1、中洲璞悦花园Master of marketing目 Contents12345目定位市机会分析客机会分析价体系梳理 策略筑有道智无界目知内涵地王人居典范目区位位于大良区内，未来展空大，但目前区域具有一定陌生感目位佛山大良容桂副中心，坐落城央核心大良区板，未来展空大。但目属于大良区的 地，周城市面貌不完善，区域具有一定陌生感。本案大良区根据佛山市城市体划（20112020年），将做大做强中心城区，培育新的增中心，形成“1+2+5”的“强中心、多”网型城空构，其中大良容桂划市副中心，同，也是广佛同城化划中的副中心。大良区德大良政府着力打造的区域，合峰山景源一同打造的宜居生活区，有多个高端住宅目、
2、新一城和吉之、德一中、同江医院等完善配套，极具展潜力。高目交通三三横立体交通网，享地城双交通配套，形成广佛半小生活圈交通路网密布，距离广佛地三号 德学院站1公里，享 生活圈。大良意园京珠荣北路南国路碧桂路新高速新高速南二高速南二荔村速京珠佛山地3号德医院新松佛山地3号逢沙广珠西高速碧桂路广珠城广珠城广珠西高速1KM德学院0.8KM路南国路“三三横“立体交通网【三】： 广珠西：接广州、容桂、中山及珠海，20分到达番禺、35分到达荔湾；45分到达珠江新城； 广珠城： 4站15分到达广州南站，通广佛中江珠五市； 碧桂路：一主干道，穿德北三及良桂，接佛山一；【三横】： 路：接区、旧城区，接勒流主干道；
3、 南国路：横穿大良区、旧城区，勒流，接杏； 佛山地3号（在建，2022年通）：接禅城、南海、德三区，可接广州地7号，其中“德学院”站离本案直距离0.8公里，“逢沙”站离本案直距离不足1公里。周配套5公里生活圈配套不完善，未来可享城央 源配套德一中小学峰中小学逢沙小学德一中德学校聚小学中学同江医院宝林寺海岸国立中大峰山公园吉之演中心行政服中心新一城区政府嘉信广德学院5min7min10min5公里范内生活圈配套不完善，未来 城 水岸投入使用后，可享受城央 生活源配套，20分 享 生活圈。德一中学校大良医院德第一人民医院楼公园新世界大大良客运站大良医院世小学梁开中学定帮中学清园20min【5min
4、】生活圈：大良双江源，享有双道交通射，区域内有德 技学院等，宜居度高；【10min】生活圈：涵盖大良区和德新城双商圈，峰山公园天然氧吧， 城 海岸休 目，成熟居住氛，区域内10所学校，教育源丰富【20min】生活圈： 横跨区、旧城区、新城区，享受全城配套地位置德区大良街道逢沙大道北地之二地号TD2017(SD)XG0005土地性商住用地占地面4.89万容率3.0建筑面14.67万建筑限高100m配建34500可自售配建5000估楼面地价15054元/其他置配房、燃气施、垃圾收集点、通信基站(15)、点开关站(90)、公(60)、物管理用房(建筑面的0.2%，50-300)、文化活站(1500)
5、社区生服中心(1500)、社区服站(350)、肉菜市(2000)目本体14万方德地王+高配建中等模商住目、本案目容建筑面14万平方米，中等模，近大型 站，近4万的人才配建住房。合耕新村逢沙地二德技学院空地和院横路目品大良区首个95-143南向板式构打造，品 明95三房两两，125四房两两，144五房两两。型南北通透，方正用，阳光梯 ，空利用最大化。目知本体素下不足以构成建立同等的客感知体系目在未来划、交通及品打造上 突出，但目前区位及品牌具有陌生性，配套不足源有限，中等模等因素于目也具有一定的限制性目开商区位交通模源及配套周 境品打造内容中洲控股首佛山的目，品牌于本地知名度不高位于佛山城市副中
6、心大良区，但于 地，目前区域陌生感强道路通达，距离广佛地3号 德学院站1公里，享地城双交通配套14万方高配建商住目南方智谷、李家沙水景 、 城 世界等未来配套全，但目前生活配套乏周多待开地，近大型 站大良区首个95-143南向板式构打造，具稀缺性硬性指大的划配套 和强大的价聚合落地，大良新城已成城市新中心地硬性指因素区位配套交通划争佛山副中心，大良区未来 海岸大型 商 合目大良区首个南向板式住宅社区距离地和城站800米形成广佛半小生活圈大良新城未来划CLD核心区扼守新中心掌握大良核心 源具地王基城市角色大良三交点：城市展中心+文化活力源泉+人居生活范本城整合展洲水道穿城整合展桂畔海景洲水道穿本
