作人员应取得相应专业技术证书或职业技能资格证书。从事特种作业的服务人员应经过培训，取得特种作业资格。 4.2.3 物业服务人员应统一着装、佩戴标志，仪容仪表端庄整洁，言行文明、规范。 4.3 物业服务要求 4.3.1 按照物业管理服务合同的约定，设立接待服务窗口，提供租户迁入迁出、装修管理、报修服务、投诉处理和客户沟通等服务。 4.3.2 实施环境管理，节能减排，保持商业营业环境运行质量。 4.3.3 根据营业特点、大型活动等
7、要求，编制并实施保洁作业方案，维护商业营业环境的整洁美观。 4.3.4 提供安全防范管理和秩序维护服务，确保人身财产安全。 4.3.5 制定并实施房屋及设施设备的运行及维护保养制度，提高设施设备的运行效率，保证设备完好率不低于 98%，照明装置完好率不低于 99%，消防设备完好率 100%。 4.3.6 建立突发事件应急处理机制，控制、减轻和消除突发事件引起的社会危害。 4.4 标识管理 DB13/T 23422016 3 4.4.1 公共信息标识应符合 GB/T 10001.1、GB/T 10001.5、GB/T 10001.9、GB/T 10001.10 的规定。 4.4.2 安全标识应符
8、合 GB 2894 的规定。 4.4.3 标识的设置方式、照明和固定要求应符合 GB/T 15566.1、GB/T 15566.5、GB/T 15566.8 的规定。 4.4.4 公共场所的安全设备设施标识及使用说明应用中、英文书写，文字规范。 4.4.5 保持各类标识完好。 4.5 档案管理 建立物业管理服务档案，包括但不限于以下内容： a) 物业权属资料； b) 物业承接验收资料； c) 防火管理资料； d) 租户资料； e) 设施设备管理资料； f) 装修管理资料； g) 物业服务日常管理资料。 5 租户服务 5.1 入驻和迁出 5.1.1 受业主方委托，按约定的时间办理租户入驻手续：
9、a) 应办理承接查验手续； b) 登记租户信息，向租户提供管理规约等入驻资料； c) 向租户明确租赁区域内的设施设备使用范围，办理设施设备交接手续。 5.1.2 按业主方要求为租户提供约定的供电、供水、供气、空调等服务。 5.1.3 按租户要求提供直线电话或其他电信业务的接入服务。 5.1.4 受租户委托，按约定要求管理商铺的备用钥匙（包括封存保管、紧急启用）。 5.1.5 按业主方要求办理退租户的迁出手续并提供以下服务： a) 对退租户的拆除、搬运活动进行监督； b) 查验租赁区域的公用设施设备，发现损坏及时报告； c) 确认租赁区域水、电、气、通讯等费用的结清。 5.2 装修管理 5.2.
10、1 配合业主方受理租户装修施工的申请，审核装修方案是否符合供电、供水、供气的容量限额、消防、噪声、排气、排污等相关要求。 5.2.2 装修申请批准后，受理施工登记，核查特种作业人员的操作证，签订施工管理协议，发放施工许可证明。 DB13/T 23422016 4 5.2.3 受业主方委托，对装修施工现场包括但不限于以下内容进行监管： a) 施工时间、施工区域、建筑材料进出、建筑垃圾堆放与清运； b) 施工人员的进出、现场管理，应主动控制营业期间施工人员的频繁出入； c) 施工现场的封闭隔离，噪音、异味、粉尘的控制； d) 供电、供水和升降等设备的使用； e) 灭火器材的配置，动用明火，易燃易爆
11、物品和化学危险品的使用； f) 建筑物本体和设施设备的保护。 5.2.4 配合业主方进行装修施工验收，监督租户限期整改发现的问题。 5.2.5 收集租户装修登记、施工监督管理记录、装修项目竣工图纸和验收整改记录，归入装修管理档案。 5.3 服务接待 5.3.1 物业现场服务机构设立接待服务窗口，公开办事制度、办事纪律、收费项目及收费标准，公示服务接待电话和服务承诺。 5.3.2 接待人员态度和蔼、耐心热情、用语规范，做好来电来访记录。 5.3.3 接待时间符合商业营运要求。 5.4 报修服务 5.4.1 全天 24 小时受理报修，并有值班记录和报修记录。 5.4.2 报修 10 分钟内到场，小
12、修项目 24 小时内修复（预约修理除外），急修项目限时修复。维修及时率 100%，一次维修合格率不低于 95%，维修服务回访率 100%。 5.4.3 电梯故障困人时， 物业服务人员应立即做出响应， 专业技术人员应 10 分钟内赶到现场实施救援。 5.5 客户意见管理 5.5.1 物业现场服务机构应与业主方、租户保持沟通，定期开展意见征询。 5.5.2 物业服务企业应每年测评业主方和租户对物业服务的满意度，改进服务质量。 5.5.3 投诉管理应符合 GB/T 17242 的要求。 6 环境 6.1 室外区域 6.1.1 建筑物外观、门面装饰、店招牌、户外广告设施及卫生设施应保持完好，无违章设摊
13、、搭建、堆放等现象，保持环境整洁。 6.1.2 对具有抗风能力要求的大中型户外广告牌等设施应定期进行安全检查，遇台风、汛期应采取相应的安全防范措施。 6.1.3 出入口、安全疏散及残疾人通道保持通畅，步行道和台阶地面宜采用防滑材料或铺设防滑垫，其附属设施保持完好。 DB13/T 23422016 5 6.1.4 污水排放应符合 GB 8978 的规定。 6.1.5 绿化养护要求应符合表 1 的规定，使用的药剂不应有害人体健康及造成环境污染的要求。 表1 项目 服务要求 总要求 一级绿化养护应达到绿地或花坛内各类乔、灌、草等绿化存活率 100%。绿地设施及硬质景观保持常年完好。植物群落完整，层次
14、丰富，黄土不裸露，有整体观赏效果。植物季相分明，色彩艳丽，生长茂盛。 修剪 年普修 8 遍以上，草屑即时清，切边整理 3 次以上，草坪常年保持平整、边缘清晰，草高度不应超过9cm。树冠完整美观，分枝点合适，枝条粗壮，无枯枝死杈；主侧枝分布匀称、数量事宜、修剪科学合理；内膛不乱，通风透光。树、乔木类要求树冠圆整、树势均匀，45 度剪口靠节光滑。针叶树应保持明显顶端优势。花灌木开花及时，株形丰满，花后修剪及时合理、无残花。绿篱修剪要保持观赏面枝叶丰满、茂密、平整、整齐一致，整型树木造型雅观。草坪修剪不能超过 5cm 、平整无杂草、无缠绕、无空秃，及时切边，草坪边缘线清晰。 灌溉 常年保持有效供水，
15、草地充分生长，用覆沙保持调整，保持地形平整，排水流畅。 中耕除草、松土 年中耕除草、疏松表土 10 次以上，土壤疏松通透，无杂草。 施肥 按植物品种、生长、土壤状况，适时、适量施肥。年普施基肥不少于 1 遍，花灌木追复合肥 2 遍，充分满足植物生长需要。植物、 草皮根部土壤保持疏松、无板结、呈馒头状。 土壤理化性状：PH 值 6.07.5，Ec 值（ms.cm-）0.51.5。 病虫害防治 预防为主，生态治理，各类病虫害发生低于防治指标。植物、草皮无病斑、无成虫。植物枝叶无虫害咬口、排泄物、无悬挂或依附在植物上的虫茧、虫囊、休眠虫体及越冬虫蛹。 扶正、加固 按规范做好综合防护措施，及时扶正加固
16、。 其它 绿草如茵，绿期在 250 以上，斑秃黄萎5%。无白色垃圾、绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等） 。无死树缺株、无杂草、无枯枝烂头。无积水，无干旱。 6.1.6 环境照明应符合 GB 50449-2008 第 8 章的要求，户外供电设施、用电设备定期进行安全检查和维护。 6.1.7 商业营运产生的噪声对周边的影响应符合 GB 22337 的规定。 6.2 室内区域 6.2.1 保持室内通风良好，温度、湿度、空气质量等应符合 GB/T 18883 的规定。 6.2.2 空调通风系统应符合 WS 394 的规定。 6.2.3 柜台、公共卫生间、电梯轿厢、自动扶梯扶手带等设施应定期消毒，在传
17、染病流行期应增加消毒频次。 6.2.4 化学危险品的贮存应符合 GB 15603 的要求。 6.2.5 商场内禁止吸烟，明确重点防火区域、安全疏散通道及路线。 6.2.6 生活饮用水水质应符合 GB 5749 的规定，二次供水设施应定期清洗、消毒或更换滤芯。 7 保洁 DB13/T 23422016 6 7.1 应按商场的营业特点、人流量及污染情况，确定保洁内容、作业频次、质量要求及检查方法。 7.2 按照作业区域距离地面的高度确定日常保洁和定期保洁范围，2 米以上列入定期保洁，确定保洁周期；2 米以下列入日常保洁，确定作业频次。 7.3 商业物业保洁服务质量应符合附录 A 的规定，外露物体可