7、案桂畔海景1 城整合：城市展之核心，崛起之中心2 洲水道穿：活水文化源地，活力之源泉3 桂畔海景 ：青山水好空气，人居之范本德中心区的重要成部分德部文化旅游及代服中心德部合交通枢富有岭南水特色的宜居生新区新城南城水片是接大良区、德新城的重要板，毗广州的南沙区，位于德居住中心，未来将有城市一流生活和高尚人文、生境的居住区域，与大城市的CLD不而合。根据划，新城南城水片将有望成德CLD中央居住区。海岸本案技学院部学校城市角色同江医院南城水片区：德CLD中央居住区，城市一流宜居新城新城南城水片定位：城市角色建立“南方智谷”:珠三角智造中心+城市科技合体123中国南方智谷是德 型和城市升的重要体，是省
8、区共建的重点建 目和科技部定的德国家代服科技服 化基地，已入德“十二五”重点建工程、广省代 500强目和佛山市城市升三年行 划。通 城一体化，重点展以科技研 核心的生性服 ，争取3-5年打造成珠三角智造中心和城市科技合体，最建成全球新一代科技新中心。建“三区一园” 容500家新科技型企集聚超6万居住人群，2万高中端人才南方智谷本案3KM城市角色“ 海岸”：珠三角最佳都市休 目的地+德城市文化客 海岸湿地公园地 目成投将超 谷100元划2019年5月建成接待游客达500600万人次集“商+ +文化+旅游+生”于一体全新商模式大型合目城市角色部 学校：北京范大学合作校，打造国内先教育学校德区人民政
9、府与北京范大学合作 一所基教育 学校打造国内先学校址南城水片区桂畔海以西、德 路以北本案建 投6元 2017年年中具招生条件包括48个班的初中学及48个班的小学 珠三角 堡，广佛TOD人居高地-新片区、新休、新 、高价-最潜力、最活力、最力、最魅力-区域的 毫无疑 入速展代，予大良新城展的全新的区域占位筑有道智无界市分析立足市占先机政策境示意片佛山楼市控收，限正当，未来政策方向以行落地主色限区域色非限区域2016.10.7限区本地、外地限2套，2套房需1年社保 首套房首付30%，二套房首付40%2017.3.24限区本地限2套、外地限1套2017.6.1二手限新政覆盖限区域，各区划定新建商品房
10、价格案准，超案价格的不案、不、不售数限区域：禅城全区；南海桂城、大、里水；德大良、村、北、从适用范：一手房市和二手房市限：1、佛山籍最多2套2、非佛山籍：最多1套，需提供1年本地社保或个税明限：1、无房无3成2、有款 无房3成3、1套房无款 3成4、有1套房款清3成5、有1套房款未清4成6、2套及以上无法款限、限以家庭 位，商、公寓不在限范内。2017.6.17佛山二手房限政策 布，直系属房屋 移不入住房限范，但入家庭有住房套2016年10月，佛山限重启，行区域差异化限和差化信政策，市 入整期。在此入佛山土地市截至2017年9月，商住用地供求量与去年持平，而楼面地价已达到7893元/的高位，未
11、来土地价格将推住宅价格，冲 史峰。土地供需两旺，价格持上升德土地市数据来源：佛山威房地网，世研究村：TD2017(SD)XG0002（万科）5.38万;2.5;13.45万楼板价:13827元/北：TD2017(SD)XG0004（金）4.35万;2.5;10.88万楼板价:11000元/容桂：TD2017(SD)XG0010（雅居）6.25万;2.5;15.63万楼板价:11047元/北：TD2017(SD)XG0001（碧桂园）0.37万;2.6;0.96万楼板价:11000元/北：TD2017(SD)XG0003（美的）5.89万;3.3;19.42万楼板价:14327元/教：TD201
12、7(SD)XG0009（美的）3.07万;3.5;10.75万楼板价:13591元/大良：TD2017(SD)XG0013（建）5.60万;3.0;16.81万楼板价:11922元/教：TD2017(SD)XG0008（美的）1.64万;3.0;4.91万楼板价:13466元/大良：TD2017(SD)XG0005（中洲）4.89万;3.0;14.67万楼板价:15054元/大良：TD2017(SD)XG0006（ 城）5.78万;3.0;17.34万楼板价:14034元/大良：TD2017(SD)XG0007（金）1.72万;4.0;6.87万楼板价:14443元/北：TD2016(SD)X
13、G0002（万人才）5.18万;3.5;18.14万楼板价:15908元/从TD2017(SD)XG0018地（中交）5.07万;2.8;14.19万楼板价:11460元/从：TD2017(SD)XG0019地（中交）6.01万;2.8;16.84万楼板价:8908元/勒流：TD2017(SD)XG0012地（建）5.44万;2.8;15.23万楼板价:11109元/江：TD2017（SD）WG0009（美的）9.78万;2.5;24.45万楼板价:5693元/教：TD2017(SD)XG0011（中海）1.85万;3.0;5.56万楼板价:12087元/均安：TD2017(SD)XG0014