18、视表面无明显污迹和灰尘；不可视表面无积尘。 7.4 保洁服务人员、作业工具、清洁药剂、作业规程等应满足策划的要求，保洁时应采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。 7.5 商场内的卫生消毒、灭鼠除害等应有专人检查，并保持相关记录。 7.6 明确租户自用区域及公共区域结合部位的保洁范围与责任，并定期检查。 7.7 提供生活和餐厨垃圾的分类收集放置点，装运垃圾的容器应加盖。餐厨垃圾的收集、外运、处理应符合相关规定。 8 秩序维护 8.1 人员出入 8.1.1 应劝阻拾荒者、小商贩、携带宠物者等进入物业区域。 8.1.2 对出入内部专用通道的工作人员应进行核查，对联系工作的外来人员进行核查、
19、登记。 8.1.3 夜间营业、施工等需要设定的封闭区域，应有明显标识。 8.1.4 引起人流集中时，应控制人流进入和进行疏导。 8.2 车辆 8.2.1 停车场（库）及车辆进出通道应明确行驶路线、划定停车位、规范设置交通标识，公示收费标准和管理规定。 8.2.2 停车场（库）通往商场的入口处，应张贴车库平面图，标注入口处位置、停车区位编号及紧急疏散出口等信息。 8.2.3 停车场（库）内禁止存放易燃易爆、化学危险品或其他违禁物品。 8.2.4 应引导进出物业区域的车辆按规定路线行驶，维护正常的交通秩序。消防车进入前，应对车辆采取紧急疏散，保持路线畅通。 8.2.5 应指挥进入停车场（库）的车辆
20、停入泊位，及时提醒车主注意相关的安全事项。特种车辆和残疾人车辆应停在指定位置。 8.2.6 货运车辆应按预约时间、指定通道进出。 8.3 货物装卸 8.3.1 货物装卸应按约定时间、在指定区域进行。 DB13/T 23422016 7 8.3.2 维护货物装卸区域的正常秩序，阻止无关人员和车辆进入、卸货车辆按序进入装卸平台、车辆在装卸区域等候时驾驶员不应离开现场、督促作业人员及时清除废弃物、劝离完成卸货任务的车辆。 8.4 监控 8.4.1 监控室环境应符合系统设备运行要求，定期进行检查和检测，确保监控系统功能正常，通讯系统畅通。 8.4.2 监控室应 24 小时实施监控管理并保持相关记录完整
21、。 监控的录入资料， 有特殊要求的应复制备份，查阅应经授权人核准。 8.4.3 接到报警信息后，应及时对现场进行核实并记录，发生紧急或异常情况时，应报告并启动相应预案。 8.4.4 对商业促销活动的关键区域、通宵营业区域等应进行跟踪监视。 8.4.5 对停止营业的区域进行安全防范技术设防。 对租户的设防进行确认， 发现问题应及时采取措施。 8.5 巡逻 8.5.1 按商业物业的特点，设定巡逻路线，明确巡逻内容。贵重商品区域、金融营业网点及施工区域等增加巡逻频次，保持巡更和巡逻记录。 8.5.2 巡逻中应及时阻止偷盗、损坏物品、乱招贴等行为，关注老、弱、残、儿童的安全。 8.5.3 巡逻中发现违
22、章占用通道、消费者有违规行为和危险举动、可疑人员等设施损坏或设备异常等异常情况时应及时处理。 8.5.4 应观察人群流向，防止拥挤、挤压、踩踏等人身伤害事故发生，必要时启动应急预案。 8.6 清场 8.6.1 应确定清场路线，不留死角和盲区。 8.6.2 引导消费者及租户按指定路线离场，需要留场的租户工作人员，应事先办理相关手续。 8.6.3 要求租户检查确认租赁区域内无安全隐患。关闭门窗及水、电、燃气开关；保险库（箱）、橱柜上锁，无遗留钥匙；商铺及库房内无火种、无滞留人员。 8.6.4 人员离场后，对清场区域进行复查，重点检查电梯厅、卫生间、试衣室、消防通道等场所。 8.6.5 完成清场的区
23、域应按要求封闭，进行安全防范技术设防。 8.6.6 清场过程应全程录像跟踪，并保持清场检查记录。 8.7 大型活动保障 8.7.1 商业促销、贵宾参观、社区活动等大型活动，应配合业主方编制秩序维护保障方案。内容包括指挥系统、信息传递途径、人流车流集散路线、车位安排、应急预案等。 8.7.2 活动前应对人流车流集散路线、车位及活动所需的设施设备等进行检查和确认，必要时进行区域临时封闭。 DB13/T 23422016 8 8.7.3 活动中应对商场入口、活动区域、通道、悬高围栏等处的人流聚集状况及车辆进出实施重点维护，发生拥挤时启动相关的应急预案。 8.7.4 监控室对活动现场进行实时监控，与现
24、场保持通讯畅通。 8.8 消防 8.8.1 建立健全消防管理防火安全责任制，组建义务消防队。 8.8.2 制订防火检查、隐患整改、应急预案演练等制度，建立防火管理档案。 8.8.3 火灾报警系统和联动装置应完好并保持自动控制状态，每年至少进行一次消防联动测试。定期启动备用发电机，每年进行一次负载试验。 8.8.4 定期对消防设备、器材、安全标识、应急照明、疏散导向灯等进行检查。 8.8.5 对消防安全进行日常检查，并保持检查记录，检查包括但不限于以下内容： a) 无存放易燃易爆物品和化学危险品（商品除外）； b) 消防通道、消防设施周围、防火卷帘门下及机房内无堆放物品； c) 无乱接乱拉电线、
25、超负荷用电； d) 排油烟装置及烟道有定期清洗记录； e) 停车库、装卸区域及机房内无吸烟； f) 装修施工现场无安全隐患； g) 火灾隐患的整改及防范措施。 8.8.6 加强消防培训，提高消防四个能力，每年至少进行一次消防演习，使消防人员符合 DB13/T 1138的规定。 9 房屋及设施设备 9.1 运行 9.1.1 日常 9.1.1.1 根据设备设施的使用说明制定安全管理制度及操作规程，设定巡检周期及检查内容。 9.1.1.2 应根据商业物业的特点、气候的变化及营业环境设定或调整设备设施的开启、停止时间及运行参数，满足系统设备安全、经济运行的要求。 9.1.1.3 定时巡视检查设备设施，
26、并及时记录设备运行技术参数及运行状况。 9.1.1.4 发现设备运行异常，应及时检查修复。 9.1.2 机房 9.1.2.1 设备应实行定人、定机和持证操作管理，连续运行的应实行交接班和值班巡视制度。外来人员进出机房应登记。 9.1.2.2 设备机房应符合相关的环境技术条件，具备防火、防潮、防尘、防震、防腐蚀及防小动物的功能，保持良好的照明和通风。 DB13/T 23422016 9 9.1.2.3 配置必要的安全用具、防护用品、专用工具及测量仪器仪表，重要机房应设置消防专用电话。电梯机房还应定点放置救援所必需的松闸扳手、盘车轮等工具。 9.1.2.4 统一设置系统分类色标、设备名称标识、运行
27、状态标识、安全警示标识。 9.1.2.5 设备系统图、管理责任人信息及设备突发故障的应急处置预案应在墙面显著位置张贴。 9.1.2.6 机房内不允许放置杂物及危险品，设备本体及其附件、电气控制箱、电器开关等保持清洁。 9.1.3 设备检测和计量 9.1.3.1 特种设备应定期委托具有专业资质的机构进行安全检验，并保持有效的安全使用许可证。 9.1.3.2 高压供配电系统、消防系统及避雷系统等强制性检测的设备设施应定期委托具有专业资质的机构进行检测，并保持合格的检测报告。 9.1.3.3 高压操作工具、绝缘毯、绝缘手套、绝缘鞋等安全用具应定期委托法定机构进行检测或试验，并保持有效的检测或试验报告
28、。 9.1.3.4 强制检定的测量仪器仪表应定期送法定机构进行检定和校准， 并保持有效的检定或校准证书；对非强制检定的测量仪器仪表自行组织校准的，应符合有关的计量规程。 9.1.4 节能 9.1.4.1 制定设备设施的经济运行方案，定期进行能耗检测、计量、统计、分析等，发现异常及时分析原因，排除故障，提高设备运行效率。 9.1.4.2 用电设备实施分区域管理，均衡用电负荷，功率因素不低于 0.90。 9.1.4.3 合理申请 MD 计划，采取有效的错峰及避峰措施。 9.1.4.4 商场内的空调通风系统的节能运行应符合 GB 50365 的规定。 9.1.4.5 设施设备更新或改造时，宜采用节能
29、设备（例如：节能灯、节水装置、高效机电设备等）。 9.1.5 零备件 9.1.5.1 设备设施零备件应从评审合格的供应单位采购。 9.1.5.2 零备件的采购应控制合理的库存数量，对不设库存的零备件应保持畅通的采购渠道。 9.1.5.3 采购的零备件应具备“一证二书”（产品合格证、产品质量保证书、产品使用说明书）。 9.1.5.4 下列产品应验证： a) 国家强制性认证产品具备 3C 认证标识； b) 相关进口产品除具备 3C 认证标识外，宜具备如 CE、UL 等国际认证标识； c) 消防产品具备 3C 认证标识、型式认可标识和消防产品身份证标识； d) 测量仪器仪表具备 CMC 认证标识。