14、（碧桂园）0.70万;2.8;1.96万楼板价:2730元/均安：TD2017(SD)XG0026（中海）6.31万;2.9;17.99万楼板价:7779元/容桂：TD2017(SD)WG0005（金）3.98万;3.5;13.95万楼板价:13517元/外来开商深耕本土开商新地 ，品牌展商共同炒板佛山住宅市佛山房地价格入快速上 道，市整体 的期不2015-2016年佛山楼市一路加速狂，2017年佛山住宅限，市 入整期，成交量于定。数据来源：佛山威房地网，世研究德住宅市德成交集中限区，大良成交量排名全区第二，市向好德区受政策影响成交量2016年回落，但价格持万元大关。街成交量集中限区，大良次于
15、容桂（限后容桂非限 突），排名第二，市前景向好。数据来源：佛山威房地网，世研究数据来源：佛山威房地网，世研究中南部部新城北三大良住宅市大良存面 22.15万，去化 5.5个月，量缺截止2017年9月，大良目前住宅存面22.15万，去化 5.5月，于极去存状，量缺。2017年9月德区各街已取未售存去化周期注：色深浅表示存量多少大良住宅市90-100需品供需两旺，其次100-120首改三四房， 80以下和140品以上供 减；价格方面：随着品面增大，溢价能力越明。品构，供求以90-120品主流，面越大溢价能力越强旧城区争格局板 争激烈，目同化重，需市激活，客置范 大大良区、大良德区、大良旧城区、教四
16、大板在售目面段以88-146需改型品主，同化重，在售品价格差异不大，争激烈。需市被激活，客置范 大。招商公园1872140-210 (毛坯)16500 元/ 湖春江名城100-120 (毛坯)14000-15000 元/中怡新天地97-129(毛坯)17000元/ 保利中央公园96-16015000-16000 元/教碧桂园97-159(装修)18000元/教力合阳光城云谷90-124 （装修）18000元/大良德区万科翡翠江年底推出万科金域江106-249 (毛坯)20000-23000 元/恒大帝景300-325 (装修)18000-19000 元/大良区城天湖110-143 20000元
17、/城云溪院98-148保利碧桂园悦公86-126 (毛坯)17000-18000 元/宏鼎海山壹号221-317 (毛坯)15000-16000 元/ 敏捷畔海御峰101-322 (部分装修)24000-25000元/ 广域双子星 大良105-120 (装修)17000-18000 元/核心争板非核心争板未来供未来供主要集中于大良区和大良德区，目入争海争板中潜在入市品以100-120需品主，潜在入市量接近80万，争激烈。大良区和德区新目集中，大良旧区可供量明 少。数据来源：佛山威房地网，世研究核心争大良区德商区大良旧区教本案城云溪院城天湖建地保利碧桂园悦公万科金域江金地中惠地教碧桂园保利中央公
18、园开加推待入市基本概况位置德区大良南国路与碧桂路交模占地41万，建面72容率1.2主力品洋房：107-230叠墅复式：316-348双拼：306-393排：411-478独：743-1089在售价格洋房建面20000元/、叠墅复式、双拼、排、独：700-5000万/套客构成以大良本地客主，占6成，德周街客占2成，广州客占1成，其他占1成开至今目成交情况型供套数成交套数消化率成交均价型配比月均走速110-1153房232025379%1179026%131203房26060100%106725%41404房21007171%149708%6220-920墅75455974%2568661%20合
19、123494376%-100%43距离本目3公里，山景品，品丰富，复式墅品送面高，体量本目大；2017年底入市110-230洋房 品，分流目部分改和改善客核心争德 城：品牌房企+山景大+旅游源+洋房墅丰富品注：以上数据网成交数据，存在一定滞后性洋房 2017年年底加推四期洋房 ，型涵盖建筑面110-230位，目前未有售价。数据来源：佛山威房地网，世研究未2.5核心争保利碧桂园悦公： 双品牌房企+主流品+新城区需大40万住宅目，地新城区，目前是新城区有的需大；悦公的主流品143受市 捧，未来入市品依旧以90-143市主流需至改善面覆盖。目指占地面建筑面容率化率供套数2017年在售均价(元/)14