30、9.2 维护 9.2.1 维护保养计划 DB13/T 23422016 10 编制设备设施的年度维护保养计划及中大修计划， 使用维修资金预算的， 应事先报业主方审核批准后实施。 9.2.2 房屋及附属设施维护 房屋及附属设施维护应符合以下要求： a) 每年至少二次对房屋结构进行检查， 涉及使用安全的部位每季检查一次， 发现损坏及时告知业主和使用人，修理并保持相关记录； b) 保持门窗玻璃、配件完好，开闭灵活，无异常声响； c) 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整、无缺损； d) 定期对排水沟、排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通； e) 每半年检查一次屋顶防水层，发现气鼓、开裂、缺损时及时
31、修复； f) 保持道路路面平整、无破损、无积水、侧石平直无缺损； g) 休闲椅、景观小品保持原有面貌，安全使用。 9.2.3 设施设备的运行与维护 9.2.3.1 总体要求 9.2.3.1.1 对共用设备进行维护保养时，应尽量降低对营业环境的影响。 9.2.3.1.2 被委托的专业单位在进行中大修或维护保养工作时，应指定专人对其进行监管，重点关注隐蔽工程、材料防火性能、电线的承载/绝缘/接地性能及水管（含配件）的承压能力等。 9.2.3.1.3 定期做好设备设施的日常清洁、紧固、注油、检漏等维护保养工作，发生设备突发故障时应及时组织抢修、恢复。 9.2.3.2 变配电系统 变配电系统的运行与维
32、护应符合以下要求： 制定临时用电管理措施； 限电、停电应有明确的审批权限，按规定要求通知顾客。遇紧急情况时，应采取必要的紧急处理措施； 按照规定的周期进行高压电气设备试验，留存高压电气测试合格的报告； 按照规定的周期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁，并做记录； 高（低）压变（配）电柜操作运行正常，检测表计显示准确； 高（低）压变压器运行正常，温控显示准确，联控动作正常； 变（配）电柜直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量稳定，符合工作要求； 低压配电柜运行正常，各类表计显示正常； 功率因素自动补偿电容器（组）运行正常，自动切换正确可靠； 变（配）电系统联络自切正常。 9.2.3.3 应急
33、供电系统 应急供电系统的运行与维护应符合以下要求： 按规定的周期对电机组设备进行检查、维护，保持设备完好； 定期启动及维护备用发电机（组），确保随时应急启用； 发电机控制柜手动及自动启动正常，各类表计显示正常； DB13/T 23422016 11 自动转换开关状态显示完好，动作正常； 定期对应急照明（带蓄电池）设施进行检查、维护，使其处于有效待命状态； 定期对蓄电池组进行充放电试验，进行蓄电检查及保养。 9.2.3.4 楼宇智能化设备系统 9.2.3.4.1 楼宇设备自动化（BA）系统 楼宇设备自动化（BA）系统的运行与维护应符合以下要求： 服务器工作正常、通讯正常、整洁； 工作站工作正常、
34、通讯正常、整洁； 数字式直接控制器（DDC）工作正常、通讯正常、整洁、线路整齐； 末端设备工作正常、接线正确、线路无损、安装牢固。 9.2.3.4.2 网络与通讯设备系统 9.2.3.4.2.1 程控交换机的运行与维护应符合以下要求： 程控交换机（PABX）数据通讯工作正常、整洁、线路整齐； 维护终端工作正常、整洁； 计费系统工作正常、整洁； 话务台工作正常、话音清晰、整洁； 电源工作正常、蓄电池正常、设备整洁、显示仪表无损； 语音信箱工作正常、整洁、接线正确。 9.2.3.4.2.2 网络通讯设备的运行与维护应符合以下要求： 配线架排线整齐，标签完好，数据齐全； 光纤配架排线整齐，标签完好，
35、数据齐全； 插座模块完整完好，线路畅通，表面整洁。 9.2.3.4.2.3 广播与背景音响系统的运行与维护应符合以下要求： 音源设备工作正常，整洁完好； 功放设备工作正常，整洁完好； 扬声器等末端设备工作正常、整洁，音质保持清晰； 背景音响与消防报警系统的连接切换工作正常。 9.2.3.5 安全防范系统 9.2.3.5.1 中央监控系统应符合以下要求： 摄像机安装牢固、位置正确、工作正常、整洁； 画面分割器工作正常、整洁； 录入设备工作正常、整洁； 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好、整洁； 矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚； 监控的录入资料应至少保持 7 天，有特殊要求的参照相关规定或行业标
36、准执行。 9.2.3.5.2 巡更系统应符合以下要求： DB13/T 23422016 12 工作站工作正常、整洁； 巡更器具工作正常； 巡更点位置正确、安装牢固、工作正常。 9.2.3.5.3 周界报警系统应符合以下要求： 工作站工作正常、整洁； 红外探头安装牢固、线路无损、工作正常、整洁。 9.2.3.5.4 对讲系统应符合以下要求： 基站线路无损、工作正常、整洁； 天线安装牢固、工作正常。 9.2.3.6 车库管理系统 车库管理系统应符合以下要求： 工作站工作正常、整洁； 服务器工作正常、整洁； 取票站安装牢固、线路整齐、工作正常； 栅栏机安装牢固、工作正常； 收费站工作正常、整洁。 9
37、.2.3.7 门禁系统 门禁系统应符合以下要求： 工作站工作正常、整洁； 服务器工作正常、整洁； 读卡机指示灯完好、工作正常； 电子门锁工作正常。 9.2.3.8 卫星电视系统 卫生电视系统应符合以下要求： 卫星天线安装牢固，外观整洁； 放大器、解码器等设备工作正常； 传输线路正常，图像清晰。 9.2.3.9 消防报警与灭火系统 应对各项消防设备按规定进行定期检查，保证设施齐全、功能运行正常，并符合以下要求： 火灾探测器定期进行实效模拟试验，探测器至少每三年进行一次清洗，及时更换失效的器件； 每年应进行一次消防联动，检测各类消防系统各类运行参数和状况并作记录； 当被检测探头响应参数达到预定值时
38、，探测器应当输出火警信号，同时启动探测器的确认灯； 操作启动部件，手动火灾报警按钮应当能输出火灾报警信号，报警按钮应当有动作显示； 火灾时应能在消防控制室将火灾疏散层的扬声器和广播背景音响系统强制转入火灾应急广播状态，并控制在选定的楼层（区域）内； 报警功能： 能正常接收来自火灾探测器及其他报警触发器件的火灾报警信号， 发出声、 光信号； 故障报警：当控制器和火灾探测器、控制器和传输火灾报警信号作用的部件发生故障时，应当DB13/T 23422016 13 正确指示出故障部位； 火警优先功能：显示预报警和故障信号时，如有火灾报警信号输入，应当立即显示火灾报警信号；显示故障信号时，如有预报警信号
39、输入，应当显示预报警信号； 电源转换功能：主电源切断时，备用电源应当能自动投入运行；当主电源恢复时能从备用电源自动转入主电源状态； 火灾确认后，发出控制信号，强制电梯全部停于首层，并接受其反馈信号。消防电梯联动迫降后可进行人工操作，其功能、信号均应当正常； 火灾确认后，应当控制相应部位的正压风机和排烟风机启动，接受其反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，发出控制信号，将着火层的防烟风阀、排烟阀打开，接受其反馈信号并显示其状态； 消防控制室在确认火灾后， 应当能控制有关部位的防火卷帘门按规定的程序下降， 接受其反馈信号并显示其状态； 火灾确认后，应当释放建筑内的所有门禁装置，保证疏散门的畅通； 数
40、据采集柜蓄电池正常、线路整齐、接线正确、工作正常、整洁； 末端设备安装牢固、位置正确、线路整齐、工作正常； 中央联动装置工作正常、显示正确； 消防灭火设施应处于良好的待命状态，二氧化碳灭火装置应每季进行信号测试与压力状态检查，清水泡沫灭火装置应每年检测一次； 消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证工作站工作正常、整洁； 消火栓每月巡查一次，保持消火栓箱内各种配件完好； 消防带每半年检查一次，阀杆处每半年加注润滑油并做放水检查一次。 9.2.3.10 升降设备系统 9.2.3.10.1 电梯及自动扶梯应符合以下要求： 保证办公楼至少一台电梯 24 小时运行，电梯和自动扶梯运行平稳，乘坐舒