20、.5万47.4万2.4430%270018000建面目名称所位置物型交房状况开品展商保利碧桂园悦公佛山市德大良新城区碧桂路与德路交界小高，高2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地有限公司开至今目成交情况型902+1房21133房21253房21434房2合供套数 成交套数332 24262 5984 29212 110690 440消化率 成交均价 型配比 月均走速73% 13461 48% 2795% 12675 9% 735% 17026 12% 652% 12910 31% 1264% 13441 100% 52注：以上数据网成交数据，存在一定滞后性未售售一期在售本案k
21、m悦公数据来源：佛山威房地网，世研究未2.5核心争保利碧桂园悦公： 双品牌房企+主流品+新城区需大40万住宅目，地新城区，目前是新城区有的需大；悦公的主流品143受市 捧，未来入市品依旧以90-143市主流需至改善面覆盖。目指占地面建筑面容率化率供套数2017年在售均价(元/)14.5万47.4万2.4430%270018000建面目名称所位置物型交房状况开品展商保利碧桂园悦公佛山市德大良新城区碧桂路与德路交界小高，高2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地有限公司开至今目成交情况型902+1房21133房21253房21434房2合供套数 成交套数332 24262 5984
22、 29212 110690 440消化率 成交均价 型配比 月均走速73% 13461 48% 2795% 12675 9% 735% 17026 12% 652% 12910 31% 1264% 13441 100% 52注：以上数据网成交数据，存在一定滞后性未售售一期在售本案km悦公数据来源：佛山威房地网，世研究基本概况位置德区大良街道逢沙大道北地之一模占地5.78万，建面17.34容率3.0主力品洋房：98-148成交价格190786万元+3.25万配建楼面价14034元/建要求一18班幼儿园，用地面7560，建筑面4860。入市2018年4月核心争 城云溪院：品牌房企+98-148改和
23、改善品分流目客位本目西、德 技学院北，定位中高端目， 推出1498-148高改和改善住宅，与本目形成核心争。城本案数据来源：佛山威房地网，世研究基本概况位置德新城德商区德中路以南、路以地模占地5.46万，建面16.39容率3.0主力品洋房：107-230成交价格181696万元楼面价11083元/建要求幼儿园按12个班置，用地面5400，建筑面5350；肉菜市2000。入市2017年12月核心争万科金域江： 品牌房企+一江景+107-230豪宅万科金域江的二期，已开放 中心和板房， 年底面世，划540F一望江高洋房，面涵盖107-230，定位高端江景豪宅。数据来源：佛山威房地网，世研究本案m开
24、至今目成交情况型供套数成交套数消化率成交均价型配比月均走速90-953房2146146100%1667555%146105-1063房21800%-13%-1254房2164164100%166357%164156-1584房11800%025%-合34631090%-100%310A区3k数据来源：佛山威房地网，世研究直接争力合阳光城云谷： 强强品牌合+区位 +多 +新品搭配阳光城 佛山的第三个目，共划14座（9座叠墅，5座高），合546套位，涵盖103-156毛坯叠墅，以及90-124精装洋房。目指占地面建筑面容率化率供套数2017年在售均价12万（其中 A区2.7万）40万（其中 A区9
25、万）2.530%54618000元/（精装修）目名称所位置物型交房状况开品展商力合阳光城云谷于德大良区核心地，南方智谷新城路与致慧路交由住宅、商街区、新企孵化器、Mini公等多种构成叠墅：毛坯 住宅：精装修2017年9月叠墅：103-156；住宅：90-125广德力合智德科技园投有限公司注：以上数据网成交数据，存在一定滞后性本案力合阳光城云谷m市小1、土地市2、住宅市3、品市在地王常化及整体市 表的基上，区域市和价格具突破未来期的能力。需首改品仍是市主流，未来目将入与品牌展商的海争中。目可通差异化求，以“城市价+宜居 +品价”做片区市挑者。筑有道智无界客分析做足功百不殆目客地及品分布客的主力客
26、定位大良本地，周 街及广州客作充。根据目不同的品，化不同的客分布区核心客重要客次要客域：95位的客主要分布在大良本地及广州；125/143客主要分布在大良本地及周 街，其中又以大良本地主。大良本地95-14360%周 街地125-143主，少量9525%广州番禺、海珠95主15%目区域番禺广州老荔湾、芳村、越秀北容桂教勒流杏n 客特征：年主要是25-40，大良本地小个体，支付能力强，要求近市区，看重生活便捷性；多置或置婚房，希望父/子都在身，n 需求：自住n 关 ：地本土情、品、圈n关注点：朝向、景有定的本地交往圈子，且聚集在大良主注重生活品年活力，事上有父母的支持，亦有自己想法大良本土客音改
27、，情不以个体 主，支付能力强，大良越感强，不愿意搬离；关注大良建， 划有信心个体主逢沙村新城区旧城区五沙村n 客 典 ：“大良就是德的中心区，当然要住在大良，父母朋友也在，生活得很好。其它 是弱了点。“”本来就在大良的人肯定不会去其它地方的，房子都是了孩子婚，以后大家住得近一点。“”区在很宜居，旧城区太 ，德区没什么氛，区有山有水“父母有 基，支持首付*家庭型：富足，追求生活向上*准家庭型：大良城区生活的客，多年的本地二代；大良新生客 千里，非梧不栖厂企骨干、管理 主，收入水平高，展前景良好，注重品企事 位骨干n 客特征：年在30-40，从事高端制造、高新 、子商，有一定 力，且于事上升期；2
28、-4口之家，家庭构展激置需求；有一定群居属性，圈内口碑播中小企金融服中心德意 园商学院精工机械同江医院子研究所境研究院中信行大良 小学丰行中山大学合研究院德区政府n 客 典 ：“在大良打拼了么些年，境、城市展等各方面都不，是个藏着机会的城市，是想把家安在儿。”“大良的各方面配套不比佛山的中心区差，生也不，是个宜居的地方，以后会把老人接来，以后有小孩了，在 上学也放心。”信任品牌的力量，更关更放心“n 需求：需改三四房，自住n 关 ：工作入、事可期，小太阳家庭n关注点：交通便捷性、配套、型用性属于行的未来之星准筹建家庭或有初生小孩任心强，努力 ，想家人更好的生活*斗型：通努力在城市中站脚跟，亦想
29、通努力，家人安周 街客大良区=面朝大海，春暖花开以周 街个体 主，向往大良的城区生活，向上置，希望型用，追求性价比北教杏容桂n 客 典 ：“大良的建比好，小孩的教育也能更好。很多朋友有了都会在大良房住。于在德生活德工作的人来 是大良是很好的。在蓄了点，希望能在德找个好一点的房子，喜离城区近一点的，周最好有公园什么的，平散散步也有个好地方。”个个都羡慕住大良区，境不，不愧是富人区。“个体n 客特征：来自勒流、教、容桂、北的企事 位、个体 主，希望价格惠、型用，追求比街 的配套和生活境n 需求：需改三四房，自住n 关 ：向上置的首改n关注点：朝向、型、交通便捷性有定的事，工作律，收入定有固定的圈子
30、，定期聚会，早上或周末早茶关心家人和孩子的成*向上型：注重城市配套和生活境，希望家人更好的广州客吾心安是吾家乘城跨城自住，道入，关注首付款和配套，注重品用性和性价比高白、个体n 客特征：来自广州番禺、海珠等地，支付能力强，有一定 基，受价格和道向，关注区域的交通、教育配套，整体生活境与城市感n 需求：自住、需三四房n 关 ：城市新富、外溢自住n关注点：价格、交通便捷性、型道物，地或城通勤新广州人，关注楼市展，但广州无名注重内在的生活品，有关注的品牌n 客典：”之前日跟朋友坐城来大良玩，没想到才10几分，非常方便，而且 境不，又是德的区府。” 看起来更像城区一点，境不，也更有人气，整体感比山那要
31、好。”*城市型：年、有，在能力范内打造属于自己的家广州旧机 交易珠海器(旧)南汽海印菜叶中大布料海珠批 珠 五 市交批南天商海金 和天 市 雄 南鞋江南婚海珠器城海 城家 西 广州城器 城子城城花虫市如意坊蛇广州客利之所广州番禺、海珠、荔湾等地，投，关注区域利好和道建，升潜力，关注品牌事 位/个体香江家私城市 市市 市 市城城 城沙街南泰百批中心市珠水果批荔湾荔湾德米西 子如意 子城 中百 子黄沙花卉精品市黎明干果批南北 市市交易市荔湾批市n 客典：”房就城市中心，于德来，大良的区府地位以 ，各方面的配套更加成熟，未来的升空 是有的。”有地有城，离广州很近，德未来整体展是很有前景的。粤港澳大湾