41、适，电梯准确启动运行，停层准确。轿厢内、外按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁； 电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格，应由专业资质维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，在有效期内安全运行； 应有专业人员对电梯保养进行监督， 并对电梯运行进行管理， 并应做好日常电梯运行的巡检与记录； 电梯发生一般故障，一小时内专业维修人员应到场修理。发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员应及时处理，专业维修人员应在 30 分钟内达到现场进行抢修。 9.2.3.10.2 高空作业设备应符合以下要求 设备需经有资质的检测机构检验合格，保持安全装置完好并在有效期内安全运行；
42、设备操作人员应严格遵守安全规定，严格执行安全操作规程，严禁超载； 设备应严格执行作业前的机电系统安全检查与运行状态的确认； 吊篮运行平稳，无倾斜； 设备各仪表指示准确，各类开关动作灵活；通讯设备正常； 在运行中，不得随意卸开装置的护罩、封门及其他任何装置； 设备使用完毕后，需切断电源，锁好操纵装置，并将悬挂装置按规定方法予以锁定。 应有专业人员对设备运行进行管理、记录； DB13/T 23422016 14 应定期对设备系统进行检查及保养，对提升系统进行全面测试。清除灰尘、滴漏的液体以及可能打滑的其他物质因素。 9.2.3.10.3 液压升降设备应符合以下要求 升降平台应运行平稳，安全装置完好
43、； 升降设备本体运行平稳，各类仪表指示准确，安全装置完好。 9.2.3.11 给排水系统 给排水系统应符合以下要求： 应定期对给排水系统进行维护、润滑； 每天检查一次污水泵、提升泵、排水泵、阀门等，曝气风机、排水系统通畅，各种管道阀门完好，仪表显示正确，无跑、冒、滴、漏；定期对污水处理系统全面维护保养，作业人员应有相应的职业资格；系统无明显异味和噪声；污水排放达到 DB31/199污水综合排放标准的要求； 用户末端的水压及流量满足使用要求； 每季对楼宇排水总管进行检查，定期对水泵、管道进行除锈油漆； 确保水质无污染并符合规定的要求：生活饮用水水质应符合 GB5749生活饮用水卫生标准的要求，涉
44、及生活饮用水设施的日常使用管理、清洗消毒人员的健康检查、水质检测的要求参照上海市生活饮用水二次供水卫生管理办法执行； 定期对水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行保养； 如遇供水单位限水、停水，应按规定时间通知办公楼内各用户。 9.2.3.12 空调系统 空调系统应符合以下要求： 对空调系统的维护保养应该按照规定的频次进行； 定期对空调系统开机前进行检查，测试运行控制和安全控制功能，记录运行参数，分析运行记录； 定期检查冷却塔风机变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱，保证冷却塔及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷却水； 定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加湿器
45、、风阀、积水盘、风机表冷器进行清洗和保养；定期清洗和更换空调机组的空气过滤器、冷凝水积水盘和冷凝水管道； 定期进行循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固，测试绝缘值，作好记录； 定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养； 各种管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的冷冻水； 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养，提供符合要求的采暖热水； 对空调循环水质进行维护保养和水质分析，保证水系统内的水质符合国家标准要求； 能量计费系统处于完好状态； 定期检查空调机组马达、风机的运转情况，记录运行