32、区展托着，德房价是有投空。”n 客特征：来自广州番禺、海珠、荔湾等地，支付能力强，受价格向，关注区域划利好， 品牌开商n 需求：投，小三房n 关 ：关注城市展、道建n关注点：价格、升潜力有多次置的 ，关注珠三角城市的楼市，自己/身朋友曾从中利具有前瞻性，洞悉城市的展与划*投型：相信政府划的能力，偏好道沿重要城市的投客小客年分析：以中青年主 年集中在25-45，以85后主体客关注点分析：关注地段，注重品 客不关注地段和配套，更关心品，用舒适的品来的生活品将影响其决策客特征分析：重的地域情，追求生活品 大良的居住情重，可区域价，大良=更高的配套、更有地位和品的居住境 有一定的 累，父有 支撑，希望
33、有自己的空，生活有一定追求社会中青 尚注重生活新生活家筑有道智无界目形象定位湾区之上广佛TOD人文府邸伴随着城市的生，目始掌握越的支配属性和中心目始具磁聚大良客的向心力目始代表并可城市展的利和价地的城市角色地硬性指因素客机会市机会大的划配套强大的价聚合落地地成城市新中心区域 入速展代予大良新城全新区域占位珠三角 堡，德CLD人居高地土地市前景好住宅市 争境激烈品市价点雷同挑者姿打造城市杆社会中青 尚注重生活新生活家+目本体中洲璞悦湾区之上广佛TOD人文府邸融合科技、生、休、教育、人文于一体的高价宜居美宅形象定位湾区之上支配世界地段屹立广佛TOD之中自成区域杆于德千百年承中献礼一座人文居所典范价
34、梳理大湾区代化人文居住典范目溢价KPI体系品牌中洲品牌城市运者开 丰富划大湾区核心大良新区交通划利好三道交通海岸休文化新旧两城配套成熟品 品型：95-143舒适品需改用型，迎合不同客需求。 力推广：高定位，德千配套新中式文化品园境拓客： 本地客，深耕德大良，本地客行精化的客拓展。 做好主/客的展示：水景新中式售楼部，一八园德文化元素景，渲染人文氛。筑有道智无界 策略IP打造新德人居文化集大成者高售价周期短品牌落地知渠道形象 区域的定位、展的知 客敏感性的知 价格界的知 起爆破的 合 渠道覆盖的深度和广度 品形象状的逆 服、形象出核心目核心 梳理知、渠道、形象，是本目的操作中需要解决的三大核心0
35、102脱片区同化的目形象客的入0304突破片区价格天花板确保强大的行力片区未来年供巨大，争激烈。多以大的姿入市。本案需与其建立形象隔，立地王杆形象拓 客源，系本案的客和圈的粹性，避免低 力的客影响 ，并提升 作的精准度，确保最高溢价需要极具重量和爆炸性的 作，改整个市 本案的知。突破价格天花板短周期目亟需定高效的 行力，保密集高的目行中保 行效率和效果策略 策略方向思考售策略高度可控的推售排和 行管理展示策略高准接待，高度体化拓展策略高覆盖客渠道入高 声，高度市关注活策略策略 策略形象策略高高打，高形象嫁接推广策略高强度 推广奏活策略活策略形象策略推广策略展示策略拓展策略售策略p 全城 式活，
36、醒客情意，市自主声p 以【城市价】立目高度， 至住宅【居住价】，有次序的放目信息p 行渠道的全面整合， 信息放全面化， 狂的播策略p 集中精力，做客核心接触点的品展示p 客拓展从“量” 到“” 的化， 客 入p 高度可控的推售排和 行管理目起：品牌落地城市在不断更迭交替，在新中不断前行；去的光犹如沙上的沙粒，被海水磨平；海桑田 中，回陷入了沉睡；埋在厚厚的土地下，如冬眠中的棕熊；但一切，已深深刻在了城市的骨子里；是候，德的印 醒！2017.11底-2018.1音迹追踪器中洲控股音迹追踪器追 德的印中洲控股追 德音迹中洲璞悦花园音迹追踪器一句 出你 德的印象H5上推广中洲控股中洲控股德主流媒体和
37、微博大V声前期蓄客：品牌段 期：2017.11-2018.1活第一步“追 德音迹”，你找回属于德的印u 上推广：通H5的音迹追踪器，下一句你德的印象，形成“个人属德音迹”u 配合德主流媒体和微博大V声，以各自不同的角度追德印，取一步的事件关注度有种德的，叫声音I 德德的声音下广告推广I 德上流量播前期蓄客：品牌段 期：2017.11-2018.1活第二步“听德的声音”，用声音表白德u 下推广：将上音整理后形成#听德的声音#的潮流rap，通公交和站、外LED等包装，用声音表白德；u通美食、音、文学、景色等4个rap主，配合趣味系列稿上播“I 德”表达意。活第三步“醒德DNA”，中洲控股品牌布会u
38、当晚邀佛山台和台的主持人以及各行各的微博大V到声，用大家的声音，醒德的独有印象；同行中洲控股首个住宅目的揭幕式，宣布正式落地德。u与大良政府合作，邀重要出席德城市展 ，制造影响力，片区展盛大启幕 期：2017.11-2018.1前期蓄客：品牌段目起：目入零星片段，一个个画面；生活里埋藏着 的碎片走起，我与德全面接触 ，埋没在茫茫人海中的德回全面激， 德的撒下的种子，春季，在心里萌芽； 候，找回德的回！2017.12-2018.1中洲璞悦花园前期蓄客：展点开放展点开放：2017.12-2018.1活第一步歌填空，疑事件揭幕中洲首个住宅目u将歌中的部分字挖空，通H5小游上播，和、等全媒体宣，形成念
39、系列稿，展 “中洲璞悦花园”的开放造，刷爆社交媒体段，引起客的强烈趣活第二步全新外展点开放，大良展的 者u参考广省博物，将中洲璞悦花园的外展点 新中式格，植入德大良的展程，配合VR体的模式，客真切感受到大良近几年的快速化，增强客未来生活的憧憬与向往。置巡展点位（大良吉之、大良新一城）展点开放：2017.12-2018.1前期蓄客：展点开放德中洲我德春 运前期蓄客：展点开放展点开放：2018.1-2018.1活第三步快宣：走起，“中洲”全面接触“德”u与摩拜自行平台合作，行一次“中洲我德”活快，行人穿上特制T恤，并派特制T恤或春运等礼品，在大良的特色景点行合影留念，全城尽知“中洲璞悦花园开放在即
40、”开 客： 中心开放2018.2小候，愁是一枚小小的票，我在 ，母在那。大后，愁是一窄窄的船票，我在 ，新娘在那.回，回那小河湾旁的故形象升2018德大良迎春新熹会及烟花演 中心开放：2018.2u合大良政府共同迎2018狗年迎春花市及灯光活，恭新禧，同活 持派福包（粮油、年、春等），送福市民；搭建舞台行持路演及抽送礼活；外牌、广、台、梯框架等全媒体覆盖宣；u恭新禧烟花演，全城引爆，双巴士路演宣；活 通烟花打出“中洲璞悦”四字惊亮相德，神送礼送福送包。开客：中心开放 中心开放：2018.2震撼心声“回，德”及儿童画展，令人容的回力量u在示范区开放当天（中心及示范区同开放），置了留音区和文化展示
41、区，展示德城市的文明底以及德人民于座城市的心声，反映座城市的展速度和旺盛活力，参与的客都能听到心声的感和未来的期待；u与德的中小学合作，推出儿童公益性画展，展示孩子天行空的想象力，展开未来的画卷。开客：中心开放开 客：板房开放2018.3声音，是通往城市灵魂最近的路；声音，也是回家最好的呼家，是收的地方是播种的季撒下的种子，春季，在家萌芽的声音，是回家的重要力量？中洲璞悦，新德人居文化体板房开放：2018.3家的声音德禅韵音盛典&代化人文家礼u在板房当天，手德本地文化会，禅韵音盛典，并邀本地各界名流至售中心聆听音盛典，并礼代化人文家启幕，同在程中循播放理念宣片，提高客 品价的可；开客：板房开放
42、形象策略活策略形象策略推广策略展示策略拓展策略售策略p 全城 式活，醒客情意，市自主声p 以【城市价】立目高度， 至住宅【居住价】，有次序的放目信息p 行渠道的全面整合， 信息放全面化， 狂的播策略p 集中精力，做客核心接触点的品展示p 客拓展从“量” 到“” 的化， 客 入p 高度可控的推售排和 行管理形象策略三步123【城市价】：强化目“湾区首席都市休人文宜居新典范” 价概念，引城市重生来的根本改【居住价】：通前期目的影响力，丰富目的居住价理念，以最宜居的特性行价区隔升【品价】：通居住境的升，再以品的稀缺性将最宜居特性最大化， 价 一步湾区核心珠三角堡，广佛城央TOD崛起中的城市重形象推广
43、第一段【城市价】德最具价的都市休人文居住典范形象推广第一段【居住价】形象推广第一段【品价】三，中洲 品系列大良首个新中式人文目唯一板式全南向宜居美宅三重价豪宅豪宅= 不来的感，无价的生活打造人文族的名人背璞 悦 会中洲主、百万富翁的豪圈推广策略活策略形象策略推广策略展示策略拓展策略售策略p 全城 式活，醒客情意，市自主声p 以【城市价】立目高度， 至住宅【居住价】，有次序的放目信息p 行渠道的全面整合， 信息放全面化， 狂的播策略p 集中精力，做客核心接触点的品展示p 客拓展从“量” 到“” 的化， 客 入p 高度可控的推售排和 行管理外广告段性在大良人流集中路段行T牌、体广告截2017年12
44、月-2018年1月在大良区域投放区的广珠西大良出口，南国路，105国道主干道和清园、新一城两大商圈，通 外T牌和体广告截留客，达目信息，并在段性点投放广告，宣 目品信息。清园三面翻客运站外牌新路口外牌广珠西外牌南国路外牌新一城体画外T牌和体广告商广告推广策略公交广告段性投放公交站台广告，提高目和品牌知名度，吸引客关注2017年12月-2018年1月在大良105国道，南国路，荣路、新桂路等沿的公交站置楼广告，提高目知名度和品牌影响力，吸引客关注置推广策略起期全媒体立体炸，全面覆盖有效客群2017年12月-2018年1月在德人熟知的全媒体立体炸，集合 台、网、微信等源集造，全面覆盖。台：92.4和