46、参数； 定期安排对新风量、排风量的测定； 应考虑定期安排对空气品质的测定； 定期安排对风管系统的清洗。 DB13/T 23422016 15 9.2.3.13 锅炉系统 9.2.3.13.1 蒸汽锅炉应接受行政主管部门指定的检测机构对锅炉设备进行的安全检测， 并对锅炉电机部分及程序控制器性能、锅炉排放烟气进行检测。除定期送检外，还应做好以下日常维护： 每年一次对锅炉及附属设备进行全面二级保养；按规定更换油（气）喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、 检查交换器并添加树脂、 设备管道拷铲补漆； 对除氧器、 冷凝水箱检进行修清洗；对锅筒内部进行检查并除垢； 每半年一次对蒸汽压力表进行校验；对炉膛清灰；
47、 每季一次对锅炉及附属设备进行一级保养；对防爆门及泄漏装置进行安检；清理燃烧器、鼓风机风叶、烟管通灰；对机械设备更换或添加润滑油；超压、超温保护试验，安全阀自动排气一次； 每月一次对油气管路过滤器进行清洗， 对安全连锁装置安全性能实验一次； 应有专业人员对锅炉运行进行管理，做好锅炉安全经济运行监督、管理、工作记录； 检测水质的硬度，应不大于 3 毫克/升； 锅炉安全附件及仪表齐备，动作可靠； 各种证书齐备，操作人员持证上岗； 在额定的流量范围内，输出蒸汽压力在允许范围之内； 汽、水管道完好，阀件及仪表齐备，无跑、冒、滴、漏； 蒸汽减压站输出压力波动在 20%之内。 9.2.3.13.2 热水锅
48、炉应符合以下要求： 定期对温控仪进行检测； 附属设备的维护保养可参照 9.2.12.1 的相应条款实施。 9.2.3.14 公共照明系统 公共照明系统应符合以下要求： 每天一次巡检，路灯、大堂、电梯厅、楼道等公共部位应保持 98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换； 每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大堂吊灯外观进行检查，保持清洁完好，并保持 98%以上的亮灯率； 每天一次巡检公共电器柜电器设备，遇有故障，应及时处置，保证运行安全、正常。 9.2.3.15 避雷系统 避雷系统应按规定由专业机构进行检测，同时符合以下要求： 每年检查一次办公楼重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠，并对办公楼的各楼
49、层的钢窗、钢结构进行外观检查； 每半年对办公楼顶层的避雷带、避雷针、避雷线、避雷网、顶层屋面设备的接地装置进行全面检查；每半年一次对楼层强、弱电间内的接地装置进行检查，遇有问题及时解决；保持办公楼顶部所有的避雷设施及所有的金属物体的接地完好； 每月一次对办公楼变配电室的设备的接地带进行检查； 每季对办公楼各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查；保证所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好； 主楼侧翼平台的所有避雷设施完好； 接地电阻：4。 DB13/T 23422016 16 弱电设备接地电阻：1。 10 应急 10.1 根据商业物业的特点，应配合业主方对自然灾害、事故灾难、公共卫生及社会安全
50、等突发紧急事件制定应急预案。 10.2 常见的突发事件包括但不限于以下内容： a) 停电、停水； b) 溢水、水浸； c) 燃气、燃油泄漏； d) 火警、火灾； e) 电梯困人、自动扶梯逆行； f) 盗窃、斗殴等治安事件； g) 人群拥挤、踩踏； h) 突发疾病、意外伤亡； i) 车辆碰撞、交通堵塞等。 10.3 定期开展应急预案的培训及演练，保持应急预案的适宜性、可操作性。 10.4 突发事件发生时应立即启动应急预案，迅速展开指挥协调、信息报告、紧急处置、秩序维护、抢险救援、后勤保障等工作 10.5 编制突发事件处理报告，内容包括处置过程、原因调查、结果评估、预案改进建议等，并向业主方或相关