45、90.1正点播 ：开机画面硬广+文，全方位解 目 整版版面放目信息 下条出目信息微信大号推送商媒、掌上大良，在大良，大良文化等推广策略媒体播品截 品客 行360截，多种方式不断渗透l 品楼巴截： 品，每一个楼巴客派 ，并出上有礼！l 品停截： 于品前，行停卡插；l LED截： 于品开、板房开放、开等关点行；l 小蜜蜂截：于品附近行拓展截；推广策略展示策略活策略形象策略推广策略展示策略拓展策略售策略p 全城 式活，醒客情意，市自主声p 以【城市价】立目高度， 至住宅【居住价】，有次序的放目信息p 行渠道的全面整合， 信息放全面化， 狂的播策略p 集中精力，做客核心接触点的品展示p 客拓展从“量”
46、 到“” 的化， 客 入p 高度可控的推售排和 行管理楼体光字植道旗展示策略 系 大部分采用植的形式，配以目光字；道旗、特色 牌，指引客到中洲璞悦。特色 牌中洲璞悦前广及 中心前广通包装造型荷花等景装，提升水景氛， 中心立面采用新中式 格，表面可云 案，吧百宝架上放置仿古件，接待用具品 好的用具并加上目符号，提高 中心文化氛及客体感。展示策略展示策略示范区展示人希望在里找到自己或期望、或熟悉的品感与属感。所以里便成了一个只属于他的空。以横向空展示，代而。通入口空利用前后次及仗关系，增强感和向性。看房通道展示展示策略在看房通道中，展示品牌形象，及区域史展，增强客的触感个性化人性化+展示策略精装体
47、系展示打造大良首个“个性化+人性化”的精装系，从灯光 、收柜 、厨房功能区分布等，均通多次客 身体后得出，每一寸的 ，都合你的生活需求。把 流程中的盲点，成目中心的亮点不是冷冰冰的前台，而是一个多广的良益友，会送上一杯好茶喝一本好，是好友光等待的最好在里，你可以随意拿起一本，坐在落地窗旁享受温暖的阳光，可以提供地，免的小型沙座。展示策略接待服私人管家, 24 Hours On Call属管家制度: 楼每，置一个大管家，主所有有关物和服方面的需求都交由大管家解决，管家与物及生活运商接，省去主理日常生活事的。增服展示策略拓展策略活策略形象策略推广策略展示策略拓展策略售策略p 全城 式活，醒客情意，
48、市自主声p 以【城市价】立目高度， 至住宅【居住价】，有次序的放目信息p 行渠道的全面整合， 信息放全面化， 狂的播策略p 集中精力，做客核心接触点的品展示p 客拓展从“量” 到“” 的化， 客 入p 高度可控的推售排和 行管理兼路拓以小蜜蜂形式主，街楼式广泛派精美造型u地推模式：融合“30秒沟通+派+牌+兵+异形人肉广告面强化“眼”效果u拓展地点：峰山公园、吉之、新一城、清路步行街、大 【海派】定人、定点、定量，立派定督体制，派回收体制，通新提升派督效率，提升派工作量，提升目来、来量； 【拉 】弥前期精准拓客上量不足，制定来客定准，提升案人气，与精准拓客密切配合全力目蓄客准； 【牌】“地”与
49、“运”合利用早晚上下班高峰期，集中兵力在主要道路集中爆破，根据 点不同集中放目重要信息； 【管方式】“四重立体全方位无接”管机制：区域人、管人、秘密督、大蜜蜂四重管；微信群定位，状 。拓展策略目名称目地址居住数桂畔上区大良区立田路288宏鼎海山壹号大良云路社区居委会海山路1号1775天悦湾花园大良街道海山路2号1627德地中心大良区路与桂畔海交1700敏捷畔海御峰大良云近区上路峰中（小）学旁1515金地天大良事云路居委会荣北路2号648茵花园大良路与新桂中路交552桂畔湾大良太艮路1号456君御花园大良区新桂路段800海悦新城大良太艮路428目名称目地址居住数花园大良立田路1号524西山上筑大
50、良中区社区居委会康三街2号1600海琴湾大良新桂中路750岭名都大良山中路12号564德雅居花园大良文路与延年路交叉口600南花园大良延福街与延年路交口580岭花园佛山市南海区624然水畔大良繁街道南区（大超市旁）366康格斯花园大良105国道路段（大良古楼附近）1360星名园大良区碧溪路236新天地大良清路25号(近田路)356社区拓展以展点+道的形式渗透大良主要的住宅小区于置需求明的小区行 性巡展，配合展架、桁架及微信送礼等形式拓展目客拓展策略社区拓展住宅社区、写字楼、公寓梯广告植入，全方位信息炸在大良核心区域的住宅社区、写字楼、公寓等目植入梯广告，全方位信息炸和客覆盖拓展策略酒店等商圈运
